鄂尔多斯东胜区吉商业调研定位报告.ppt

1、第二部分 商业市场报告上半部分纲 要下半部分市场调研篇市场分析篇市场定位篇产品定位篇营销策略篇招商策略篇本本 次次 汇汇 报报经济测算篇下下 阶阶 段段 汇汇 报报目录2 2市场分析篇市场分析篇市场分析篇市场分析篇1 1市场调研篇市场调研篇市场调研篇市场调研篇l东胜区现状调查东胜区现状调查l东胜区商圈及商业街分布调查东胜区商圈及商业街分布调查l东胜区典型商业调查东胜区典型商业调查l鄂尔多斯在售商业调查鄂尔多斯在售商业调查l东胜区商业分布特征东胜区商业分布特征l东胜区商业需求调查东胜区商业需求调查l东胜区商业消费需求调查东胜区商业消费需求调查l东胜区商业发展趋势调查东胜区商业发展趋势调查3 3市

2、场定位篇市场定位篇市场定位篇市场定位篇一、东胜区现状调查一、东胜区现状调查东胜区现有商业闹市形成了以达拉特路与伊金霍洛大街交界带为核心商圈，向四方延伸的格局。其中达拉特路已经形成由南至北全路段的商业街格局。东胜区作为鄂尔多斯市的一个分区，其商业相对比较发达，以伊金霍洛大街和达拉特路中心形成核心商圈，围绕这一核心商圈形成了杭锦路、准格尔大街、宝日陶亥路、伊化路等几条商业街道。受核心商业区的辐射效应，依然是伊金霍洛大街中段和达拉特路上的商铺相对集中，人气较旺，租金较高。城市核心商圈为了对鄂尔多斯商业区的街道构成进行全面分析，我们选择了离我们项目比较近，同时也是主要商业区的的9条街道进行调研分析。准

3、格尔鄂托克达拉特杭锦路伊化路吉劳庆天骄路宝日陶亥 伊金霍洛街鄂尔多斯这九条街道从南向北分别是鄂尔多斯大街、伊金霍洛街、宝日陶亥街、鄂托克大街。自东向西分别是：准格尔大路、达拉特路、杭锦路、伊化路、吉劳庆路（如上图）二、东胜区商圈及商业街分布调查二、东胜区商圈及商业街分布调查 伊金霍洛大街属于商业繁华地段，聚集了当地最有名的鄂尔多斯购物中心和每天百货商场等大型商业，街铺涵盖了餐饮、服装等领域。总店铺有215家，其中以餐饮、服饰的店铺居多，餐饮占有率达到49家，占店铺总数的23%。经调查，在该街餐饮虽比较多，但上规模的大型餐饮店微乎其微，大多以火锅或本地菜系为主，全国连锁的外地菜系比较欠缺。服饰则

4、有所不同，大多是国内二三线知名品牌，而且经营规模都比较大，以旗舰店为主。二、东胜区商圈及商业街分布调查二、东胜区商圈及商业街分布调查（1 1）伊伊金金霍霍洛洛街街商商业业构构成成配套类二、东胜区商圈及商业街分布调查二、东胜区商圈及商业街分布调查（2 2）达达拉拉特特路路商商业业构构成成 达拉特路共有店铺80家，其中以服饰和餐饮的商铺最多。共有服饰42家，占总比52%。餐饮15家，占总比19%。品牌服饰成了达拉特大街的一个特色。达拉特路在当地人心目中是最重要的一条商业街，也是当地有一定实力的人最喜欢逛的商业街。民生广场、宝如意商城及北国新天地购物中心均在这条街上。当地的主要服饰专业市场和一些服饰

5、品牌专卖店也开设在这条街道上，品牌服饰是这条街最大的特色。二、东胜区商圈及商业街分布调查二、东胜区商圈及商业街分布调查（3 3）吉吉劳劳庆庆路路商商业业构构成成吉劳庆路两边有很长一段是在建项目和工地，因此两边商铺总数不多，小餐饮数目比较多。是所调查街道店铺中最少的地段。本项目地块也在这条街上。配套类二、东胜区商圈及商业街分布调查二、东胜区商圈及商业街分布调查（4 4）杭杭锦锦路路商商业业构构成成 杭锦路上餐饮、宾馆、和美容类商业业态比较丰富，大型的餐饮和宾馆成为这条街的一个特色。其中餐饮占有比例为13%，美容美发为14%。杭锦路是平行于达拉特路的一条路，由于其离达拉特路较近，因此商业氛围相对较

