天晟重庆市兴义德荣昌北部新区大浩组团地块开发思路.doc

《天晟重庆市兴义德荣昌北部新区大浩组团地块开发思路.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天晟重庆市兴义德荣昌北部新区大浩组团地块开发思路.doc（27页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、兴义德·荣昌北部新区大浩组团2010-07地块开发思路目录前言2一、项目开发目标3二、项目开发战略思路3三、项目开发重点思路4四、项目开发风险提示7五、我们的资源7六、结束语9附件：10前言重庆兴义德置业有限公司并刘总：合作求竞争是当今世界发展潮流，也是企业持续发展与生存之路。观念决定企业兴衰，意识决定企业成败，战略思路对否将对未来企业运作或项目运作起到事半功倍的作用。9月17日，我们有幸与贵司刘总、彭总就贵公司荣昌北部新区2010-07地块有关开发事宜进行了初步沟通。我们深感贵司强大的实力和事实求是的工和风格以及对项目前期战略定位的重视程度，使我们深信贵司一定能成功开发本项目。为此

2、，我们成立专案组，专人到实地进行考察和调研。通过我司专案组成员的测算分析，并经过公司各专业人员广泛的研判，得出了本项目未来开发的基本思路。我们认为：本项目是一个优质的房地产开发项目。我们对全程操作本项目充满了极大兴趣和信心。一、 项目开发目标l 利润目标：实现利润率在20%以上；l 现金流目标：住宅销售收入大于或等于开发成本费用，确保项目开发过程的良性发展；l 品牌目标：通过强大社会资源整合，全方位打造兴义德品牌，树立兴义德公司区域的“领袖”型地位，培养一大批市场的追随者，实现兴义德品牌开发的可持续发展战略。二、 项目开发战略思路1、 原则：Ø 地块最大使用效率原则。Ø 项

3、目最大经济效益原则。Ø 项目最低市场风险原则。Ø 在上述前提下小区品牌形象最完美的原则。2、 战略：(1) 品牌战略：Ø 酒店品牌引进：通过前期招商引进欧洲第一，世界第三位法国雅高集团旗下的经济型酒店宜必思（IBIS）品牌；Ø 先进物业管理理念引进：引进现代化的品牌物业管理公司管理物业，如第一太平戴维斯等；Ø 整资源整合：规划设计、园林设计等相关合作公司均要求具有较强的品牌力。(2) 开发战略：Ø 开发：分三期开发，每期开发10万平方米左右，力争3年左右完成本项目；Ø 营销：实现快速销售。推盘：先住宅后商业销售，确保开发建设

4、的现金流；商业：先酒店和专业写字楼后临街商铺销售原则，实现开发价值最大化。 三、 项目开发重点思路本项目重点在商业物业的定位及未来销售，天晟公司认为：项目整体定位思路：项目应以树立荣昌高品质项目的典范，项目以前瞻性、差异性、唯一性的建筑设计理论作为区域亮点，以高品质的物业服务作为项目的区域形象，将景、物、人完全融合，从而将兴义德公司全面推出建立区域领导者的地位。4万平方米的商业物业基本定位方向是：骑廊式临街商铺+专业化写字楼+世界品牌的经济型酒店地下商场超市商业物业的定位思路：Ø 临街商铺（少量二层）：控制量在1.01.5万方之间。临街商铺无论主城或区县临街商铺都易销售脱手，项目旁的

5、财信中央大街（临街商铺一、二层）几乎售完。Ø 专业写字楼：控制量在1.23万方之间。在区县的出现就是一个区域城市的进步，以及功能的完善，区县无专业写字楼是区域市场“空白点”，我公司在南川区操作的8万方的商业+专业写字楼（5万方）项目，9月17日仅做了一个开工仪式，写字楼部分就有10层1万余方的量被客户预定，需求意向强烈。Ø 经济型酒店：控制在0.51万方之间。引进品牌力较强的酒店品牌，对提升项目形象、增加附加值会起到较好效果，从区域城市建设和周边项目定位看，我们认为：法国雅商集团的宜必思（IBIS）经济型酒店较适合本项目，而宜必思有购买经济型酒店物业的意愿，如引进不成，可将

