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1、Z小区上调物业费答客问 Z小区上调物业费答客问 依据小区目前的经营态势，20XX年已经出现入不敷出的状况，20XX年预算亏损45.98万多元。物业公司事先就调整物业费用方案与部分业主进行了沟通，现对所涉及的问题归纳如下。 1、为什么要调整物业费？ 近几年，随着社会各种费用的不断上涨，导致物业服务成本大幅增加。目前筹集的物业费总额已无法维持既有的服务水平，为避免严重影响小区的服务品质、导致业主的居住感受下降、对房产的保值增值产生不利影响，特此提出调整物业费。 物业服务属劳动密集型行业，从近几年的经营数据分析及行业对比发觉，人工成本占到整个物业支出的50%以上。20XX年入伙时，小镇6保安员的工资
2、为1140元/月，当时政府未强制要求为员工上社会保险，因此每月1140元的工资是企业对一个保安员全部人工费支出。到了20XX年，保安员的月工资上涨到2800元，而且目前政府已明文强制要求为员工上社会保险且五险绑定，公司按此要求为员工每人每月支付保险费723.24元，因此目前公司为每个保安员每月支出3523.24元。为了节省成本，我们已经将人员由三班制改为两班制，上班时间由每岗8小时改为每岗12小时，可以说人员编制和工作强度都已达到极限。入不敷出成为了一种必定。依据XX20XX年度物业服务费收支预算显示，本年度小镇6将出现45.98万元的经营亏损。 2、是否今年才遇到物业服务资金不足的问题，为何
3、今年提出调整物业费？ 我小区的人力成本在物业服务支出中达到60%以上，公共区域及共用设备设施的能耗费用占20%左右，以上两项费用支出占物业费用的绝大部分。Y市最低工资标准的多次调整对劳动密集型的物业服务来说影响很大，最低工资增长社保基数也随之调整，社保支出也逐年增加；再者，从去年年初，政府强制企业为员工上五险，人力费用进一步加大。对于公区及共用设备设施的水电消耗来讲，费用单价也多次上涨，能耗费用的支出也逐年增加。公区修理所使用的物料市场价格、特种设备外包维保费用的上升也是助推物业服务资金不足的因素。 我公司早在几年前就遇到了成本上升的问题，也采取了一些应对措施，比如：逐步在合理范围内精简人员、
4、增大每位员工的工作量，尽量减缓人力成本压力；我公司也通过节能改造等方式降低能耗，节约能源支出，合理调配资源及费用的方式一直在进行。 但面对成本全面上涨的巨大压力，内部合理调配总会有限度，目前人员编制已经压缩到极致，如再压缩势必严重影响服务品质，其他节能措施的实施前期投入也较大，短期难见成效。本年已有45.98万余元的亏空，为避免小区的物业服务品质在将来持续受到负面影响，特申请上调物业服务费。 3、如保持目前的物业费标准会产生什么不良后果？ 据我公司了解，目前全社会的物业行业均遇到了成本上涨导致的收不抵支问题，面对亏损，因业主反对调整物业费，一些物业公司采取无底线降低服务标准、过度压缩人工投入等
5、方式勉强维持，导致了社区混乱，陷入了恶性循环。 目前XX物业服务成本已经压缩到极致，如再不调整物业费、增加物业费总额，亏空到一定程度，物业服务品质势必也会跌破红线，将会出现人员编制过度压缩导致的夜间无保安巡察、无钱支付绿化养护费用导致的草坪枯死黄土暴露、修理费用不足导致的园区设施破损无法修理等后果。如出现以上恶性状况，届时挽救为时已晚，面对此重大风险，物业公司向全体业主发出预警。 XX作为区域内具有代表性的项目，广阔业主对生活品质有较高追求，大多数业主不期望以降低服务标准、牺牲小区品质为代价维持后期的物业管理。 4、物业费调整幅度是如何确定的？ 物业公司依据历年收支、当前费用及将来几年的成本上
6、涨预期，提出了每平米每月上调0.3元。该方案在保持目前服务品质的前提下，实现一些基础服务的再深入及细化，比如可以通过适度上调待遇留住老员工，不再是经常看到生疏的面孔，可以对园区的绿化进行优化，可以增加保安员的巡逻频次。依此标准，预期将来3-4年的物业服务水准不会受到影响。 5、物业费调整后服务品质是否提升？ 调整物业费的初衷是为了解决目前遇到的成本压力问题，防止服务品质严重下滑，同时物业费调整后，物业公司会在服务的精细化方面有所提升。 高品质服务需要高素养员工，物业公司首先保障一线保安、保洁、工程及客服人员的工资水平有一个适当的调整，使符合要求的一线员工的收入在行业内保持有竞争力，留住、吸引高素养的服务人员。 另外，物业公司也会加大对公共区域及共用设备设施的维护力度，园区的园林绿化维护工作会更加精细。因物业服务资金的充裕，为物业服务的进一步精细化奠定了基础。 如方案表决通过，将自20XX年1月1日开头实行。 - 4 -