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1、地产项目融资方案（范本）* 项目融资方案*有限公司一、融资项目名称2二、项目融资主体2三、融资规模、期限及还款进度2四、担保公司情况2五、项目基本情况3六、项目投资估算4七、项目销售收入及税费5八、项目财务分析6融资项目名称*” 建设项目二、项目融资主体*有限公司三、融资规模、期限及还款进度项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00万元，拟从银行贷款40,000.00万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为 3年，自2013年1月至 2016年1月。年利率暂按7.00%®!定。贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值XXX万元。另外由*有限公
2、司提供连带责任担保,担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。预计贷款资金一次性到账，本金按 3年分期偿还，利息按季度支付。2014年1 月偿还本金20,000.00万元，2015年1月偿还本金10,000.00万元，2016年1 月偿还本金10,000.00万元。转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部（fdctz888）四、担保公司情况*五、项目基本情况,项目规划用地14511平米，建* 项目位于 *筑面积150700平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95亦90m 1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆 迁户还建房），
3、3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地， 容积率0 8.29,建筑密度0 52.95%,绿地率15.8%。目前项目已完成施工设计并已获得规划批准 （已取得土地证，建设用地规划许可 证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证），已进入地上物拆迁 阶段。共有160余户住户需要拆迁，其中约90%勺拆迁户已与我公司订立拆迁合 同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。项目建设期为3年，自2012年1月至2015年1月。项目公司成立于2001年8月，位于*,注册（实收）*51%资本*万元，各股东均以货币出资。现股东为,*持股47% *持股2% 法定代表人* 截至2011年9
4、月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债 4400万元，所 有者权益2600万元。转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部（fdctz888）六、项目投资估算项目总投资72,035.00万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元，前期 工程费2,736.00万元，建筑安装工程费 45,600.00万元，基础设施费1,368.00 万元，公共设施配套费1,507.00万元，开发间接费8,824.00万元。项目建设期预计3年，自2012年1月至2015年1月。预计2012年完成总投资 的30.3%,即完成投资21,849.60万元；2013年完成总投资的51.6%,即完成投
5、资37,196.80万元；2014年完成总投资的16.6%,即完成投资11,988.60万元； 2015年完成总投资的1.4%,即完成投资1,000.00万元。土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元。项目共占用规划面积土地使用权 14511 平米，其中项目公司名下土地11283平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转 入项目本公司名下。地上建筑物大部分归本公司所有，仍有160余户需要拆迁补 偿安置，其中约90%勺拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如 资金到位亦可立即迁出。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、 *和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前
6、期已投 入7000万元用于支付上述部分款项。转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部（fdctz888）前期工程款2,736.00万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设 计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的 6%古算。建筑安装工程费45,600.00万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程 费，按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。基础设施费1,368.00万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、 煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工 程费、环卫工程费、安防职能工程
7、费等，按建筑安装工程费投资规模的3颊定。公共设施配套费1,507.00万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目 公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积 150700,每平米100元计算确定。开发间接费8,824.00万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员 工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。 其中预计贷款利息4,900.00万元，担保费2,100.00万元。七、项目销售收入及税费项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺 1层和4层、3号楼宾馆。扣 除2号楼拆迁户还建房部分
8、的面积，预计项目可售面积为75,000.00平米，包括 裙楼的商铺2-3层15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。根据对*、*以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售价为11,000.00元/平米。预 计项目可售部分可实现收入118,500.00万元。项目销售期3.5年，自2013年8 月至2016年1月。预计2013年完成销售25%实现收入29,625.00万元；预计 2014年完成销售40%实现收入47,400.00万元；预计2015年完成销售20% 实现收入23,700.00万元；2016年完成销售15%
9、 实现收入17,775.00万元。 与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、 销售费用等，预计发生各项税费 24,829.00万元。各项税费情况见下表：项目税费比例金额（万元）销售费用8.00%9,480.00营业税5.00%5,925.00城建税7.00%414.75教育费附加3.00%177.75地方教育费附加2.00%118.50土地增值税1.20%1,422.00印花税0.05%59.25所得税25.00%7,231.75合计24,829.00八、项目财务分析 项目预计现金流量表如下：项目2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年销售收
10、现-29,625.0047,400.0023,700.0017,775.00工程投资14,849.6 034,396.8 010,588.6 0300.00-支付税金3,822.446,115.903,057.952,293.46销售费用2,370.003,792.001,896.001,422.00经营现金-14,849.60-10,964.2426,903.5 018,446.0514,059.54投资现金借入资金15,000.0 040,000.0 0还款资金22,200.0 021,400.0 010,700.0 010,000.0 0筹资现金15,000.017,800.0-21,4
11、00.-10,700.-10,000.8M:00000000净现金流量150.406,835.765,503.507,746.054,059.54预计项目实现净收益24,144.85万元，预计利税总额36,985.00万元，项目内部 收益率43.87%,静态投资回收期2.96年，动态投资回收期3.24年，项目投资 收益率30.83%=经盈亏平衡测算，当项目单位平均售价为8,701.18元/平米时，项目达到盈亏平 衡。经敏感性分析，销售单价每上升 5%对项目净收益的影响为18.21%,敏感系数 为3.64 ;投资规模每上升5%对项目净收益的影响为25.88%,敏感系数为5.18 ( 销售单价和投资规模的敏感性分析图见右。