6、物业换做写字楼或国内品牌经济型酒店。Ø 地下大型超市：控制0.20.4万方。此方量，不纳入4万方商业量计算和项目经济测算，而是从7万方的地下物业部分挤出部分。给本项目和区域市民带来生活中的便捷，也完善了本项目商业定位功能，对未来商业和住宅物业销售增加法码。为此，我们根据物业未来的可销售能力和差异化市场现状，为本项目设想出两套规划方案：1、 方案一：（1） 商业组合：临街商铺（骑廊式）+专业化写字楼+IBIS酒店+大型超市；（2） 住宅组合：11+1板式电梯房+5层花园洋房；（3） 平面布局：见附件示意图（需规划设计完善）；原则：酒店+写字楼+临街商业+（11+1）板式小高层+5层花园

7、洋房。布局思路：西班牙围合式建筑布局特点。说明：整体布局以三层布局作为布局特点：第一层以临街商铺、酒店、写字楼作为项目内部和外界的区隔的第一线，有效的将外界的吵杂和项目内部安静有效的隔离。第二层以11+1多层板式洋房作为项目区隔的第二线，有效的将住宅和商业的区隔。第三层为5层花园洋房，从中体现了整个项目的高度，同时提高了该区域的私密性。（4） 各项技术经济测算：见附件。2、 方案二：（1） 商业组合：临街商铺（骑廊式）+专业化写字楼+IBIS酒店+大型超市；（2） 住宅组合：6+1板式电梯房+5层花园洋房；（3） 平面布局：见示意图（需规划设计完善）；原则：酒店+写字楼+临街商业+（6+1）板

8、式花园洋房+5层花园洋房。布局思路：古典中柱式建筑布局。说明：整体布局以休闲广场第一中心花园第二中心花园作为布局特点，形成三重景观带。n 休闲广场作为整个项目的第一重景观带，以现代古典建筑作为亮点。n 以（6+1）板式花园洋房围合成的中心花园为第二层景观带，以中世纪古典建筑作为亮点。n 以5层花园洋房和（6+1）板式花园洋房围合成中心花园为第三重景观带，以古典式建筑作为亮点。（4） 各项技术经济测算：见附件。3、 产品特色设想：（1） 全板式建筑；（2） 建筑南北朝向，一梯二户；（3） 6+1电梯房；（4） 法国雅高酒店宜必思品牌（经济型酒店）；（5） 智能专业化写字楼；（6） 骑廊式临街商业

9、；（7） 建筑风格：地中海风格、欧陆风格。4、 相关数据比较：序号项类单位方案一数据方案二数据比较1总建筑面积384381.57384381.572覆盖率%34.8338.42方案一好3总投资万元100073.1998718.76方案二好4总销售万元135496.42138491.10方案二好5毛利润万元35423.2339772.34方案二好6净利润万元26567.4229829.25方案二好7净利润率%26.5530.22方案二好8住宅收入与建筑成本万元10166.2515735.05方案二好9总套数套2396243010入驻人口（3.2人/套）人7667777611最不利敏感因素（成本+

10、10%，收入-10%）影响利润万元4392.287492.73方案二好5、 项目评价：从以上分析测算显示：l 现金流：开发中最为担心的住宅销售确保整个现金流，在以上两案中得到解决。l 价值最大化：通过以上两方案比较，方案二能得到价值最大化利用。l 方案比较初评：方案一建筑密度34.83%小于方案二，这样的小区，园林绿化打造和居住条件较好，同时，方案一以高层、小高层、多层布局，其建筑天际线，由西至东从高到低，建筑空间布局较合理些；方案二地块利用较好，但小区环境利用比方案一要差一些，建筑以高层、多层布局，其空间布局要比方案一差一些，但方案二的开发收益较方案一好。l 综述：本项目地块区域未来具有良好

