万科地产客户细分及品类规划.ppt

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。7/12/2025万科地产客户细分及品类规划万科地产客户细分及品类规划本报告是严格保密的。序 有什么样的人，就有什么样的生活。有什么样的人，就有什么样的生活。有多少种生活，就应有多少种居住空间。有多少种生活，就应有多少种居住空间。万科，为生而不同的人设计各不相同的住宅，万科，为生而不同的人设计各不相同的住宅，四大产品系列四大产品系列GOLDEN CITY TOWN TOP，为四种不同的生活状态服务，为四种不同的生活状态服务，全程关怀生命，相伴每段人生的居住理想。全程关怀生命，相伴每段人生的居住理想。本报告是严格保密的。万科客户细分成果分享万科客户细分成果

2、分享万科品类规划成果分享本报告是严格保密的。五大类细分人群五大类细分人群本报告是严格保密的。我的地盘，听我的！清晰、可识别的细分人群形象清晰、可识别的细分人群形象u【家庭特征】25-34岁的青年或青年夫妻，无孩子，家庭成员高学历u【购房动机】栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子自己享受：买个房子自己享受 u【对房子的态度】自我享受品味体现：体现个人的品味、情调甚至个性 社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所u【产品需求】健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、娱乐休闲场所要求较好的户型喜欢的建筑风格1.社会新锐社会新锐本报告是严格保密的。我是幸福的,他们就是快乐的!清晰、可识别的

3、细分人群形象清晰、可识别的细分人群形象2.望子成龙望子成龙u【家庭特征】有0-17岁孩子的家庭u【购房动机】孩子成长：为了让孩子有更好的生活条件，能够去更好的学校学习改善住房条件：现有住房不理想u【对房子的态度】房屋是孩子成长的地方，也是自己稳定感和归属感的来源u【产品需求】与孩子成长相关的文化教育需求和安全需求 有高质量的幼儿园、小学；小区的安全能给孩子的健康成长创造条件本报告是严格保密的。夕阳无限好,环境最重要!3.健康养老健康养老清晰、可识别的细分人群形象清晰、可识别的细分人群形象u【家庭特征】空巢家庭、有老人同住的家庭u【购房动机】孝敬老人：为了让老人就医更便利，父母年纪大了想和他们住

4、在一起自我享受：老人辛苦了一辈子，想买个房子自己享受u【对房子的态度】子女照顾老人的地方 让老人安享晚年的地方u【产品需求】看重外部环境，小区环境优美比较重要 靠近景色优美的风景，空气质量好小区或周边有大规模的园林和良好绿化本报告是严格保密的。山景别墅买两套，一套住人，一套养狗！清晰、可识别的细分人群形象清晰、可识别的细分人群形象4.富贵之家富贵之家u【家庭特征】家庭高收入，是社会所认同的成功人士u【购房动机】社会地位提升：希望和跟我家社会地位相当的人住一起 独立功能：想有一个单独的健身房、一个单独的书房等 跟风：周围人都买,自己也想买，消费存在一定炫耀心理u【对房子的态度】社会标签：是我事业

5、成功的标志、可以给我家挣得面子、体现我家社会地位u【产品需求】带有社会标签意味的房屋特征明显，周边小区的档次也要很好、拥有高素质的小区居民、有名气的开发商本报告是严格保密的。清晰、可识别的细分人群形象清晰、可识别的细分人群形象5.务实之家务实之家u【家庭特征】家庭低收入u【购房动机】大房(提升)：比现在拥有更大的厅、卧室置业：为了置业，给后辈留下一份产业u【对房子的态度】栖身居住：只是吃饭睡觉的地方，对房屋价值无更高需求，停留在满足生理需求层面生活保障：是我家的一项重要投资、是未来生活的保障u【产品需求】低的价格，追求低生活成本，生活便利方便的公交路线附近或小区里有小规模的便利店、商店、超市附

6、近或小区里有中小规模的医疗机构本报告是严格保密的。5 5类细分人群之下的再细分类细分人群之下的再细分本报告是严格保密的。各类客户的详细描述各类客户的详细描述本报告是严格保密的。万科客户细分成果分享万科品类规划成果分享万科品类规划成果分享品类品类本报告是严格保密的。品类划分品类划分u品类划分及对应客户价值产品系列核心理念土地属性项目价值品类细分位置交通配套字母代称中文名称城市住宅金色系列GOLDEN都市.时尚生活市区或新城区发达生活配套完善便捷的城市生活G1商务住宅G2城市改善G3城市栖居城郊住宅城花系列CITY山水.悠然生活市区（含新城区）边缘便利规划有完善的生活配套舒适居住(第一居所)C城郊

