上海百联奥特莱斯广场购物中心分析报告.ppt

1、上海百联奥特莱斯广场案例分析21.项目基础信息 032.项目区位分析 08 3.项目定位 124.商业布局 145.动线分析 371.建筑特色 402.运营推广 472.项目小结及借鉴 49目 录23PART 1 项目基础信息4项目基础信息项目名称：上海百联奥特莱斯广场开 发 商：百联集团和香港九龙仓（中国）开业时间：2006年4月地 址：青浦区沪青平公路2888号占地面积：16万总建筑面积：11万商业建筑面积：8万商业楼层数量：1F，局部4F物业管理公司：上海百联物业管理公司停车位数量：1200个（免费）商圈性质：赵巷现代服务业集聚区商业型态：专业商厦1.1 项目概况51.1 项目概况开发商

2、简介百联集团于2003年4月24日成立，为国有独资公司，注册资金为10亿元，资产总额达300亿元。经营范围为国内贸易、生产资料、现代物流、商业房地产开发等。l百联集团是由原上海一百集团、华联集团、友谊集团、物资集团合并重组的大型国有商贸流通产业集团，直接和间接控股百联股份、物贸股份、友谊股份、第一医药、联华超市等5家上市公司，经营网点以上海为中心，辐射全国25个省、自治区和直辖市，共7000家，从业人员25万。l根据09年中国企业联合会排名情况显示，百联集团位列2009中国企业500强的第26位和中国商业零售业第一位。九龙仓集团有限公司（股份代号：4）始创于1886年，集团综合资产总值达港币1

3、740亿元，以发展中港两地地产及基建业务为策略重点。集团为会德丰有限公司，（股份代号：20）的附属公司。l香港的海港城及时代广场是集团的主要资产，合占集团资产总值47%，及总营业盈利的58%。海港城的零售销售总额在2009年上半年度按年上升7%，较香港整体之4.5%零售业销货额跌幅超出逾11个百分点。海港城和时代广场持续占全港出售商品总值约7%。l集团近年在内地不同城市购入多幅地块作发展用途。于2008年年底，应占的土地储备及投资物业总楼面面积已迫近一亿平方呎的中期目标。其中，位于四川成都的国际金融中心项目是集团下一个旗舰项目，其重要性、发展模式及规模均可媲美香港的海港城。561.1 项目概

4、况奥特莱斯发展历程“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。1970年-1987年一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。1988年-1996年Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，

5、很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。1997年-2001年出现奥特莱斯开发商，供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道；功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。2002年北京燕莎奥特莱斯开业，奥特莱斯品牌购物中心开启了中国之旅。7店 名经营面积（）开业时间经营状况北京燕莎奥特莱斯350

6、002002年12月18日 2006年销售9.4亿元燕莎哈尔滨奥特莱斯370002005年6月一般北京爱家奥特莱斯200002009年不理想北京上品折扣广场160002000年7月4家门店年销亿元北京爱普奥特莱斯四季青店200002006年11月一般北京迪斯康特折扣店250002004年9月一般北京万霖奥特莱斯200002009年一般北京活力东方奥特莱斯680002009年3月较差上海青浦奥特莱斯800002006年4月28日 2007年上半年销4亿元上海新浜东方狐狸城600002006年5月较差杭州休博园奥特莱斯1000002009年10月较差张家港香港城奥特莱斯250002006年12月一

7、般苏州奥特莱斯700002008年8月较差南通奥特莱斯300002009年较差合肥凯斯奥特莱斯130002008年10月一般青岛康城奥特莱斯380002009年9月较好郑州康城奥特莱斯600002009年12月较好1.1 项目概况中国奥特莱斯网点8PART 2 项目区位分析9区域背景概述上海奥特莱斯广场地处上海郊区青浦区赵巷镇2.1 项目区位概述上海奥特莱斯广场位于青浦赵巷镇沪清平公路（318国道）以北，嘉松中路以东。紧临A9高速公路，东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路。上海奥特莱斯广场距离虹桥枢纽站10.8公里。嘉松中路A 9A 5虹桥枢纽站102.2 区位分析交通概况公交线路：旅

