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1、国内房地产企业的盈利模式以及其不能以做大市值为企业经营目标的分析房地产行业的盈利模式 房地产开发商从思考收入来源问题开始，围绕价值创造、传递和实现而形成的一种价值逻辑。进而凭借这种逻辑上对自身战略、结构和能力的选择，进而实现企业盈利的一种财务模式。国内外房地产企业盈利模式比较分析根据房地产在开发过程中各个价值量上产生价值环节比重的不一样，大致可以分为：1.土地升值模式2.地产商模式3.产品建设模式4.产品开发销售模式5.物业经营模式6.商业经营模式各种模式各自的特点和适用的条件也有较大的差别。如果根据开发模式来划分的话，主要可以分为两种模式：（1） 香港模式（2） 美国模式香港模式：是以房地产
2、开发商为中心的一条纵向延伸的价值链模式，即从买地到建造，直到卖房，甚至物业管理都是由一家地产开发商独立完成的。这种模式的一个较突出的特点是房地产开发商要更多地依赖于银行资金。美国模式：其房地产开发过程的各个环节基本上都是由各自不同的专业公司来共同完成的。即这个过程中有房地产投资类的公司专门负责融资投资的工作、也有专门的销售和物业方面的公司来负责销售和售后管理环节的工作。这种方式的特点是价值链比较分散，分工比较细致，所有的运作都是围绕着价值链的运作来完成的。我国房地产企业盈利模式现状改革一开始，由于我国大部分房地产开发商都是要依赖于银行贷款，同时为了追求利润最大化，很多房地产企业从而身兼了两种角
3、色，即前期的投资商角色和后期的开发管理角色。这种开发模式实质上已经是所谓的“香港模式”。基于价值链的盈利模式 （波特将价值链描述成一个企业用以“设计、生产、销售、交货以及维护其产品”的内部过程或作业）围绕上游供应环节的土地开发模式作为房地产开发的主要资源，土地获取处在价值链的前端，此处的利润相对较大，因此就出现了以土地开发作为主要业务的盈利模式，如“陆家嘴”已经形成了比较典型的一级市场的土地开发模式。企业主导的土地开发模式借鉴自香港的土地批租制度，即土地所有权和使用权分离的前提下，有偿、有期限、有条件地出让土地使用权。政府将土地使用权有偿出让给开发企业，由企业独立承担开发经营并自负盈亏。这种模
4、式是在我国外向型经济和土地使用制度改革发展下产生的一种更高层次的市场化开发模式围绕下游服务环节的盈利模式1 物业经营模式目前，房地产的盈利模式已经逐渐由工程建设为导向进入服务为导向的模式，服务可以使企业创立个性，增强竞争优势，有效地增加企业的新销售渠道和再销售的实现机率。房地产的服务主要是指物业管理和其他增值服务。良好的物业管理是保证房地产升值和可持续发展的利器，一个具有品牌优势的房地产企业必定需要良好的物业管理来维持。作为房地产开发强有力的支柱，物业已成为盈利焦点，目前房地产物业经营的模式主要有三种：1、专业物业的经营。典型代表是万达，其商业地产已和世界500 强企业沃尔玛、家乐福等签订了联
5、合发展协议，每个项目均有58 家不同业态的主力店进驻。它和沃尔玛的战略合作就是做专业物业出租，随着沃尔玛在全国开店，配合沃尔玛来收取租金回报。这种创新的物业经营方式其最大好处是客户稳定，但是资金回报不大。2、混合物业的经营。典型代表是香港置地。香港置地拥有香港中环42的物业，每年收取5 亿美元租金，所以香港置地主要是出租经营，每年保持稳定的租金收益。这种地产经营既是保持企业长久稳健发展的手段，同时也是对房地产商能否合理分配资源的考验。当房产需求不振时，其出租经营业务的收入能有效地支撑企业利润。3、开发与经营混合。典型代表是长江实业与新鸿基。新鸿基的收益三分之一来自于租金收益，其余是开发性收益。
6、因为房地产的开发受宏观经济形势影响非常大，开发与物业经营混合，可降低由于宏观政策波动给单纯开发带来的风险。2 专业服务模式房地产企业的服务模式，除了中介经纪和评估这些常见的形式处，结合目前发展还有以下两种新服务模式：1、房屋制造服务。房地产企业扮演投资商或地产商“管家”角色，应用一流发展商成熟的管理经验，先进的开发理念，丰富的专业知识，综合的资源整合能力以及项目执行能力等条件，拉近与发达地区一流发展商的差距，保证其开发项目的品质。这些活动是从常规的中介或顾问层面向运营和管理层面的延伸，是从策划和理念向操作的延伸。2、相关金融服务。目前较受关注的是美国的REIT 模式，即不动产投资信托模式，它是
7、让大众分散的资金以信托方式集合成一个公司，最后通过税收减让促进民间的投资来参与，然后拿到这笔钱再投入长期物业，从而获得稳定收益。3 资产管理模式从长远发展的角度来说，房地产市场将不可避免地从开发建设(提供增量供给)为主向投资金融(保持存量供给)为主转变。在以房地产金融与投资主导的市场环境下，房地产会成为房地产企业的主要业务环节，而这种转变预期将在未来510 年内完成，从房地产开发企业价值链的角度来看，这无疑是房地产开发企业的新增价值链环节。资产管理公司通常聘请若干物业管理公司和设施管理公司为其提供服务，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。房地产组合投资管理所涉及的范围更广，包括确定业主
8、的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，就新购置物业或处置物业做出决策，管理资产以实现组合投资收益的最大化等。组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理。为什么国内房地产开发企业不能像美国企业那样以做大市值为企业经营目标1.国内企业的商业模式不需要以做大市值为企业经营目标。很多的房企把上市作为大规模拿地的工具，大肆囤地，再用囤地去融更多的资本，而不是做更好的商业
9、开发。对于房地产企业来说，更加注重于对资本的利用，在项目开发上往往采取“短平快”，以满足资本对利润的要求，所以如果市值不大照样可以获得高利润，那就没有不需要把做大市值作为企业经营目标。2.国内企业做大市值的意识上没提高。这是因为很多房地产商不清楚己的定位，不清楚自己究竟是投资商还是开发管理商。所以做大市值后主营业务环节很难确定从而会导致一系列问题。3.国内企业财务运作中资金的风险管理和运作能力不足。作为房地产类企业来说，资金链就是企业的生命线，资金运作的效率高低直接决定了企业盈利模式的成败。因而在企业风险管理和运作能力欠佳的现状下盲目做大企业市值会导致盈利模式的失败，例如巨人集团的大起大落其实
10、原则上就是资金的风险管理不够造成的。4 国内企业开发成本管理和控制不佳。可以认为房地产的成本根本决定着房地产的价格，进而赢得企业的竞争优势。企业做大了市值却忽视了成本的管理和控制往往导致企业臃肿和经营效率低下。5. 地产教父万通集团主席冯仑从企业运营经验分析得到：全能型开发商企业治理结构很难做好，财务风险非常大。而中国的开发商多以全能型为主，做大市值会导致企业治理结构难以做优，财务风险难以控制。参考文献：【1】 王惠玲 房地产行业科学的盈利模式探讨 商业营销 2008.11【2】 朱勇 国内外房地产公司盈利模式及适用条件研究 科技信息 2008【3】 颜爱民 基于价值链的房地产开发企业盈利模式分析 市场建设 2006.5