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1、孝义市房地产市场调研报告孝义市房地产市场调研报第一部分城市宏观环境通过对孝义市城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析与预测，把握孝义市房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节城市概况一、孝义市位于吕梁山脉中段东麓，晋中盆地西南隅。北与汾阳市毗邻，西北与中阳县相依，西与交口县接壤，南与灵石县相连，东南与介休市隔汾河相望。境域东西直线最长处46千米，南北直线最宽处26.55千米。总面积945.8平方千米。总人口46.8万人。地形由西北向东南呈缓倾单斜态势。西部为石灰岩干石山区，中部为黄土丘陵区和台嫄区，东部为平原区，海拔高度在731-1716米之间。二、行政区划及面积孝
2、义市辖6个街道、7个镇、5个乡，共375个行政村。三、城市人口2002年，对市人口进行抽样调查，即总人口420565人,其中城镇人口180801人，占总人口数的42.9%;乡村人口239764人，占总人口数的57.1%。四、区位交通孝义市交通区位交通略图区位优越，交通便利。孝义独特的地理位置，公路交通四通八达，大运高速、青宁高速分南北两侧擦境而过，连通两高速的汾平高速跨境通车。境内南同蒲铁路介西支线直插腹地，直通西北地区的太中铁路已建成通车。与北京、天津、唐山、西安、郑州、银川等大城市朝发夕至。距太原机场仅1小时车程。自古商贾云集，贸易繁荣，是承东启西的重要通道。第二节城市经济一、孝义市201
3、1年综合经济指数2011年全市GDP达到330亿元，财政总收入完成6002亿元，城镇居民人均可支配收入达到19751元，农民人均纯收入达到9308元。尤其是一般预算收入突破20亿元，达到20.29亿元，位居全省第一。连续五年在中国百强中进位赶超，2010年位列第66位。二、2009年固定资产投资全社会固定资产投资完成895902万元；外贸进出口总额完成4799万美元;规模以上工业总产值完成238.91亿元；工业增加值完成95.23亿元。第三节居民生活一、城乡市场繁荣稳定社会消费品零售总额完成563284万元，同比增长24.9%；居民消费价格总指数下降0.54%；商品零售价格指数下降1.01%。
4、二、城乡群众收入稳步回升城镇新增就业人数5713人,占年计划的190%；城镇登记失业率3%,低于全年预期1个百分点；城镇居民人均可支配收入达到14651元，同比增长5.35%；农民人均纯收入达到6915元，比上年增长2.44%。三、金融机构支撑经济增长能力增强金融机构各项贷款余额达到597849万元，同比增长35.55%,金融机构各项存款余额达到2192057万元，同比增长10.8%,城乡居民储蓄存款余额达到1770671万元，同比增长6.66%。第四节城市规划及未来发展趋势一、城市规划孝义城市交通大循环的格局已初步形成，还将铺开以孝汾大道、府前街西延为框架，打造城西新区；以振兴街、府前街东延
5、为框架，打造城东新区；以崇文街、大众路北延为框架，打造城北新区；以南景观大道、城南大道及迎宾、湖南路为框架，打造城南新区及张家庄水库南文教体园区；以孝西站南迁及大众路改造，打通府南路为契机，打造孝义中央商务区。用5年左右的时间使市区面积达到50平方公里，城区面积由7.5平方公里扩大到16平方公里。城镇人口超过25万，城镇化水平达到65%的全省一流中等城市。按照周边大贯通、区域大循环的建设思路，大规模展开拆迁改造工程。完成投资14亿元的14条城乡骨干道路建设工程，城市框架由三纵四横扩张到七纵八横。二、城市发展加快“产业转型”进程，力争形成主导产业实力雄厚、新兴产业多元驱动的五大基地：1 .具有世