8、游四号线：上海八万人体育馆(程家桥)(徐泾)上海奥特莱斯站上朱线：上海南站南广场(程家桥)(徐泾)方家窑（上海奥特莱斯）沪朱线：西区汽车站(程家桥)(徐泾)方家窑（上海奥特莱斯）沪青专线：普安路(程家桥)(徐泾)方家窑（上海奥特莱斯）地面交通：上海市区：延安路高架A9沪青平高速上海奥特莱斯（赵巷出口右转100米处）杭州嘉兴方向：沪杭高速A9沪青平高速上海奥特莱斯（赵巷出口右转100米处）无锡苏州方向：沪宁高速 A30上海奥特莱斯（赵巷出口右转100米处）方家窑站奥特莱斯站112.3 项目周边环境示意沪青平公路城市主干路双向4车道嘉松中路城市主干路双向6车道沪青平公路嘉松中路1112PART 3

9、 项目定位12133.1 项目定位总体定位：集休闲、餐饮、娱乐为一体的大型综合性购物广场客群定位：有一定消费能力、崇尚品牌、有车的时尚人士和白领阶层 类型定位：专业商厦经营定位：中高档形象定位：品牌、时尚建筑风格定位：地中海风格业态定位：品牌店+餐饮项目定位14PART 4 商业布局14154.1 项目规划整体业态布局区块 业态主力店/次主力店C区 零售购物餐饮KFC、Adidas、Basic HouseB区 零售购物配套服务餐饮Lacoste、I.T、REEBOKA区 零售购物零售 ARMANI、ZEGNA 164.1 项目规划各区块经营内容男士正装、男士休闲、包袋皮具C区2F 男士天地 女

10、士内衣、服装、鞋类、包爱皮具、中西快餐C区1F 女性生活馆 运动服饰、鞋类B区2F 运动休闲 运动休闲服饰、时尚配饰、包袋皮具、鞋类、休闲餐饮B区1F 运动休闲 服装、包袋皮具、鞋类、时尚配饰、餐饮A区 国际精品 鞋类C2区 名品女鞋馆宝大祥青少年儿童购物中心B10区青少年儿童购物中心家纺家居B9区德美生活馆3F运动休闲服饰B9区德美生活馆 2F精品服饰B9区德美生活馆 1F16174.2 各区块业态分布A区业态比例业种数量（家）面积（）服装285180.4包袋皮具1142.6时尚配饰188.1鞋类3263.9正餐1624合计346299l从商家数量上看以服装为主，包袋皮具、时尚配饰、鞋类商家

11、数量较少，有一家正餐商家；l从面积配比上来看仍是以服装为主，所占面积比例达到82.2%，其次是正餐面积巴比例为9.9%；l从品牌档次上看以国际一二线线品牌为主，国际一线品牌比例为26.5%，国际二线品牌为64.7%。184.2 各区块业态分布A区品牌列表位置品牌名称业种品牌档次面积（）A101甲VERSACE服装国际一线147.8 A101乙CANALI 服装国际一线154.4 A102 ARMANI 服装国际一线417.7 A103 DUNHILL 服装国际一线172.2 A105 CERRUTI1881 服装国际二线163.3 A107 HUGO BOSS 服装国际一线162.5 A108

12、 MAXMARA 服装国际二线279.8 A109 BALLY 包袋皮具国际一线142.6 A110 PAUL&SHARK 服装国际二线199.7 A111 ZEGNA 服装国际二线403.3 A112 BROOKS BROTHERS 服装国际二线172.2 A115 CK 服装国际二线153.0 A116 TRUSSDADI 服装国际二线267.1 A118 BURBEERY 服装国际一线275.9 A119 SWAROVSKI 时尚配饰国际一线88.1 A121 AQUASCUTUM 服装国际二线203.4 A122 TODS 鞋类国际二线161.4 位置品牌名称业种品牌档次面积（）A12

13、3 AUTASON 服装国际二线166.4 A124 VERRI 服装国际二线156.7 A125 GIVENCHY 服装国际二线158.1 A126 DAKS 服装国际一线176.2 A127 KENT&CURWEN 服装国际二线149.9 A128 ADOLFO DOMINGUEZ 服装国际二线184.3 A130 PORTS 服装国际二线208.8 A131 FERRAGAMO 服装国际二线312.8 A132 BMW LIFE-STYLE 服装国际二线114.0 A133 DIESEL 服装国际二线162.0 A136 S.T.DUPONT 鞋类国际二线62.9 A5-101 MORE

