2021版房地产估价规范.doc

1、2021版房地产估价规范房地产估价评估规范是房地产估价行业的执行标准使房地产估行业更加有秩序的运行。 1 总 则 1.0.1 为了规范房地产估价行为统一估价程序和方法保证估价结果客观、公正、合理根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国物权法等法律、法规的有关规定制定本规范。 1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动及其管理、科研、教学和其他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和房地产估价师必须依法独立、客观、公正估价。 1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外尚应符合房地产估价基本术语标准GB/T 50_x-20_、房地产估价专项标准和国家现行有关强

2、制性标准的规定。 2 估价原则 2.0.1 评估房地产的市场价值应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则要求房地产估价机构和注册房地产估价师站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。 2.0.3 遵循合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 2.0.4 遵循价值日期原则要求估价结果是根据估价目的确定的某个特_期的价值或价格。 2.0.5 遵循替代原则要求估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格的偏差在合理范围内。 2.0.6

3、遵循最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。 当估价对象已做了某种利用估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择并应在估价报告中予以说明： 1 维持现状前提：分析、判断估价对象维持现状、继续利用最为有利时应以维持现状为前提进行估价； 2 改变用途前提：分析、判断估价对象改变用途再予以利用最为有利时应以改变用途为前提进行估价； 3 更新改造前提：分析、判断估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时应以更新改造为前提进行估价； 4 重新开发前提：分析、判断估价对象重新开发再予以利用最为有利时应以重新开发为前提进行估价； 5 上述情形的某种组

4、合。 2.0.7 现状价值、投资价值等市场价值以外的价值评估可根据估价目的对估价原则进行取舍。 3 估价程序 3.0.1 自接受估价委托至估价项目完成房地产估价应按下列程序进行： 1 明确估价基本事项； 2 制定估价作业方案； 3 搜集估价所需资料； 4 实地查勘估价对象； 5 选定估价方法计算； 6 确定估价结果； 7 撰写估价报告； 8 审核估价报告； 9 交付估价报告； 10 估价资料归档。 3.0.2 明确估价基本事项应包括下列内容： 1 明确估价目的； 2 明确价值日期； 3 明确估价对象； 4 明确价值类型。 注：1 估价目的应由估价委托人提出；2 价值日期应根据估价目的确定采用公

5、历表示精确到日；3 估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定估价对象范围应全面、客观不得遗漏、虚构；4 5 在明确估价基本事项时应与估价委托人共同商议最后应征得估价委托人认可。 3.0.3 在明确估价基本事项的基础上应对估价项目进行初步分析制定估价作业方案。 估价作业方案应包括下列内容： 1 估价工作内容包括拟采用的估价技术路线和估价方法拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等； 2 估价工作质量要求及措施； 3 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。 3.0.4 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集估价所需的通用资料估价时还应针对估价项目搜集估价所需的资料并对所搜集的资料进行

6、核实、分析、整理。 估价所需资料应包括下列方面： 1 反映估价对象状况的资料。 2 估价对象及类似房地产的交易、收益、成本等资料； 3 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 4 对房地产价格有普遍影响的资料。 3.0.5 每个估价项目至少一名负责该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场观察、检查估价对象状况核实估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等情况拍摄反映估价对象状况及周围环境的影像资料补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和类似房地产市场资料并做好实地查勘记录。 实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员和查勘日期等。注册房地产估价师及辅助查勘人员应在实地

7、查勘记录上签字。 3.0.6 完成并出具估价报告后应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、分类和妥善保存。 归档的估价资料应包括下列内容： 1 估价报告； 2 估价委托合同； 3 实地查勘记录； 4 估价报告内部审核记录； 5 有重要专业帮助的专业意见。 估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。 4 估价方法 4.1 估价方法选用 4.1.1 注册房地产估价师必须掌握并正确运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。 4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场状况对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后选用其中一种或多种方法对估价对象进

