资产出租和产权转让.ppt

1、市属国有企业资产出租市属国有企业资产出租及企业国有产权转让及企业国有产权转让成都市国资委 产权处 龚国良（2014.7.9）讲讲 解解 提提 纲纲 第一部分第一部分 市属国有企业资产出租市属国有企业资产出租 一、资产出租概述 二、资产出租程序 三、资产出租应注意的问题第二部分第二部分 市属企业国有产权转让市属企业国有产权转让 一、产权转让概述 二、修订“成府发200839号”背景 二、修订“成府发200839号”主要内容 第一部分第一部分 市属国有企业资产出租市属国有企业资产出租 一、资产出租概述一、资产出租概述 （一）（一）2 2号文的出台号文的出台 为了规范市属国有企业资产出租行为，提高国

2、有资产运营效益，确保国有资产的保值增值，我委制定了成都市市属国有企业资产出租管理办法（成国资20142号，以下简称2号文），并于2014年1月27日印发各市属直管企业、各委管企业主管部门正式执行。(二二)2 2号文出台背景号文出台背景 1、省国资委2011年11月9日出台关于规范省属企业资产出租管理的意见（川国资产权201178号）；2、2013年，我委对市国资委2005年组建以来制定（代市委、市政府草拟）的规范性文件进行梳理，在产权管理方面共清理出来8项制度需要升级（新设、修订和废止），其中1项就是制定成都市市属国有企业资产出租管理办法；3、2013年，成都市发改委在规范资源权运行实施意见中

3、规范资产出租作为市国资委规范资源权运行的一项措施进行落实。（三）资产出租的含义（三）资产出租的含义 2号文所称的资产出租资产出租，是指市属国有企业将拥有所有权或者出租权利的非流动性资产（包括土地使用权、房屋建筑物、设施设备等）出租给自然人、法人或者其他组织（以下简称“承租人”）使用并向承租人收取租金的行为。市属国有企业，是指市国资委直接监管或委托其他政府部门履行出资人职责的企业及其所属各级独资、控股的下属企业。（四）资产出租遵循的原则（四）资产出租遵循的原则 1、等价有偿和公开、公平、公正；2、引入市场竞争机制。3、资产效益最大化原则。（五）（五）2号文的适用范围号文的适用范围 市属国有企业

4、的资产出租行为适用本办法。以专业租赁为经营主业的市属国有企业从事日常经营租赁活动可不适用本办法，但应当制定本企业出租业务管理办法，逐级报至所出资企业或委管部门审定，并报经市国资委批准后执行。二、资产出租程序二、资产出租程序 租赁流程图（根据成都市市属国有企业资产出租管理办法（成国资20142号）进行整理）1、立项报批5、结果公示及报告2、评估备案评估备案3、出租方案报批4、公开招租公开招租 （一）立项报批（一）立项报批 (可行性研究可行性研究)1 1、立项阶段应做的、立项阶段应做的3 3项工作（第五条第一款）：项工作（第五条第一款）：（1）进行可行性研究，并形成书面报告；（2）出租企业内部决策

5、机构研究，并形成决议；（3）按企业制定的管理细则明确的批准权限逐级上报上级企业或所出资企业的董事会（总经理办公会）审议决定，并批复申报企业。委管企业的资产出租应逐级报委管部门审批。2 2、审批立项应审查材料（第五条第三款）：、审批立项应审查材料（第五条第三款）：（1）立项请示文件；（2）可行性研究报告；（3）各级下属企业内部决策机构的书面决议文件；（4）董事会（总经理办公会）要求提交的其他书面材料。（二）评估备案（二）评估备案 1 1、评估备案阶段应做的、评估备案阶段应做的3 3项工作（第六条第一款）：项工作（第六条第一款）：（1）资产出租进行立项后，企业应当委托有资质的中介机构对拟出租资产的