14、SCHI 鞋类国际二线39.7 A5-102 MARLBORO CLASSICS 服装国际二线71.7 A5-103 TOMMY HILFIGER 服装国际二线44.3 A5-104 GANT 服装国际三线55.6 A5-105 Y-3 服装国际三线47.4 A5-106 万虹金福大酒店 正餐非品牌624.0 18194.2 各区块业态分布A区平面图A5-106万虹金福大酒店 2F 624 m2A111 ZEGNA 403.3 m2A102 ARMANI 417.7 m2204.2 各楼层业态分布1F楼层品牌示意214.2 各区块业态分布B区业态比例业种数量（家）面积（）休闲餐饮4726.7包

15、袋皮具111284.1儿童用品41326.7服装8013558.3家纺家居5797.5 内衣4341.5 饰品162.7鞋类161744.44烟酒茶叶185.3银行1160.8 合计12720088l从商家数量上看以服装占比例最大，达63%，其次是鞋类12.6%，包袋皮具所占比例8.7%；l从面积配比上来看仍以服装比例最大，比例为57.5%，其次是鞋类8.7%；l从品牌档次上看以国际二线品牌和国内一线品牌为主，比例分别为71%、21.3%。224.2 各区块业态分布B区品牌列表位置品牌名称业种品牌档次面积（）B101 星巴克 休闲餐饮国际二线210.3 B105 I.T 服装国际二线305.0

16、 B111 COACH 包袋皮具国际二线302.6 B113 DUOMO包袋皮具国际二线164.0 B115 COLUMBIA 服装国际二线104.3 B119 JESSICA 服装国际二线304.9 B121 LLOYD 服装国际二线111.3 B123 CANDILO 服装国际二线143.8 B125 LAVICO 服装国际二线119.5 B127 NAUTICA 服装国际二线138.2 B129 WOLSEY 服装国际二线132.7 B131 ECCO 鞋类国内一线120.9 B133 上海银行 银行国内一线160.8 B135 SK服装国内一线137.3 B137 GUESS 包袋皮具

17、国内一线125.7 B139 VALENT COUPEAU 服装国际二线128.5 B141 BEAN POLE 服装国内一线126.1 B143 CALLISTO 服装国际二线130.5 B145 LEO 服装国内一线131.2 B147 New Yorker服装国际二线136.2 B149 THE NORTH FACE 服装国际二线92.8 位置品牌名称业种品牌档次面积（）B151 NIKE 服装国际二线486.2 B153 Jack Wolfskin 服装国际二线92.8 B157 乐飞叶 服装国内一线102.9 B161 ozark 服装国际二线104.6 B163 ELLE HOMM

18、E 服装国际二线109.2 B165甲 FOLLIO FLLIE 饰品国内一线62.7 B165乙 MARNI 服装国际二线123.4 B167 子苞米 服装国内二线75.4 B169 ESCADA 服装国际二线103.0 B171 BYFORD 服装国际二线113.5 B173 ARMANI EXCHANGE 服装国际二线226.6 B175 CK JEANS 服装国际二线226.8 B181 哈根达斯 休闲餐饮国际一线115.9 B183 ROCKTORT鞋类国际三线115.1 B185 Mephisto鞋类国际二线85.2 B187甲 MAX&CO 服装国际二线125.4 B187乙 S

19、ISLEY 服装国际二线105.3 B189 DANIEL HECHTER 服装国际二线87.3 B191 奔驰 服装国际二线81.8 B193 贝纳通 服装国际二线96.3 B195 HR 包袋皮具国内二线94.0 22234.2 各区块业态分布B区品牌列表位置品牌名称业种品牌档次面积（）B197 7CAMICIE 服装国际二线89.2 B199 LE SAUNDA 鞋类国际二线51.2 B102 POLO Raiph Lauren服装国际二线327.0 B106甲MUNSINGWEAR 服装国际二线71.0 B106乙Class R0berto Cavalli服装国际二线81.2 B108

20、 byblos服装国际二线102.4 B110 MAISON MODE 服装国内二线242.2 B114甲意大利精品皮具 包袋皮具国际二线81.9 B114乙Liu Jo 儿童用品国内二线87.1 B116甲 LOTTUSSE 鞋类国内一线81.9 B116乙SNOOPY 儿童用品国际二线87.1 B118甲 CERRUTI 1881 包袋皮具国际二线81.9 B118乙 Roberta di Camerino鞋类国际二线87.1 B120甲O2ND 服装国际二线81.9 B120乙米奇妙 儿童用品国际二线87.1 B122甲MISS SIXTY 服装国内一线81.9 B122乙 AUSSIN

