1、一本书看透房地产读后分享高新区三项目工程及HSE部2018年7月目目录内 容 解 析2本 书 概 论3 1知 识 分 享 3 3一、本书概论1 1、作者介绍、作者介绍2 2、书籍书籍简述简述3 3、本本书目录书目录4 4、综合评价、综合评价一、本书概论1作者介绍作者介绍作者介绍作者介绍潜进，原名付小强。作者，付小强，曾就职于中海地产青岛公司。先后从事过工程现场管理、报建管理、质安管理、运营管理等业务线。勤思善学，对问题从不随波逐流，更有自己的独特见解，喜欢从实践中寻找和提炼问题的答案。立足于标杆地产企业的优质平台，并结合个人思考、实践总结及理论学习，历经三年三年写著此书。一、本书概论2书籍简介
2、书籍简介书籍简介书籍简介核心内容：房地产项目开发全生命周期流程中的各项业务工作，及其逻辑关系。谋篇布局：八大开发阶段土地一级开发、投资管理与土地确权、规划方案设计、施工图设计、项目施工建设、项目预售、竣工验收备案、项目交付。启发思考：提炼规律性，读者一目了然，触类旁通。理论支撑：参透制度规范，领悟实战精髓。一、本书概论3本书目录本书目录本书目录本书目录投投资资与与土土地地确确权权阶阶段段规规划划方方案案设设计计阶阶段段施施工工图图设设计计阶阶段段项项目目施施工工建建设设阶阶段段竣竣工工验验收收备备案案阶阶段段目录目录项项目目开开发发全全过过程程概概述述土土地地一一级级开开发发阶阶段段项项目目交
3、交付付阶阶段段项项目目预预售售阶阶段段项项目目运运营营管管理理模模式式房地房地产项目开目开发模式及模式及全流程全流程 PS:从利润贡献和运营风险来讲，从前往后呈现出递减特性。拿地及确权项目前期项目建设及预售竣工交付一、本书概论这是一本是一本值得得读的的书：本书对房企开发全过程流程写得很详细，在具体业务层面也给出常见房企会遇到的和注意事项。作者在对日常工作的思考，工作流程的把控，企业内部管理的优缺点进行阐述，是本书的亮点。专业化分工造成化分工造成认知的狭隘和局限，知的狭隘和局限，很很适合从适合从业人人员比比较系系统的了解房地的了解房地产开开发的全的全过程，程，参考借参考借鉴。这是一本是一本业务指
4、指导书：虽然本书名字确定为一本书看透房地产，但房地产开发除了业务本身以外还受到经济环境、政府政策、市场环境、资金环境等多种因素综合影响，这以上因素也决定开发节奏与开发策略、销售策略等，本书均未涉及。这是一本是一本简单的的书：本书主要详细讲述房地产项目开发全流程中的各项业务工作，及其逻辑关系。因为作者立意和岗位经历的关系，并未涉及公司高级领导层管理和思考范畴，亦未针对房地产开发进行系统性的分析，因此对中高中高层管理者而言参考意管理者而言参考意义不大不大。1 4综合评价综合评价综合评价综合评价二、内容解析1 1、地产概述及运营模式、地产概述及运营模式2 2、开发阶段流程详解、开发阶段流程详解二、内
5、容解析2.1地产概述及运营模式第第1 章章 房地房地产项目开目开发全全过程程概述概述.什么是房地产项目开发 房地产市场包含土地市场和房产市场。土地市场分为一级和二级市场，房地产市场对应分为一级、二级和三级，其中广广义上上的的房地房地产开开发一般是二一般是二级开开发建建设，三级开发包含房屋二手房租赁、过户、抵押等业务。.房地产项目开发流程 房地产项目开发流程图如右图所示：开发策划报告规划设计方案请照图及规证项目开工预售竣工备案交付二、内容解析2.1地产概述及运营模式第第2 章章 房地房地产项目运目运营管理模式管理模式.房地产企业集团化管控 集团管控体系包括两个系统：组织系统和管理控制系统。其中组
6、织系统分为直线制、事业部制、矩阵制和区域中心制；管理控制系统根据集团战略、发展阶段和管理方式不同分为操作控制型、战略管控型和财务管控型。主要通过决策利润规划、监督利润生产与支持服务利润实现来达成。.2项目运营管理 项目运营管理是指从项目运营角度出发，实现对项目开发全过程的、各职能业务线的全方位管理。在房地产企业管理结构中起到承上启下的纽带作用，紧密联系着企业战略目标、计划管理体系和项目开发过程管理。运运营管理管理应该是从是从“管目管目标”“”“控控进度度”“”“防防风险”三大三大层面着手开展工作。面着手开展工作。曾有领导总结运营管理部日常工作就是：开好会、记好账、管好人。二、内容解析2.2开发