6、租赁价值进行资产评估；（2）评估结果应按规定报所出资企业履行备案手续；（3）资产评估结果作为出租挂牌参考价，挂牌底价应不低于租赁价值的评估值。2 2、同时符合下列两个条件的，可以不评估，但需要通过询、同时符合下列两个条件的，可以不评估，但需要通过询价价等流程确定底价（第六条第二款）：等流程确定底价（第六条第二款）：（1）出租资产面积在100平方米或以下的（适用于不动产）；（2）出租资产账面原值在100万元以内或账面净值在20万元以内的。3 3、符合下列两种情形之一的，既可不评估，也可不询价，由、符合下列两种情形之一的，既可不评估，也可不询价，由租赁双方直接协商出租价格（第六条第三款、第九条第二

7、款）：租赁双方直接协商出租价格（第六条第三款、第九条第二款）：（1）承租人为党、政、军机关、国有事业单位的；（2）承租人为市属各国有独资企业、国有独资公司及其各级国有全资子企业的。（三）出租方案报批（三）出租方案报批 出租方案报批阶段应做的出租方案报批阶段应做的3 3项工作：项工作：1、制定出租方案（第七条）资产出租方案内容包括（约9各方面）：拟出租资产的基本情况、出租的目的及可行性、出租用途及期限、租金及收缴办法、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式、拟发布的招租公告、拟签订的合同文本草案等。2、报送出租方案（第八条第四款）申报资产出租方案时，应当报送以下材料：出租方案请示文件；资产出

8、租项目立项批准文件；可行性研究报告；租金底价评估、询价备案表（附资产评估、询价报告）；资产出租方案；法律意见书；需市国资委审批的，还应报送所出资企业董事会决议、委管部门意见；所出资企业董事会（总经理办公会）、委管部门或市国资委要求提供的其它材料。3、审批出租方案（第八条第一、二、三款）出租期限在5年（含5年）以上的，逐级逐级报市国资委审批；出租期限在5年以下的，逐级逐级报所出资企业或其所属一级子企业董事会（总经理办公会）审批。委管企业应逐级逐级报委管部门审批。（四）公开招租（第九条、第六条第二款）（四）公开招租（第九条、第六条第二款）资产出租可以采取3种招租方式：进场公开招租；自行组织招标、竞

9、价、比选等公开方式；协商方式。1、一般情形下需要采取进场公开招租方式。（1）企业出租资产应当通过公开招租方式择优确定承租人。（2）公开招租应当在拟出租资产所在地地市级以上国资监管机构认可的有资质的交易机构公开进行。（3）挂牌到期后只有一家报名的，可以挂牌价成交；挂牌到期后无人摘牌的，可以挂牌价降低10%重新挂牌。2、符合下列规定情形的可以采取自行组织招标、竞价、比选等公开方式。（所出资企业应制定管理细则进行具体规定）（1）出租资产面积在100平方米或以下的（适用于不动产）；（2）出租资产账面原值在100万元以内或账面净值在20万元以内的。3、有下列情形之一的，可以通过协商直接确定承租人：（1）

10、承租人为党、政、军机关、国有事业单位的；（2）承租人为市属各国有独资企业、国有独资公司及其 各级国有全资子企业的；（3）经市政府批准可以不采取公开招租方式的；（4）根据相关法律、法规规定不宜或不应采取公开招租方式的。4、出租信息发布（第十条）采取公开招租方式出租资产的企业应当根据经批准的资产出租方案，在拟出租资产所在地地市级以上公开发行的综合类或经济类报刊（出资资产在成都市辖范围内的，应选择成都商报或华西都市报）和经认可的产权交易机构的网站上发布招租公告，公告期不得少于五个工作日。（采取自行组织招标、竞价、比选等公开方式可不需在交易机构的网站上发布公告）（五）结果公示及报告（第十一条、十三条）

