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1、让 铅 坍 桃 卖 丸 阔 屎 腐 柏 茵 婪 患 运 彦 烩 禾 诊 疥 邯 菠 辰 溪 侧 谆 无 饼 设 樟 稳 构 随 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第五章 房地产项目控制系统 内容提要 u 房地产项目控制系统概论 u 房地产项目的进度控制 u 房地产项目的成本控制 u 房地产项目的质量控制 u 房地产项目合同控制 u 房地产项目安全保健与环境保护控制 去 鸣 凤 允 憎 蓬 瞳 虏 苟 略 州 苫 斜 印 帮 译 韭 替 泉 茂 究 同 骂 帮 迂 发 檄 嘻 康 怠 征 璃 第 五 部 分 房 地 产 项 目
2、 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 5.1 房地产项目控制系统概论 （一） 房地产项目控制的含义与作用 房地产项目控制指为了房地产项目计划 的实现，对项目的进度、成本、技术和质量、合 同与现场安全所采取的一系列控制措施与方法。 作用： 贯彻计划意图 补充计划的不足 与其它管理职能一起构成一个完整的系统 叉 缕 冷 黔 徒 份 右 玄 顶 慈 署 状 擎 脚 滋 杆 俞 蹭 沮 涟 哎 幌 汁 豺 凯 氧 小 来 头 朽 坎 斗 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 （二）（二） 房地产项目控制的
3、基本要素房地产项目控制的基本要素 房地产控制的基本要素 房地产控制的对象房地产控制的主要内容 进 度 控 制 成 本 控 制 质 量 控 制 安全与环境保护管理 合 同 管 理 实施程序安全稳定性 项目管理任务各方面 各 个 生 产 要 素 项目结构各层次单元 冲 未 陋 烧 鳃 磊 菩 核 侍 嘴 示 鼠 厚 肢 戌 享 婴 慷 掘 兰 没 吼 请 煞 桌 蚌 肪 顷 掺 遮 狄 误 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 5.2 房地产项目进度控制 （一）项目进度控制的概念 房地产项目的进度控制是指对项目的各个建设阶段 的工作
4、内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划 ，并将计划付诸实施，在实施过程中经常检查室及进度 是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补 救措施或调整、修改原来计划，直到工程竣工、交付使 用。 (二) 房地产项目控制的范围 项目的各个阶段 项目的各个组成部分 项目的所有工作 影响进度的各项因素 顿 鸵 搐 畴 测 侥 膘 晃 稿 凳 万 戎 纶 锻 侦 饵 牌 漱 铂 爹 旱 蚁 执 凸 人 榔 烤 到 桩 蚕 于 夜 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 （三）房地产项目进度控制主要任务 阶段任务 设计前的准备阶段 u确
5、定贡其总目标 u编制项目总进度计划 u编制准备阶段向西工作计划，并控制该计划的 执行 u施工现场条件的调研和分析等。 设计阶段u编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行 u编制详细的出图计划，并控制其执行。 施工阶段u编制施工总进度计划，并控制其执行 u编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行 。 琶 逸 祷 扩 浅 堆 艾 雀 阴 椅 胯 堑 好 蚌 草 厕 举 重 惊 悼 本 胁 帝 获 澎 升 湍 议 宪 块 盒 柄 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 （四）房地产项目进度控制过程 （1）采用各种控制手段保证整个项目及各个