7、阶段流程详解第第3 章章 土地一土地一级开开发阶段段我国宪法规定“城市的土地属于国家所有，农村和城市规划区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地或自留地、自留山也属于集体所有”.土地一级开发概述 土地是房地产市场的源头，主要通过政府招拍、拍卖、挂牌或协议出让形式进入市场。土地一级开发就是从生地或毛地向熟地转变的过程。在这一过程中，可能涉及征地、拆迁、安置补偿等开发工作，同时还会进行土地的环评、立项、规划初步设计、土地整理市政配套设施建设、验收等一系列工作，这些工作统筹起来就是土地一级开发。.土地一级主要包括开发规划、前期准备阶段、土地整理阶段、验收及入市阶段。因为土地一级
8、开发因为发展周期长、资金需求大、影响因素多等原因，一般由政府来操作，在此不一一讲述，感兴趣的同事可以看一看书。二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第4 章章 投投资管理与土地确管理与土地确权阶段段投资管理与土地确权工作包括土地招拍挂之前的意向地块筛选、土地一级开发跟进、土地可行性研究与土地上市交易跟进等工作，以及在土地招拍挂之后的土地合同签订、土地使用证办理相关工作。.投资管理与土地确权概述投资管理与土地确权是房地产项目开发运营的最前沿，数据收集与分析研究是其主要工作内容。其中成果其中成果包括摘牌前的包括摘牌前的可行性研究可行性研究报告告，摘牌后的摘牌后的项目开目开发策划策划报告告等。等。此阶
9、段流程图如右所示：二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第4 章章 投投资管理与土地确管理与土地确权阶段段.可行性研究报告 可行性研究报告是指在项目投资决策前，通过科学的方法对建设项目的经济、技术可行性进行论证分析，以便为企业决策层进行战略决策提供科学可靠的决策依据，并将之作为下一阶段工作开展的基础文件。可行性研究报告重点包括市场情况、地块规划、发展规划、经济测算等内容。分为投资机会分析、项目立项研究、项目可行性报告编制与审批三个阶段性工作。项目立项研究阶段包括（1）项目概况（2）法律与政策风险（3）市场调查（4）项目规划设计（5）项目发展规划（6）项目经济分析（7）结论与建议值得说明的是：项目
10、目经济分析是可行性研究分析的灵魂和核心。分析是可行性研究分析的灵魂和核心。.房地产项目经济测算 根据发展过程，分为项目经济技术指标配比、成本与投入节奏估算，租售计划推演、项目现金流分析、项目财务指标分析等五大发展阶段。财务评价指价指标包含包含净现值、内部收益率、内部收益率、动态投投资回收期；以及敏感性分析和盈回收期；以及敏感性分析和盈亏平衡分析等平衡分析等。二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第4 章章 投投资管理与土地确管理与土地确权阶段段.成本管理体系 所谓项目成本，是在房地产开发项目各环节所有成本和税金的总和，主要包括土地成本、前期成本、建安成本、其他直接成本、销售费用、管理费用、利息、
11、税金等。成本管理体系根据开展阶段分为成本测算管理、成本控制管理和成本核算管理。其中成本控制环节是核心，重点工作又在于对建安成本的控制。.土地确权阶段 土地确权阶段包括两个任务：土地合同的签订和土地使用权证的取得。取得土地使用权证前需缴纳土地出让金、契税（出让款的3%-5%），并完成测绘定界，之后携带土地出让合同、政府批文、大门牌号证明、地籍调查成果、定界地形图办理PS：对于土地于土地证的的办理，需从理，需从项目运目运营 的的视角去角去综合考量合考量，并非越早越好。，并非越早越好。根据国土资源部规定，10个工作日内签合同，1个月内缴纳50%首付，余款按照合同缴纳，最迟不得超过一年。签订土地合同后