6、好，餐饮和宾馆占了较大比重。配套类二、东胜区商圈及商业街分布调查二、东胜区商圈及商业街分布调查（5 5）宝宝日日陶陶亥亥路路商商业业构构成成 宝日陶亥街餐饮和生鲜类的店铺比较多，共有餐饮20家、生鲜16家占总比的42%。因此，可以说宝日陶亥街是当地的餐饮一条街。店铺总体数量比较少。二、东胜区商圈及商业街分布调查二、东胜区商圈及商业街分布调查（6 6）鄂鄂托托克克大大街街商商业业构构成成 在东胜主要有两条路可以横穿铁路到铁西区，一是鄂托克大街，另外一条是鄂尔多斯大街。因此鄂托克大街是一条重要的交通干道，车流和人流很多，这也使这条街的商业氛围较好。据统计，鄂托克大街共有116家店铺，五金占有量达到

7、43家，成为该街的一大特色。其次是餐饮，占到了18%，再次家电、电动车行业，占有比例达到17%和16%。因此可以说该街道是当地的一条重要的五金街。在这条路上，有一个乐多乐超市，它是当地唯一一家单一的综合性的大卖场，它在当地影响力较大，而且经营项目比较完善。本项目8号地块紧邻鄂托克大街。二、东胜区商圈及商业街分布调查二、东胜区商圈及商业街分布调查（7 7）鄂鄂尔尔多多斯斯大大街街商商业业构构成成 鄂尔多斯大街与以上街道相比，是店铺数量最多的街道，因为在这条街道上有大量的小临街店铺存在，店铺总数达到了300家。鄂尔多斯大街是另外一条可以直接通往铁西区的路，是交通主干道路，人流和车流量也较大。配套类

8、二、东胜区商圈及商业街分布调查二、东胜区商圈及商业街分布调查（8 8）伊伊化化路路商商业业构构成成 伊化路店铺共有94家，主要涉及的有餐饮、五金、美容美发、娱乐等行业。在该街上，五金的占有数量比较庞大，占到总数的20%。但经营范围都比较窄。该街有几处在建项目，显得不是很繁华。在这条路上，有福格和民生两个建材家居市场，成为该街的特色，到此街购物的人也多为购买建材家具者居多。二、东胜区商圈及商业街分布调查二、东胜区商圈及商业街分布调查（9 9）准准格格尔尔大大街街商商业业构构成成 准格尔大街店铺共有84家，其中最突出的是家电和餐饮行业。他们的分别占有比例达到18%和33%。可以看出，餐饮和通讯是该

9、街道的一大特色。其中电信营业厅的占有数量是其他街道所达不到的。准格尔街可以说是东胜区的通讯一条街，同时东胜唯一的一家新华书店也在这条道路上。二、东胜区商圈及商业街分布调查二、东胜区商圈及商业街分布调查 以上9条街共有商铺1058家，占据前几位的分别是餐饮（211家）、五金（85家）、服饰（75家）、家电（64家）、美容美发（45），从这些数据中分析可得出：店铺以生产资料型和居家生活型为主，此两类店铺要占店铺总数的70左右%。消费型商铺占比不足20%。说明该城市虽然整体经济比较发达，但还没有过渡到消费型城市。小餐饮在各条街都占比较大，这些餐饮以牛羊肉为主，从这么多餐饮店可以看出，当地的吃比较盛行

10、这些小店主要解决大部分市民的日常用餐消费。商铺以租为主，租金根据不同的地方，经营商铺以租为主，租金根据不同的地方，经营业种不一样，价格差异也较大，租金以达拉特业种不一样，价格差异也较大，租金以达拉特路为最高，吉劳庆路为最低。租金从路为最高，吉劳庆路为最低。租金从2.52.5元元/天天/平方到平方到1515元元/天天/平方不等。平方不等。三、东胜区典型商业调查三、东胜区典型商业调查东胜的主力店主要是由百货店和超市店构成，总体数量上不多，有鄂尔多斯购物中心、每天百货、北国新天地和乐多乐超市。物业名称物业名称鄂尔多斯购物中心物业类别物业类别百货类物业地址物业地址达拉特南路与伊金霍洛街的中心交界处经

11、营范围经营范围各种中高档商品经营方式经营方式统一经营、收银经营面积经营面积约40000平方米预估年营业额预估年营业额5亿元 经营分布经营分布地下：手机卖场1层：化妆品2层：化妆品、男装品牌店3层-4层：女装租金情况租金情况1-2层租金14元/天/平方3-4层租金10元/天/平方5层租金2-5元/天/平方三、东胜区典型商业调查三、东胜区典型商业调查物业名称物业名称每天百货每天百货物业类别物业类别百货类物业地址物业地址东胜区伊金霍洛东街3号 经营范围经营范围各种中高档商品经营方式经营方式统一经营、收银经营面积经营面积约41000平方米 预估年营业额预估年营业额3亿元 经营分布经营分布一层：黄金珠宝

12、钟表眼镜、化妆品、烟酒、女鞋、男鞋、箱包、皮具 二层：休闲服、羊绒服、男装、饰品、内衣 三层：淑女装、少女装、仕女装、饰品、羽绒服 四层：童装、玩具、家居家饰品、体育用品、床上用品、小家电 租金情况租金情况10元/天/平方左右三、东胜区典型商业调查三、东胜区典型商业调查物业名称物业名称每天超市每天超市物业类别物业类别超市类物业地址物业地址东胜区伊金霍洛东街3号日均客流量日均客流量3000经营方式经营方式统一经营、收银经营面积经营面积约5000平方米预估年销售额预估年销售额4000万元 物业名称物业名称乐多乐超市乐多乐超市 物业类别物业类别超市类 物业地址物业地址鄂托克大街日均客流量日均客流量