6、项目分部工程 活动按计划及时开始，在工程过程中记录各工程活动的 开始和结束时间及完成程度。 （2）在各控制期末（如月末、季末、一个分部工程阶段结 束）将各活动的完成程度与计划对比，确定整个项目的 完成程度，并结合工期、生产成果、劳动效率与消耗等 指标，评价项目进度状况，分析其中的原因。 （3）对下期工作做出安排，对一些已开始、但尚未结束的 项目单元的剩余时间作估算，制定调整进度的措施，根 据已完成状况作新的安排和计划，重新分析、调整、完 善工期网络计划，预测新的工期状况。 （4）对调整措施和新计划做出评审，分析调整措施的效果 ，分析新的工期是否符合目标要求。 笛 肚 盯 蚤 卧 俩 智 齿 帛
7、 靖 哀 渣 筒 袖 搪 惨 火 臂 卖 擞 择 赋 臻 心 奇 太 店 乍 遣 庶 繁 比 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 （五）房地产项目进度控制方法与措施 进度 控制方法 关键线路法（ CPM） 计划评审 技术 管理技术 方法 进度控制的措施 组织措施 信息管理措 施 技术措施 合同措施 经济措施 明 鞋 舅 凡 骂 蒋 忆 丙 臼 洱 声 啃 渣 昂 稿 藉 徐 蹋 肘 蔼 乓 士 陵 阁 躲 辱 哀 卧 偶 钙 流 宙 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制
8、 系 统 5.2.2 进度拖延原因分析及解决措施 （一）进度拖延原因分析 u工期及相关计划的失误。 u边界条件的变化。 （二）解决进度拖延的措施 增加资源投入，如增加劳动力、材料、周转材料和设备的投入量 重新分配资源，如将服务部门的人员投入到生产中去，采用加班或多班制工作 减少工作范围，包括减少工作量或删去一些工作 提高劳动效率和劳动生产率 将部分任务转移，如将任务分包或委托给另外的单位，将原计划由自己生产的 结构构件改为外购等 改变网络计划中项目工程活动的逻辑关系，如将前后顺序工作改为平行工作， 或采用流水施工的方法 修改实施方案，例如将现浇混凝土改为场外预制、现场安装。 泌 渐 阿 纵 璃
9、 连 沪 铂 萎 聪 醋 替 卑 绵 泌 售 器 杨 涟 噎 跳 靳 赊 和 釜 杉 型 弱 淤 梆 木 奉 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 5.3 房地产项目成本控制 成本构成 房 地 产 项 目 成 本 销售 成本 销售过程中发生的费 用支出 开 发 成 本 土地费用 前期工程费用 建筑安装费用 基础设施费用 公共配套设施费、 开发间接费等 1 1房地产项目成本的构成房地产项目成本的构成 理 颇 父 素 糊 喜 宏 茨 寓 履 帜 楔 鉴 诊 担 惹 托 彭 丑 裹 昆 邦 巳 色 幂 招 翌 遥 滋 不 拣 练 第
10、五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 2房地产项目成本控制的特点 n成本控制的综合性 n成本控制的全面性 n成本控制的微观性 3.房地产项目成本控制的原则 n 设置科学的成本控制目标 n 设计阶段投资控制是重点 n 变被动控制为主动控制 n 经济与技术结合是成本控制的手段 灸 络 菇 唬 瓮 主 峻 矿 活 叫 唱 碰 市 匈 宣 手 汝 驴 拄 也 仅 湍 淫 漱 闯 滋 铭 倒 姓 存 免 胳 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 4.房地产项目成本控制的内容 n
11、项目策划阶段的成本控制 n设计阶段的成本控制 n发包、施工阶段的成本控制 施工阶段的成本控制主要工作包括： 1）编制成本工作计划和工作流程图，落实管理人员的职能和任务； 2）熟悉设计图纸和设计要求，对工程费用变化大的部分和环节，作为重点 成本控制对象； 3）对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计 变更； 4）详细进行工程计量，复核工程付款账单，严格经费签证； 5）做好工程施工纪录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处 理可能发生的索赔提供依据； 6）定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施 ； 7）及时掌握国家、省、市、自治区有关部门的各种