12、可以开展立项、规划报审、环评等。成本测算成本控制成本核算将项目目成本成本通过合合约规划划，将目标成本分解项目合同目合同二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第5章章 规划划方案方案设计阶段段.规划方案设计阶段及其衍生 规划方案划方案设计阶段是房段是房地地产项目开目开发最最为核心和关核心和关键的的阶段。段。因为其处于利润生产区，决定了项目约80%的利润来源。该阶段也是集团集中评审和审批关键节点最集中的阶段。比如营销定位报告、开发策划报告、规划设计方案评审、工程启动会报告、合约策划报告、项目发展计划等。实质上包含规划设计和方案设计两个阶段。一般会持续2.5-4个月时间。规划方案流程图如右所示：二、内
13、容解析2.2开发阶段流程详解第第5章章 规划划方案方案设计阶段段.规划方案设计阶段及其衍生 规划方案划方案设计阶段工作包括密度分析、概念段工作包括密度分析、概念设计、规划划设计、方案、方案设计。衍生出专项设计包括工程初勘、工程详勘、土方开挖图、基坑支护图、桩基施工图、管网综合图、立面方案设计、景观方案设计等内容。1、密度分析成果文件密度分析成果文件：面积指标明细表、相关分析报告、多方案比较；2、规划划设计：小区规划阶段面积指标明细表、小区规划结构、地库、户型、日照分析；3、方案、方案设计：最终确定地块方案、楼座户型方案、配套用房面积和位置。二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第5章章 规划划方
14、案方案设计阶段段.2规划方案设计阶段运营、报建、营销、合约、工程工作运运营：项目开发整体运营架构和管理体系的搭建。包含战略目标（生产经营类指标和内部管理类指标）、计划管理和进度管控（四级发展计划）和项目投资收益管理；报建建：建设用地报审、规划选址意见书（划拨土地需要）、规划方案日照分析及专家评审、套型比例审核（已取消）、建设项目环境评估、项目立项、建设用地规划许可证、管网综合图报批、人防指标审批；营销：项目营销定位、市场推广策划、项目销售策划。项目营销定位包括土地属性研究、市场环境与竞品分析、目标客户分析、项目SWOT分析、项目市场定位。合合约：编制合约策划，确定勘察、监理、土方、基坑支护、桩
15、基工程、前期准备工程。工程工程：编制工程启动会，开始施工详勘、土石方开挖、基坑支护、桩基工程、临建。二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第6章章 施工施工图设计阶段段6.施工图设计阶段 内容施工施工图设计阶段的是段的是围绕着着“一份一份图、两个、两个证”进行的。行的。其中一份图是指施工图，两个证是指建设工程规划许可证（绿证）和建设工程施工许可证（蓝证）。此此阶段一般持段一般持续2个月个月时间。主要包括：施工图设计与审查（1-1.5个月），招标备案、配套费缴纳、质安监备案、出具保函和资金到位证明、施工许可证办理（0.5-1个月）。注意注意：1、开发企业一般为加快前期进程，会抢先设计出建筑图用于规
16、划许可。结果当规划许可证批下来后，因为其他专业施工图的插入导致建筑发生局部调整，现场按照施工图来施工，最终完成效果和规划图不一致，从而影响规划验收。故故专业工程工程师务必在施工必在施工时注意注意审阅对比比请照照图，提前，提前发现并解决。并解决。2、专业工程工程师需需认真真领会理解会理解请照照图审批、消防批、消防审核、人防方案核、人防方案审核意核意见。3、人防人防施工施工图有平有平时和和战时之分，施工以平之分，施工以平时为准。准。二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第6章章 施工施工图设计阶段段6.2 施工图设计阶段综述 施工施工图设计阶段的完成是段的完成是项目前期开目前期开发阶段的段的结束，束