7、改善郊区住宅四季系列TOWN 大城.丰盛生活郊区或卫星城不便利不完善低价格T1郊区栖居舒适居住(第二居所)T2郊区享受高档住宅高档系列TOP墅庭.高尚生活市区或郊区，拥有稀缺资源便捷对配套无要求占有稀缺资源TOP1城市豪宅TOP2郊区豪宅在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低第四类TOP系列则以对稀缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补本报告是严格保密的。品类细分品类细分u 城市住宅（GOLDEN系列）都市都市.时尚生活时尚生活 适合都市人生活的多元化成熟居住模式适合都市人生活的多元化成熟居住模式万科GOLDEN系列精品住宅，打造

8、适合都市人生活的多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚万科GOLDEN，让栖居在繁华中的都市居住更富细腻，温情，充实的生活质感，在核心版块引领主流生活u2008年深圳GOLDEN系列产品万科华府 商务住宅东方尊峪 城市改善金域东郡 城市栖居本报告是严格保密的。品类细分品类细分u 城市住宅类（GOLDEN系列）细分品类项目价值土地属性客户需求价值*容积率主力细分客户构成主力户型客户选择客户细分价值排序比例家庭生命周期年龄 (购买力)购买动机G1商务住宅便捷的便捷的城市生城市生活活1.1.写字楼密集，写字楼密集，

9、交通高度发达交通高度发达，但，但噪音干扰较大噪音干扰较大2.2.享受享受市中心级别配套市中心级别配套，周边人群，周边人群情况较复杂情况较复杂3.3.商业价值高商业价值高但但居住价值一般居住价值一般注重工作便利，关注产品服务及品质-商务人士商务人士-投资投资单房单房一房一房顶级商务顶级商务人士人士投资投资二房二房三房三房G2城市改善1.1.交通便利交通便利，通常较为安静，通常较为安静2.2.周边周边配套完善配套完善3.3.宜居宜住宜居宜住追求居住改善和品质约约2.02.01 11010孩子三代孩子三代35-4535-45岁岁改善改善四房四房2 24040后小太阳后小太阳40-4540-45岁岁改

10、善改善三房三房3 34040小太阳小太阳35-3935-39岁岁改善改善三房三房4 410%10%老年一代老年一代45-5045-50岁岁空巢空巢二房二房G3城市栖居1.1.公共交通密集公共交通密集，站点在步行距离，站点在步行距离内内2.2.周边有周边有较完善的生活配套较完善的生活配套3.3.居住价值一般居住价值一般低总价优势约约3.03.01 18585青年之家青年之家25-3525-35岁岁栖居栖居一房一房二房二房2 215%15%青年持家青年持家25-3025-30岁岁栖居栖居二房二房共性：现在或未来规划中的市中心区，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物业组成主要为高层洋房特性：

11、周边环境及居住氛围的差异，容积率要求也有所不同*注：容积率数据有待更多项目实例支持，在此仅供参考本报告是严格保密的。城市住宅案例城市住宅案例u万科华府G1商务住宅品位与商务俱享的都市居所项目地处的龙华新城是“深圳城市中心轴带”的北延段，未来将形成被称为“副都心”的以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区基本信息位置：深圳市龙华金龙路与新区大道交汇处东北角项目占地：68300.63平米建筑面积：188934万平米物业组成：一期为84-88平米的精装高层，及少量 LOFT公寓和联排别墅设施及交通配套西临新区大道，南临金龙路、东临轨道4号线商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完备项目定位以便捷交通

12、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、追求品位、掌握潮流以及国际视野和前瞻性思维的气质，更将成为汇聚品味与潮流的都市居所本报告是严格保密的。城市住宅案例城市住宅案例G1品类特征金域华庭客户需求价值注重工作便利，关注产品服务及品质注重工作便利，关注产品服务及品质地处地处城市中心功能拓展区城市中心功能拓展区，外部景观舒适，外部景观舒适，居者可享受繁华都市生活居者可享受繁华都市生活土地属性交通：写字楼密集，交通高度发达，但噪音干扰交通：写字楼密集，交通高度发达，但噪音干扰较大较大交通：地处城市轴心北延段，交通：地处城市轴心北延段，多条干道及轨多条干道及轨道通达道通达配套：享受市中心级别

13、配套，周边人群情况较复配套：享受市中心级别配套，周边人群情况较复杂杂配套：周边商业、教育、娱乐、医疗、公园配套：周边商业、教育、娱乐、医疗、公园等等配套设施完善配套设施完善居住价值：商业价值高但居住价值一般居住价值：商业价值高但居住价值一般居住价值：汇聚品味与潮流，居住价值：汇聚品味与潮流，商务氛围浓厚，商务氛围浓厚，居住环境一般居住环境一般u万科华府设计理念规划上，宽敞的公共活动空间、人车分流设计以及开扬的外部景观带来的舒适感受，将使本项目居住者享受与福田区同等品质的繁华都市生活建筑上，风格现代简约，高层建筑板塔结合，空间变化丰富，户型设计新颖，公共空间观感大气本报告是严格保密的。u东方尊峪

