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1、2012年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考情分析6-8题，7-9分，在几种主要评估方法中，是考的最少的。主要原因在于：难度不是很大，命题时需要给的条件很多，不适合出题。一般是在案例分析中考核。 单选多选判断2007题数3216分值3418考点房地产状况调整、交易情况修正、税负转嫁情况下的正常交易价格拆迁估价、土地取得成本比较基准2008题数4138分值4239考点可比实例、交易情况修正、
2、非正常市场价格、比较基准拆迁估价市场法概念、可比实例22009题数4127分值4228考点建立比较基准、可比实例统一房地产范围、可比实例因素修正、市场状况修正市场法适用对象成本法估价结果说明的问题、统一房地产范围的价格换算公式2010题数4127分值4228考点面积内涵、交易情况修正的税费转嫁、房地产状况调整、可比实例的权重设置市场法的适用范围可比实例的选择2 2011题数5218分值54110考点成本法的概念、可比实例的价格、交易情况修正的税费转嫁2、建立比较基准可比实例的收集、权益状况调整、可比实例的收集更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 第一节市场法概述1.市场法的含义也称为比较法、
3、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，与估价对象类似的房地产，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格。本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值，有说服力。关于市场法的说法，错误的是（）。【2011年真题】A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化答疑编号505561060101正确答案D答案解析D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分
4、析的。2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少（特殊厂房、机场、教堂、寺庙等），很少发生交易（学校、医院、行政办公楼），可比性很差（在建工程，因为完工率差别很大）。市场法还可以用于以下项目的求取：如：成本法、收益法、假设开发法中房地产市场租金，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、开发完成后的房地产价值、开发经营期。【2010年真题】下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）。A
5、.房地产开发用地 B.学校 C.在建工程D.别墅 E.特殊厂房答疑编号505561060102正确答案BCE答案解析开发用地和别墅都有活跃的市场交易。其他3个没有。参见教材P174【2009年真题】下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。A.标准厂房B.房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程答疑编号505561060103正确答案ABD答案解析行政办公楼基本不用于出售交易，所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。参见教材P1744.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。估价师和估计机构没做交易实例搜集工作
6、，不能成为不采用市场法的理由。消除可比实例与估价对象差异的三类修正：特殊交易情况与正常交易情况不同成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5.市场法估价的操作步骤（熟悉）搜集交易实例选取可比实例对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整）求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。2
7、.搜集交易实例的途径（熟悉）当事人房地产经纪机构和房地产经纪人及相关律师、四邻政府有关部门专业房地产信息机构报刊网站同行之间3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实搜集交易实例的内容：交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交价格，成交日期，付款方式，交易情况。4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（）【2011年真题】答疑编号505561060104正确答案正确答案解析参见教材P177。据以判断交易价格是否是正常交易价格。第三节选取可比实例
8、1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择。符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的要求（掌握）数量要求： 3-10个质量要求（四要求）（掌握）要求一：类似区位相近。应与估价对象处在同一供求范围内用途相同。权利性质相同档次相当规模相当，0.5-2倍范围内建筑结构相同要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合要求三：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用）要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格，（对照教材P94）4.选取可比实例应注意的其他问题（掌握）估价
9、具体对象应一致不一致时可采用分配法交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。【2011年真题】A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观答疑编号505561060105正确答案ABC答案解析参见教材P180。相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5-2倍范围内）；建筑结构相同【2008年真题】评估某套建筑面积为120m2 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。 交易实例建筑面积（m2）用途价格（元/m2）成交
10、日期区位正常情况甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140办公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅馆61002008年7月不同供需圈正常交易A.甲B.乙C.丙D.丁答疑编号505561060106正确答案B答案解析适用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲间隔时间在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例。参见教材P180-181。第四节建立比较基准1.统一房地产范围（1）带有债权债务统一到不带债权债务可比实例带有债权债务的：估价对象的房地产价格带债权债务的可比实例房地产价格债权债务记忆窍门：
11、可比实例带债权债务的，债权债务“剥离”估价对象带有债权债务的：估价对象房地产价格不带债权债务的估价对象房地产价格债权债务记忆窍门：估价对象带债权债务的，价格“还原”注意判断题（2）含有非房地产成份统一到纯粹的房地产范围可比实例含有非房地产成份：估价对象房地产价格含非房地产成份的可比实例房地产价格非房地产成份的价格（剥离）估价对象含有非房地产成份：估价对象房地产价格不含非房地产成份的估价对象房地产价格非房地产成份的价格（还原）（3）实物范围不同统一到估价对象的房地产范围补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价【2009年真题】当估价对象为“干净”的房
12、地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权。（）答疑编号505561060107正确答案正确答案解析剥离。还可以举一个实例验证。某可比实例房地产带有债权债务，总价值100万，中债权5万，债务8万。债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。参见教材P183。【2009年真题】估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.