11、五）结果公示及报告（第十一条、十三条）1、承租人确定后，出租资产的企业应当在合同签订前合同签订前在本企业内部对资产出租决策情况、招租公告发布情况、招租结果等信息进行公示，公示期为五个工作日五个工作日，接受企业职工监督。2、所出资企业和委管部门应分季度和年度，将本企业及各级下属企业或本部门所监管企业及其各级下属企业的出租结果报告市国资委，并同时报告市政府派驻企业监事会。三、资产出租应注意的问题三、资产出租应注意的问题 （一）关于续租（第十四条）关于续租（第十四条）资产出租期满需继续出租的，应当按照本办法规定的程序执行。（二）关于出租管理细则（第十五条）（二）关于出租管理细则（第十五条）各所出资企

12、业、委管部门应当根据2号文规定，制定本企业国有资产出租管理细则，明确管理权限管理权限和办理流程等事项（立项权限方案权限询价流程自行组织招标、竞价、比选等公开方式流程）。管理细则经市国资委备案后执行。（三）关于出租交易规则（三）关于出租交易规则 为了进一步规范市属国有企业的资产出租交易活动，我委2014年6月30日制定了成都市市属国有企业资产出租项目进场交易管理规则（成国资20147号），交易管理规则在2号文的基础上，主要是对交易流程进行了明细，具体流程如下：1、向市交易中心提出交易需求（企业需提交的要件为：方案及方案批复、内部决议、评估报告及备案材料、法律意见书、授权授权文件文件、合同文本等1

13、1项要件）；2、发布招租公告；3、竞租申请人提交竞租申请、缴纳保证金、办理报名手续；4、市交易中心审查报名资料，确认其竞租资格；5、市交易中心组织交易，确定竞得人；6、出租方和竞得人签订竞价结果确认书；7、交易结果在出租资产的企业内部和市交易中心官方网站同时公示。第二部分第二部分第二部分第二部分 市属企业市属企业市属企业市属企业国有产权国有产权国有产权国有产权转让转让转让转让 一、产权转让概述一、产权转让概述 （一）企业国有产权转让主要类型：一）企业国有产权转让主要类型：1、企业国有产权公开转让（含增资扩股、招商引资涉及的企业国有产权公开转让）2、企业国有产权协议转让3、企业国有产权无偿划转+

14、转 让 类 型（二）企业国有产权转让主要法规（二）企业国有产权转让主要法规转让方式相相 关关 主主 要要 法法 规规公开转让1、国务院国资委、财政部令第3号企业国有产权转让管理暂行办法 （2004年2月1日起实施）2、四川省人民政府办公厅关于印发四川省企业国有产权转让管理暂行办法的通知（川办发200525号）（2005年7月1日起实施）3 3、成都市人民政府关于印发成都市企业国有产权转让管理办法的通知（成府发201421号）（2014年7月3日印发实施）协议转让1、国务院国资委、财政部关于企业国有产权转让有关事项的通知 (国资发产权2006306号)（2006年12月31日下发）2、四川省国资

15、委关于四川省地方企业内部资产重组中国有产权协议转让有关事 项的通知（川国资产权201069号）（2010年9月30日下发）无偿划转1、关于印发企业国有产权无偿划转管理暂行办法的通知 （国资发产权2005239号）（2005年8月29日起实施）二、修订二、修订“成府发成府发 20082008 3939号号”背景背景 2014年年初，我委开始启动对成都市企业国有产权转让管理暂行办法（成府发200839号）的修订工作，在征求并吸纳了市政府法制办、律师事务所以及各监管企业的意见和建议的基础上，最终报市政府并经2014年5月29日市政府第42次常务会议讨论通过。修订后的成都市企业国有产权转让管理办法（成

16、府发201421号）于2014年7月3日印发并实施。1、2013年，我委对市国资委2005年组建以来制定（代市委、市政府草拟）的规范性文件进行梳理，在产权管理方面共清理出来8项制度需要升级（新设、修订和废止），其中1项就是对成都市企业国有产权转让管理暂行办法（成府发200839号）进行修订；2、2013年，成都市发改委在规范资源权运行实施意见中，对“成府发200839号”的修订作为市国资委规范资源权运行的一项措施进行落实。三、修订、修订“成府发成府发 20082008 3939号号”主要内容主要内容 （一）公开转让流程图（一）公开转让流程图 （根据成都市企业国有产权转让管理办法(成府发2014