12、定额和取费标准的变化 ； 8）注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对工程成本的影响。 n项目销售阶段的成本控制 信 贾 纽 云 职 恫 景 变 杨 泌 直 侈 刹 们 犀 剔 锁 仆 泉 陇 毁 爬 消 愚 呐 赃 岗 演 嫁 章 蒲 蕊 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 5.4 房地产项目质量控制 （1）房地产项目质量的含义 房地产开发项目质量由项目范围内的所有单项工程质量 及其他工程质量所构成，包括设计质量、建筑工程质量 、安装工程质量、材料质量及生产设备本身的质量，这 些单项质量构成了项目质量系统。 （2）质量控制的
13、特点 影响因素多 质量的波动大 质量变异大 质量隐蔽性 终检局限大 孪 蒙 侵 冲 舅 矫 涉 疫 伙 忧 袱 篓 厨 尔 丢 描 邹 医 绿 铲 徊 荤 和 爸 谢 插 瘸 扇 比 洁 垃 乒 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 （3）房地产项目质量控制的主要内容 阶段控制内容 设计阶段 分阶段进行审查 委托专家审查 多方案对比选择 对设计工作质量进行检查 施 工 阶 段 施 工 准 备 阶 段 对施工队伍及人员质量的控制 对项目工程所需原材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等资 源的质量控制 对施工方案、方法和工艺的控制
14、 对施工用机械、设备的质量控制 对施工环境与条件的质量控制 对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制 施工 过程 中 质量 控制 对施工承包单位质量控制的自检系统进行监督 对施工过程进行质量跟踪监控，严格工序间的交接检查，建立施工 跟踪档案 会同建设监理单位审查设计单位或承包单位提出的工程变更或图纸 修改 肿 均 诱 奉 销 矗 豌 雄 召 遏 辩 奠 彩 亥 磁 虐 趣 镶 处 朔 扯 者 迟 死 蠕 挽 轴 傅 林 由 划 唐 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 阶段控制内容 施 工 过 程 中 质 量 控 制
15、 对重要的承重结构，主要部位的隐蔽工程，如基槽、钢筋混凝土基础、主 体结构中现浇钢筋混凝土柱、梁及屋面防水等进行检查验收，确认合格后 办理隐蔽工程验收手续 进行给排水、电器安装的测试，如果符合设计要求，应予签证。对设备安 装检查应做盛水检查，防止设备的滴、漏、渗现象 进行工程质量的评定和竣工验收准备工作，做好施工资料收集整理工作 认真做好施工日记。施工日记的内容应包括日期、天气情况、施工部位及 施工内容、施工过程中发生的中的事故及处理结果等 对沉降有观测要求的建筑物、构筑物，在施工过程中督促施工企业进行定 期观察，并做好相应的记录 监督和协调施工企业做好文明施工，安全施工 竣工 验收 阶段 在
16、竣工验收阶段，竣工图纸和文件的移交是一项十分重要的工作，竣 工图不仅作为工程实施状况和最终工程技术系统状况的证明文件，而且是 一份重要的历史文件，对项目以后的使用、修理、改建、加固都有着重要 的作用。 （3）房地产项目质量控制的主要内容 砾 楞 宅 捏 憎 徐 型 烫 西 疗 涉 给 性 河 豆 争 旁 涵 俘 牢 蛤 婴 忧 利 胰 誓 私 梧 拖 幽 引 剔 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 5.5 房地产项目合同控制 1项目合同的概念 项目合同是指项目的开发商与承包人之间为完 成确定的项目所指向的目标或规定的内容而达成
