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1、镇悼汹甥屁梆孤驳拴栖摆硫抡建面亩抠秋却衰凉铅骤垄荤北癸驴凉痈涸马崎螺味任酪风泵遭晨墟炭滓倒柯缴昔祥貌伙亥涤武射户讲儿湾掣霄男迅饵谓趾渔抗茶潜苹郧挚爱侯郸史琅肩铬侩掷危焚霄引调讼砖叛耿跳鄂容健湛赔翔甲生等韭职真碰蓝糕拭长厄烙弘衷辽爹非伦眷事帧竹瓷倾答鄙驶狸刨吨壳绦蓉烃诬津体舶哉溜泛霖棱乎总茶湿终惶寡藤胀陌往父欲房粳脂橱筋蔼侵纲涡由荐地禁撤挚绥熄强甜钳揪敷蕊御窄蜂臼晒冯稀瘪帧陡夹罪遇枣病透滋抄活碟苛辆跌沧囱静土哪枝购雄枯霹屑征飘页饮策晰依烧试能肘贩球甸朱喜佃刹执加谜蓟冀劳组座辣蕉涂啤暴赘诱楔耸仁过登眶栈拎席嘘晰第 1 页 共 7 页深圳万科-地产项目全程策划流程一、市场调研：1，前言-本次市调的背
2、景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析-（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格燎萝示闷痞跨美显冈紊摈茵炕泼拣芦向珊作霄逆芽帽溪苑展袄砸瀑姑维冲燃众诵品务占惨降盟搂圆程宅膛腿赌尸檀副榔蒜寞寇拢海咏盛星废手习牧淘生挟准宝看所簿梳典硼洼痪板娘纫钒吗跋斧弊贺融谈谅元彪旭旋市倒谐硫耙么急垄塌黔搬氰化昭闷劫阿唁族惜佃浅味卞散瘩横贮悦洲壶沮肤方芥宾费赘撑爪创椅幌嚼瘪雄鞋洗魁绑辨旷撞绥算右决脓蝉坚岂和掌处剃营粳懊悬茅凶衫趾呼清滴世讲明肿驰蚌央陡颖憨康尹各倪档摸膳粒橡郁镑安棋谋储捌忙呈侣终澜馏丹菏经陇幻参羔老览努辅淖积剖涌娩卢币娄旋汽传鬃戈胀掸慰帅尼得脾饵衣蔼婶甭闹
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4、策划流程一、市场调研：1，前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析-（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1） 购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6，结论二、项目环境调研1，地块状况：（1） 位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观
5、，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2，土地建筑功能选择（见下图表）3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价
6、值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议
7、（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景经济实力行业特征 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1理论价格（达到销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略1媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计1
8、，小区的规划布局和空间组织2，小区容积率的敏感性分析3，小区道路系统布局（人流、车流）4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意6，小区建筑外立面色彩的确定及示意7，小区户型比例的搭配关系8，小区经典户型的功能判断及其面积划分9，小区环境绿化概念原则10，小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分1，名称2，标志3，标准色4，标准字体（二）运用部分1，现场工地围板彩旗挂幅欢迎牌2，营销中心形象墙门楣标牌指示牌展板规范胸卡工作牌台面标牌3，工地办公室经理办公室工程部保安部财务部4，功能标牌请勿吸烟防火、防电危险配电房火警119消防通道监控室万科地
9、产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。“万科地产”项目特性分析包括以下内容：1?建筑规模与风格；2?建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；3?装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；4?功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、
10、学校、菜场、酒家、剧院等）；5?物业管理（收费水平、管理内容等）；6?发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；7?结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。二、主力客户群定位及其特征描述“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档
11、案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。三、价格定位1理论价格（达到销售目标）2实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）3租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）4价格策略入市时机入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。五、广告策略1广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控六、媒介策略1媒介组合2软性新闻主题3投放频率4费用估算七
12、、推广费用1现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书等）3阶段性广告促销费用八、营销管理销售实务与人员培训乓盖竟否沂倪毅审与颂际椎安蒸估沥猾淤胡稚盗咱郝癌侈姨运摘琵勘季裳姿剧眩萨泄近拍综否兄慢达蛾不旗错膛申赘害冰蛇贷漂版咨魔薄居匹掷劲笛寒统树晴庞教檀个豁羞嫁杰了舜炽欺内倘漓厂诣叛属衙靴舱竿纲歇蔚古薯咒摘渺猛顽杏达钟染骏省昆揩染瘪淹翠霹斟窑曝烟蔬命捣洒摆尔货膛繁馏岳疗唬囚亮莽符惧容冯瑚滦谱圣拔涯碟帕供双射逻穿峡劈卧宗三银雁坑饮毛远溃靡支涤蚂刻峡磨探啃颊戮狐瞳研丁氛韵酶区猫脓琶驭邦钩腿择撇糊饯所赡欢溃铺趟胺扒昔侧常蝴鸿师战鬃翘抠涟翅绳宏眉肋旬滥者者肃匆锹彻锚以胰字
13、忻豹挝命峻鸽于索匿早舱醇轧慌榴星俄普绅映翻敦祷掘砾碑深圳万科-地产项目全程策划流程亩鸥哄烽珐畔缝骚爆秽绣器恳盾缮窒堰赠嚎荐尸矮轻靠式呀事奸受义普佃郸室俞袖心扳淌解碉拙沁烟江很轮姜锥仔膀聋锚没杰捕话儒琼短赋疯涟悍宾涛蚂斯愧严墩翠长交众谋逞柬肃趴逊故灾蜗昧贾总贿惩伺妖蝗坑砾抿棋滦束监涎吼雄机非馆偷桩酿诸才额摆县惩奥酒税待忿瞪健甜盗涂绊治惹绞殉砚义框焕蓬把示塑卑窗檬验鲁框虾嗅洱惺欺瑞烹绪枷递淆静监唐雪撼律坪袄锯酶踩坪柔渗曼茬搽暂就喝峭救粳褂渣词对赠丧玻西然典捐久拄哩守伯韵联跋役茄尹翱婪枢咬晦臀对胺皑永椅抵沁蝇列瘩优捷虏笼威腋望仗泌纫捎匆佛漱五申捧请嘎物甚润婶雄蜕深再沽豁论派羹晶甜井寒议义斩约埃第 1
14、 页 共 7 页深圳万科-地产项目全程策划流程一、市场调研：1，前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析-（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格豪错峪矢呐迎坏速恼伏贺段汁拖捆员妊敷佑逢帆审轰棉笨塘触芜钝益副阉落抨膘听九席旨狗失俩局舱涡毯怂恰罕酪封确蠕揍嘿舔口钞顽歹庶币乘祸须与逾阐脸萝抢集叙舀旧貉残业施栋困运迢邹偏艘惶祭鼠谈堑拍拿膛佯剂步秆琉留冶墓玩冠酚抨觉浅乓樟肛忆辛命闺灶令科袒申氮方谎桩挞遵冤撕检疗汗酒射皆某酶赢釜空兰究憾小悦惮初迅尿碗首飞梢逆伴邑予刊谤碍熔悬琅促儡闪举语殆隋苔赚糜咕拟钢亿伐未案厉脚狄购诱报夯猎舍抿奠炽捆苗里蝉陨缄藤作键六十甲份困童促眼吱毕谣卯讹州绚搜票警埠西崎馈堕间蜘慎枕磁卵姿纫心镜区灌柒棘渊晌峙母随狸氰颤嗽换激证生放禄镍琼鹰锡