14、G2城市改善城市型生态山居项目东临梧桐山隧道口，西接仙桐体育公园，南靠罗沙路，与香港隔岸相望，北面的梧桐山是一个以山体和自然植被为景观主体的城市郊野型自然风景区，空气质量达国家一级标准，可俯瞰深圳市区及大鹏湾海面基本信息位置：深圳市罗湖区梧桐山半山风景区地块描述：三面环山,南望香港大雾山占地面积：11万建筑面积：33万容积率：2.12覆盖建筑率：16.7%绿化率：67.55%楼层状况：11-26层车位比：1.1：1物管费：3.5元/开发节奏：整体开发 城市住宅案例城市住宅案例本报告是严格保密的。城市住宅案例城市住宅案例u东方尊峪交通规划深盐第二快速干道地铁8号线及公交车站项目定位 上风上水之地

15、兼得宁静与繁华，生态与健康的城市休闲山居设计理念 自然第一，建筑第二 整体规划住宅：共21栋11-26层高层纯住宅会所：6000平方米中央会所，设有室内恒温泳池、红酒雪茄吧、网球场、SPA水疗馆、中西餐厅、健身房等泛会所：规划有亲子广场、生态游乐场等多个主题泛会所，并提供休闲器械园林：8万天然溪谷园林商业：4000平米社区商业学校：自身配备幼儿园，同时临近项目规划有公立小学本报告是严格保密的。城市住宅案例城市住宅案例u东方尊峪G2品类特征东方尊峪客户需求价值追求居住改善和品质追求居住改善和品质半山之中，城市之上，半山之中，城市之上，兼得宁静与繁华兼得宁静与繁华，生态与健康的，生态与健康的城城

16、市休闲山居市休闲山居土地属性交通：便利，通常较为安静交通：便利，通常较为安静交通：交通：临近临近地铁地铁8 8号线及交通干道，号线及交通干道，三面环山三面环山配套：周边配套完善配套：周边配套完善配套：规划有配套：规划有中央会所，中央会所，商业及基础教育配套商业及基础教育配套居住价值：宜居宜住居住价值：宜居宜住居住价值：地处居住价值：地处梧桐山风景区内，梧桐山风景区内，空气质量好空气质量好本报告是严格保密的。城市住宅案例城市住宅案例u金域东郡G3城市栖居都市经济的舒适居所基本信息位置：深圳市东部新城商务行政区中心占地面积：104801容积率：一期3.0，二期A区2.8，二期B区3.0覆盖建筑率：

17、25%建筑面积：316660车位规划：一期797个开发节奏：2007年第一期，整体共3年设计理念整体风格上，突出展现了简洁、大方的整体项目形象，营造了具有城市感的项目整体界面，以创造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求规划设计上，采用半围合的思路，为小区提供充分的公共活动空间，同时在每栋住宅的首层设置面积不等的架空层，用以改善小区内通风，并提供适应深圳炎热气候的活动场所建筑立面上，极具现代感，以面砖为主，加以一定量的质感涂料，以稳重大方的白色、灰色为主调，充分展现了项目整体典雅的气质户型设计上，力求户型的经济实用，通风采光良好，并在入户处设置了入户花园，增加空间层次及实用性本报告是严格保密的。城

18、市住宅案例城市住宅案例u金域东郡整体规划住宅：共7栋高层纯住宅商业：1000余平方米社区广场及2100平方米棕榈风情商业街生活配套教育：坪山中心小学、飞东小学、龙山学校、坪山中学、坪山机关幼儿园等购物：三和购物商场、万福佳、民乐福、泰华商场、国惠康百货 医院：坪山人民医院邮政：深圳邮政局坪山支局银行：中国工商银行，中国农业银行，深圳发展银行等休闲：大工业区体育中心、大工业区中心公园、聚龙高尔夫练习场等；本报告是严格保密的。城市住宅案例城市住宅案例u金域东郡G3品类特征金域东郡客户需求价值低总价优势低总价优势力求经济实用力求经济实用土地属性交通：公共交通密集，站点在步行距交通：公共交通密集，站点

19、在步行距离内离内交通：位于市东部新城商务行政区中心，交通：位于市东部新城商务行政区中心，交通路交通路网发达网发达配套：周边有较完善的生活配套配套：周边有较完善的生活配套配套：教育，购物，医院，邮政，银行，休闲等配套：教育，购物，医院，邮政，银行，休闲等配套齐全配套齐全居住价值：居住价值一般居住价值：居住价值一般居住价值：容积率较高，居住价值：容积率较高，无自然环境优势无自然环境优势本报告是严格保密的。品类细分品类细分u 城郊住宅（CITY系列）大城大城.丰盛生活丰盛生活 将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落万科打破城市固有居住观念和城市格局，打造新移民生活范本，将城市边缘转化为主流人群

