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1、工作行为规范系列公寓物业经费来源控制:资金来源分类（标准、完整、实用、可修改）GL实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE编号：FS-QG-35139公寓物业经费来源控制：资金来源分类Source control of apartment property funding: classification of funding sources说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可 循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。公寓物业经费来源和控制：资金来源和分类一、资金来源和分类公寓管理资金来源问题是物业管理公司开展有效物业管理的重大问题，物业管理公司要筹集资金、为
2、业户创造良 好的生活和居住环境，同时实现企业的最佳经济效益。在实 际确定公寓管理资金来源时，应坚持谁享用、谁收益、谁承 担”的原则，保证做到不乱收费，合理分担。公寓管理的主要资金来源可分为三类：前期投入资金、物业管理费和开展综 合经营服务收费。1 .前期投入资金物业管理公司在公寓管理前期介入时，可按规定向发展商收取一定比例经费，用作物业管理的启动，接管验收、质 量保证以及以后的房屋维修。(1)启动资金：启动资金好叫开办费。是指物业管理公 司在物业管理投标成功后，接管物业从事前期介入所需要的 用于添置设备、设施、工具、办公家具、设备用具、人员培 训、学习、工资奖金、服饰以及前期介入活动中的管理费
3、用 等。这是用于公寓楼管理的启动资金。(2)质量保证金：质量保证金是房产发展商在向物业管 理公司委托管理，在移交时提供一笔用于交房后两年内被管 物业的报修经费。其使用范围限于室内装饰、水电、管线、 隐蔽工程及室外建筑、公共设施等因建造质量问题所引起的 返修等人员工料费。该项费用可留存在房地产开发公司，由 物业管理公司在接受业户报修、组织施工后实报实销，也可 以一次性划拨给物业管理公司，两年后结算，多退少补；或采取包干办法，由房产开发公司划拨一定数额的质量保证金给 物业管理公司后，盈亏均由物业管理公司承担。有的地方规 定商品房、侨汇房第一年由建设单位落实保修，第二年则由 房产开发公司负责保修；外
4、销商品房则实施一年期限保修。(3)物业接管验收费：这是指物业管理公司在验收、接管 物业时，由发展商向物业管理公司提供的验收费用。它主要 用于物业管理公司参与验收物业时，组织水、电、泥、木、 管道等专业验收人员所发生的费用，包括人工费、办公费、 交通费、零星杂费、资料费等。验收费的测算办法是被接管的物业总建筑面积x单价(元/每建筑平方米)。每建筑平方米的单价，可视其物业的建 筑水准、综合造价，由双方协商议定。(4)维修基金：维修基金主要用于公寓楼包修期满后的 维修、更新，它应包括物业的公用部位、 承重结构部分(楼盖、 屋顶、梁柱、墙体及基础)、外墙面、过道、楼梯间、门厅等， 以及房屋内部上下水管
5、、共用照明、水泵、水箱、电梯、消 防设施等公共设备的养护维修和更新的费用。公寓、花园别墅及商业用房、办公用房的维修基金，可 略高于一般用房标准，具体由房屋由售单位和物业管理公司 协商予以落实解决。房屋维修基金在签订房屋买卖合同时缴纳，以业主委员 会名义存入金融机构，按不低于城乡居民存款利率计息；房 屋维修基金由业主委员会委托物业管理单位管理，专款专用， 不得挪作他用，房屋维修基金不足时，由业主委员会委托物 业管理单位向房屋所有人计收。止匕外，物业管理公司还可请 求发展商提供一笔空房看管费。2 .物业管理费(1)公共服务费：根据上海市商品住宅物业管理服务收 费暂行办法规定，商品住宅物业管理公共服
6、务费应按物业 管理范围内各业户所占房屋建筑面积或按户分摊。其费用构 成为：管理费、服务人员的工资和按规定提取的福利费、楼内公用设施维修及保养费、 绿化管理费、清洁卫生费、保安费、 办公费、物业管理单位固定资产折旧费、法定税费。物业管 理服务收费的利润不超过15%房屋所有人应支付前述各项费用。房屋使用人除缴房租外，同时缴付清洁卫生费和保安 费。(2)高层住宅电梯和水泵运行费：高层商品住宅的电梯和水泵运行费用，由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电 费构成。具体收费由业主委员会和物业管理单位商定的服务 方式、时间，按实结算、单独列账，并按各房屋所有人的建筑同积比例合理分摊。(3)延伸服务收费：延伸服
7、务是为业户群体提供的非公 共性服务。该项服务可使有需求的人受益，如便民服务、代 办服务、特约服务和社区文化活动服务等，业户可以直接或 间接从中受益。延伸服务的收费，原则上以成本加微利的价 格收取，如代管车辆、代管房屋、代购商品、代接送子女入 托、土木工程维修装饰、清洁委托等。特约项目的收费，凡 物价部门已有规定的，按规定执行；暂未规定的，由委托人与 管理处商定。发展传统物业管理以外的延伸服务，即从市场 经济需求由发，发展与物业管理相关的延伸服务，诸如超市、百货、副食品等商业，洗熨、餐饮、幼托、娱乐、旅游、搬 场等服务业，邮电、银行、信用社等通讯金融业，房产中介、 咨询、建筑装潢等房地产业。这既可满足物业业户的多种需 要，又可增加物业管理公司资金来源，以弥补物业管理经费 的不足。请输入您公司的名字Foonshion Design Co., Ltd 第7页/共6页