13、4500 经营方式经营方式统一经营、收银 经营面积经营面积约10000平方米 预估年销售额预估年销售额5000万元三、东胜区典型商业调查三、东胜区典型商业调查物业名称物业名称北国新天地北国新天地物业类别物业类别百货类物业地址物业地址东胜区达拉特路 经营范围经营范围各种中高档商品经营方式经营方式统一经营、收银经营面积经营面积约58000平方米 预估年营业额预估年营业额3亿元 经营分布经营分布一层：苏宁电器、肯德基、品牌名店、服饰精品区、美容天地、男女鞋区二层：淑女名媛馆、绅士名流馆、家居生活馆三层：运动休闲装、针织内衣、羽绒服、床上用品、儿童城、运动健身会馆 四层：美食广场、国际数码影院、大型娱

14、乐城 租金情况租金情况产权商铺，原售价15000-30000元/，15元/天/平方左右三、东胜区典型商业调查三、东胜区典型商业调查物业名称物业名称宝如意宝如意物业类别物业类别商城物业地址物业地址达拉特路 日均客流量日均客流量5500经营方式经营方式租金制经营面积经营面积7500平方米 产权产权个人 主要经营主要经营1-2层:服装3层:娱乐 租金情况租金情况租金5.5-1.5元/天/平米，转让价格6000-15000元/平米物业名称物业名称民生广场民生广场物业类别物业类别商城物业地址物业地址达拉特南路号经营方式经营方式租金制经营面积经营面积70000平米主要经营主要经营 日用百货、布料、布艺、服

15、装、鞋帽；五金、土产日杂；粮油、副食、肉食、海鲜销售；餐饮、住宿等租金情况租金情况租金2-7.5元/天/平米，转让价格7000-24000元/平米三、东胜区典型商业调查三、东胜区典型商业调查物业名称物业名称福格建材家具城福格建材家具城物业类别物业类别建材类物业地址物业地址伊化路与宝日陶亥街交汇处经营方式经营方式租赁经营面积经营面积近20000平方米租金租金1.2-5.1元/天/平方物业名称物业名称民生家具城民生家具城物业类别物业类别建材类物业地址物业地址伊化路与宝日陶亥街交汇处经营方式经营方式租金制经营面积经营面积近20000平方米经营类型经营类型家庭及办公家俱租金情况租金情况1.1-4元/天

16、/平方四、鄂尔多斯典型在售商业调查四、鄂尔多斯典型在售商业调查铁东区新增商业规模有限，太古广场商业虽定位高端，但规模有限，且与老城核心商圈相距甚远，聚集性不够，难以升级老城商圈铁东区目前在售商业项目2个：太古广场公园大道天天骄骄路路达达拉拉特特旗旗路路太古广场太古广场公园大道公园大道项目商业规模售价销售状况客户特征太古广场约4万40000-50000元/平米销售部分售罄部分招商公园大道1万首层40000元；二层20000元平米售罄以煤炭企业矿主，私企业主为主，基本为投资太古广场商业特征：主要大型集中百货为主，特别是王府井百货即将进入太古广场，一定程度上提升了区域的商业档次四、鄂尔多斯典型在售商

17、业调查四、鄂尔多斯典型在售商业调查目前铁西商业盲目规划，规模大，档次高，但区域商业价值现状不支撑，导致物业价值远低于相对铁东区，现状以投资客户为主发展特征：目前区域内大型集中商业有华研尚街、万正广场等5个项目，主要分布在东环路沿线，目前均未营业市场供应：约30万平米业态规划：以中高档百货、时尚商业街为主市场表现：在售市场价格：均价在25000-30000元/平米项目整体销售情况：销售速度快，目前大部分项目处于前期招商中购买客群特征：投资为主，购买力强编号名称规模（平米）层数商业定位1华研.尚街10万地下2层大型中高档地下商场2万正广场5万地上2层特色商业街3方圆一厦2.7万地上1-6层裙房中高

18、档特色商业4天佐.新城汇2.4万地上3层中高档时尚商场5汇能购物中心8万地上5层，地下1层大型一站式购物中心合计28万五、东胜区商业分布特征五、东胜区商业分布特征 商业市场以老城商圈为核心，档次中端，高端商业客户外流商业市场特征：整体格局：一个老核心，两个新核心发展现状：老城商圈依然是城市核心商业聚集区，铁西商业发展短期内难以取代老城整体档次：老城区商业整体档次以中档为主经营状况：租赁情况良好，租金水平较高客户特征：主要以较年轻中高端客户为主高端商业客户多去呼和浩特、北京、上海等城市消费老城核心商老城核心商圈圈铁西一区铁西一区商务中心商务中心铁西二区铁西二区商务中心商务中心伊金霍洛街伊金霍洛街