11、的区位优势和未来城市发展优势，只要我们有高企的战略眼光，根据市场区域特征，以品牌化、差异化、价值最大化定位思路，并严格过程操作、控制，实现利润目标是可能的。初步研判和数据分析显示，项目开发前景广阔。四、 项目开发风险提示1、 密切注意国家宏观调控政策变化，针对调控政策措施，应及时加以应对。2、 实施完善规划设计，提升小区品质，增加产品附加值，以支撑更有利的售价，同时加强销售管理来降低销售推广费用和加快销售进度，使资金快速回笼，降低风险；3、 在项目实施阶段，努力控制好开发成本。由于项目位于区县区域，其建安成本应有一定下浮空间，因此控制开发成本的增值空间较大，从而提高项目的利润；4、 尽快进入市

12、场，并做好前期市场铺垫，锁定目标客户群，为开盘进入热销打下基础。久拖会使项目进入更多的竞争者中，而处于不利位置。5、 撑控好开发节奏，做好住宅销售与商业销售的转换，防止现金流出现“断裂”。五、 我们的资源天晟（重庆）不动产是天晟集团下属全资子公司。成立于2001年，在重庆当地拥有9年的房地产服务经验，是重庆领先的具有A级资质的金牌代理机构，服务项目超过1000万平方，积累的客户资源有3万多，商业方面有强大的重庆市商会资源背景，同时我们与众多上市或品牌开发企业有良好合作经历，在重庆房地产行业创造无数成功案例。天晟（重庆）不动产秉承“专业、诚信、服务”的企业精神，经过多年的努力发展，已经建立起以土

13、地评估、市场研究、项目策划、营销代理和企业顾问5大综合服务体系，能够提供从住宅小区、写字楼、商业物业和城市片区开发的全程服务。形成了“市场研究”“项目策划”“营销推广”三大核心竞争力。本着“客户的品牌就是我们的品质，我们的成绩就是客户的业绩”，天晟始终致力于为客户挖掘物业价值，降低交易成本，为您和您的企业创造优质地产服务。商业案例：帝都广场·东方曼哈顿开 发 商：亚洲加拿大投资有限公司。产品类别：高级商务公寓、办公楼、商场。物业地址：重庆渝中区民族路步行街口。总建面积：13.7万平方米。服务内容：营销策划、广告整合、销售代理。案例介绍：天晟通过敏锐的市场触角，精准的营销策划定位，与时

14、俱进，开拓创新，开创重庆首例涉外商务公寓概念，推广投资性小户型物业，不仅销售价格屡创新高，项目形象也得到了极大的提升。重庆·南川总商会大厦开 发 商：重庆龙奥房地产开发有限公司。产品类别：专业写字楼、大型商场。物业地址：重庆市南川新城。占地面积：8.2万平方米。服务内容：全程策划、销售代理。案例介绍： 区域地标建筑，商业裙楼+专业写字楼定位，2010年9月16日动工，我们利用重庆市及区域总商会资源，项目动工仪式数日，实现单幢写字楼预订10层1万余平米效果。六、 结束语我们倡导的项目运作思路在于走品牌化、精品化、差异化楼盘之路。诚然，一个项目的成功与失败是取决于方方面面的，发展商只要以

15、科学、务实的心态，才能贴近这个变化万千的市场，善于集中各方面优势，通过优势组合，才能铸就真正的成功。我们已经看到发展商的这种专业、务实的精神，因此，我们相信本项目一定会开发成功。重庆天晟渝都房地产顾问有限公司2010年9月25日附件：1、 项目主要技术经济指标兴义德·荣昌2010-07地块项目技术经济指标预测序号项类单位数据测算值1用地面积ha14.29 亩214.35 142900.71 2容积率2.20 3总建筑面积384381.57 （1）地上建筑面积314381.57 其中：A、住宅面积273124.05 B、商业面积40000.00 C、配套面积1257.53 （2）地下建

16、筑面积70000.00 地下停车位个2000.00 4建筑密度%40.00 5建筑占地面积57160.29 6绿化率%30.00 7绿化占地面积42870.21 8建筑平均层数层5.50 2、 方案一各项指标测算（1） 兴义德·荣昌2010-07地块项目商业物业配置表方位临街长(米)大门长临街独立商铺经济型酒店+商务写字楼（法国雅高宜必思品牌）合计基本开间进深建筑面积（）层数（层）层高（米）个数建筑面积()单层面积（）层数平均层高（米）建筑面积()北面383.00 16.00 3.60 10.00 36.00 1.00 5.10 101.94 3670.00 800.00 12.00