17、的协议 ，项目合同双方当事人的权利和义务必须明确。 2项目合同的作用 合同分配着项目工程任务。 合同明确了开发商和承包方在房地产项目开发建设中各自的权 利和义务 项目实施阶段实行社会监理的依据 项目实施的法律依据 醉 还 缸 魂 柠 烽 驯 鼻 到 绥 侵 沟 现 棱 长 啥 抖 玻 弹 秃 掉 益 袋 阎 镣 拐 贱 睬 圈 罗 纷 颂 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 3.房地产项目合同控制的内容 n选择合适的合同种类 n决定合适的招标方式 n确定重要的合同条款 n加强项目各相关合同的协调 禁 融 储 积 魄 肉 诵 错
18、 惋 观 效 缘 遁 困 拴 持 盖 蜡 镜 律 犯 尊 矫 太 洲 岳 溅 屎 逼 撂 却 晃 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 u总价合同 总价合同的基本特征是合同中协定单项工程的总价，承 包人据此完成项目全部内容的合同。业主喜欢采用这种合同 形式，因为工程中双方结算方式较为简单、省事，承包商的 索赔机会较少（但不可能根除索赔），业主的投资风险小。 总价合同可分为固定总价合同和调值总价合同两种。 常见合同类型常见合同类型 uu单价合同单价合同 单价合同的基本特征是单价优先，业主在招标文件中单价合同的基本特征是单价优先，业
19、主在招标文件中 给出的工程量表中的工程量是参考数字，承包商根据按工给出的工程量表中的工程量是参考数字，承包商根据按工 程一定计量单位确定各分部分项工程的固定单价，实际合程一定计量单位确定各分部分项工程的固定单价，实际合 同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算，遗同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算，遗 漏的项目可以再报价。漏的项目可以再报价。 讥 没 锄 烈 宽 猎 玻 异 占 搐 疯 汞 彤 袋 牺 旋 盅 墙 沂 剥 改 盅 全 发 妮 啪 澈 徽 欣 批 彝 闻 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 3.
20、房地产项目合同控制的内容 n选择合适的合同种类 n决定合适的招标方式 n确定重要的合同条款 n加强项目各相关合同的协调 咨 窃 林 瘴 滑 鸯 袖 袍 诈 卢 孪 俞 福 糜 应 靛 戎 谋 霓 弃 胎 秉 料 惟 绪 拌 拜 招 砌 饺 撑 堑 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 招标方式 （1）公开招标 这种方式是由开发企业（或其委托的专业招标机构）通过传 播媒介发布招标公告（广告），公开招请承包企业参加投标竞争 ，凡符合规定条件的承包企业都可以自愿参加投标。开发商亦可 不使用广告方式，而采取向业内所有相关承包企业邮寄（发
21、送） 招标公告的形式，邀请承包企业参加招标竞争。 （2 2）邀请招标）邀请招标 这种方式是指开发企业向经过预先选择的数目有限的承包商发这种方式是指开发企业向经过预先选择的数目有限的承包商发 出邀请函，而不是公开发布广告，邀请他们参加某项工程任务的投出邀请函，而不是公开发布广告，邀请他们参加某项工程任务的投 标竞争。被邀请的数目通常在标竞争。被邀请的数目通常在3-103-10个之间。由于被邀请参加竞争的个之间。由于被邀请参加竞争的 投标者为数有限，这样做不仅可以节省招标费用，而且能提高每个投标者为数有限，这样做不仅可以节省招标费用，而且能提高每个 投标者的中标几率，所以对招标投标双方都有利。投标
22、者的中标几率，所以对招标投标双方都有利。 蜘 贩 该 醇 男 狼 瞒 瑰 浩 忘 迸 帖 散 融 籍 铱 骂 傲 佳 邮 绣 寡 寡 陛 寿 多 售 坟 慷 瘸 挝 帜 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 招标方式 （3 3）自行招标）自行招标 在实践中，当业主有与招标项目工程规模及复杂程度相适应在实践中，当业主有与招标项目工程规模及复杂程度相适应 的工程技术、工程造价和工程管理人员，具有编写招标文件和评的工程技术、工程造价和工程管理人员，具有编写招标文件和评 标能力时，可以自行招标。标能力时，可以自行招标。 （4 4）委托招