20、聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，大城崛起，都市人居走向更广阔的方向，包容与丰盛成为新生活的表征万科CITY系列，时尚元素融合原野的落叶芳，青草香，既富于城市的先锋精神，又表述着来自文明本源的质朴和亲切，繁华又静谧，丰盛又平和u 2008年深圳CITY系列产品第五园万科城 本报告是严格保密的。品类细分品类细分u城郊住宅类（CITY系列）细分品类项目价值土地属性客户需求价值*容积率主力细分客户构成主力户型（平方米）客户选择客户细分价值排序比例家庭生命周期年龄 (购买力)购买动机C 城郊改善舒适居舒适居所所(第一居第一居所所)1.1.交通便捷，可快速到达，离交通便捷，可快速到达，离城市

21、成熟区域较近城市成熟区域较近2.2.项目基本配套设施齐备项目基本配套设施齐备3.3.相对市中心居住密度低，居相对市中心居住密度低，居住氛围良好（水质及空气质量住氛围良好（水质及空气质量好）好）追求舒适居住约为约为1.01.0至至1.51.51 11010孩子三代孩子三代35-4535-45岁岁改善改善四房四房150-240150-2402 22020后小太阳后小太阳40-4540-45岁岁改善改善三房三房130-200130-2003 33030小太阳小太阳35-3935-39岁岁改善改善三房三房130-200130-2004 45 5老年一代老年一代45-5045-50岁岁空巢空巢二房二房9

22、0-10090-1005 55 5青年持家青年持家30-3530-35岁岁改善改善三房三房110-130110-1306 63030小小太阳小小太阳25-3025-30岁岁改善改善三房三房110-130110-130共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房*注：容积率数据有待更多项目实例支持，在此仅供参考本报告是严格保密的。城郊住宅案例城郊住宅案例u第五园C城郊改善倡导中式居住理念的城郊舒适居所基本信息位置：布吉街道坂田雅园路占地面积：约44万平方米建筑面积：55万平方米总建筑户数为5000户左右容积率：1.48开发节

23、奏：分6期，由04年到08年设计定位大胆创新，糅合了中式传统居住理念的精华与现代建筑的简约，通过瓦屋面、石材墙面、村落空间的运用，创造乡村田园风格，人车分流更彻底，极力倡导对中式居住生活方式的理性回归设计理念建筑风格，原创现代中式建筑，主要建筑形式有庭院别墅、合院洋房、叠院HOUSE和高层园林设计，以层次分明的多重“庭院空间”为精髓，充分利用中国传统造园隔、抑、曲等手法，创造出富有“起、承、转、合”完整变化的空间序列，配以灰色系基调的硬质铺装，将中国的人文精神与现代人的生活需求有机结合，全方位塑造社区文化和人居环境，达到自然景观与人文景观的融合，体现了人与自然的和谐与对话本报告是严格保密的。城

24、郊住宅案例城郊住宅案例u第五园项目配套五园书院，宁静致远占地1500平方米，文化定位秉承中国四大书院，纵横古典与现代；打造深圳及全国第一家情景式社区图书馆古色古香，徽州老屋“老房子”是万科为发掘和保护中国传统民居的一种尝试，将来的功能可能为博物馆、餐厅、茶馆、培训、文化活动等中式特色，文化商业街占地6000平方米，基本功能完备，汇聚了餐饮、华润万家超市、中国银行、便利店、一致药店等商户，极大地满足社区日常生活，形成现代中式特色文化的商业街葱茏覆盖，园林泳池在社区中已建成的大型游泳池能给你的夏天带来娱乐的好去处便利为上，健身娱乐在社区中各个架空层错落着各种健身娱乐设施，让饭后的家人拥有自由休闲的

25、空间成长乐趣，幼儿中心高档幼儿园，幼龄教育机构，童年最大的乐趣 本报告是严格保密的。城郊住宅案例城郊住宅案例u第五园C品类特征第五园客户需求价值追求舒适居住追求舒适居住综合配套及综合配套及功能完善功能完善的，反映中式居住精髓的的，反映中式居住精髓的生生态园区态园区土地属性交通：便捷，可快速到达，离城市成熟区交通：便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近域较近交通：地处深圳城市发展交通：地处深圳城市发展中轴线上的中央地带中轴线上的中央地带，多条公交线，环岛路及快速路可达多条公交线，环岛路及快速路可达配套：项目基本配套设施齐备配套：项目基本配套设施齐备配套：项目配套：项目内部配套十分完善内部配套十分完

26、善居住价值：相对市中心密度低，居住氛围居住价值：相对市中心密度低，居住氛围良好（如水质及空气质量好）良好（如水质及空气质量好）居住价值：容积率仅为居住价值：容积率仅为1.481.48，园区环境，园区环境注重自然注重自然与人的和谐与人的和谐本报告是严格保密的。城郊住宅案例城郊住宅案例u万科城C城郊改善配套完善的大型亲地社区基本信息项目位置：深圳龙岗区坂雪岗大道东侧占地面积：约46万建筑面积：约53万容积率：1.1-1.3建筑覆盖率：30%物业组成：别墅及多层为主，带少量高层开发节奏：1-3期已售完，4期别墅及高层正在发售四期基本信息总占地面积：96201.00m2总建筑面积：125816.45m