17、 3.60 9600.00 经济型酒店383.00 16.00 3.60 11.50 41.40 1.00 4.20 50.97 2110.25 43.20 客房240套西面303.00 12.00 3.60 10.00 36.00 2.00 5.10 161.67 5820.00 800.00 18.00 3.60 14400.00 专业写字楼303.00 12.00 3.60 11.54 41.56 1.00 4.20 40.42 1679.75 64.80 南面284.00 12.00 3.60 10.00 36.00 1.00 5.10 75.56 2720.00 合计430.56 1

18、6000.00 74.10 24000.00 40000.00 （2） 11+1小高层建筑户型及面积配置表户型单层数（套）总层数（层）单幢数（套）面积套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）单层建筑面积（）单幢建筑面积（）二室两厅1 10 10 75.00 75.00 750.00 86.25 86.25 862.50 三室两厅1 10 10 82.00 82.00 820.00 94.30 94.30 943.00 合计2 20 20 157.00 157.00 1570.00 180.55 180.55 1805.50 总幢数12 总建筑面积（）21666.00 （3） 1

19、1+1小高层建筑户型及面积配置表户型单层数（套）总层数（层）单幢数（套）面积套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）单层建筑面积（）单幢建筑面积（）二室两厅1 12 12 82.00 82.00 984.00 94.30 94.30 1131.60 三室两厅1 12 12 88.00 88.00 1056.00 101.20 101.20 1214.40 合计2 24 24 170.00 170.00 2040.00 195.50 195.50 2346.00 总幢数54 总建筑面积（）126684.00 （4） 5层花园洋房建筑户型及面积配置表户型单层数（套）总层数（层）单幢

20、数（套）面积套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）单层建筑面积（）单幢建筑面积（）二室两厅1 5 5 92.00 92.00 460.00 101.20 101.20 506.00 三室两厅1 5 5 95.00 95.00 475.00 104.50 104.50 522.50 合计2 10 10 187.00 187.00 935.00 205.70 205.70 1028.50 总幢数60 总建筑面积（）61710.00 （5） 5层花园洋房建筑户型及面积配置表户型单层数（套）总层数（层）单幢数（套）面积套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）单层建筑面

21、积（）单幢建筑面积（）三室两厅1 5 5 106.00 106.00 530.00 116.60 116.60 583.00 四室两厅1 5 5 114.50 114.50 572.52 125.95 125.95 629.77 合计2 10 10 220.50 220.50 1102.52 242.55 242.55 1212.77 总幢数52 总建筑面积（）63064.05 （6） 兴义德·荣昌2010-07地块项目建筑规划设想序号物业类型单位商业住宅建筑配套面积合计备注项类地下面积经济型酒店专业写字楼临街商铺11+1小高层电梯房5层花园洋房1 层数层1.00 12.00 18.

22、00 2 10 12 5 5 1 2 幢数幢1.00 1.00 1.00 1 12 54 60 52 1 178.00 3 单层面积70000.00 800.00 800.00 12210.00 180.55 195.50 205.70 242.55 1257.53 13034.30 建筑密度4 建筑覆盖面积400.00 400.00 12210.00 10557.00 12342.00 12612.81 1257.53 49779.34 34.83%5 建筑面积70000.00 9600.00 14400.00 16000.00 21666.00 126684.00 61710.00 630

23、64.05 1257.53 384381.58 合计70000.00 40000.00 273124.05 1257.53 6 层高米5.10 43.20 64.80 9.30 30.00 36.00 15.00 15.00 7 平均层高米3.60 3.60 4.65 3.00 3.00 3.00 3.00 8 停车泊位个2000.00 （7） 兴义德·荣昌2010-07地块项目各物业销售预测序号项类单位数据测算值单价（元/)金额(万元)备注1住宅销售11+1小高层148350.00 3300.00 48955.50 25层洋房124774.05 4000.00 49909.62 小