19、达达拉拉特特路路鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街每天百货每天百货鄂尔多斯购物中心鄂尔多斯购物中心商商商商商商商商 商商宝如意商城宝如意商城北国新天地北国新天地民生广场民生广场鄂尔多斯现有商业以中端客户为主要群体，高端商业消费客户外流商业消费客群特征分析中档商业消费客群特征：主要以本市企业白领及公务员为主力消费能力有限高档商业消费客群特征：消费能力极强：煤矿产业的兴起，短期内造就了大量富人主要消费城市：呼和浩特、北京、上海、香港等年龄特征：暴富阶层的富二代，普遍年龄在25-35岁左右主要特征：有钱、有闲不求最好，但求最贵喜欢尝试新鲜事物对当地商业档次和消费服务极度不满五、东胜区商业分布特征五、东胜区商业

20、分布特征 五、东胜区商业分布特征五、东胜区商业分布特征 现状商业结构：现状商业结构：商业格局：一个老中心，二个新中心商业格局：一个老中心，二个新中心发展现状：目前主要以老城商圈为核心，发展现状：目前主要以老城商圈为核心，发展成熟，档次中高，且难以提升，铁西发展成熟，档次中高，且难以提升，铁西新商圈短期内难以兴起新商圈短期内难以兴起高端商业消费客户特征：高端商业消费客户特征：高端客户群体庞大，目前严重外流高端客户群体庞大，目前严重外流消费能力强，存在攀比心理消费能力强，存在攀比心理喜欢购买高端品牌喜欢购买高端品牌对本市商业档次和服务不满对本市商业档次和服务不满老商圈发展难以提升，高端新兴商圈具备

21、较好发展空间老商圈发展难以提升，高端新兴商圈具备较好发展空间五、东胜区商业特征总结五、东胜区商业特征总结p在标志着商业的文明和繁荣的大型集中式商场，东胜区还是有较大空间。在标志着商业的文明和繁荣的大型集中式商场，东胜区还是有较大空间。鄂市现有的商服物业开发商、运营商以及商家主要以本地为主，暂时没有外地大型商业（超市、百货、家电商场等）进入鄂尔多斯，由于没有外力的冲击，本土商服物业产品同质化相对比较严重。p中高档百货市场空间和发展潜力较大。中高档百货市场空间和发展潜力较大。鄂尔多斯市上规模上档次的百货商场主要有：鄂尔多斯购物中心、北国新天地、每天百货，而鄂尔多斯购物中心及每天百货家均为中档定位，

22、北国新天地开业较晚，档次偏中高档。就目前的市场情况来看，经营情况基本较好。鄂尔多斯百货业目前处在快速发展和市场培养期，整体商业供应量比较大，但是依然只是本土商业的近亲繁殖，档次较低，难以适应高速发展的经济发展需要。p未来必将催生专业连锁的现代化超市的出现。未来必将催生专业连锁的现代化超市的出现。鄂尔多斯市现有超市主要以经营食品和日常生活消耗品为主。现有的超市都是集中在百货商场和购物中心，属于商场自营，作为大型百货商场的补充业态，以完善百货商场的功能。超市卖场布置较为凌乱，经营品种较为单一，产品质量和品牌不能充分保证，服务意识较差，经营能力较弱。目前市场仅有的一家专营的独立超市乐多乐，由于面临的

23、市场竞争有限，属本土超市，所以在管理上缺少现代超市规范先进的管理方式，在北国新天地购物中心地下一层约一万平方米的卖场已经引入山西知名本土超市美特好大卖场，该超市已在呼和浩特和包头开出了连锁商店，是具有相当竞争力的区域型连锁大型超市。因此从现在的超市市场看，不久的将来连锁大型超市的出现是必然趋势。六、六、东胜区商业需求调查东胜区商业需求调查（1 1）布局需求）布局需求市级商业功能区市级商业功能区区域级功能区区域级功能区社区级商业功能区社区级商业功能区东胜区及项目周边东胜区及项目周边区域正不断明确城区域正不断明确城市商业功能市商业功能根据对鄂尔多斯城市规划和网点布局规划的调查，东胜区商业布局将按以

24、下原则展开：行政区行政区康巴什新区康巴什新区城市级商务商业中心区城市级商务商业中心区铁西区铁西区各级商业功能区各级商业功能区改造中的老城区改造中的老城区各类型专业市场各类型专业市场鄂尔多斯各旗县鄂尔多斯各旗县六、六、东胜区商业需求调查东胜区商业需求调查（2 2）结构需求）结构需求根据我司前面对东胜主要商业街的调查，东胜区商业业态呈现以下特点如：根据我司前面对东胜主要商业街的调查，东胜区商业业态呈现以下特点如：日常消费业态占据多数日常消费业态占据多数休闲娱乐业态单一休闲娱乐业态单一当地娱乐主要集中在KTV和洗浴中心，游乐场没有，电影院数量少档次低。休闲主要是在茶楼为主。酒店业发达酒店业发达 消费