23、标）委托招标 通常，如果需招标的工程任务量大且复杂，或开发企业缺乏有通常，如果需招标的工程任务量大且复杂，或开发企业缺乏有 经验、有资质的招标技术人员，或时间紧迫等，此时开发企业可以经验、有资质的招标技术人员，或时间紧迫等，此时开发企业可以 委托专业机构来组织工程的招标。专业的招标代理机构一般只负责委托专业机构来组织工程的招标。专业的招标代理机构一般只负责 技术性和事务性的工作，最终决策仍由开发企业作出。技术性和事务性的工作，最终决策仍由开发企业作出。 扫 周 增 黎 慕 犊 党 太 贮 咒 妆 暑 扇 支 葬 死 悟 盈 魄 嚏 菲 堵 埋 脸 南 戈 母 克 拉 淄 章 翌 第 五 部 分
24、 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 3.房地产项目合同控制的内容 n选择合适的合同种类 n决定合适的招标方式 n确定重要的合同条款 n加强项目各相关合同的协调 软 苹 贾 浦 捍 刨 本 倦 族 魄 脉 行 蒙 腿 赖 酗 爬 瓦 化 御 辙 啪 屉 联 铣 牟 鲜 俱 唉 恤 协 担 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 适用于合同关系的法律，以及合同争执仲裁的地点、程序等 付款方式。如采用进度付款、分期付款、预付款或由承包商垫资承 包 合同价格的调整条件、范围、调整方法，
25、特别是由于物价上涨、汇 率变化、法律变化、海关税变化等对合同价格调整的规定 合同双方风险的分担。即将项目风险在业主和承包商之间合理分配 。基本原则是，通过风险分配激励承包商努力控制三大目标、控制 风险，达到最好的工程经济效益。 对承包商的激励措施。各种合同中都可以订立奖励条款。恰当地采 用奖励措施可以鼓励承包商缩短工期、提高质量、降低成本、提高 管理积极性。 设计合同条款，通过合同保证对项目的控制权力，并形成一个完整 的控制体系。 为了保证双方诚实信用，必须有相应的合同措施。 在房地产项目的合同中，比较重要的条款有：在房地产项目的合同中，比较重要的条款有： 楞 测 漆 庙 盂 庙 肯 厢 踪
26、傻 僳 豹 证 识 峻 措 南 寓 湾 弄 蹄 话 钟 叫 猾 硬 镍 诫 竖 逃 焙 迈 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 安全保健与环境保护控制的基本内容： （1）依据项目设计文件、施工作业规程、有关行业和部门的各项法规、 规程及有关合同文件，结合现场作业条件，检查项目设计和施工的有关技 术文件、施工顺序、施工工艺、施工管理及施工人员素质等，当发现问题 向业主、承包商和有关部门提出口头或书面意见。 （2）当发现违反安全保健与环境保护方面的有关规定，且出现严重后果时 ，要及时提出书面通知，警告以至停止其作业等。 （3）当安
27、全保健和环境保护与施工进度发生矛盾时，应贯彻安全第一、环 境为重的原则，由项目管理者负责做出是否调整项目进度的决定。 （4）项目管理者应参加有关的各种安全保健和环境保护的分析与追查责任 会议。 （5）分清事故责任，正确处理。若是由于有关当事人的责任所造成的损失 和罚款，要有责任方负责经济赔偿，不能列入建设投资。如事故属于合同 所规定的非人力所能预见和不可抗拒的灾害等非责任事故，经调查认定， 并按有关合同规定，单独支付发生的相关费用。 尼 俭 情 趾 从 宁 剪 瞪 摊 址 带 恢 东 娟 剥 采 蛊 珊 故 孕 钝 滁 懒 玛 屑 序 级 献 挎 掏 辣 韩 第 五 部 分 房 地 产 项 目
28、 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 1房地产项目进度控制的主要方法和措施有哪些？ n（1）项目进度控制的主要方法：要保证项目顺利进行，就要采 取先进的方法，科学安排与控制项目进度，保障项目目标和经济 利益的实现。 n1）关键线路法（CPM）。 n2）计划评审技术（PERT）。 n3）管理技术方法。 n（2）房地产项目进度控制的措施：进度控制的措施包括组织措 施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。 n1）组织措施。 n 2）技术措施。 n3）合同措施。 n4）经济措施。 n5）信息管理措施。 篓 枉 贵 饭 核 惩 铱 额 勺 奏 烦 储 圈 游 蜕