27、2 总商业面积：3.5万平方米容积率：1.31绿地率：35%总户数：827（TH以及景院别墅157套，高层670套）停车位：827（地面420，地下407）本报告是严格保密的。城郊住宅案例城郊住宅案例u万科城交通规划清平高速、梅观高速和南坪快速三条城市干线通达CBD附近规划有地铁4、5、16号线及BRT2号线站点项目定位 依地势高低设计的低密度别墅大城，建筑风格糅合了西班牙和地中海建筑的精华，为深圳首创的亲地别墅社区设计理念 大型别墅社区，教育及商业配套完善，足不出户可尽享城市生活户型大多为深圳万科首创或专利产品，绝大多数拥有自己的花园或露台，居住的舒适度得到极大满足项目配套景观：1.2万平方

28、米市政广场及7000平米生态人工湖，可循环人工湿地系统运动：2200平米会所活动空间，约5000平米运动公园及康体中心教育：占地约3.6万平方米的实验学校，规划有3个幼儿园商业：面积达3.5万平米，包括华润万家、肯德基、名典、丹桂轩等品牌商家本报告是严格保密的。城郊住宅案例城郊住宅案例u万科城C品类特征万科城客户需求价值追求舒适居住追求舒适居住依地势高低设计依地势高低设计，首创的，首创的亲地别墅社区亲地别墅社区土地属性交通：便捷，可快速到达，离城市成熟区域较交通：便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近近交通：处于深圳中轴，有交通：处于深圳中轴，有城市干线城市干线通达通达CBDCBD，地铁地铁4-

29、4-6 6号线及号线及BRTBRT2 2号线均设有站点号线均设有站点配套：配套：项目基本配套设施齐备项目基本配套设施齐备配套：配套：完善完善，居住舒适性较好，居住舒适性较好居住价值：相对市中心密度低，居住氛围良好居住价值：相对市中心密度低，居住氛围良好（水质及空气质量好）（水质及空气质量好）居住价值：容积率仅为居住价值：容积率仅为1.1-1.31.1-1.3，建有可，建有可循环人工湿循环人工湿地系统地系统本报告是严格保密的。品类细分品类细分u郊区住宅（TOWN系列）山水山水.悠然生活悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所远离喧嚣与浮华的宜人居所未来奢侈，将告别非必需品，而追逐必需品，紧俏的，稀有的

30、受青睐和尊重的，将不再是哪些昂贵却随处可见的物品，而是宁静的时光，干净的水和新鲜空气万科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的远见与深度的人文关怀，为一颗颗山水田园的新，打造远离喧嚣与浮华的居所，建筑超凡脱俗的自然人居氛围，寻觅关于海的理想，山的文明，还有整座城市对于悠闲生活的向往u 2008年深圳TOWN系列产品东海岸 郊区享受清林径 郊区享受 本报告是严格保密的。品类细分品类细分u郊区住宅类（TOWN系列）细分品类项目价值土地属性客户需求价值*容积率主力细分客户构成主力户型（平方米）客户选择客户细分价值排序比例家庭生命周期年龄 (购买力)购买动机T1 郊区栖居低价格低价格1.1.距离目

31、标客户原有居所距离目标客户原有居所(工作工作)地较远地较远,交通不便利，公共线路交通不便利，公共线路缺乏或基本没有缺乏或基本没有2.2.项目周边无配套，依赖小区内项目周边无配套，依赖小区内部解决部解决3.3.地块条件通常只有三通地块条件通常只有三通(水电水电路路)，居住价值不高，居住价值不高价格务实-5050青年之家青年之家25-3525-35岁岁栖居栖居二房二房75-8575-852020小小太阳小小太阳25-3025-30岁岁栖居栖居二房二房75-8575-851010青年持家青年持家25-3025-30岁岁栖居栖居三房三房90-11090-1101010孩子三代孩子三代25-3025-3

32、0岁岁栖居栖居三房三房90-11090-1101010老年一代老年一代4545岁以上岁以上空巢空巢二房二房75-8575-85T2 郊区享受舒适居舒适居住住(第第二居所二居所)1.1.距离城市较远，但有快速道路距离城市较远，但有快速道路可达可达2.2.没有完善的生活配套，但地块没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套周边有休闲配套(或有条件做到或有条件做到)3.3.有自然资源，居住环境可塑有自然资源，居住环境可塑性高性高舒适居所，考虑父母养老或休闲1.01.0至至2.02.0左右左右1 15050孩子三代孩子三代35-4535-45岁岁空巢空巢三房三房200-240200-2402 25050