25、能力强，商业发达程度不够消费能力强，商业发达程度不够 因此商业结构需要进一步升级，中高端百货中高端百货、类型多样娱乐业态类型多样娱乐业态、专业化程度更高、专业化程度更高、产品更丰富的专业市场产品更丰富的专业市场将是东胜区需要引入的商业形式。六、六、东胜区商业需求调查东胜区商业需求调查（3 3）升级需求）升级需求经济的高速发展经济的高速发展 城市的改造拆迁城市的改造拆迁 商业投资者的专业化理性化商业投资者的专业化理性化 东胜区商业东胜区商业需尽快升级需尽快升级六、六、东胜区商业需求调查东胜区商业需求调查（4 4）总结）总结随着市区人口增加，经济的快速发展，城区的拆迁改造升级，市民消费能力和品位的

26、提高,投资者投资观念的进步，东胜区商业需求升级，业态规划更加合理，形式更加新颖的特色商东胜区商业需求升级，业态规划更加合理，形式更加新颖的特色商业体将受到当地市场的欢迎，业体将受到当地市场的欢迎，推动当地商业地产的繁荣发展。七、七、东胜区商业消费需求调查东胜区商业消费需求调查 东胜区商业消费群体类型：东胜区商业消费群体类型：在市调过程中，据向当地人了解，东胜区商铺主要消费群体分为自营者和投资自营者和投资者。者。七、七、东胜区商业消费需求调查东胜区商业消费需求调查 人群构成：人群构成：商业经营者和回迁户商铺需求原因：商铺需求原因：满足自己的经营需要商铺用途：商铺用途：经营目标业态这类人群普遍已有

27、产业经营，为了扩大再生产规模再次投资经营。商业主要以经营：服装、餐饮、精品店、休闲娱乐等商业配套为目的。（1 1）自营类）自营类七、七、东胜区商业消费需求调查东胜区商业消费需求调查 投资类人群构成：投资类人群构成：东胜区高收入人群，主要来自于资源性产业有关的开发者、经营者、中介者以及房地产投资者，大企业的中层干部、政府公务人员等。投资商铺主要原因：投资商铺主要原因：鄂尔多斯高收入人群投资商铺的主要原因是由于当地投资渠道单一，当地资金主要流向3个方向：u放贷，收取高额的利润。u投资商铺，可以获得稳定租金收益和物业增值价值。u住宅投资，在这方面投资基于住宅价格在不断升高，投资回报率较高。投资后商铺

28、用途：投资后商铺用途：购买后用于出租，获取长期稳定的租金收益。（自己出租或委托物业公司代为出租）。（2 2）投资类）投资类七、七、东胜区商业消费需求调查东胜区商业消费需求调查 一方面，民间资本的充足使得东胜区的商铺投资需求非常旺盛，商铺价格也是不断升高，令一方面，经营业态大多是日常配套型业态，难以产生与销售价格相匹配的收益，再者，东胜区本身有限的消费力与日益扩大的商业体量之间存在矛盾，如何规避这些问题，开发适合的产品，引导当地资金的流向将成为东胜区商业开发面临的新课题。（3 3）结论）结论八、八、东胜区商业发展趋势调查东胜区商业发展趋势调查 目前鄂尔多斯的商业布局现状：u布局分散布局分散，各主

29、要街道均分布有商业设施。u老城区存在部分集中商业区老城区存在部分集中商业区，如民生广场和大兴购物公园商业区以及鄂尔多斯购物中心和每天百货为中心的周围商业街区。u专业市场分布分散专业市场分布分散，一些市场规模较小，不能形成有效的商业积聚。如鑫通综合市场、天意汽车交易市场、大自然市场、利民综合市场等批发市场等。东胜区商业发展分布趋势：根据城市规划，在城市改造区域发展各级商业根据城市规划，在城市改造区域发展各级商业街、商业功能区。街、商业功能区。同时发展四大物流园区：铜川汽车文化博览园、华研物流园区、易兴建材物流园区、煤炭物流园区等。（1 1）商业布局）商业布局八、八、东胜区商业发展趋势调查东胜区商

30、业发展趋势调查（2 2）产业结构）产业结构从长期发展趋势来看：第一产业比重还会继续下降；第二产业比重长期内将逐渐下降，其内部结构还将进一步调整；第三产业长期将快速上升，带动城市经济发展。八、八、东胜区商业发展趋势调查东胜区商业发展趋势调查（3 3）物业产品）物业产品 东胜大部分商业设施均由房地产公司负责开发，开发后再招商，结果导致了商业设施外观趋同，建筑风格缺乏特点，缺乏对商业功能的考虑。因此：1 1、大型综合商业项目渐成趋势。、大型综合商业项目渐成趋势。2 2、商业项目产品差异化需求日趋凸现，特色商业将受到欢迎。、商业项目产品差异化需求日趋凸现，特色商业将受到欢迎。3 3、专业市场将得到科学