8、行估价。 4.1.3 估价对象可同时选用两种以上估价方法进行估价的应同时选用两种以上估价方法进行估价不得随意取舍；若必须取舍应在估价报告中予以说明并陈述理由。 4.1.4 同类房地产有较多交易的房地产估价应选用市场法作为其中的一种估价方法。 收益性房地产估价应选用收益法作为其中的一种估价方法。 假设可重新开发建设的房地产估价应选用成本法作为其中的一种估价方法。 具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用市场法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产估价应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 4.2 市场法 4.2.1 运用市场法估价应按下列步骤进行： 1 搜集交易实例； 2 选取可比实例；

9、3 建立比较基准； 4 进行交易情况修正； 5 进行市场状况调整； 6 进行房地产状况调整； 7 求取比准价值。 4.2.2 运用市场法估价应搜集大量、真实的交易实例掌握正常市场价格行情。 搜集的交易实例应包括下列内容： 1 交易实例房地产基本状况； 2 交易双方基本情况； 3 成交价格及付款方式； 4 成交日期； 5 交易目的、交易方式、交易税费负担等其他交易情况。 4.2.3 根据估价对象状况、估价目的和价值日期应从搜集的交易实例中选取至少三个可比实例。 选取的可比实例应符合下列要求： 1 是估价对象的类似房地产在同等条件下应选取位置较近的交易实例； 2 交易类型适合估价目的； 3 成交日

10、期接近价值日期不宜超过一年在同等条件下应选取时间较近的交易实例； 4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 4.2.4 选取可比实例后应对可比实例的成交价格进行换算处理统一其表达方式和内涵建立比较基准。 换算处理应包括下列内容： 1 统一房地产范围； 2 统一付款方式； 3 统一价格单位。 注：1 统一房地产范围应消除因可比实例与估价对象的范围不同所造成的价格差异；2 统一付款方式应将可比实例的付款方式调整为在成交日期一次性付清的方式；3 统一价格单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位其中不同币种之间的换算应按中国人民银行公布的成交日期当日的市场汇率中间价计算。

11、 4.2.5 进行交易情况修正应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差将可比实例的成交价格修正为正常价格。 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例： 1 利害关系人之间的交易； 2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易； 3 被迫出售或被迫购买的交易； 4 对交易对象有特殊偏好的交易； 5 特殊交易方式的交易； 6 相邻房地产合并的交易； 7 交易税费非正常负担的交易； 8 其他非正常的交易。 注：1 当可供选择的交易实例较少确需选用上述情形的交易实例时应对其进行交易情况修正；2 对交易税费非正常负担的修正应将可比实例的成交价格调整为依照政府有关规定交易双方负担各自应负担的税费下

12、的价格。 4.2.6 进行市场状况调整应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。 市场状况调整宜采用当地同类房地产的价格指数或变动率进行调整价格指数或变动率应来源可靠。在当地无同类房地产价格指数或变动率的情况下应对当地同类房地产价格的变动情况和趋势进行深入分析作出判断给予调整。 4.2.7 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。 4.2.8 进行区位状况调整应将可比实例在其区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。 区位状况调整的内容应包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的房地产区位因素。 4.2.9 进行实物状况调整应将可

13、比实例在其实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。 有关土地方面的实物状况调整的内容应包括面积大小、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的土地实物因素；有关建筑物方面的实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度等影响房地产价格的建筑物实物因素。 4.2.10 进行权益状况调整应将可比实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。 权益状况调整的内容应包括土地使用期限、规划条件、出租情况、地役权设立情况、物业管理情况等影响房地产价格的房地产权益因素。 4.2.11 区位状况、实物状况和权

14、益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。 进行区位状况、实物状况和权益状况调整时应将可比实例与估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较找出各因素之间的差异量化差异程度进行相应调整。 4.2.12 交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整视具体情况可基于总价或单价采用金额、百分比或回归分析法直接比较或间接比较对可比实例价格进行调整。 每项修正和调整对可比实例价格的调整幅度不得超过20综合调整幅度不得超过30各可比实例修正和调整后的最高单价与最低单价之比的差异不得超过20。 4.2.13 选取的多个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之后应根据具体情况计算求出一个综合结果