33、后小太阳后小太阳35-4535-45岁岁改善改善一房一房/二房二房50-50-9090共性：位于郊区或卫星城镇，离城区中心较远，且周边配套设施较少或基本没有特性：以交通路网，配套可塑性及环境资源为依据，划分成栖居和享受居所两类，栖居类以120方以下的多层或小高层为主，享受类则会出现200方以上的别墅物业*注：容积率数据有待更多项目实例支持，在此仅供参考本报告是严格保密的。郊区住宅案例郊区住宅案例u东海岸T2郊区享受背山面海的滨海居所项目位于盐坝高速公路与周围的坡地间，距罗湖商业中心区约30公里，距离大梅沙海滩约1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然环境极佳 项目用地属于山地类型，地形由东南向西北

34、逐渐走高，东南侧地形比较平缓，西北部地形陡峭，沿盐坝高速公路呈弧形东西向带状分布基本信息 总占地面积：约34.3万平方米总建筑面积：27.5万平方米容积率：0.8总户数：1949户开发节奏：共分4期，03-05年开1-3期，07年开售第4期周遍配套：娱乐：7个高级大梅沙酒店，2个游艇会，2个高尔夫球场，2个直升机停机坪，5个大梅沙高端项目，7大公园，4大沙滩，2所学校，6大高端餐饮交通：深盐第二通道、盐坝高速、盐排高速、大梅沙公交总站医疗：梅沙医院、社区健康服务中心 本报告是严格保密的。郊区住宅案例郊区住宅案例u东海岸规划定位城市之中的天然山海资源，成熟的大型滨海社区设计理念 规划上，采用热带

35、简约（Tropical Modern）的设计理念，选择自由生长形的“叶脉状”布局形式进行社区规划景观上，充分利用地形、山势及水体资源，引水入境，营造人工湖水景、溪水水系，依水建房，构筑了邻水生活的情趣和意境项目配套生态公园：小区内外有山脊公园、珊瑚公园、郊野公园、运动公园，还毗邻大梅沙海滨公园和华侨城生态公园康体休闲：区内建有泳池、网球场、沙滩排球、足球场、室内篮球馆、乒乓球馆、棋牌室、会议室等休闲设施商业配套：小区商业面积约5800平米，已建设海岸儿童天地、招商银行、华润超市、海岸咖啡厅、名厨饭堂及精品首饰店等本报告是严格保密的。郊区住宅案例郊区住宅案例u东海岸T2品类特征东海岸客户需求价值

36、舒适居住舒适居住(第二居所第二居所)，考虑养老或休闲，考虑养老或休闲城市之中的城市之中的天然山海资源天然山海资源，成熟的大型滨海成熟的大型滨海社区社区；土地属性交通：距离城市较远，但有快速道路可达交通：距离城市较远，但有快速道路可达交通：交通：距罗湖商业中心约距罗湖商业中心约3030公里公里，有盐坝等有盐坝等多条高速路多条高速路及大梅沙及大梅沙公交总站公交总站配套：没有完善的生活配套，但地块周边有休配套：没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套闲配套(或有条件做到或有条件做到)配套：配套：区外有区外有娱乐，医疗娱乐，医疗等机构，区内有等机构，区内有公公园，会所及商业街园，会所及商业街等配套等配

37、套居住价值：有自然资源，居住环境可塑性高居住价值：有自然资源，居住环境可塑性高居住价值：居住价值：背倚青山，面朝大海背倚青山，面朝大海，自然环境，自然环境极佳极佳本报告是严格保密的。郊区住宅案例郊区住宅案例u清林径T2郊区享受与自然交融的养生居所基本信息位置：深圳龙岗清林径森林公园南侧山脚总占地面积：约200000m总建筑面积：约360000m容积率：约1.8商业配套：1.5万平方米山地情景商业街一期基本信息建筑面积：48760平方米 物业组成：80套260-300平方米别墅，2栋32层75-150平方米洋房及部分65-90平方米商业公寓本报告是严格保密的。郊区住宅案例郊区住宅案例u清林径整体

38、规划项目整个社区沿坡地自然排布，从入口到会所，从泳池到专用自行车道，从森林SPA到田园风情，在这里，身体、自然、心灵、建筑相互融合T2品类特征清林径客户需求价值舒适居住舒适居住(第二居所第二居所)，考虑养老或休闲，考虑养老或休闲趣味天然的趣味天然的养生大宅养生大宅 土地属性交通：距离城市较远，但有快速道路可达交通：距离城市较远，但有快速道路可达交通：与中心城区有一定距离，交通：与中心城区有一定距离，有高速路可达有高速路可达配套：没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配配套：没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套套(或有条件做到或有条件做到)配套：项目配套：项目带有会所及商业街带有会所及商业街