21、O 家纺家居国内一线87.1 B124甲 CK UNDERWEAR 内衣国际二线81.9 B124乙惠谊家纺家居 家纺家居国内一线87.1 B126甲 爱慕 内衣国际二线85.3 位置品牌名称业种品牌档次面积（）B126乙 ESPRIT home家纺家居国内一线89.1 B128甲ROBERTA 包袋皮具国际二线85.3 B128乙Royalcover家纺家居国内一线89.1 B130甲Triumph黛安芬 内衣国际二线85.3 B130乙JALICE佳丽斯家纺家居国内一线89.1 B132甲 浪肯 服装国内二线85.3 B132乙Jeep内衣国际二线89.1 B134甲 烟草店 烟酒茶叶非品

22、牌85.3 B134乙 皮尔卡丹皮具 包袋皮具国际二线89.1 B136甲 新秀丽 包袋皮具国际二线85.3 B136乙 POWERLAND包袋皮具国内一线89.1 B138甲 ACE 包袋皮具国内一线85.3 B138乙 JASS 鞋类国内二线89.1 B140 Lacoste服装国际二线163.9 B142甲 S.F.F 服装国际二线77.7 B142乙 GIEVES&HAWKES 服装国际二线120.3 B146甲 爱茜茜里休闲餐饮国际二线99.0 B146乙 MOSCHINO 服装国际二线99.0 B150 DURBAN服装国际二线132.0 B156 ESPRIT 服装国内一线461

23、8 B158甲 S.F.F 服装国际二线121.4 244.2 各区块业态分布B区品牌列表位置品牌名称业种品牌档次面积（）B158乙 Roberta 服装国际二线129.8 B162 沙驰 服装国内一线125.4 B164 CLARKS 鞋类国内一线110.5 B166 JOJO 服装国际二线139.5 B168 JUICY COUTURE 服装国际二线105.2 B170 KUHLE 服装国际二线127.7 B174 SKAP 鞋类国际二线130.5 B178 ZOTENO 鞋类国内一线133.3 B180 避风塘 休闲餐饮国际二线301.5 B182 GEOX 鞋类国内一线95.3 B1

24、84 JOAN&DAVID 鞋类国际二线154.5 B186 CD男鞋 鞋类国际二线95.3 B188 LACOSTE鞋 鞋类国际二线97.6 B190 梅尔代格 鞋类国内二线95.3 B192 VSKONNE 服装国际二线97.6 B194 VENTIA 服装国际二线95.3 B196 RENOMA 服装国际二线97.6 B198 八仟代 服装国际二线95.3 B235 TOI&MOI 服装国内二线203.8 B237 EXR 服装国际二线177.6 B239 LEE 服装国际二线191.1 B9 德美.韩国时尚馆 服装国际二线1078.6 位置品牌名称业种品牌档次面积（）B241 LOTT

25、O 服装国际二线201.6 B243 K-SWISS 服装国际二线201.6 B245 其乐大帝 鞋类国内一线201.6 B247 皮尔卡丹牛仔 服装国际二线201.6 B287 G-STAR 服装国际二线263.1 B289 NOVO 服装国内一线380.2 B293 乐卡克 服装国际二线289.4 B297 REEBOK 服装国际二线239.3 B226 ASHWORTH 服装国际二线186.2 B228 第五街 服装国际二线215.0 B230 苹果 服装国内一线189.0 B232 LEVIS 服装国际二线207.8 B234 KAPPA 服装国内一线199.2 B236 NIKE G

26、OLF 服装国际二线190.3 B238 ONITSUKA TIGER 服装国际二线190.3 B282 adidas三叶草 服装国际二线215.0 B284 RAPIDO 服装国际二线197.8 B288 VANS 服装国际二线142.8 B290 MIZUNO 服装国际二线134.1 B292 NEW BALANCE 服装国际二线282.2 B296 PUMA 服装国际二线282.2 B10 宝大祥儿童购物中心 儿童用品国际二线1065.5 25B1F业态布局4.2 各区块业态分布B区平面图B180 避风塘301.5 m2B9德美.韩国时尚馆 3F 1078.6 m2B10宝大祥儿童购物中

27、心 3F 1065.5 m226B2F业态布局B2F区：主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌及国内品牌，进驻的有G-STAR、NOVO、LEVIS、PUMA等。4.2 各区块业态分布B区平面图274.2 各区块业态分布B区品牌示意284.2 各区块业态分布C区业态比例l从商家数量配比上看以服装所占比例最大，达到79.5%，其余业种所占比例较小；l从面积配比上看仍是以服装主导，占77.8%，其次是餐饮，所占比例为8.4%；l从品牌档次上看以国际二线品牌和国内一线品牌为主，其中国际二线品牌比例为62.3%，国内一线品牌占26.5%。业种数量（家）面积（）餐饮51303.8 包袋皮具3327.