15、作为比准价值。 4.2.14 市场法的原理和技术也可用于其他估价方法中有关估价参数的求取。 4.3 收益法 4.3.1 运用收益法估价应按下列步骤进行： 1 搜集有关收入和费用的资料； 2 估计未来收益期限或持有期； 3 预测未来净收益或期末转售收益； 4 求取报酬率或资本化率； 5 选用收益法公式计算收益价值。 4.3.2 收益期限应根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来估计。建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限不同时结束的收益期限应选取其中较短者。 收益期限较长难以准确预测该期限内各期净收益的应估计持有期。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间以及能较准确预测期

16、间收益的一般期限来确定宜为5至10年。 评估承租人权益价值的收益期限应为剩余租赁期限。 4.3.3 净收益应根据估价对象的具体情况按下列规定求取： 1 出租型房地产应根据租赁合同和租赁市场资料计算净收益净收益为租赁收入扣除运营费用后的余额。 租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金或押金利息等其他收入。有效毛租金收入为潜在毛收入扣除空置和收租损失后的余额。 运营费用包括建筑物维护成本、管理费、保险费和税金等应根据租赁合同约定的租金涵义决定取舍。运营费用中由承租人负担的部分应作相应扣除。 2 商服经营型房地产可根据经营资料计算净收益净收益为经营收入扣除经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、

17、财务费用和商服利润。 3 生产型房地产可根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 4 尚未使用或自用的房地产可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益或直接比较得出净收益。 4.3.4 估价中采用的租金等收入和运营费用或净收益除有租约限制的之外都应采用正常客观的数据。 有租约限制的评估出租人权益价值时租赁期内的租金应采用租赁合同约定的租金租赁期间届满后的租金应采用市场租金。但在合同租_显低于或高于市场租金的情况下应关注合同租金的真实性并考虑租赁合同中对提前解除租赁合同

18、违约责任的约定在维持租赁合同和解除租赁合同两种方式中确定出租人或承租人获益最大的方式。 利用估价对象本身的资料直接推算出的租金等收入和运营费用或净收益应与类似房地产的正常情况下的租金等收入和运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符应进行适当的修正或调整使其成为正常客观的数据。 4.3.5 在求取净收益时应根据净收益过去、现在、未来的变动情况确定未来净收益流量并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型： 1 每年基本上固定不变； 2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减； 4 其他变动情形。 4.3.6 报酬率或资本化率应选用下列方法求取： 1 市

19、场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益、收益期限等资料选用相应的收益法计算公式求出报酬率或资本化率。 2 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率可选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率或一年期国债年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区现时及未来的经济状况以及估价对象的用途及新旧程度等确定。 3 复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率按下式计算： RMRM（1M）RE （4.3.6） 式中：R 资本化率（）；M 贷款价值比率（）抵押贷款额与房地产价值的百分比；RM 抵押贷款资本化率（）第一年

20、还本付息额与抵押贷款额的百分比；RE 自有资本要求的正常收益率（）。 4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度按风险大小排序将估价对象与这些投资的风险程度进行比较判断、确定报酬率或资本化率。 4.3.7 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率它们之间的关系应按下式确定： ROLRLBRB （4.3.7） 式中：RO 综合资本化率（）适用于土地与建筑物合一的估价；RL 土地资本化率（）适用于土地估价；RB 建筑物资本化率（）适用于建筑物估价；L 土地价值占房地价值的比率（）；B 建筑物价值占房地价值的比率（）LB100。 4.3.8 收益法分为报酬资本化法和

21、直接资本化法。 报酬资本化法的基本公式如下：n Ai V - （4.3.8）i=1 （1Y）i 式中：V 收益价值（元元/m2）；Ai 未来第i年的净收益（元元/m2）；Y 报酬率（）；n 收益期限（年）。 计算收益价值时应根据未来净收益流量的类型选用对应的收益法公式。 4.3.9 对于土地与建筑物合一的估价对象当建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限的收益价值为按收益期限计算的价值与收益期限结束时建筑物残余价值在价值日期的折现值之和。 对于土地与建筑物合一的估价对象当建筑物剩余经济寿命短于建设用地使用权剩余期限的收益价值为按收益期限计算的价值与收益期限结束时剩余期限建设用地使用权在价值

