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1、“营改增”对房地产企业的税收筹划探讨一、“营改增”对房地产企业的影响 （一）产生的积极影响 从长远发展角度来看， “营改增”的出台有利于完善国家财税体制，提升和促进税收管理水平。从前期试点情况来看，“营改增”有效降低了企业税负。相关统计表明，至2015年底，营改增已经实现减税超过6000亿元，其中试点纳税人因转换减税超过3000亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税也超过了3000亿元。随着此次营改增试点全面推行，减税效应将不断增大，预计今年能减轻企业税负超过5000亿元。对于房地产行业而言，这种减税效应可让其进一步控制生产成本，对降低物价、通胀水平均存在一定作用，有利于经济效益提升。 （二）产生
2、的消极影响 “营改增”背景下，无论是房地产企业还是整个市场都需要一个适应过程，进行自我调整，并且“营改增”也会给房地产企业带来一定的负面影响，具体表现为以下几个方面： 一是过渡时期，无论是房地产企业还是整个市场，与国税部门对接都有一个过程。如何在短时间内，让房地产企业适应这种变化，是摆在房地产企业面前的一道难题。二是房地产供货和建筑企业的税率不同，房企若不能按增值税的思路合理选择供货商，会使得材料费和劳务费的抵扣受限，导致税负增长和利润下降。三是“营改增”后，房地产企业还要注意过渡时期新老项目的发票划分处理及其财务处理，若处理不恰当，可能会影响其利润空间。四是建筑企业税负增加后，部分建筑企业会
3、将部分税负转移至房产开发商。 二、“营改增”后，房地产企业税收筹划策略 （一）健全房地产企业的会计核算 面对“营改增”的全面推广，为保证企业自身效益，房地产企业必须健全会计核算，对相关经济活动进行有效梳理。一是利用会计核算，找出潜在风险控制点，对招投标、融资、施工建设等环境进行整合，对可抵扣进项税额及销项税额进行梳理。在加强会计核算基础上，进一步完善财务成本管理、投融资管理、预算管理及发票管理等。等。结合控制点及企业自身状况，对税收进行合理筹划，以控制企业税负。二是充分利用会计核算成果进行引导，通过增值税对组织结构优化和外包业务鼓励的作用，将非核心业务外包，通过将一定的服务机构分离出去，增强自
4、身核心业务的竞争力，实现企业内部专业分工的合理化，并让部分税费得到转移。三是加强企业内部会计核算人员培训，逐步提升会计核算能力，以应对环境变化，让“营改增”的操作成本降到最低。同时，要关注市场环境与宏观政策变化，结合实际调整筹划方案，让税收筹划发挥实质性作用。 （二）健全房地产企业的渠道建设 通过健全房地产企业渠道建设，可降低房地产运营风险，有利于企业迅速适应新环境。房地产企业需对供应商进行合理筛选，除了要重视产品质量、价格外，还要权衡相关税务情况。当然，进项税额抵扣并不是衡量供应商的唯一标准，应以企业利益最大化进行综合性判断。部分情况下，供应商可能会以降价为由拒开增值税发票。此时，房地产企业
5、应该坚持开取增值税发票，保证经济交易活动的规范性与秩序性。以优质供应商为基础，与之形成良好的合作关系，并长期合作，对渠道进行拓展，从而为房地产企业带来更大的效益。除供应渠道外，还要加强营销渠道建设，通过网络技术构建出最新的营销渠道。以网络化营销降低成本，并扩充营销范围。对于中间商组织营销渠道房地产开发商能够选择子集的销售部门以及产品，将其和营销战略的目标发展相一致，以此来提升营销效率。通过加强品牌建设，塑造出具有影响力、良好口碑的房地产形象，为营销渠道拓展及融资能力提升提供基础。 （三）健全房地产企业的营销策略 “营改增”环境下，为促使房地产企业成本及部分费用下降，需要对企业营销策略进行合理分类，根据竞争对手类型的不同，对营销策略进行调整，以增强企业自身竞争优势。例如，对于进项税抵扣充足项目，房地产企业应进行适当加强，并扩充范围；传统地产企业也可以转变为多元化企业，在房地产投资开发的同时，还可涉及商业、保障性住房等业务。通过多元化业务开展，以扩充企业获利途径，有利于企业更快地适应新环境、新市场，提升企业的竞争力。 三、结束语 目前来看，“营改增”对房地产企业发展而言会产生一定干扰，企业还有一段适应期，但从长远角度来看，“营改增”对市场规范运作及行业发展具有重要的作用。房地产企业通过完善税收筹划，使自身能够迅速适应市场环境，以提升企业竞争实力，从而获取稳定的经济收益。