31、规划。、专业市场将得到科学规划。八、八、东胜区商业发展趋势调查东胜区商业发展趋势调查（4 4）结论）结论目前，鄂尔多斯市正在调整传统的商业模式，中心城区以发展现代化市级中心商业区，商业街，特色商业街为目标；专业市场和商贸流通业态向多样化、连锁化、物流化方向发展 。p城市级商业中心城市级商业中心p特色商业街特色商业街p多样化、连锁化、物流化专业市场多样化、连锁化、物流化专业市场目录2 2市场分析篇市场分析篇市场分析篇市场分析篇1 1市场调研篇市场调研篇市场调研篇市场调研篇l东胜区商业分布特征分析东胜区商业分布特征分析l东胜区商业发展趋势分析东胜区商业发展趋势分析3 3市场定位篇市场定位篇市场定位

32、篇市场定位篇以伊金霍洛大街和达拉特路中心形成核心商圈以伊金霍洛大街和达拉特路中心形成核心商圈 以临街底商形势沿街发散形成较大范围商业网络以临街底商形势沿街发散形成较大范围商业网络 铁西新区商业发展较慢城市北区域缺乏主力商业铁西新区商业发展较慢城市北区域缺乏主力商业 城市北部区域已形成较为完整的产业化商业城市北部区域已形成较为完整的产业化商业东胜区商业分布特征分析东胜区商业分布特征分析 一、东胜区商业分布特征分析一、东胜区商业分布特征分析 一、东胜区商业分布特征分析一、东胜区商业分布特征分析 以购物中心、每天百货为主力的城市核心商圈由临街底商构建而成的零散型生活配套商业网依托交通主干道形成的以汽

33、车产业链为主的专业商圈由红星美凯龙、居然之家及福格家具构成的家具建材市场各居其位由住宅底商充当主力的铁西新区一、东胜区商业分布特征分析围绕核心商圈，依托临街底商构成的商业网，成为了目前东胜区商业的最主要特征。围绕核心商圈，依托临街底商构成的商业网，成为了目前东胜区商业的最主要特征。鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街伊伊化化路路准准格格尔尔路路天天骄骄路路杭杭锦锦路路伊金霍络街伊金霍络街鄂托克街鄂托克街乌审西街乌审西街核心商圈核心商圈次级商圈次级商圈辐射商圈辐射商圈购物购物主导主导缺乏高端缺乏高端汽车相关产业发达汽车相关产业发达东胜区商业业态以购物为主导，以“生产资料”及“居家生活”类购物消费为主现有餐饮

34、娱乐、购物等商业业态普遍以中低档为主，高端商业缺乏。基于城市独有特色，促使区域内汽车相关服务业相对较为发达。业态结构特征分析业态结构特征分析一、东胜区商业分布特征分析 底商底商为主为主目前东胜区商业物业产品主要为住宅底商，其中一层为主有少量二层。缺乏集缺乏集中商业中商业目前东胜区域内集中商业发展较快，但缺乏具有规模效应的集中商业体商业街商业街兴起兴起近期市场上出现了具备一定特色的商业步行街，市场认可度较高，销售状况良好。商业物业特征分析商业物业特征分析一、东胜区商业分布特征分析 小结小结 商业发展十分迅速；商业发展十分迅速；网点布局亟待完善；网点布局亟待完善；业态结构比例失调；业态结构比例失

35、调；传统商业模式正在调整传统商业模式正在调整一、东胜区商业分布特征分析 集市&沿街商业大型综合超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500$500以下以下$5001000$5001000$10003000$10003000$30005000$30005000$50007000$50007000$700010000$700010000$10000$10000以上以上生存需求价格品质传统形态传统形态传统形态传统形态阶段阶段阶段阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态替代业态替代业态替代业态替代阶段阶段阶段阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分

36、出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档

37、次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素敏感因素人均人均GDPGDP出现业态出现业态目前深圳目前深圳目前鄂尔多斯目前鄂尔多斯商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机 鄂尔多斯人均鄂尔多斯人均GDP3000GDP3000美元左右，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段美元左右，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段二、东胜区商业发展趋势分析二、东胜区商业发展趋势分析目前鄂尔多斯的商业布局现状：

38、目前鄂尔多斯的商业布局现状：布局分散，各主要街道均分布有商业设施。缺乏次级商业中心。专业市场缺乏统一规划无法形成规模效应。根据城市规划可知东胜区商业布局发展趋势根据城市规划可知东胜区商业布局发展趋势：在城市改造区域发展各级商业街、商业功能区以形成区域级商业中心。发展四大物流园区：铜川汽车文化博览园、华研物流园区、易兴建材物流园区、煤炭物流园区等。二、东胜区商业发展趋势分析二、东胜区商业发展趋势分析 业态结构调整趋势：业态结构调整趋势：目前东胜区商业普遍呈现出业态单一的特征。随着城市发展的加速及居民消费需求不断个性化的发展，必将会出现综合多种业态于一体，能够同时满足消费者不同消费需求的集餐饮、娱