22、日期的价值之和。收益期限结束时剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值宜为整个剩余期限的建设用地使用权在价值日期的价值减去以收益期限为使用期限的建设用地使用权在价值日期的价值。 4.3.10 当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下应采用下式：AOVBRB VL - （4.3.101）RL 当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下应采用下式：AOVLRL VB - （4.3.102）RB 式中：AO 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元元/m2）；VL 土地价值（元元/m2）；VB 建筑

23、物价值（元元/m2）。 4.3.11 直接资本化法的基本公式如下:NOI V - （4.3.111）R 式中 V 收益价值（元元/m2）； NOI 未来第一年的净收益（元元/m2）；R 资本化率（）。 4.4 成本法 4.4.1 运用成本法估价应按下列步骤进行： 1 搜集有关成本、税费、开发利润等资料； 2 估算重置成本或重建成本； 3 估算折旧； 4 求取积算价值。 4.4.2 重置成本或重建成本应是在价值日期重新购置或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和其构成包括下列内容： 1 土地取得成本； 2 建设成本； 3 管理费用； 4 销售费用；

24、 5 投资利息； 6 销售税费； 7 开发利润。 注：开发利润应明确计算基数根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平求取。 4.4.3 具体估价中估价对象的重置成本或重建成本构成内容应在第4.4.2条列举的构成内容的基础上根据估价对象的实际情况合理确定并应在估价报告中予以说明。 4.4.4 同一宗房地产重置成本或重建成本在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时必须注意成本构成划分和相互衔接防止漏项或重复计算。 4.4.5 求取土地的重置成本应直接求取其在价值日期状况的重置成本。 4.4.6 建筑物的重置成本或重建成本可采用成本法、市场法求取或通过政府确定公布的房屋重置成本扣除土地价值后的比较

25、调整来求取。对政府公布的房屋重置价格应了解其内涵。 建筑物的重置成本宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料或因建筑技术变迁使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。 建筑物的重建成本宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。 4.4.7 成本法估价中的建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4.4.8 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复成本小于或等于修复后房地产价值的增加额的为可修复部分反之为不可修复部分。对于可修复部分可直接估算其修复成本作为折旧额。 4.4.9 建筑物折旧应选用下列方法求取： 1 年龄-寿命法； 2 市场提取

26、法； 3 分配法。 其中采用年龄-寿命法扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取： 1 直线法下的建筑物现值计算公式：t V C （C S）- （4.4.91）N 2 双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：2 V C（1 -）t （4.4.92）N 3 成新折扣法下的建筑物现值计算公式： V C q （4.4.93） 式中：V 建筑物现值（元元/m2）；C 建筑物重置成本或重建成本（元元/m2）；S 建筑物预计净残值（元元/m2）；t 建筑物有效年龄（年）；N 建筑物经济寿命（年）；q 建筑物成新率（）。 注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物折旧注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场观察、判

27、断建筑物的实际新旧程度根据建筑物的建成时间和维护、保养、使用情况以及地基的稳定性等确定应扣除的折旧额或成新率。 4.4.10 建筑物寿命分为自然寿命和经济寿命。估价采用的寿命应为经济寿命。 经济寿命应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。 4.4.11 估算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命遇有下列情况时的处理应为： 1 建筑物的建设期不计入经济寿命即建筑物经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计； 2 建筑物经济寿命短于土地使用权年限时应按建筑物经济寿命计算折旧； 3 建筑物经济寿命长于土地使用权年限时应按土地使用权年限计算折旧； 4 建筑物出现

28、于补办土地使用权出让手续之前其经济寿命早于土地使用权年限而结束时应按建筑物经济寿命计算折旧； 5 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。 4.4.12 积算价值应为重置成本或重建成本扣除建筑物折旧或为土地重置成本加上建筑物的现值必要时还应通过外部折旧的方式扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值减损。 4.4.13 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价一般不应扣除折旧但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境和市场供求状况等因素给予适当修正。 4.5 假设开发法 4.5.1 运用假设开发法估价应按下列步骤进行：