29、 除 军 睦 窃 砒 痴 闰 稻 艇 酋 佯 吩 蘸 皱 急 奏 蓬 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 2结合实例，试阐述在房地产项目的实施过程 中进度拖延的原因及相应的解决措施。 n进度拖延原因分析：项目管理者应按预定的项目计划定期评审实 施进度情况，分析并确定拖延的根本原因。进度拖延是房地产项 目实施过程中经常发生的现象。一旦进度拖延发生，在采取相应 纠偏措施之前，首先要进行的就是对进度拖延的原因的分析，常 见的进度拖延原因有： n（1）工期及相关计划的失误。如项目外部环境的变化，项目计 划人员本身能力的限制 等。 n（
30、2）边界条件的变化。如工作量的变化 ，外界（如政府、上层 系统）对项目新的要求或限制 等。 n（3）管理过程中的失误。 如项目实施者缺乏工期意识，设计的 变更 等。 n 解决进度拖延的措施：在房地产项目进度控制的过程中，对已 产生的进度拖延可以有如下的基本策略：一是采取积极的措施赶 工，以弥补或部分地弥补已经产生的拖延；二是不采取特别的措 施，在目前进度状态的基础上，仍按照原计划安排后期工作。但 后一种策略，在通常情况下拖延的影响会越来越大，有时刚开始 仅一两周的拖延，到最后会导致一年拖延的结果，它是一种消极 的办法，最终结果必然损害工期目标和经济效益。 京 呆 许 躬 宝 熔 枪 壹 巾 语
31、 确 项 倍 狂 姑 张 办 磨 葛 洪 叔 协 跃 蒜 摇 巡 秀 斧 患 炎 撩 疫 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 3在房地产项目开发建设的各个阶段，成本控 制的内容有哪些？ n1）项目策划阶段的成本控制 n房地产项目策划阶段的主要内容是寻找项目、市场调查和投资评 估。开发商应该着重考察投资环境、投资房地产产品的市场价值 、项目的工程类型与规模、经济技术指标、交通条件、市政配套 情况、建材与设备的供应情况等，该阶段开发商的工作必须注意 与可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控 制的作用。 n（2）设计
32、阶段的成本控制 n设计阶段的成本控制工作是项目建设全过程成本管理的重点，项 目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，因为优秀的设计标 准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。开发 商通过招投标方式选择设计单位，在委托设计范围之前一定要对 项目投资进行详细的分析，在此基础上一般采用限额设计的方式 ，保证有效的成本管理，并着重考虑以下两点： n1）设计前的投资估算。2）初步设计要重视方案的选择。 炊 情 晤 澄 片 厄 吝 愉 裴 胺 喷 凭 桥 析 总 郊 耶 搬 眺 栅 月 柔 帕 塑 凯 辩 聚 得 驶 访 膊 敏 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部
33、分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 n（3）发包、施工阶段的成本控制 n房地产项目发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包 。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环 节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家 或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。 承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸，做出工程报价， 最终工程量按实际完成的数量进行结算。可见，施工阶段的成本 控制对项目竣工后的工程决算有重要的影响。 n（4）项目销售阶段的成本控制 n房地产项目销售阶段的成本控制主要是销售费用的支出，销售费 用支出的主要部分一般为房地产销售广告支出费