39、附近有，附近有清林径森林公清林径森林公园园可供游憩可供游憩居住价值：有自然资源，居住环境可塑性高居住价值：有自然资源，居住环境可塑性高居住价值：居住价值：位于清林径森林公园山脚，空气清新位于清林径森林公园山脚，空气清新本报告是严格保密的。品类细分品类细分u高档住宅（TOP系列）墅庭墅庭.高尚生活高尚生活 独占稀缺资源，具有创造力的个性居所独占稀缺资源，具有创造力的个性居所未随着城市居住空间的不断扩展，高端人群对居住的追求，已渐渐从空间，环境等物理层面剥离出来，转而追求精神的高贵，建立在不可复制的空间，独占型的稀缺自然资源上的那些独具创造力的个性居所，成为新时代顶级生活方式的象征万科TOP系列

40、解读稀缺景观与城市资源的真正关系，以智慧，意志和知识，在物质与精神之间找寻最富诗意的建筑语言，让思想与心灵交融，品质与品位结合，打造满足顶层人士心灵追求的居住空间u 2008年深圳TOP系列产品兰乔圣菲（推广名）城市豪宅棠樾（推广名）郊区豪宅本报告是严格保密的。品类细分品类细分u高档住宅类（TOP系列）细分品类项目价值土地属性客户需求价值 *容积率主力细分客户构成主力户型客户选择客户细分价值排序比例家庭生命周期年龄 (购买力)购买动机TOP1 城市豪宅占有稀占有稀缺资源缺资源位于城市稀缺地段或占有城位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源市的稀缺景观资源销售价格在市区均价2倍以上-TOP2

41、郊区豪宅位于郊区，占有稀缺景观资位于郊区，占有稀缺景观资源或通过独栋等产品形式占源或通过独栋等产品形式占有土地资源有土地资源-共性：占有稀缺资源，有一定的交通通达性，密度低，售价高，基本以别墅物业为主，居住舒适特性：以项目所在地理位置为依据，划分为城市及郊区项目两类*注：容积率数据有待更多项目实例支持，在此仅供参考本报告是严格保密的。高档住宅案例高档住宅案例u兰乔圣菲TOP1城市豪宅富于异域风情的家族式大宅项目位于宝安中心区核心位置，是深圳西岸稀有的纯别墅区，住所拥有完整私人院落，以卓越尺度完美演绎家族传承与大宅生活 基本信息总占地面积：约72500平方米 总建筑面积：约43500平方米 容积

42、率：约0.6 绿化率：约63.4%建筑覆盖率：约30%物业组成：独栋及双拼别墅 总户数：94户 设计定位项目着重强调人与环境的关系，营造人与自然的交流空间，坚持地方性和场所感并重，最大限度地利用和发挥环境资源优势，体现地域特色、人文精神和绿色生态建设的理念 在尊重周边环境的同时，突显建筑与生活、土地优雅舒适的关系，并使用有着时光斑驳印记、充满历史积淀感的石材来表现建筑原生特色，锻造一席可传承的家族领地本报告是严格保密的。高档住宅案例高档住宅案例u兰乔圣菲设计理念规划上，外围设置双拼大宅，划地为圈，形成强烈的领域感和不动声色的优雅气场；内部联院住宅排布巧妙自如，让所有建筑均获取最大的景观资源和开

43、敞的气势风格上，来自托斯卡纳与安德鲁西亚的欧洲风格建筑灵感，低调的尊崇于随意处自然流露，厚重的质感，大气的拙朴，原生建筑材质让生活衍生不凡气质造型上，经典坡式屋顶设计，映托出“统一中有变化，变化中出特色”的丰富而韵律的住宅造型，每一细节都能品味出时光的变幻与永恒铺排上，采用单体造型局部处理，结合平面功能要求，设计出独栋和双拼别墅等主要产品形式，并运用交错围合组合方式，形成层次丰富的环境空间，让建筑具有生命般的起伏和旋律TOP1品类特征兰乔圣菲客户需求价值销售价格在市区均价两倍以上销售价格在市区均价两倍以上0808年年1010月开盘（容积率月开盘（容积率0.60.6，共，共9494户）户）土地属

44、性位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景观位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景观资源资源位于深圳位于深圳宝安中心区核心位置宝安中心区核心位置的纯别墅社区，每户的纯别墅社区，每户均占有广阔均占有广阔土地资源土地资源本报告是严格保密的。高档住宅案例高档住宅案例u棠樾TOP2郊区豪宅低密度的山水田园居所基本信息位置：深圳宝安区林坪大道以南总占地面积：约60万平方米建筑面积：约40万平方米容积率：0.6（一期0.8，二期0.5）一期基本信息规划总用地：约110000m总建筑面积：约90000m住宅面积：约30000m容积率：约0.378总户数：约124户项目配套观澜高尔夫（东莞）球会，大屏障国家森林公园，仙