17、21号)规定进行整理）1、立项报批5、结果公示及备案2、审计评估审计评估3、方案报批4、进场转让进场转让 （二）主要修订内容（二）主要修订内容（“成府发201421号”与“成府发200839号”对比，主要对6各方面的修订：公示事项、审批权限、备案权限、增资扩股、小额实物资产转让、中介机构备选库）1 1、增加、增加3 3项公示事项项公示事项 （1 1）增加原因）增加原因 根据四川省企业国有产权转让管理暂行办法（川办发200525号）有关规定，企业国有产权转让过程中有5件事项需要予以公示，分别是内部决策书面决议内部决策书面决议、立项批复情况、批准的转让方案批准的转让方案、成交情况成交情况、产权变更

18、注销及工商登记等情况。公示有利于信息及时公开和完善社会监督机制，同时考虑效率因素，故增加其中内部决策书面决议、批准的转让方案、成交情况等3个重要环节的公示。（2 2）涉及条款）涉及条款 第十四条（申请立项）原文件（39号文）：“转让方应当做好企业国有产权转让的可行性研究，按照企业内部决策程序进行审议，形成书面决议。并附送以下材料：（一）企业内部决策机构的书面决议；”新文件（21号文）：“转让方应当做好企业国有产权转让的可行性研究，按照企业内部决策程序进行审议，形成书面决议，并将并将书面决议情况在转让标的企业进行公示。公示期为书面决议情况在转让标的企业进行公示。公示期为5 5个工作日，在个工作

19、日，在公示期间由转让方受理职工对决议的意见。公示期间由转让方受理职工对决议的意见。并附送以下材料：（一）企业内部决策机构的书面决议及公示结果；及公示结果；”第二十五条（信息披露）原文件：“批准机构书面批复后，转让方应委托产权交易机构通过省级以上公开发行的经济或金融类报刊和产权交易机构的网站上公开发布”新文件：“批准机构书面批复后，转让方应将批准的转让方将批准的转让方案在转让标的企业公示，公示期为案在转让标的企业公示，公示期为 5 5个工作日。公示期结束后，个工作日。公示期结束后，转让方应委托交易机构通过省级以上公开发行的经济或金融类报刊和产权交易机构的网站上公开发布”第三十条（签订转让合同）原

20、文件：“转让方与拟选受让方正式签订企业国有产权转让合同，”新文件：“转让方在正式签订转让合同前，应当在交易机构转让方在正式签订转让合同前，应当在交易机构和转让标的企业对成交事项进行公示，公示期不少于和转让标的企业对成交事项进行公示，公示期不少于 5 5个工作日。个工作日。成交公示期间，由批准机构、交易机构或国有资产监督管理机构成交公示期间，由批准机构、交易机构或国有资产监督管理机构受理咨询或投诉。受理咨询或投诉。转让方与拟选受让方正式签订企业国有产权转让合同，”2 2、调整和新增审批权限、调整和新增审批权限 （1 1）调整和新增的原因）调整和新增的原因 鉴于原文件的表述复杂，不便于企业理解和掌

21、握，故对原文件的审批权限划分重新梳理，文件更加规范，企业也容易理解和操作。根据企业国有产权转让管理暂行办法（国务院国资委、财政部令第3号）第25条规定，鉴于国有资产监督管理机构转让所出资企业国有产权属于企业重大行为，故无论是否失去控股权，都应报成都市人民政府批准。原文件第三十四条的权限划分包含了立项和方案审批权限，近几年的企业国有产权转让中，曾出现部分转让标的账面净值较小（未超过3000万元），但评估后的实际价值较大（大大超过3000万元甚至过亿元），按照原文件以账面净值作为权限划分标准的规定，由市国资委审批，不利于市政府了解和统筹市属企业国有产权转让重大事项，故增加第三十五条，以评估值划分方