24、计273124.05 98865.12 3商业销售临街商业12210.00 9500.00 11599.50 4二层商业3790.00 4200.00 1591.80 5专业写字楼14400.00 6000.00 8640.00 6经济型酒店9600.00 5000.00 4800.00 宜必思品牌小计40000.00 26631.30 小合计313124.05 4007.88 125496.42 7停车位个2000.00 50000.00 10000.00 按5万元/个计总计135496.42 （8） 兴义德·荣昌2010-07地块项目投资估算序号项目及费用名称单位单位指标金额(万

25、元)一开发费用m2384381.57 76228.66 1土地费用m2384381.57 17196.00 2场地平整费m2384381.57 2000.00 3规划设计费m2384381.57 768.76 412小高层建安费用m2148350.00 19285.50 5多层洋房建安费用m2124774.05 13725.15 6商业部分m2110000.00 15950.00 7开发规费m2384381.57 7303.25 二管理费用m2384381.57 12470.21 8财务费用m2384381.57 2607.02 9管理费用m2384381.57 2286.86 10营销费用m

26、2384381.57 3764.89 11其它不可预见费用m2384381.57 3811.43 三总投资m2384381.57 88698.86 四契税%3.00 2087.59 五营业税及附加%5.90 7404.29 六土地增值税%1.50 1882.45 七项目费用总计m2384381.57 100073.19 八销售收入384381.57 135496.42 九开发利润384381.57 35423.23 十所得税%25.00 8855.81 十一净利润384381.57 26567.42 （9） 兴义德·荣昌2010-07地块项目敏感性分析表（单因素敏感性分析） 税后利润

27、 变化率不确定因素-10%-5%0+5%+10%销售收入 15,704.43 20,257.11 24,809.79 29,362.47 33,915.15 成本费用 31,582.47 28,196.13 24,809.79 21,423.45 18,037.11 （10） 兴义德·荣昌2010-07地块项目敏感性分析表（双因素敏感性分析）因素变化幅度（±5%）销售收入备注-5%0+5%成本费用-5% 23,491.02 28,196.13 32,901.24 0 20,257.11 24,809.79 29,362.47 +5% 16,718.34 21,423.45

28、21,188.20 因素变化幅度（±10%）销售收入备注-10%0+10%成本费用-10% 22,172.24 31,582.47 40,992.70 0 15,704.43 24,809.79 33,915.15 +10% 4,392.28 18,037.11 22,271.71 （11） 平面布局示意图3、 方案二各项指标测算(1) 兴义德·荣昌2010-07地块项目商业物业配置表方位临街长(米)大门长（米）临街独立商铺经济型酒店+商务写字楼（法国雅高宜必思品牌）合计基本开间进深建筑面积（）层数（层）层高（米）个数（个）建筑面积()单层面积（）层数平均层高（米）建筑面积

29、()北面383 24 3.60 10.00 36.00 1 5.10 100 3590.00 1200.00 7 3.60 8400.00 经济型酒店383 24 3.60 11.85 42.65 1 4.20 50 2126.70 25.20 客房210套西面303 16 3.60 10.00 36.00 1 5.10 80 2870.00 780.00 24 3.60 18720.00 专业写字楼303 16 3.60 11.80 42.48 1 4.20 40 1693.30 86.40 南面284 24 3.60 10.00 36.00 1 5.10 72 2600.00 合计341

30、12880.00 95.70 27120.00 40000.00 (2) 6+1多层板式（带电梯）建筑户型及面积配置表户型单层数（套）总层数（层）单幢数（套）面积套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）单层建筑面积（）单幢建筑面积（）二室两厅1 5 5 78.00 78.00 390.00 87.36 87.36 436.80 三室两厅1 5 5 82.00 82.00 410.00 91.84 91.84 459.20 合计2 10 10 160.00 160.00 800.00 179.20 179.20 896.00 总幢数26 总建筑面积（）23296.00 (3) 6

31、+1多层板式（带电梯）建筑户型及面积配置表户型单层数（套）总层数（层）单幢数（套）面积套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）单层建筑面积（）单幢建筑面积（）二室两厅1 12 12 82.00 82.00 984.00 94.30 94.30 1131.60 三室两厅1 12 12 88.00 88.00 1056.00 101.20 101.20 1214.40 合计2 24 24 170.00 170.00 2040.00 195.50 195.50 2346.00 总幢数54 总建筑面积（）126684.00 (4) 5层花园洋房建筑户型及面积配置表户型单层数（套）总层数