29、 1 调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况； 2 选取最佳的开发利用方式确定未来开发完成后的房地产状况； 3 估计后续开发经营期； 4 预测开发完成后的价值； 5 估算后续必要支出及应得利润； 6 计算待开发房地产价值。 4.5.2 运用假设开发法估价应把握估价对象（待开发房地产）状况、未来开发完成后的房地产状况以及未来开发完成后的房地产的经营方式。 估价对象状况包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等未来开发完成后的房地产状况包括熟地和新房（含土地）等未来开发完成后的房地产的经营方式包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。 4.5.3 运用假设开发法估算的待开

30、发房地产价值应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。 4.5.4 预测开发完成后的价值宜采用市场法、收益法并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 4.5.5 开发利润应明确计算基数根据类似房地产开发项目相应的平均利润率水平来求取。 4.5.6 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用现金流量折现的方法；难以采用现金流量折现的方法时可采用计算利息的方法。 4.6 基准地价修正法 4.6.1 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行： 1 搜集有关基准地价的资料； 2 查找估价对象宗地所在位置的基准地价； 3 进行土地市场状况调整； 4 进行土地状况调整； 5 求出

31、估价对象宗地价格。 4.6.2 进行土地市场状况调整应将基准地价在其基准日期的值调整为在价值日期的值。 土地市场状况调整的方法同市场法中市场状况调整的方法。 4.6.3 土地状况调整的内容和方法同市场法中房地产状况调整的内容和方法。 4.6.4 运用基准地价修正法评估宗地价格时宜按当地对基准地价的有关规定执行。 5 不同估价目的下的估价 5.0.1 房地产估价按估价目的进行分类主要有下列类别： 1 建设用地使用权出让估价； 2 房地产转让估价； 3 房地产租赁价格评估； 4 房地产抵押估价； 5 房地产保险估价； 6 房地产税收估价； 7 房地产征收估价； 8 房地产分割、合并估价； 9 房地

32、产拍卖估价； 10 房地产损害赔偿估价； 11 房地产投资信托基金物业评估； 12 企业各种经济活动中涉及的房地产估价； 13 房地产纠纷估价； 14 其他目的的房地产估价。 5.1 建设用地使用权出让估价 5.1.1 建设用地使用权出让估价应依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。 5.1.2 建设用地使用权出让估价分为为出让人确定出让底价或补交出让金等费用服务的估价为有意向取得土地者确定出价或补交出让金等费用服务的估价。 5.1.3 为出让人服务的建设用地

33、使用权出让估价应分清不同出让方式下的价格评估并根据出让人的需要明确是评估市场价值还是出让底价、出让金等。 5.1.4 为有意向取得土地者服务的建设用地使用权出让估价应根据估价委托人的需要明确是评估市场价值还是投资价值或最高出价等。 5.1.5 建设用地使用权出让估价可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。 5.2 房地产转让估价 5.2.1 房地产转让估价应依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产转让管理规定以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。 5.2.2 房地产转让估价包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让

34、估价可评估市场价值、卖方要价、买方出价等。 5.2.3 房地产转让估价宜采用市场法和收益法可采用成本法其中待开发房地产应采用假设开发法。 5.2.4 以划拨方式取得建设用地使用权的转让房地产时应符合国家法律、法规的规定其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值并应注意国家对土地收益的处理规定同时在估价报告中予以说明。 5.3 房地产租赁价格评估 5.3.1 房地产租赁价格评估应依据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、商品房屋租赁管理办法以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。 5.3.2 从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估应评估市场租金。 住宅的租赁价格评估

35、应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。 5.3.3 房地产租赁价格评估可采用市场法、收益法和成本法。 5.3.4 以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值并应注意国家对土地收益的处理规定同时在估价报告中予以说明。 5.4 房地产抵押估价 5.4.1 房地产抵押估价应依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法以及当地和其他有关规定进行。 5.4.2 房地产抵押估价应评估估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款和抵押价值并应进行估