28、1 服装7812010.4 家纺家居189.3 内衣6621.3 饰品122.1 鞋类41099.4 合计9815473.3294.2 各区块业态分布C区品牌列表位置品牌名称业种品牌档次面积（）C107 夏娃的诱惑内衣国内一线58.6 C108安莉芳内衣国际二线90.4 C109KAKO服装国际二线76.9 C110永和豆浆中西快餐国内二线247.9 C115天厨房中西快餐非品牌335.2 C116喜来登鞋类国内一线99.7 C117Crocodile鞋类国际二线117.6 C118CARVEN卡纷服装国内一线55.0 C119凯撒服装国际二线133.4 C120马天奴服装国际二线143.6

29、C121TOMBOY服装国际二线135.0 C122OLIVER GANT服装国际二线152.9 C123Wacoal内衣国际二线98.9 C124曼妮芬内衣国际二线103.8 C127Ordifen内衣国际二线113.9 C128喜来登皮具包袋皮具国内一线111.6 位置品牌名称业种品牌档次面积（）C129傲士鞋类国内一线159.5 C130W.服装国际二线146.1 C131淑女屋服装国际二线168.0 C132Lilly丽莱服装国际二线164.6 C133LOUISA JEWEL服装国际二线169.8 C134Marisfrolg服装国际二线150.1 C13523区服装国际二线180.

30、3 C136慕托丽服装国际二线166.1 C137娜尔思服装国内一线160.3 C138MARISA服装国际二线169.7 C139KOOKAI服装国际二线157.6 C140DUNNU服装国际二线167.2 C141LUXMAN SPARK服装国内一线171.7 C142N.O.T.A.服装国际二线174.1 C143甲格菲兰家纺家居国内一线89.3 C143乙LOUISAM路易莎美服装国际二线153.9 29304.2 各区块业态分布C区品牌列表位置品牌名称业种品牌档次面积（）C145CORDIER珂罗蒂雅服装国际二线184.0 C146舒雅内衣国际二线155.7 C147奥黛莉服装国内一

31、线179.7 C148法典娜服装国内一线193.5 C149NNC TOWN服装国内一线170.8 C151APPROACH服装国内一线161.5 C152Rime服装国际二线126.1 C153MEACHEAL米茜尔服装国际二线155.3 C155MOMO VISION饰品国际二线22.1 C206CAPTAINO服装国际二线56.0 C208BASIC HOUSE百家好服装国内一线262.5 C209OCHIRLY服装国内一线108.9 C210Nike耐克服装国际二线107.7 C212甜蜜蜜休闲餐饮国内二线165.9 C213KFC中西快餐国际一线380.6 C215吴越人家特色餐饮国

32、内二线174.2 位置品牌名称业种品牌档次面积（）C216D.Y服装国际二线202.5 C218甲卡丹狄诺服装国际二线145.2 C218乙Adidas服装国际二线439.1 C219报喜鸟服装国际二线155.1 C220Bosssunwen男装服装国际二线169.3 C221凯撒大帝服装国际二线149.7 C222SARTORE萨托尼服装国际二线155.1 C223卡尔威特服装国内一线156.4 C224GOOD LUCK GLADIUS服装国际二线156.4 C225VAN-GELIS服装国际二线119.3 C226MARK BOSE服装国际二线160.3 C227保罗世家服装国际二线17

33、3.8 C228Bosssunwen皮具包袋皮具国际二线161.4 C229CARTELO服装国际一线156.3 C230博格西尼服装国际二线134.6 C231U.S POLO男装服装国际二线133.6 314.2 各区块业态分布C区品牌列表位置0.品牌名称业种品牌档次面积（）C232NORTH LAND服装国际二线163.2 C233金利来服装国内二线147.5 C234Paul Delaney保罗丹尼服装国际二线148.7 C235Timberland服装国际二线146.6 C236LOZIO罗茜奥服装国际二线136.7 C301Basic House百家好服装国内一线258.6 C30