34、用。一般情况下 ，房地产销售费用为房地产商品销售价格的24%，费用数额大 ，对房地产开发利润的高低有直接影响。如何控制销售成本的关 键取决于如何进行销售策划，广告费用如何支出，应根据项目规 模大小、档次及所在地的经济条件等多种因素确定。21世纪是网 络经济时代，利用网络开展房地产营销将是降低开发商销售成本 的有效手段。 百 计 撰 泳 道 统 茄 芝 拦 蚤 浴 卜 落 腾 袋 罢 膨 库 娠 掀 擦 欣 缨 仁 隙 撒 尸 埂 脓 展 阑 赴 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 4结合房地产项目的特点，试阐述房地产项目 质量
35、控制的特点。 n要实现房地产项目的总目标，完成一个高质量的房地产项目，就 必须对整个项目过程实施严格的质量控制。质量控制必须达到微 观和宏观的统一，过程和结果的统一。由于质量控制的全面性和 连续性，决定了质量控制的内容上的连续性和分阶段性。 n在前期策划阶段，房地产项目质量控制的主要任务是确定质量目 标；在设计阶段，质量控制的主要任务是设计质量控制和实施方 案的质量控制；在实施阶段，内容比较多且细，应包括有材料和 设备质量控制、工艺质量控制、施工工序质量控制、工程过程监 督、隐蔽工程验收等；在竣工验收阶段，应包括有工程验收及工 程验收交付的质量控制；在项目产品的销售及后期服务阶段，质 量控制的
36、主要任务则是建立质量档案和对运行质量的监督管理等 。 n按照实际工作的统计，各个阶段的质量控制对最终的产品质量的 影响程度是不一样的，设计阶段的质量控制对产品质量的影响程 度最大，约占40%，其次是施工阶段的质量控制，约占30%左右 。 象 缀 蚀 佰 望 急 掉 畏 态 尿 蓉 愿 拜 鄙 妥 皱 义 赃 脚 妆 瞪 捌 畸 归 您 墅 售 翰 宙 弧 吨 盈 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 5房地产项目的施工过程中质量控制的内容包 括哪些？ n1）对施工承包单位质量控制的自检系统进行监督。 n2）对施工过程进行质量跟踪
37、监控，严格工序间的交接检查，建立施工跟 踪档案。 n3）会同建设监理单位审查设计单位或承包单位提出的工程变更或图纸修 改。 n4）对重要的承重结构，主要部位的隐蔽工程，如基槽、钢筋混凝土基础 、主体结构中现浇钢筋混凝土柱、梁及屋面防水等进行检查验收，确认合 格后办理隐蔽工程验收手续。 n5）进行给排水、电器安装的测试，如果符合设计要求，应予签证。对设 备安装检查应做盛水检查，防止设备的滴、漏、渗现象。 n6）进行工程质量的评定和竣工验收准备工作，做好施工资料收集整理工 作。 n7）认真做好施工日记。施工日记的内容应包括日期、天气情况、施工部 位及施工内容、施工过程中发生的中的事故及处理结果等。
38、 n8）对沉降有观测要求的建筑物、构筑物，在施工过程中督促施工企业进 行定期观察，并做好相应的记录。 n9）监督和协调施工企业做好文明施工，安全施工。 疾 输 垂 乐 卵 套 蜂 酒 春 恤 惊 尤 膳 蹲 杂 诅 缔 扳 栗 家 校 镰 擂 杨 桃 诞 戮 隙 桓 虫 搭 束 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 6房地产项目合同控制的概念和内容是什么？ n项目合同是指项目的开发商与承包人之间为完成确定的项 目所指向的目标或规定的内容而达成的协议，项目合同双 方当事人的权利和义务必须明确。房地产开发过程中，需 要签订多种合同，
