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1、土地估价报告项 目 名 称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于 垦利县 号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值 评估 受托估价单位 :山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号： 号 电子备案编号：提交报告日期：二 0五年五月二十九日第一部分 摘 要、估价项目名称东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让 二、委托估价方名称：东营市某石油科技发展有限责任公司住所：垦利县法定代表人姓名：注 册 资 本：肆佰陆拾伍万元整公 司 类 型：有限责任公司三、估价目的：东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资， 拟以其使用的位于垦利县 以北的 一宗国有出让综合土地使用
2、权向银行申请贷款， 现委托我公司对该宗土地 进行评估，为 借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价 值参考。四、估价基准日：二 0五年五月二十五日。五、估价日期：二0五年四月二十五日至二 0五年四月二十九日。六、地价定义： 至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国家。此次评 估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。使用权证垦国用（ 2003 ）字第 020 ，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6 平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照证载用途将用途设定为工业 截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度
3、“五通”（通路、通电、通 讯、 通水、排水） ，宗地内“一平（”场地平整），结合估价对象土地利用特点和估 价目的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五 通”（通 路、通电、通讯、通水、排水） ，宗地内“一平（”场地平整）。 现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。？国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率 3.0-4.0 ，本次评估设定容积率 4.0 。 根据委托方提供的国有土地使用权证 垦国用（ 2003 ）字第 020 , 待估 宗地的使 用权终止日期为 2053 年 3 月 5 日，自估价基准日起待估宗地的实际剩 余使用年期为 37.8 年，遵循合法性原则，本次
4、以实际土地剩余使用年期 37.8 年 做为设定的土地剩余 使用年期。综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为 2015 年 5 月 25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通 水、排 水） ，红线内“场地平整，”土地剩余使用年期 37.8 年，面积 19992.6 平方 米，用途 为工业用地的国有出让土地使用权价格。七、估价结果：经估价人员现场查勘和对当地市场分析， 按照地价评估的基本原则和估价程 序，选 择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于 2015 年 5 月 25 日的 土地使用权价格为：（ 1 ）评估土地面积： 19
5、992.6 平方米；（ 2）评估单价： 223 元 /平方米，合 15 万元 /亩；（ 3 ）总评估价值： 4458350 元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。说 明：待估宗地不存在法定优先受偿款， 此价格也不包括法定优先受偿款 以及处 置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。货币种类：人民币 详见土地估价结果一览表八、土地估价师签字：石唤平 （资格证书 2004370096 ）签名：杨 英 （资格证书 2007370106 ） 签名：九、土地估价机构：估价机构法定代表人签字：山东某土地房地产评估有限公司二 O 五年四月二十八日土地估价结果一览表估价机构：山东某土地房地产评估有限公司
6、报告编：鲁正（2015 ）（估）DY003估价基准日：2015年5月25日土地使用权性质：出让一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无估价期日的土地使用者宗地编宗地名称土地使用证编估价期日的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权 剩余年限面积平方米单位面积地价元/平方米总地价元备注证载实际设定规划实际设疋东营市某石 油科技发展 有限责任公 司3705211002003010东营开发区国有出让商业用地垦国用(2003 )第020工业工业工业3.04.004.0红线外“五通”红线内“一平”红线外“五通”红线内“一平”37.819992.62234458350
7、合计19992.644583502、红线外基础设施条件：表-1基础设施开发程度设定表地面平整状况供电状况周围道路状况排水状况供水状况供气状况d供热状况电讯状况场地内部平整接入城市供电网通畅，临路市政排水网市政供水无1供热"八了儿无邮电经营区3、规划限制条件：不确定 4、影响土地价格的其他限定条件：无。、其他需要说明事项：参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”山东某土地房地产评估有限公司二O五年五月二十九日第二部分 估价对象界定、委托估价方：名称：东营市某石油科技发展有限责任公司住所：垦利县法定代表人姓名：注 册 资 本：肆佰陆拾伍万元整公 司 类 型：有限责任公司二、估价对象： 本
8、次评估的为一块土地，位于垦利县以北，用途为工业， 使用权 类型为出让，使用权面积为 19992.6 平方米，土地使用权人为东营市 某石油科技发展 有限责任公司三、估价对象概况：1、土地登记状况： 本次评估对象位于垦利县以北，地类（用途）为工业用地，使 用权类型为 出让，终止日期为 2053 年 3 月 5 日，使用权面积为 19992.6 平方米， 土地证： 【垦国用（ 2003 ）字第 020 】，土地使用权人为东营市某石油科技发展有 限责 任公司。土地四至：。2、土地权利状况： 在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。 土地使用权由 东营金茂铝业高科技有限公司以出让方式取得， 宗地界址清 楚，权属明确，来源合 法，截止估价基准日，土地剩余使用年期为 42.95 年。根据【东开国用（ 2010 ）第 021 】记事栏显示，至估价基准日估价对象 不存在 抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。相临关系权利状况：目前宗地界址清楚，权属明确，无土地权属纠纷，相 互毗邻 的不动产使用人均遵守提供便利，并确保双方正常经营及利用。3、土地利用状况：