17、标志是志是获取取施工施工许可可证1、施工图设计的最终完成宣告“规划设计条件-概念设计和产品策划规划设计方案-建筑方案设计扩初设计施工图设计”这一设计链条的终结。2、施工图设计的最终完成宣告“土地确权阶段报建-规划方案报建规划许可报建-施工许可报建”这一报建前期业务的终结。进入后期的预售、竣工验收备案阶段。二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第7章章项目目施工建施工建设阶段段.项目施工建设阶段 项目施工建设阶段工作导向目标是预售工程条件和项目竣工验收备案；工作内容是项目目进度管理、度管理、项目目质量安全管理、量安全管理、项目管理行目管理行为三个方面。项目工程部更多需要思考如何充分整合和利用好公
18、司、总分包、政府和社会等资源去推动项目发展。.项目管理行为包括行政性管理行为和技术性管理行为体系、管理行为检查。.项目进度管理 分为项目展望、步入正轨、预售为要、结构验收导向、立体交叉、竣工验收六大阶段。.市政配套管网工程 因其垄断、复杂和干扰特性，是项目施工管理最难控制环节。.项目质量安全管理 。.其他管理工作协作配合 口号-“迎合设计，配合营销”二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第8章章项目目预售售阶段段预售又称之为“卖楼花”，1953年起源于香港，1994年正式实行预售许可制度。.工程预售条件 主体达到预售进度要求，售楼处、样板房、景观示范区开放等 .预售许可申办 .市场推广策划划分为
19、销售卖场策划、传播媒介策划、销售策略与计划，开盘筹划四部分内容。开发经营权系列报建项目手册申办项目资金本缴存建设条件意见书预售许可证申办大、小门牌号办理房屋面积预测绘预售许可申办开发经营权证二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第8章章项目目预售售阶段段.市场推广策划（1）销售卖场策划主要工作包括确定楼盘案名、选择销售卖场风格等；（2）传播媒介策划主要工作包括确定推广主题、传播媒介的应用；（3）销售策略与计划主要工作包括明确项目销售周期的时间节点和销售目标；（4）开盘筹划主要工作包括物料准备、广告投放与意向客户积累、项目定价。.销售阶段策划与营销策划报告（1）销售阶段策划是指开盘发售后至销售结束
20、前的策划，工作重心是销售策略的评估和调整，此时销售业绩成为策略评估的核心。主要工作包括销售数据统计分析、现有营销策略评估、制定或实施新的营销策略（2）营销策划策划报告告是指在是指在项目目营销定位基定位基础上，根据上，根据项目市目市场环境及目境及目标客客户情况，制定的情况，制定的项目目营销策划的策划的总体思路。体思路。其是项目营销策划的纲领指导文件！二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第9章章竣工竣工验收收备案案阶段段预售售阶段段.竣工验收备案阶段概述 建设工程的任何报批手续，都遵循“报批-建设-验收”的闭合循环定律，在房地产项目开发全过程中，项目竣工验收备案工作有着举足轻重的地位！从项目单体整
21、体完工到完成最终的竣工验收备案大约需1.5-2.5个月时间。根据阶段不同划分为验收收前期工作、前期工作、专项工程竣工工程竣工验收和竣工收和竣工验收收备案案！二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第9章章竣工竣工验收收备案案阶段段预售售阶段段.2专项工程竣工验收 专项工程竣工验收包括但不限于（1）房屋测绘验收（2）规划单体验收（3）规划综合验收（4）消防验收及备案（5）墙改节能验收（6）竣工结算登记（7）养老保障金缴纳证明（8）城建档案验收（9）竣工验收（10）环保验收（11）卫生防疫验收.说明：黄色标注为成本部主导完成，绿色为工程部主导完成，蓝色为前期部主导完成。.3竣工验收备案 建设工程竣工验