39、乐、购物、休闲等业态于一体的一站式商业服务模式一站式商业服务模式。二、东胜区商业发展趋势分析二、东胜区商业发展趋势分析 产品创新趋势产品创新趋势东胜大部分商业物业存在产品单一、形象趋同、建筑风格缺乏特色等不足之处。且在商业功能设计上缺乏新意。随着城市发展及居民消费品位的不断提升，唯有富于创新精神独具特色的商业物业才能在未来的市场竞争中立于不败之地。因此，本项目的商业规划唯有符合这一发展趋势方能取得最终的成功！因此，本项目的商业规划唯有符合这一发展趋势方能取得最终的成功！小结小结 东胜区传统的商业模式正处于高速调整时期，市级中心商业区的地位将会不东胜区传统的商业模式正处于高速调整时期，市级中心商

40、业区的地位将会不断强化；断强化；以特色商业为主导的区域级商业中心将会逐渐形成；以特色商业为主导的区域级商业中心将会逐渐形成；专业市场和商贸流通业态将向专业化、规模化发展；专业市场和商贸流通业态将向专业化、规模化发展；新型综合商业体将会成为标志性主导商业。新型综合商业体将会成为标志性主导商业。二、东胜区商业发展趋势分析二、东胜区商业发展趋势分析目录2 2市场分析篇市场分析篇市场分析篇市场分析篇1 1市场调研篇市场调研篇市场调研篇市场调研篇l项目位置综合分析项目位置综合分析l项目项目swotswot分析分析l项目总体定位项目总体定位3 3市场定位篇市场定位篇市场定位篇市场定位篇项目核心问题p 定位

41、定位 定位是整个项目的灵魂指导，商业定位的准确与否将直接决定着项目的成败。p 规划规划 经营业态是商业项目的血脉，唯有科学合理的业态规划方能使商业项目的运作顺利开展。p 产品产品 建筑产品是项目的骨架，没有最好的建筑只有最合适的产品，所有商业价值的实现都将以最合适的建筑产品为依托。定位、业态、产品三个核心问题的定位、业态、产品三个核心问题的准确解决将会为项目商业部分的顺准确解决将会为项目商业部分的顺利开展打下坚实的基础，并能够有利开展打下坚实的基础，并能够有力的确保项目商业价值的最大化。力的确保项目商业价值的最大化。项目的顺利开展合适的产品组合科学业态规划准确定位项目核心问题商业中心区商业中心

42、区城市商业格局房地产发展水平项目地块适应性城市化水平城市经济发展水平定位依据：定位依据：根据之前的分析，以下根据之前的分析，以下5 5个方面的内容可以支持项目地块发展商业中心区个方面的内容可以支持项目地块发展商业中心区商业中心辐射能力对商业中心定位至关重要。确定商业辐射范围有以下原则：p 商业规模商业规模p 商业组成商业组成p 商业地位商业地位p 交通状况交通状况西北部地区西北部地区呼包鄂区域呼包鄂区域鄂尔鄂尔多斯多斯鄂尔多斯呼包鄂三角区 中、西 北 部 地 区地缘客群地缘客群地缘客群地缘客群西北能源圈西北能源圈西北能源圈西北能源圈辐射全国辐射全国辐射全国辐射全国定位阐述定位阐述商业辐射范围商

43、业辐射范围根据我司判断，本商业根据我司判断，本商业中心区将立足于鄂尔多中心区将立足于鄂尔多斯市，辐射整个西北能斯市，辐射整个西北能源圈，并影响我国西北源圈，并影响我国西北部地区部地区项目位置综合分析右图为本项目目前可用地块右图为本项目目前可用地块分布图，面积为初步与预估，分布图，面积为初步与预估，最终产品建议会确定各部分最终产品建议会确定各部分体量。体量。地块分析地块分析1 1号地号地2 2号地号地8 8号地号地9 9号地号地30000平米左右53000平米左右57000平米左右8000平米左右商业部分面积初步约150000平米左右总计1 1号地号地2 2号地号地8 8号地号地9 9号地号地1

44、 14 43 35 52 2A AB BC CD D1 12 23 34 45 5伊煤路伊化路鄂托克大街吉劳庆路天骄路A AB BC CD D规划横一路民中路平安街恒通路现在项目地块处于伊煤路以南，鄂托克大街以北，恒通路以东，吉劳庆路两侧的位置。这一位置从目前来看虽然是鄂尔多斯东胜区的老城区，但其并不处于东胜区现有的核心商圈位置，而是处于核心商圈的西面边缘位置。项目位置综合分析地块分析地块分析 从东胜区的城市发展来看，铁路西侧已经建立起规划超前、设计超现、规模初具的新从东胜区的城市发展来看，铁路西侧已经建立起规划超前、设计超现、规模初具的新城区，东胜区主城区位置在逐渐向西发展。政府在前几年发展

