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1、第 1 页 20XX 房地产年终总结1 特征码 ASfkaGRxvVMQDFKaMQtv 一、交易市场走势前低后高。伴随中国经济增幅下行的态势， 中国房地产市场在上半年处于相对冷峻、冷清和观望的状况。 下半年趋好并在第四季度夯实底部，走入稳定，交易回暖，信 心提升。11 月份全国房地产销销面积和销售金额均创年内月度 最高水平。全年房地产开发投资总额可超 9.7 万亿元，同比增 长在 12%左右，虽比去年回落七、八个百分点，但仍然傲视中 国各个产业。商品房销售面积应在 12 亿平方米上下，仅比 20XX 年低 1 亿平方米，仍处高位运行。如作过去五年中期分析， 中国房地产市场仍然处于上升通道中，
2、毫无崩盘迹象。 二、调控政策去行政化。让市场机制发挥资源配置的决定性作 用，己成为经济政策决策的指导思想。政策重点已从房价走向 保障房，特别是棚户危房旧区改造;调控责任已从中央走向地方， 赋予地方依据本地实际状况调整政策的更多权限。不要求地方 政府制定年度房价控制目标并向国务院立军令状，不分解保障 房建设配售年度硬性指标并允许各地创新内容措施，不扩大房 产税试点范围并将其纳入全国人大职责范围，不追责地方政府 放松放购限贷政策并允许应地制宜创新内容，不立即全国范围 全面复盖地实现房地产权籍登记和房地产信息联网并做出组织 第 2 页 和法律基础准备，不阻止房地产企业兼并、上市、增发、发债、 海外融
3、资并实现降准、降息。 三、城市、企业间差异显著高度分化。一荣俱荣，一损俱损， 无差别少差别的产业状况不复存在。不同城市间，不同企业间， 不同项目间，同一城市不同区域间、企业间、项目间，同一企 业不同区域、不同项目间，出现分化落差甚至冰火两重天，似 乎正在成为新常态。万科、绿地、万达、恒大等中国领头大型 房企继续扩大其市场份额，全面完成其年初制定的销售指标， 中小型房企购地能力不断下降，仅依靠官商关系和银行贷款而 获得发展机遇的模式不复存在。 四、商品房市场价格总体趋稳微幅下滑。全年各地商品房连续 多个月价格指数连续下跌，房价环比降幅进一步收窄。国家统 计局统计 11 月份 70 个大中城市新建
4、商品住宅价格环比下降的 城市有 67 个，二手住宅价格环比下降的城市有 58 个。但是应 该清醒的看到，现在公告的房价下跌都是指各个城市的均价下 跌。而实际情况是，各个城市的新建商品住宅供应和成交区位 不断外移，中心城区供应量非常小。虽然均价下跌，但并不一 定表示同一区域房价现在比一年以前有所回落。二手房交易普 遍存在实际交易价格高于登记交易价格的情况，这种因为规避 税费的做法，导致我们在统计上出现价格下滑的表现。 五、土地供应面积减少价格继续上升。今年各地土地供应面积 和成交面积均有一定程度的下行。但土地出让金总收入依然增 第 3 页 长，表现为土地价格(总量和单价)持续上涨。20XX 年北
5、京和上 海的土地出让金总收入会高于 20XX 年，但土地成交面积都有较 大幅度的回落。下半年各地单价和总价的“地王”频现，源于 政府加大推地力度和频度，加大住宅和中心城区土地的供应量。 一批开发商因为土地储备量的减少，也需要入市购地。另有一 些企业看准土地供应量每年都只减不增的长趋势，认准土地资 产的稀缺性和房屋市场的增值性。 六、商品房库存在可以接受的范围内。当前中国老百姓在商品 住房市场上购房，80%购买的都是期房(交房期限一般是两年左 右)，只有 20%购买的是现房(主要是别墅、高档公寓、大户型 住房等)。这种现象表明我国商品住房直到今天依然是总体供不 应求。当然这种总体上的供不应求和部
6、分城市阶段周期性的供 过于求是交织在一起的。现在舆论媒体上所讲的库存绝大多数 都是虚假性的库存：指的是政府批准销售、正在建设施工、未 经竣工验收、未实现销售的商品房屋。真正的库存是待售商品 房(国家统计局 20XX 年开始颁布)到今年 11 月底共有 59795 万 平方米，全是现房库存。其中住宅待售面积 39332 万平方米， 办公楼待售面积 2425 万平方米，商业营业用房待售面积 11412 万平方米。上述待售商品房在没有后续库存的情况下需要半年 消化时间。这个数量并不严重，更不可怕。这个数量还包括开 发企业并不打算现在就实现市场销售的那一部分商品房(相当一 部分作为长期持有经营的战略资
7、产，当然存在避税因素的长期 第 4 页 持有。) 七、20XX 年中国房地产市场期待向好。20XX 年中国房地产市场 情况是四季度比三季度好，下半年比上半年好。造成这一局面 的原因是政府对房地产市场的政策调控走向去行政化和宽松： 限购逐步取消，鼓励贷款优惠，降低准备金率和银行利率，提 高普通商品房认定标准、公积金贷款调整、契税补贴等。这些 政策有望在 20XX 年继续贯彻并更加落地。进入 11、12 两个月， 各地特别是一线和二线城市市场有效需求得到明显释放，市场 交易量明显放大。这张势头至少延续到明年一季度。政策支撑、 金融支撑和需求支撑是 20XX 年中国房地产发展的外部环境。 20XX 年，房地产投资的增幅可能还会有所下跌，但再怎么下跌， 也是正增长而不是负增长，也依然会保持中国各个产业当中 中的投资高增长。20XX 年房市向好，主要表现在市场成交规模 上而不是房价上。不会出现像过去几年的那种价格暴涨，也不 会出现房价的剧烈下跌，房价总体是稳定的。但是房价上涨依 然是趋势性的现象。 第 5 页