36、价对象变现能力分析根据未来房地产市场变化和短期强制处分等因素作出相关风险提示。 5.4.3 房地产抵押价值为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是假定在价值日期实现抵押权时法律、行政法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及其附加等费用和税金。 法律、法规规定不得抵押的房地产没有抵押价值不应作为抵押估价对象。 5.4.4 估价对象的建设用地使用权是以划拨方式取得的应选择下列方式之一评估其抵押价值

37、 1 直接评估在划拨建设用地使用权状况下的抵押价值； 2 首先评估在假定出让建设用地使用权状况下的抵押价值然后扣除预计由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额。此时土地使用期限设定为相应用途的法定最高年限从价值日期起计。 上述两种方式均应在估价报告中注明预计由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额。该款额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的参照类似房地产已缴纳的标准估算。 5.4.5 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的抵押价值。 5.4.6 以按份共有的房地产抵押的

38、其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的抵押价值。 5.4.7 以共同共有的房地产抵押的其抵押价值为该房地产的抵押价值。 5.5 房地产保险估价 5.5.1 房地产保险估价应依据中华人民共和国保险法、中华人民共和国城市房地产管理法和其他有关规定进行。 5.5.2 房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。 5.5.3 保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。 保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额也应是投保人对保险标的的实际投保金额。 5.5.4 房地产投保时的保险价值评估应评估有可能因自然灾害或意外事

39、故而遭受损失的建筑物的价值估价方法宜采用成本法、市场法。 5.5.5 房地产投保时的保险价值根据采用的保险形式可按该房地产投保时的实际价值确定也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。 5.5.6 保险事故发生后的损失价值或损失程度评估应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。 5.6 房地产税收估价 5.6.1 房地产税收估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。 5.6.2 房地产税收估价应按相关税法具体执行。 5.6.3 房地产税收估价宜采用市场价值标准并应符合相关税法的有关规定。 5.7 房地产征收估价 5.7.1

40、房地产征收估价分为国有土地上房屋征收评估（简称房屋征收评估）和集体所有的土地征收评估（简称土地征收评估）。 5.7.2 房屋征收评估应依据国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。 5.7.3 房屋征收评估分为被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估。 5.7.4 被征收房屋和用于产权调换房屋的价值包括房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。 被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或另行评

41、估确定的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。 5.7.5 被征收房屋价值应是在正常交易情况下由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 用于产权调换房屋价值除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外应是在房屋征收决定公告之日的市场价值。 5.7.6 土地征收评估应依据中华人民共和国土地管理法、相关法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。 5.8 房地产分割、合并估价 5.8.1 房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和

42、 5.8.2 房地产分割估价应对分割后的各部分房地产分别估价。 5.8.3 房地产合并估价应对合并后的整体房地产进行估价。 5.9 房地产拍卖估价 5.10.1 房地产拍卖估价为确定拍卖保留价提供服务应依据中华人民共和国拍卖法、中华人民共和国城市房地产管理法和其他有关规定进行。 5.10.2 房地产拍卖估价应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。 5.10.3 房地产司法拍卖估价应评估市场价值。估价对象为待开发房地产并采用假设开发法估价的假设开发法的估价前提应为被迫转让前提。 5.10.4 房地产普通拍卖估价可评估市场价值、快速变现价值。快速变现价值可在市场价值的基础上考虑短期处分（快速变现）因素

43、确定。 5.10 房地产损害赔偿估价 5.11.1 房地产损害赔偿估价分为被损害房地产价值减损评估、因损害造成的搬迁费用评估、因损害造成的停产停业损失评估等。 5.11.2 被损害房地产价值减损评估应把握被损害房地产在损害发生前后的状况。 5.11.3 被损害房地产价值减损评估应选用修复成本法、价差法、收益损失资本化法、赔偿实例比较法等方法进行评估。对于其中可修复部分宜采用修复成本法估算其修复的必要支出及应得利润为价值减损额。 5.11 房地产投资信托基金物业评估 5.12.1 房地产投资信托基金物业评估分为信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。 5.12.2 信托物业状况评价应对信托物业的实物状况和权益状况进行调查、描述、分析和评定并提供相关专业意见。信托物业市场调研应对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测并提供相关专业意见。信托物业价值评估（简称信托物业估价）应对信托物业的价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。 5.12