22、案审批权限。（2 2）涉及条款）涉及条款 原文件：第三十四条（权限划分）原文件：第三十四条（权限划分）国有资产监督管理机构决定或批准所出资企业涉及转让标的账面净值3000万元以内的及所出资企业以下层次企业涉及转让标的账面净值500万元以上3000万元以内的国有产权转让事项；3000万元以上的国有产权转让事项上报本级人民政府审批。委托管理部门决定或批准委托管理企业及以下层次企业涉及转让标的账面净值500万元以内的国有产权转让事项；500万元以上3000万元以内的国有产权转让事项报国有资产监督管理机构决定或批准；3000万元以上的国有产权转让事项由国有资产监督管理机构上报本级人民政府审批。所出资企

23、业（不包含委托管理企业）决定或批准其子企业及以下层次企业涉及转让标的账面净值500万元以内的国有产权转让事项。新文件：第三十四条新文件：第三十四条 （立项审批权限）（立项审批权限）企业国有产权转让的立项，由转让方提出申请并按下列规定逐级上报审批：（一）国有资产监督管理机构转让所出资企业国有产权的，上报本级政府按有关规定审批立项；（二）所出资企业（不包含委托管理企业）及其以下层次企业转让国有产权账面净值在500万元以内的，由所出资企业（不包含委托管理企业）决定立项；账面净值500万元及以上、3000万元以内的，由所出资企业（不包含委托管理企业）报国有资产监督管理机构审批立项；账面净值3000万元

24、及以上的，由国有资产监督管理机构上报本级政府按有关规定审批立项。（三）委托管理企业及其以下层次企业转让国有产权账面净值500万元以内的，由委托管理企业报委托管理部门审批立项；账面净值500万元及以上、3000万元以内的，由委托管理部门报国有资产监督管理机构审批立项；账面净值3000万元及以上的，由国有资产监督管理机构上报本级政府按有关规定审批立项。新文件：第三十五条新文件：第三十五条 （方案审批权限）（方案审批权限）国有资产监督管理机构转让所出资企业国有产权的，转让方案上报本级政府按有关规定审批。企业转让的国有产权评估值不高于账面净值的，国有产权转让方案由转让方逐级上报本次转让的立项审批单位批

25、准。企业转让的国有产权评估值高于账面净值的，国有产权转让方案由转让方按下列规定逐级上报审批：（一）所出资企业（不包含委托管理企业）及其以下层次企业转让国有产权评估值在500万元以内的，转让方案由所出资企业（不包含委托管理企业）审批；评估值500万元及以上、3000万元以内的，转让方案由所出资企业（不包含委托管理企业）报国有资产监督管理机构审批；评估值3000万元及以上的，由国有资产监督管理机构上报本级政府按有关规定审批。（二）委托管理企业及其以下层次企业转让国有产权评估值500万元以内的，转让方案由委托管理企业报委托管理部门审批；评估值500万元及以上、3000万元以内的，转让方案由委托管理部

26、门报国有资产监督管理机构审批；评估值3000万元及以上的，转让方案由国有资产监督管理机构上报本级政府按有关规定审批。3 3、调整评估备案权限、调整评估备案权限 （1 1）调整原因）调整原因 原文件第十八条规定企业的评估报告备案权限（账面净值100万元以内），与企业的经济行为批准权限（账面净值500万元以内）不一致，根据国务院国资委和省国资委有关评估备案管理的有关规定及其实际操作方式，故统一企业产权转让批准权限和相应评估项目备案权限，以充分体现权责一致的原则。（2 2）涉及条款）涉及条款 原文件：第十八条（资产评估）原文件：第十八条（资产评估）资产评估项目完成后，除企业账面净值，除企业账面净值1