13、00答疑编号505561060108正确答案B答案解析可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3*0.8=75.6。参见教材P183。2.统一付款方式通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额具体方法通过折现计算（FP）（AP）折算时注意：计息期的时间单位和利息率的时间单位要一致。3.统一价格单位（1）统一价格表示单位可用总价也可用单价，一般为单价通常是单位面积的价格，也可以有其它单位的价格有些可比实例可先对总价进行修正调整后，再转化为单价进行其它修正调整（2）统一币种和货币单位不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行
14、了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价进行换算。（3）统一面积内涵和单位建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积下的单价套内建筑面积使用面积下的单价使用面积总价面积单位的具体数据（P185）不用记忆，考试需要的话，会告知一般情况下, 建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价使用面积下的单价因为：建筑面积套内建筑面积使用面积建筑面积套内建筑面积公摊建筑面积估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封
15、闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（ ）万元。【2011年真题】A.83.51B.85.26C.85.36D.87.16答疑编号505561060109正确答案C答案解析未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米，成交价格是92万元；估价对象90平米。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=90*92/97=85.36某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30目为6
16、.59:1，9月30日为6.46:1。下列关于该房地产价格的说法，错误的是（）。【2011年真题】A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元m2B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元m2C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元m2D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度小于1%答疑编号505561060110正确答案C答案解析A名义价格1000美元m2，按照人民币兑美元的汇率1月30日6.59:1，为6590元m2; B实际价格200+800/1.0066=971.80美元m2，折算成人民币6404元m2；C9月30日的市场价
17、格1000*1.018=1083美元m2D因为汇率变化，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，则该类房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度会小于1%【2010年真题】某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是（）元/平方米。A.8571B.10000C.13393D.15625答疑编号505561060111正确答案B答案解析将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150平方米150万元/150平
18、方米=10000元/平方米关键：由套内建筑面积折算建筑面积参见教材P185。【2009年真题】在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况答疑编号505561060112正确答案C答案解析审题，题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见P184。某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7
19、%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币/m2。（1平方英尺=0.0929 m2）A.17484B.19020C.19754D.20539答疑编号505561060113正确答案B答案解析统一付款方式，成交日一次性付清的价格=105.91万美元注：如果把折现率变成3.5%，也可以是统一币种105.917.7815.49万元人民币房地产建筑面积为=30000.650.0929=428.769单价为8154900428.
