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1、基于GIS的房地产项目控制信息系统2004年第25卷第6期基于GIS的房地产项目控制信息系统王红兵程明勇李辉邵玉刚武汉理工大学摘要:针对地理信息系统的特点,在具体分析房地产项目控制的基础上,提出房地产项目控制管理信息系统的设计.关键词:房地产项目;GIS管理信息系统地理信息系统是一项以计算机为基础的新兴技术,围绕着这项技术的研究,开发和应用形成了一门交叉性,边缘性的学科,是管理和研究空间数据的技术系统.随着我国经济体制改革的不断深入,作为国民经济的支柱产业之一的房地产业正在迅速的发展,很多大型的房地产企业把企业信息化作为企业于房地产项目控制信息系统中的设计.1GIS的原理容很广泛,下面从输入,
2、存储,操作和分析,输出4个方面来讨论GIS的研究内容.图1地理信息系统的组成一项琐碎,费时,代价昂贵的任务,大多数的地理数扫描.数字化的主要问题是低效率和高代价;扫描输入则面临另一个问题,扫描得到的栅格数据如何变换成GIS数据库通常要求的点,线,面,拓扑关系属性等形式.据两大类,如何在计算机中有效存储和管理这两类120特之处.大多数的GIS系统中采用了层技术,即根据地图的某些特征,把它分成若干层,整张地图是所有图层叠加的结果.(点,线,面)和属性数据的增加,删除,修改等基本操作大多可借鉴CAD和通用数据库中的成熟技术;有所不同的是GIS中图形数据与属性数据紧密结合在一起,形成对地物的描述,对其
3、中一类数据的操作势必影响到与之相关的另一类数据,因而操作带来的数据一致性和操作效率问题是GIS数据操作的主要问题.果以合适的形式输出是GIS问题求解过程的最后一道工序.输出形式通常有2种:在计算机屏幕上显示的应用领域,高质量的输出功能对GIS是必不可少的.'2房地产项目控制的作用在现代项目管理理论和实践中,控制有着十分重要的地位.它是管理活动的五大职能之一,是引导一个动态系统达成预定状态的活动.具体来说,控制就是检查工作是否按既定的计划,标准和方法进行,发现偏差,分析原因,进行纠正,以确保目标的实现,主要包括提出问题,研究问题,计划.控制,监督,反馈等工作内容.房地产项目的控制是指为了
4、房地产项目计划的实现,对项目的进度,成本,技术和质量,合同与现场安全与环境保护控制所采取的一系列控制措施与方法.其作用是保证项目按预定的计划实施,保证项目总体目标的圆满实现其具体作用如下:(1)贯彻计划意图.房地产项目投资较大,涉及2004年第25卷第6期的单位和人员较多,专业化程度高,而且计划的制定者和执行者往往不同,各自都有自己的利益和专业需求.在实际的项目中,当他们所担任的责任,所考虑的利益和所掌握的信息不一致时,对待计划目标就会有不同的态度,就会造成行为上的不一致,不协就必须借助控制这一管理职能,及时地掌握计划的执行情况,根据反馈的信息采取相应的措施,以保证计划的实现.(2)补充计划的
5、不足.房地产项目的周期较长,短则数月,长则数年.在如此长的时间里,项目管理者在制定计划时,即使充分考虑了各种实现目标的有利条件和不利因素,但由于多种因素的影响,总会存在一些计划的初期无法考虑到或无法考虑周全的此,必须通过控制的实施,对项目计划进行调整和补充.通常的影响因素有:外界环境条件,包括恶劣的气候条件使材料运输拖延,或发生了一些力不可抗拒的自然灾害,如停水,断电,材料和设备供应受阻,资金短缺等.设计和计划的错误,如果设计频繁修改,使正常的施工秩序被打乱,实施过程中管理工作质.知识,经验,技巧的限制,预测不可能完全准确,制定出的计划在执行过程中可能会出现偏差,还会发生未曾预料到的情况.(3
6、)与其他管理职能一起构成一个完整的系统.尽管项目计划工作先于其控制活动,但项目目标计划是不会自动实现的,需要采取控制措施保证计划目标的顺利实现.同时,为了对项目进行有效的控制,在项目的机构设置,人员配备和计划制定与实施等过程中,必须通过控制措施,给予正确的指导,才能使项目的实施过程成为一个有机的整体.3基于GIS的房地产项目控制系统的设计房地产项目控制包括极其丰富的内容,在我国人们通常将之归纳为"三控制,两管理,一协调",即工期(进度)控制,成本(投资)控制,质量控制,合同管理,安全管理,组织协讽,这是由项目管理的3大目标引导出来的.随着社会和市场经济的发展,风险项目控制管
7、理信息系统的设计结构图见图2.从这个流程图看来,房地产的目标来自于决策项目信息和房地产的地理信息构成了本系统的信息据来自GIS数据库.由房地产项目控制理论,把本系统分为进度控制子系统,费用控制子系统,质量控制子系统,合同控制子系统,安全与环境保护控制子系统,营销控制子系统6个模块.房地产决策信息再瓦_七顽目南控制f青II房地产的丝里Is数据房地产项目控制GIS信息系统空ll输质量控制子系统图2基于GIS房地产项目控制信息系统的总体设计度是一个全面反映房地产项目实施的进展情况的综实施阶段(包括设计,招标,施工和竣工验收),以房地产项目进度为目标,以动态控制原理为指导,按照房地产项目进度计划及其实
8、施细则规定的内容,监督和检查房地产项目近地实施过程的动态变化,发现偏差,及时控制和协调的有效措施,或修改原计划进行的动态控制,也是一个循环的过程,其目的是确保房地产项目的成功实施.在满足合同条款的前提下,根据房地产项目的成本计划,对房地产项目开发过程中所发生的费用支出,采取一系列措施来进行严格的监督和控制,及时纠正偏差,总结经验,保证房地产项目费用目标的实现.实施过程中各项任务,技术活动的各种要素进行科学控制的过程,是房地产项目管理机构为了房地产项目质量符合国家或合同规定的质量标准,规范,所采取的一系列监督,管理措施,方法和手段.1212004年第25卷第6期商与房地产项目承包人或供应人为完成
9、确定的房地产项目目标或规定内容,明确相互的权利义务而达成的协议.在现代房地产项目中,各参与单位(除政府主管部门之外)通常都以合同连接,确定项目的工期,质量和价格目标,确定其地位和权责关系.护管理是一项综合性控制,是房地产项目控制的重要组成部分,是指对房地产项目现场的安全防护,现场的环境保护等方面,通过法规.技术,组织等手段控制,规范劳动者行为,营造良好的工作环境和工作秩序,消除或减少不安全因素,实现现场安全目标.在实施的过程中,会受到各种各样因素的影响,为了保证企业预定的营销目标的实现,必须对企业计划和企业外部环境的变化,企业内部上下左右的协调.部门之间利益与立场进行有效的控制及适时的评价.4结语GIS应用于房地产项目控制,能给开发商提供更直观,准确和快速的信息,可推动房地产项目管理的标准化,规范化进程,而且扩展了GIS的应用领域,使这种企业GIS在中国茁壮成长.参考文献管理信息系统.浙江工程学院,1999.2黄梯云.管理信息系统.北京:高等教育出版社,2000.3李晓东,张德群,孙立新.地理信息系统(GIS)在房地产开发及管理中的应用.北京规划建设,2000.收稿日期:20041021.王红兵:男,1966年生,副教授;武汉,武汉理工大学土木工程与建筑学院(430070).122