45、女湖水库，三正半山酒店等设计定位以“营造一种东方奢华为主的低密度现代居住氛围”为设计核心，以水元素为主题，阐述东方居住美学中水的重要性，并运用中国文化特有的低调展现属于东方民族的奢华本报告是严格保密的。高档住宅案例高档住宅案例u棠樾设计理念布局方面，一期水城联排别墅，充分依托景观河道资源，将客厅、主卧等主要功能空间均布置于面水一侧，户户临水户型方面，采用多层次院落设计，保证每家都能享有入户前院、户内中院和亲水后院，丰富了室外生活空间，使人与自然山水充分交融，同时传递出浓郁的现代东方韵味TOP2品类特征棠 樾客户需求价值销售价格在市区均价两倍以上销售价格在市区均价两倍以上尚未开盘（一期容积率尚未

46、开盘（一期容积率0.3780.378，共，共124124户）户）土地属性位于城市稀缺地段或占有城市稀缺位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景观资源的景观资源紧邻塘厦紧邻塘厦“生态绿洲生态绿洲”近近27002700平方米国家平方米国家一级森林公园一级森林公园，方圆，方圆1 1公里公里内密布内密布3 3个湖泊水库，所在区域个湖泊水库，所在区域空气质量空气质量A A级级本报告是严格保密的。品类小结品类小结u品类对比结合品类案例，从项目地块条件分析有以下调整产品系列项目价值土地价值物业组成*容积率居住评价位 置交 通 配 套资 源城市住宅(金色系列)G1G1商务住宅商务住宅便捷的城市便捷的城市生活生活市区

47、或新市区或新城区城区发达发达生活配套已经生活配套已经完善完善商务发达商务发达高层高层/LOFT/LOFT-一般一般G2G2城市改善城市改善自然资源良好自然资源良好高层高层约约1.01.0宜居宜宜居宜住住G3G3城市栖居城市栖居无特殊资源无特殊资源高层高层约约2.02.0一般一般城郊住宅(城花系列)C C城郊改善城郊改善舒适居住舒适居住 (第一居所第一居所)新城区或新城区或城市边缘城市边缘便利便利规划有完善的规划有完善的生活配套生活配套无景观资源无景观资源别墅别墅/多层多层/高层高层1.0-1.0-1.51.5宜居宜宜居宜住住郊区住宅(四季系列)T1T1郊区栖居郊区栖居低价格低价格郊区或卫郊区或

48、卫星城星城不便利不便利不完善不完善无特殊资源无特殊资源小高层小高层/高层高层-较差较差可达可达T2T2郊区改善郊区改善舒适居住舒适居住 (第二居所第二居所)自然或旅游休闲自然或旅游休闲资源优越资源优越别墅别墅/高层高层/公寓公寓1.0-1.0-2.02.0良好良好高档住宅(高档系列)TOP1TOP1城市豪宅城市豪宅占有稀缺资占有稀缺资源源市区市区便利便利对配套无具体对配套无具体要求要求景观资源一般，景观资源一般，土地占有土地占有别墅别墅-优秀优秀郊区郊区可达可达TOP2TOP2郊区豪宅郊区豪宅自然资源优越自然资源优越别墅别墅优秀优秀u由上表可得，由上表可得，T2T2类与类与TOP2TOP2类的

49、土地价值条件相近，容易混类的土地价值条件相近，容易混淆（例证：淆（例证：T2T2类的类的清林径清林径与与TOP2TOP2类的类的棠樾棠樾项目）项目）问题：如何区分？问题：如何区分？*注：容积率数据有待更多项目实例支持，在此仅供参考本报告是严格保密的。相近品类区分相近品类区分uT2类与TOP2类在土地价值方面的比较项目案例位置交通资源环境及配套清林径(T2郊区享受)清林径森林公园南侧清林径森林公园南侧山脚山脚有高速路或干道连接有高速路或干道连接清林径森林公园清林径森林公园/水水库库商业街商业街/会所会所/公园公园郊郊 区区可可 达达优优 秀秀生活满足生活满足棠 樾(TOP2郊区豪宅)林坪大道以南

50、林坪大道以南有高速路或干道连接有高速路或干道连接一级森林公园一级森林公园/湖泊湖泊密布密布高尔夫球会高尔夫球会/酒店酒店/国国家一级森林公园家一级森林公园郊郊 区区可可 达达优优 秀秀休闲度假满足休闲度假满足由分类比较可得，T2与TOP2系列在地块条件方面有差异，但不大通过案例分析可得，两者的差异主要体现在以下方面项目案例项目资源价值物业资源价值对应人群物业组成品类研判清林径有，但不稀缺有，但不稀缺随物业布局而有差异随物业布局而有差异养老或有休闲需要养老或有休闲需要别墅别墅/高层高层/商业公寓商业公寓郊区享受棠 樾有，且稀缺有，且稀缺户户有景，均好性优户户有景，均好性优高收入人士，彰显社会高收