6、界先进水平的焦化工业基地；2 .全省一流的现代化煤炭生产基地；3 .全国一流的铝材、铝合金基地；4 .辐射周边区域的现代服务业基地；5 .全省一流的现代农业基地。三、城市布局规划市域形成“一心、一带、两轴、四区”向心型城乡总体空间结构，为市域社会经济发展构建开放、高效、可持续发展的城乡空间体系。一心：即区域发展核心区-孝义市中心城区（含梧桐镇区），是规划期内及今后全市城镇投资建设的重点地区，也是区域增长极核，应扩大规模、增强实力，提高质量、完善功能并重，促进快速发展。一带：强化城镇、产业的轴线拓展态势，构筑以孝义市为中心，通过太（中银）南（同蒲）铁路联络线、汾介高速公路、新汾介公路、汾孝大道、
7、孝介大道等开发型轴线，连通介休市、汾阳市的区域发展“脊梁”和城镇、产业发展密集带，通过高水平的设施建设和城镇间的高效合作，整合轴线上的重要城镇节点和产业区（包括中心城区、孝义经济开发区、高阳农业科技园区、东许铸造工业区），聚合区域产业集群、高端服务功能和交通枢纽功能，形成辐射晋中南部的区域性服务与创新中心，提升区域核心竞争力。两轴：即东西向的340省道和介西铁路-孝午公路2条通道型轴线，是联系孝义市与大运城镇密集带、离柳中经济区、介孝汾经济区西部腹地及市域内部4个分区的重要轴线，重点是加强交通基础设施建设，协调交通设施与城镇发展的关系。四区：即东部核心增长区、中部资源型边际区、西北部生态屏障区
8、、南部边缘区。积极推进东部核心增长区的城乡建设，适度控制中部资源型边际区的城乡建设，严格控制与压缩西北部生态屏障区、南部边缘区的建设活动，引导人口与生产要素向东部核心增长区集聚。第二部分房地产市场概况及未来发展趋势第一节2009年房地产价格概况2009年市面楼盘均价集中在2800-3700之间，由于有些项目销售接近尾声，所剩货量不多，因此均价比开盘价高出300-800元，同时新即将上市项目，普遍价格大约在3200左右，说明房地产市场发展稳中有生，前景看好。第二节整体发展现状就现有孝义房地产发展态势，可以划分为四个区域：1.以东兴帝豪、金晖盛世名邸及少量几幅可开发用地组成的北区热点区域，依托已经
9、成型的教育资源和商圈资源，是目前孝义最高端住宅项目的热点区域;2 .围绕胜溪湖，正在走马圈地的南区热点区域，目前已有胜溪湖畔、城市公馆、盛仕华庭等楼盘，这个区域发展潜力大，自然景观突出，城市交通快捷,但由于城市配套尚未跟上，所以是接下来的热点新区，未来升值前景十分看好;3 .府前街延伸的城市东区，这一区域城市配套不完善、自然资源欠缺，生活配套不完善，因此成为城市工薪阶层的聚集地，以吉泰世纪城为代表，目前有宝宏国际公馆、祥和新苑等楼盘，为经济型楼盘的集中区域；4 .散落在城区各地的单体项目，分布在青年路附近、靠近火车站、靠近城西，但这些楼盘大都是一栋或两栋高层，虽受益于成熟的城市配套，完善的教育
10、资源，这项项目去化率都比较快，也比较高，但城区土地日渐稀缺，难成气候。与城市经济地位相比，孝义房地产市场显得有些滞后，各楼盘开发同质化严重，但市场表现出旺盛的需求潜力。其中城北区域风头正健，高档项目已经成型，得到买家的共识和追捧；而城南区域目前配套资源欠缺，但未来升值潜力巨大，将是接下来的热点。第三节未来发展趋势全国房地产结构调整，经济危机给各地的房地产市场都带来了巨大的影响,尤其是在消费信心上，一线城市以及沿海城市的房地产普遍处于滞涨调整的状态。不同于外向经济模式，孝义的经济是内驱动型，相比较之下房地产市场发展就显得尤为稳健，市场信心较足，行业发展有提速迹象。作为山西首富，全国百强县市的孝义