45、特别是在新区的发展投入城区，东胜区主城区位置在逐渐向西发展。政府在前几年发展，特别是在新区的发展投入了较大的精力，房地产及道路等基本建设都非常迅速，现在已基本具备了入住条件，但由了较大的精力，房地产及道路等基本建设都非常迅速，现在已基本具备了入住条件，但由于商业欠缺及配套设施还未跟上，入住的人员还是较少。随着城市人口的增长及新区商业于商业欠缺及配套设施还未跟上，入住的人员还是较少。随着城市人口的增长及新区商业及配套设施的完善，新区的入住率将逐步增高，城市的中心不可避免地向西移。但东胜区及配套设施的完善，新区的入住率将逐步增高，城市的中心不可避免地向西移。但东胜区原商业核心地位不会改变，这样处

46、于老城改造中的本项目将不可避免地成为东胜区未来城原商业核心地位不会改变，这样处于老城改造中的本项目将不可避免地成为东胜区未来城市中心。市中心。现城市中心建设中新区区域级城市中心项目位置综合分析从城市的发展看项目位置从城市的发展看项目位置现在东胜区的核心商业圈是沿达拉特路和伊金霍洛街交叉口附近形成的，本项目虽然离此中心位置仅1.5公里，但从商业运营的角度来看，其不在核心商业圈范围。我们市调中可以发现，项目周边的伊化路、吉劳庆路两条路商业氛围相对较淡，在伊化路上因为有福格家具和民生家具城还有些商业氛围，吉劳庆路上基本上称不上有商业。鄂托克大街和伊煤路的店铺构成也主要以生产资料型和酒店为主。因此从商

47、业经营的角度来看，目前本项目位置与核心商圈内的商业项目相比，在竞争性上还是处于弱势。从商业发展的角度来看该项目的位置，由于现在东胜区的消费型商业主要集中在鄂尔多斯购物中心、每天百货、民生广场、北国新天地一带，而且这里的商业主要担负的是接纳大众消费的职能，并且已经相对饱和。而对于兴起的高档消费需求恰恰是现有的商业中心不可能提供的。而我们的项目未来的发展方向则可以满足这种需求。因此从商业发展，特别是新兴业态引入和发展来看，项目位置定位于中高档商业具有可行性和前瞻性。项目位置综合分析项目位置综合分析从商业的现状及发展看项目位置从商业的现状及发展看项目位置 在市调中，我们随机对消费者进行了关于项目评价

48、的调查，从市调的结果看，大部分当地人认为项目所处的位置是个很好的位置，问起原因大多都说该地方属于老城区，将来新区发展起来以后，这个地方由于处于新区和老城区的交叉地带，必然会比较繁荣。消费者对项目的向好性一致看好是本项目成功之基础。以消费者眼光看项目的位置以消费者眼光看项目的位置 项目位置综合分析项目位置综合分析 现在东胜区的老城区，由于一直以来开发商实力较弱，成片成规模的综合开发项目很少，而现在老城区可成片开发的地块已是稀缺资源。在市调中，我们针对周边在建的几个房产项目调查中，这些房产项目无论是住宅、街铺还是写字楼，售价明显高于其他地段，销售状况良好。因此从地产开发的角度来看本项目，其规模和综

49、合开发的优势非常明显，尤其是街铺和住宅，在将来的销售上都会呈现向好一面。以地产建设眼光看项目位置以地产建设眼光看项目位置 项目位置综合分析项目位置综合分析本项目本项目本项目本项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析优势优势-Strength-Strength劣势劣势-Weak-Weak1、项目地段潜力价值较大2、项目规模大，区域大盘3、项目自身产品综合素质好1、项目所属区域形象价值低2、周边生活成熟度不高，档次感低3、项目周边被旧城区包围，区域档次不高机会机会-Opportunity-OpportunitySOSO战略（发挥优势，抢占机会）战略（发挥优势，抢占机会）WOWO战略（利

50、用机会，克服劣势）战略（利用机会，克服劣势）1、项目属于旧城改造后产品2、鄂尔多斯投资者多愿意投资商业地产3、区域房产销售稳中有进1、加强地段发展潜力引导，与政府引领发展2、进一步提升区域高档地产项目形象 3、作足发展商品牌文章1、跳脱区域概念限制，将产品价值愿望无限提升2、梳理核心价值点，使其系统性，统一性3、改变以往营销引导方式，以1期实景（规避配套缺陷）和生活愿景构筑作突破点威胁威胁-Threaten-ThreatenSTST战略（发挥优势，转化威胁）战略（发挥优势，转化威胁）WTWT战略（减少劣势，避免威胁）战略（减少劣势，避免威胁）1、全年竞争激烈，主要对手的知名度较高2、周边商业楼