27、00100万元（含万元（含100100万元）以万元）以下的单宗固定资产和在建工程（不含土地使用权等无形资产）涉及的资产下的单宗固定资产和在建工程（不含土地使用权等无形资产）涉及的资产评估项目外，评估项目外，其他所有涉及国有产权转让的资产评估项目均应报国有资产监督管理机构核准或备案。新文件：第十八条（资产评估）新文件：第十八条（资产评估）资产评估项目完成后，属于所出资企业和委托管理部门属于所出资企业和委托管理部门批准权限批准权限内内的国有产权转让资产评估项目，由所出资企业和委托管理部门备案，的国有产权转让资产评估项目，由所出资企业和委托管理部门备案，其他所有涉及国有产权转让的资产评估项目均应报国

28、有资产监督管理机构核准或备案。4 4、增加增资扩股规定、增加增资扩股规定 （1 1）增加原因）增加原因 近年来，我市国有企业增资扩股的情形逐渐增多，为完善管理，根据四川省企业国有产权转让管理暂行办法（川办发200525号）第五十三条规定，将企业增资扩股行为纳入新办法予以规范。（2 2）增加内容）增加内容 新文件：第四十五条新文件：第四十五条 （增资扩股）（增资扩股）国有企业增资扩股参照本办法执行。本办法所称的增资扩股，是指企业新股东投资入股、原非国有股东增加投资或国有股东和非国有股东新股东投资入股、原非国有股东增加投资或国有股东和非国有股东不同比例增加投资不同比例增加投资，从而增加企业资本金，

29、导致企业国有股权比例减少的行为。5 5、小额实物资产转让方式、小额实物资产转让方式 （1 1）调整原因）调整原因 原文件的规定容易让人理解为所出资企业只有企业账面净值100万元（含100万元）以下的单宗固定资产和在建工程的审批权限，因此建议对原规定进行重新表述，明确所出资企业或委托管理部门可以批准企业账面净值100万元（含100万元）以下的单宗固定资产和在建工程的公开转让方式。（2 2）调整内容）调整内容 原文件：第三十七条（其他规定）原文件：第三十七条（其他规定）企业账面净值100万元（含100万元）以下的单宗固定资产和在建工程（不含土地使用权等无形资产）的转让，由所出资由所出资企业按照公开

30、转让方式自行决定或批准，委托管理企业由委托企业按照公开转让方式自行决定或批准，委托管理企业由委托管理部门批。管理部门批。新文件：第三十七条（其他规定）新文件：第三十七条（其他规定）企业账面净值100万元（含100万元）以下的单宗固定资产和在建工程（不含土地使用权等无形资产）的转让，可采取进可采取进场交易或其他公开转让方式，具体方式由所出资企业或委托管场交易或其他公开转让方式，具体方式由所出资企业或委托管理部门批准。理部门批准。6 6、中介机构备选库选择、中介机构备选库选择 （1 1）调整原因）调整原因 根据市政府对中介机构的管理要求，市国资委2011年发出关于取消市国资委中介机构备选库有关事项

31、的通知（成国资政20116号），国有资产监督管理机构建立的中介机构备选库已经取消。因此对原文件中涉及中介机构备选库的内容作相应修改。（2 2）调整内容）调整内容 原文件：第十六条（中介机构）、第十七条（项目审计）、第十八条（资产评估）“委托国有资产监督管理机构建立的中介机构备选库内的会计师事务所、评估事务所、律师事务所”新文件：第十六条（中介机构）、第十七条（项目审计）、第十八条（资产评估）“按照有关法律法规以及相关行业主管部门的规定委托会计师事务所、评估事务所、律师事务所”本次修订除了以上6个主要方面的修订外，还有诸如文件标题、转让场所、明确有效期等方面以及一些文件措辞方面的调整和完善。（完）以上是我对国有企业资产出租以及企业国有产权管理办法修订的梳理和理解，不当之处还请大家指正。2014年7月谢谢 谢！谢！