11、，房地产发展显得有些滞后。真正的快速发展也是这几年的事，看城市的开发规模和楼盘分布，长期的滞后在今后有井喷式发展的可能。第三部分孝义市部分楼盘情况区域项目分布图区域供应项目名称物业地址建筑类型产权祥和新苑孝义市府前东街吉泰世纪城东侧多层、小高层小产权云基紫金华城孝义市崇文大街孝义五中正对面多层、小高层小产权春和苑孝义市府前街与永安路交叉向东多层、小高层小产权宝宏国际公馆孝义市府东街小高层小产权三皇欣都孝义市建西街孝义二中旁别墅、多层、小高层小产权丽华苑孝义市府前街与永安路交汇处向多层、小高层小产权东兴帝豪花1园孝义市迎宾路北路西侧别墅、多层、小高层大产权盛世名邸孝义市宾路北路孝义六中旁多层、高
12、层大产权君悦银座孝义市迎宾路北路西侧大产权云栋书院孝义建东街东口多层、小高层大产权盛仕华庭孝义胜溪路孝义三中东侧多层、高层大产权城市公馆孝义电视南侧迎宾路南段东侧别壁、花园洋房、小高层大产权园丁小区孝义胜溪路孝义三中西侧高层大产权三、孝义部分户型供应项目名称户型面积范围户型类别祥和新苑75-130ml两房、三房云基紫金华城90-150m*两房、三房春和苑100-150m1两房、三房宝宏国际公馆100-210m1两房、三房、复式三皇欣都94-150m160-240ml两房、三房、阁楼、别墅丽华苑75-130m*两房、三房东兴帝豪花园95-120m150-230m1两房、三房、别墅盛世名邸90-1
13、90m1两房、三房、四房盛仕华庭60-150m220-260m2两房、三房、四房云栋书院85-110m*两房、三房园丁小区80-150mx两房、三房、四房义项目价格情况项目名称起价均价销售情况祥和新苑1980元/m2400元/m50%云基紫金华城1900元/m2500元/m40%春和苑1398元/m*2500元/of75%宝宏国际公馆2000元/m12400元/m70%三皇欣都1980元/m2700元/nf30%丽华苑1900元/面2400元/加30%东兴帝豪花园2387元/m2700元/面50%盛世名邸2800元/m3200元/m*99%盛仕华庭1900元/皿2800元/nf80%云栋书院2
14、200元/m*2800元/m*园丁小区2200元/nV2500元/面五、供应量项R名称总户数在售户数后期推出加推时间祥和新苑约720户约380户约380户2009年9月份云基紫金华城约2900户约700户约800户2009年年底春和苑约350户约350户无无宝宏国际公馆约370户约370户无无三皇欣都约2500户约900户约800户2010年年初丽华苑约616户约260户约356户2009年年底盛世名邸约1000户无约500户2009年下半年盛仕华庭约400户约50户无无园丁小区约350户约200户无无东兴帝豪花园约1000户约1000户无无云栋-尚东书院约600户无约200户2008年6月份六、总结整个孝义商品房开发市场中，在产品外立面上没有突破性的塑造，当前处于开发阶段楼盘外立面风格近似。市场消化量受经济危机影响相对萎缩，但供应量并未因经济危机而减少，现今市场中供应产品雷同，在售楼盘并没突出的自身特色。目前，处于销售阶段的楼盘在形象推广手段上未曾有自己创新，竞争楼盘之间相互模仿过于频繁，将会使购房者在视觉欣赏上出现盲区。地块周边，在开发及未开发地块众多，区域内开发量较大，在开发项目中，楼盘的档次普遍较低，自身销售宣传力度弱，销售道具过于简单。因楼盘自身档次较低，销售力度薄弱，开发过于集中，创新意识淡薄等不利因素影响，使得本区域整体成交价格偏低。