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1、二手房交易风险top4需知悉遇上你就买不 了房！房产抵押2015年8月，买房人小张与卖房人小刘签订 房屋买卖合同， 约定购买小刘的一套房屋， 交易价格800万元。合同签订后， 小张如约向小刘支付 200万元首付款。后小张发现该房屋已于2015年5月设立抵押，小刘拒绝解除该抵押，房屋交易 无法继续进行。故小张将小刘诉至法院，要求解除双方的买 卖合同，并要求小刘返还已付款项，并支付违约金。分析：抵押是指抵押人和抵押权人（债权人）以书面形式约定，不 转移抵押财产的占有，将该财产作为担保，当债务人不履行 债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该 财产的价款优先受偿。二手房屋交易中，经常易由
2、现如下情 况：1、双方签订房屋买卖合同时，买房人明知该房屋已存 在抵押，并约定卖房人限期解除抵押，但之后卖房人违约不 做解押手续；2、签订房屋买卖合同时，买房人对房屋已有抵押不知情；3、房屋买卖合同签订后，卖房人在房屋上新 设立抵押。由于抵押涉及第三方抵押权人的合法权益，在有 抵押存在的情况下，买卖合同无法继续履行，双方只能解除 合同。房产查封2016年2月，买房人小江与卖房人小吴签订 房屋买卖合同 合同签订后，小江如约支付购房款，过户时却被告知该房屋 已被外地莫法院查封，无法继续过户。原来，小吴曾向案外 人借款800万元，后无法偿还，案外人在外地法院起诉小吴， 并申请法院对小吴名下房屋查封，
3、查封期间禁止买卖、抵押、过户等。无奈之下，小江将小吴诉至法院，要求解除双方买 卖合同，并要求小吴返还购房款并支付违约金。分析：此处所说的查封，主要是指民事诉讼中的财产保全，是指人 民法院在利害关系人起诉前或者当时起诉后，为保障将来的 生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的 财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。主要存在如下情况：1、起诉前或者诉讼过程中，一方当事人申请采取财产保全措施，查封对方名下房产；2、执行过程中，被执行人不履行债务，如其名下有可供执行的房产， 亦有可能被采取查封措施。房产被查封后，是禁止抵押、过 户的，故在此情况下房屋买卖合同亦是无法继续履行下
4、去 的。央产房不能办理上市手续2016年8月，买房人小刘与卖房人小张签订 房屋买卖合同 在履行合同过程中，因该房屋不符合央产房上市条件、无法 办理上市手续，合同无法继续履行，小刘将小张诉至法院， 要求解除双方的买卖合同，并要求小张承担违约责任。分析：所谓央产房，全称为在京单位已购公有住房，一般指的是职 工按照房改成本价或者标准价购买的在京单位的安居工程 住房和集资合建住房。该类房屋与一般的商品房不一样，在 由售方面存在一定政策性限制，如欲由售央产房，前提是该 房屋符合上市条件、能够上市，需办理已购公房上市登记表， 如不符合上市条件，法院也是不能强行判决双方继续履行合 同的。购房资格发生变化20
5、15年10月，买房人小吴与卖房人小刘签订房屋买卖合同。 合同签订后，因房价上涨，小刘拒绝继续将该房屋由售给小 吴。小吴将小刘诉至法院， 要求继续履行合同。案件审理中， 经法院查实，因小刘拒绝履行合同，小吴已于2016年1月重新购房并办理过户手续，现小吴已经不具备购房资格。经 法院释明，小吴变更诉讼请求，要求解除双方的合同，并要 求小刘承担违约责任。分析：根据北京市住房限购政策，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。限购政策由台以来，引发的纠纷 也不断增多，常见如下情形：签订房屋买卖合同时个人或者 家庭符合购房资格，后在合同履行过程中或者法院诉讼过程 中，该个人或者家庭又重新购置住房，或者夫妻为了购房离 婚之后又复婚，不再符合购房条件，致使现有房屋买卖合同 无法继续履行。