32、（层）单幢数（套）面积套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）单层建筑面积（）单幢建筑面积（）二室两厅1 5 5 93.00 93.00 465.00 102.30 102.30 511.50 三室两厅1 5 5 98.00 98.00 490.00 107.80 107.80 539.00 合计2 10 10 191.00 191.00 955.00 210.10 210.10 1050.50 总幢数80 总建筑面积（）84040.00 (5) 5层花园洋房建筑户型及面积配置表户型单层数（套）总层数（层）单幢数（套）面积套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）

33、单层建筑面积（）单幢建筑面积（）三室两厅1 5 5 106.98 106.98 534.92 117.68 117.68 588.41 四室两厅1 5 5 115.00 115.00 575.00 126.50 126.50 632.50 合计2 10 10 221.98 221.98 1109.92 244.18 244.18 1220.91 总幢数50 总建筑面积（）61045.65 (6) 兴义德·荣昌2010-07地块项目建筑规划设想序号物业类型单位商业建筑住宅建筑配套面积合计备注项类地下面积专业写字楼经济型酒店临街商铺6+1带电梯多层5层花园洋房1 层数层1.00 24.0

34、0 7.00 2 5 7 5 5 1 2 幢数幢1.00 1.00 1.00 1 26 80 80 50 1 236.00 3 单层面积70000.00 780.00 1200.00 9060.00 179.20 187.04 210.10 244.18 1257.53 9880.52 建筑密度4 建筑覆盖面积190.00 600.00 9060.00 14963.20 16808.00 12209.13 1257.53 54897.86 38.42%5 建筑面积70000.00 18720.00 8400.00 12880.00 23296.00 104742.40 84040.00 610

35、45.65 1257.53 384381.57 合计70000.00 40000.00 273124.05 1257.53 6 层高米5.10 86.40 25.20 9.30 15.00 21.00 15.00 15.00 7 平均层高米3.60 3.60 4.65 3.00 3.00 3.00 3.00 8 停车泊位个2000.00 (7) 兴义德·荣昌2010-07地块项目各物业销售预测序号项类单位数据测算值均价（元/)金额(万元)备注1住宅销售6+1多层带电梯128038.40 3500.00 44813.44 25层花园洋房84040.00 4000.00 33616.00

36、 35层花园洋房61045.65 4000.00 24418.26 小计212078.40 102847.70 4商业销售临街商业9060.00 9500.00 8607.00 5二层商业3820.00 4200.00 1604.40 6专业写字楼18720.00 6000.00 11232.00 7经济型酒店8400.00 5000.00 4200.00 宜必思品牌小计40000.00 25643.40 小合计252078.40 5097.27 128491.10 8停车位个2000.00 50000.00 10000.00 按5万元/个计总计384381.57193602.96 13849

37、1.10 (8) 兴义德·荣昌2010-07地块项目投资估算一开发费用m2384381.57 74724.38 1944.02 土地费用m2384381.57 17196.00 447.37 场地平整费m2384381.57 2000.00 52.03 规划设计费m2384381.57 768.76 20.00 6+1电梯房建安费用m2128038.40 15364.61 1200.00 多层洋房建安费用m2145085.65 15959.42 1100.00 商业部分建安费用m2111257.52 16132.34 1450.00 开发规费m2384381.57 7303.25 1

38、90.00 二管理费用m2384381.57 12388.26 322.29 财务费用m2384381.57 2555.57 66.49 管理费用m2384381.57 2241.73 58.32 营销费用m2384381.57 3854.73 100.28 其它不可预见费用m2384381.57 3736.22 97.20 三总投资m2384381.57 87112.64 2266.31 四契税%3.00 2097.78 54.58 五营业税及附加%5.90 7580.97 197.23 六土地增值税%1.50 1927.37 50.14 七项目费用总计m2384381.57 98718.76 2568.25 八销售收入384381.57 138491.10 3602.96 九开发利润384381.57 39772.34 1034.71 十所得税%25.00 9943.08 258.68 十一净利润384381.57 2982