22、收备案是指建设单位在工程竣工验收合格后，将竣工验收报告以及规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件审核备案。取得竣工验收备案证明后，意味着建设项目已经全部建设完毕，可以正式投入使用。规定：建定：建设单位位应当自建当自建设工程竣工工程竣工验收合格之日起收合格之日起15日内日内办理。理。二、内容解析2.2开发阶段流程详解第第10章章项目交付目交付阶段段.项目交付阶段概述.项目交付前期准备.集中交付管理 .交付后管理工作 三、知识分享1 1、内部收益率内部收益率IRRIRR2 2、摘牌即开工、摘牌即开工3 3、其他小知识、其他小知识三、知识分享内部收益率内部收益率IRR 内部收益率IRR 是资金流入
23、现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。内部收益率IRR是一项投资渴望达到的报酬率，该指标越大越好。基本可以理解为项目的年化收益率。一般情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，该项目是可行的。3.1、内部收益率、内部收益率IRR项目全投资IRR不考虑资金成本，就是整个项目通盘考虑年收益率是多少自有资金IRR要考虑借债、考虑贷款，考虑资金成本、融资成本股东资本金IRR股东自己的钱，投入得最早、回报得最晚这三个IRR中最小的注意：如果我借钱投资项目，划不划算呢？只有当自有资金IRR项目全投资IRR的时候，借钱赚钱才是划算的，财务杠杆杠杆发挥作用作用，否则就是亏本的。内部收益率IRR
24、可以采用excel计算出来。三、知识分享内部收益率内部收益率IRR计算算实例：例：3.1、内部收益率、内部收益率IRR三、知识分享“快收”:尽可能地把销售收入提前，比如争取提前开盘、加快推售节奏。“慢支”:尽可能地把现金流出往后，比如争取土地款分期支付、施工方工程款垫资、条件允许下延缓各类费用支付节奏。“多收”:尽可能多增加销售收入，优化规划方案，尽量多布局高溢价产品；差异化定位，把握自主定价权。“少支”:尽可能节约成本，成本部同事测算时留给自己的“富裕量”部分，投资同事应该是要多去争取的。资金周金周转和和现金流是房地金流是房地产企企业的生命的生命线，故追求一定是：在确保安全，故追求一定是：在
25、确保安全现金流的前提下，尽可能提升金流的前提下，尽可能提升IRR！提升提升IRR四条最基本四条最基本规律律：3.1、内部收益率、内部收益率IRR三、知识分享3.2、摘牌即开工、摘牌即开工摘牌即开工运营模式流程图三、知识分享摘牌即开工运营模式的实质并非颠覆了原有模式，只是将绝大多数前期业务（设计、预报建、招标、工程）工作前置到摘牌拿地之前完成。实现的基本保障条件如下：3.2、摘牌即开工、摘牌即开工精干的项目前期运营团队（执行力）良好的政企关系 （拿土地）良好的政府环境 （预报建）简化的决策流程 （快审批）标准化的操盘手段 （可复制）三、知识分享（1）关于消防）关于消防设计审查 消防设计审查分为审
26、核制和备案制 其中审核制是在取得建设工程规划许可证之后即启动，是取得建设工程施工许可证的前置条件，在竣工验收备案时必验；而备案制是在取得建设工程施工许可证七个工作日之内向消防部门备案。原则上在竣工验收备案时抽验。（2）关于招投）关于招投标备案案根据房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法规定，允许建设单位发包的工程包括：精装修、幕墙、消防、电梯、弱电、通风空调等。（3）人防工程和保障房）人防工程和保障房项目在目在缴纳基基础设施配套施配套费钱需先行需先行办理减免理减免证明。明。（4）遵循）遵循项目的目的“报批批-建建设-验收收”的的闭合合循循环，开工之，开工之时就就应该进行行项目竣工的工作筹划！目竣工的工作筹划！把竣工验收工作的统筹安排提前穿插到项目后期施工安排中，以压缩整体竣工验收备案的进程。3.3、其他小知、其他小知识谢谢！THANK YOU
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