34、3OCHIRLY服装国内一线112.3 C305Nike服装国际二线122.9 C306CROCS服装国际二线77.8 C307甲Callaway服装国际二线45.1 C307乙wilson服装国际二线52.3 C308甲 CONVERSE匡威服装国际二线141.1 C308乙ELLE包袋皮具国内一线54.2 C309ERDOS服装国内一线100.1 C310PiPiGou服装国内一线181.5 C311德爵服装国际二线122.2 C312雪莲服装国内二线120.4 位置品牌名称业种品牌档次面积（）C313百纯帝高服装国际二线154.0 C315春竹服装国内二线152.7 C316群工羊绒服装

35、国内二线165.1 C317KARL KANI服装国内一线157.9 C318KEYING可樱服装国际二线131.5 C319甲ISGOOGOL服装国内一线80.6 C319乙FOX服装国内一线138.7 C320Jeep服装国际二线149.7 C321FILA服装国际二线161.9 C322GLENFIELD格伦菲德服装国际二线160.4 C323CAT服装国内一线148.7 C324FILA服装国际二线151.0 C325ARENA服装国际二线138.5 C326SAUCONY服装国际二线161.0 C327CAMEL ACTIVE服装国内一线143.7 C328李宁服装国内一线429.0

36、 C2精品女鞋馆鞋类国际二线722.6 32C1F业态布局4.2 各区块业态分布C区平面图C110 永和豆浆247.9 m2C115 天厨房335.2 m2C120 马天奴143.6 m2C135 23区180.3 m2C145 CORDIER184 m233C2F业态布局4.2 各区块业态分布C区平面图C208 BASIC HOUSE 262.5 m2C213 KFC380.6 m2C120 Adidas439.1 m2C221凯撒大帝149.7 m2C232 NORTH LAND 163.2 m234C3F业态布局4.2 各区块业态分布C区平面图C303 OCHIRLY112.3 m2C3

37、08甲 CONVERSE141.1 m2C310 PiPiGou181.5 m2C328 李宁429 m2354.2 各区块业态分布C区品牌示意364.2 各区块业态分布整体业态分析业种数量（家）面积（）餐饮102654.5 服装18630749.0 包袋皮具151753.8 儿童用品41326.7 家纺家居6886.8 内衣10962.8 时尚配饰3172.9 鞋类233107.7 烟酒茶叶185.3 银行1160.8 合计25941860.3l从商家数量配比上看以服装所占比例最大，达到71.8%，其余业种所占比例较小。l从面积配比上看仍是以服装所占比例最大为73.5%，其次是鞋类和餐饮。3

38、7PART 4 动线分析385.1 车行动线车行出入口车流动线395.1 人流动线3940PART 5 建筑特色40416.1 建筑特色外观设计地中海建筑风格426.1 建筑特色店铺分割开间：6米18米进深：12米25米柱距：9米廊道宽度：1220米标准层高：3.5米店铺主导面积：零售 80-200 餐饮 100-300 配套服务 银行160 42436.1 建筑特色空间设计廊道43446.1 建筑特色空间设计景观绿化44456.1 建筑特色空间设计休息座椅、楼梯、卫生间等466.1 建筑特色空间设计导示系统4647PART 6 运营推广487.1 运营推广节日举办主题活动、折扣活动的运营推广

39、方式2010.12.24圣诞夜活动品牌折扣+抽奖活动2010.8.13-8.22 basic house打折活动49PART 7 项目小结及借鉴意义50项目小结及借鉴意义项目选址奥特莱斯的主要客源都是自己驾车的，上海百联奥特莱斯广场位于青浦赵巷镇沪清平公路以北，嘉松中路以东。紧临通往上海市中心的A9高速公路，东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路，辐射苏州、无锡、杭州、嘉兴等上海周边城市客源。业态业种配比、业态布局奥特莱斯是由大型的品牌折扣直销广场发展成为的商业零售形态，上海百联奥特莱斯建筑面积达16万平方米，业态配比以零售购物为主，配备了餐饮业态和银行、汽车美容服务业态，方便了消费者前来购物；业种配备上以品牌服饰购物为主，辅以鞋类、包袋皮具、儿童用品等业种，种类齐全且主次分明；业态布局上广场整体分为三大区块，各区块主题鲜明，方便消费者购物。建筑风格、空间设计上海百联奥特莱斯广场采用地中海建筑风格，开敞、大气的建筑空间设计，为消费者提供了亲近自然的购物环境，同时也吸引大量游客慕名前来游玩购物。车流、人流动线设置上海百联奥特莱斯广场内部人车分流，动线清晰了然，值得借鉴。51完