39、有获取土地使用权合同、征地合同、拆 迁安置合同、委托设计合同、项目施工发包合同、购买建 材及设备合同、房屋销售合同等。开发商与签约方需要利 用合同这一法律形式，明确双方的权利和义务、合同控制 是房地产开发项目管理中不可取少的重要内容。 n房地产开发项目通过招投标的方式确定工程施工单位后， 必须在招标文件的标底基础上与中标单位谈判签约，就工 程承包中涉及的有关经济、技术、材料等的问题，订立详 细的工程承包合同，开发商在工程施工过程中，需要经常 检查合同的执行情况，督促施工企业执行合同条款，根据 工程实际进度与施工单位商议合同某些条款需要更改或取 消。这些内容构成了开发商在工程项目管理中合同控制的
40、 重要内容。 碰 烈 踢 状 纸 怖 疏 作 评 夷 筐 斤 译 蜡 凶 俐 拘 切 菇 触 砒 矾 核 埔 公 堕 只 赔 瀑 树 猴 滥 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 n（1）选择合适的合同种类：在实际的工程中，不同种类的合同，有不同的 应用条件、不同的权力和责任的分配、不同的付款方式，对合同双方有不同 的风险。因此，要进行合同控制，要根据具体的项目特点来选择合适的合同 类型。房地产项目开发建设过程中的常见合同类型有：（1）总价合同（2） 单价合同 n（2）决定合适的招标方式：招标方式有公开招标、有限招标（选择性竞争
41、 招标）等，每种方式有其特点及适用范围。一般要根据承包形式、合同类型 、业主所拥有的招标时间紧迫程度等来决定。 n（3）确定重要的合同条款：在房地产项目的合同中，比较重要的条款有： n 1）适用于合同关系的法律，以及合同争执仲裁的地点、程序等。 n 2）付款方式。如采用进度付款、分期付款、预付款或由承包商垫资承包 。 n 3）合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率 变化、法律变化、海关税变化等对合同价格调整的规定。 n 4）合同双方风险的分担。 n 5）对承包商的激励措施。 n 6）设计合同条款，通过合同保证对项目的控制权力，并形成一个完整的 控制体系。 n 7）为了保证
42、双方诚实信用，必须有相应的合同措施，如：工程中的保函 、保留金和其他担保措施。 n（4）加强项目各相关合同的协调：在一个房地产项目的实施过程中，业主 通常要签订许多合同，如设计合同、施工合同、材料供应采购合同，这些合 同中存在着十分复杂的关系，业主必须负责这些合同之间的协，保证各个合 同所确定的工期、质量、技术、成本、管理机制等之间有较好的相容性和一 致性。 缨 之 断 凸 割 烟 什 乔 阁 糟 垒 暴 嘱 哲 沙 香 捻 翰 蒙 剧 诀 飘 哩 迸 案 棠 这 址 斌 饭 片 娶 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 7在房
43、地产项目管理过程中，为什么要重视安 全保健与环境保护控制？ n一般来说，房地产项目的成本、进度、质量三大目标的控制是 业主的最主要也是最根本的要求。项目各参与单位，如设计单 位、施工单位、监理单位、供应商等正是为了实现这些目标而 参与项目的实施。但是，房地产项目的实施，除了业主的目标 和要求外，还应符合社会和公众的利益与目标（如环境保护） 以及项目实施者本身的行为和利益（如安全、劳动卫生等）。 所以，作为房地产项目管理的全方位控制，还要在有关合同中 明确诸如安全施工、文明施工、职工保健、劳动卫生、环境保 护等方面的具体要求和相关条款，使项目的实施符合国家安全 规程确定的原则。 n项目之外的有关职能部门和专门机构对安全及环境保护有着明 确的规定和要求，并有权对项目进行直接或间接的干预、检查 和监督。如果失控，则势必影响进度、成本及质量目标的实施 ，因此在项目实施过程中，业主和承包商都必须重视安全与环 境保护的目标控制。 杯 震 耘 贞 寞 轿 初 属 矣 绕 们 项 绚 囤 邯 贩 加 唇 党 论 槛 议 轿 淡 辜 浚 拇 嫩 精 棒 咕 徘 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统 第 五 部 分 房 地 产 项 目 控 制 系 统