20、769=19019元/参见教材P185。第五节交易情况修正1.交易情况修正的含义（熟悉）将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格2.成交价格偏离正常价格的因素（熟悉）交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解交易双方或某一方对所交易的房地产有特殊偏好强迫出售或强迫购买利害关系人之间的交易交易税费非正常负担相邻房地产的合并交易特殊交易方式的交易3.交易情况修正的方法（掌握）总价法和单价法差额法和百分率法差额法，可比实例的成交价格交易情况修正额=可比实例正常市场价格（用加减法）百分率法，可比实例的成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格（用乘法）在交易情况修正中应统一采用：可比实例成交价
21、格比其正常市场价格高还是低的说法交易情况修正系数以正常市场价格为基准来确定如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为%可比实例正常市场价格*=可比实例成交价格可比实例成交价格*=可比实例正常市场价格4.交易税费的非正常负担（很容易混淆）解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的正常成交价格应由卖方缴纳的税费卖方实际得到的价格（净得）正常成交价格应由买方缴纳的税费买方实际付出的价格买方实际付出的价格卖方实际得到的价格应由买卖双方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费比率记忆窍门：（1）不存在转嫁时，
22、“该是谁的，就是谁的”。联系实际记忆买方买了后，还要去交税。买价就是正常成交价格，交税后就是实际付出额卖方得到了买方支付的正常成交价格后，也要去交税，税后才是卖方实际得到的金额、（2）存在转嫁时，站在税费被转嫁的一方视角,看他的正常成交价格.只要考虑承担的被转嫁部分的税费，而其自身应该承担的税费不考虑（考试重点）转嫁给了卖方,那么就用卖方实际得到的价格-应由买方承担的税费=正常成交价格（理解：卖方因为要承担买方的税费，正常成交价格没有他实际得那么多，用减法）转嫁给了买方,就用买方实际付出的价格+应由卖方承担的税费=正常成交价格（买方因为需要承担卖方的税费，因而正常成交价格比他实际付给卖方的金额
23、多，用加法） 某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。【2011年真题】A.上升B.下降C.不变D.无法确定答疑编号505561060201正确答案A答案解析参见教材P191。正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格
24、每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（ ）元m2。【2011年真题】A.7000B.7003C.7436D.7670答疑编号505561060202正确答案B答案解析还原正常成交价格，设为XX=7000-X*3%X=6796.12该可比实例经修正、调整后的价格=6796.12*（1.005）6=7003参见教材P190。【2010年真题】某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全
25、由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/平方米。A.2385B.2393C.2955D.2964答疑编号505561060203正确答案A答案解析分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。第一步，计算正常成交价格。题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了2659元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。用减法设正常成交价格为x, x=2659-x*3.9% x=2559第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格25
26、59小，CD排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559*6.8%=2385参见教材P190-191。教材P191 例6-4【例6-4】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2352元 / m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%.请求取该房地产的正常成交价格。【解】 已知卖方的实得金额为2352元 / m2，则该房地产的正常成交价格求取如下：站在买家（被转嫁方）设正常成交价格为X，买方支付给卖方2325+买方帮卖方交税（X*卖方税率7%）=正常成交价格XX=2325+x*7%解得X=2325/（1-7%）=2500教
27、材P191例6-5【例6-5】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2625元 / m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%.请求取该房地产的正常成交价格。【解】 已知卖方的实得金额为2625元 / m2，则该房地产的正常成交价格求取如下：站在卖家（被转嫁方）设正常成交价格为X，卖方得到金额2625-卖方帮买方交税（X*买方税率5%）=正常成交价格XX=2625-X*5%解得X=2625/（1+5%）=2500总结：转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖
28、家缴纳的税费=正常成交价格第六节市场状况调整1.市场状况调整的含义（熟悉）可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整2.市场状况调整的方法（掌握）百分率法。调整通用公式可比实例在其成交日期的价格市场状况调整系数可比实例在估价时点的价格如果从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨跌的百分率为T%，则可比实例在其成交日期的价格（1T%）可比实例在估价时点的价格（一）市场状况调整的价格指数法定基价格指数（尾首相比）可比实例在估价时点的价格可比实例成交日期的价格环比价格指数（连乘）
29、估价时点时的价格可比实例在成交日期的价格成交日期的下一期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数【2006年真题】某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7答疑编号505561060204正确答案D答案解析参见教材P191。环比指数9月价格3月价格4月指数5月指数6月指数7月指数8月
30、指数9月指数2009（94.8/100）（96.6/100）（105.1/100）（109.3/100）（112.7/100）（118.3/100）=2817.7注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月（当月）的指数【2009年真题】某房地产2009年4月的价格为6 500元/m2，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08、（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/m2。A.5 110.51B.5 307.26C.5 549.95D.5 638.13答疑编
31、号505561060205正确答案A答案解析6500*100.04%*99.86%*98.28%*96.45%*92.17%*90.08%=5110.51注意：从第5月的价格指数开始连乘。定基的例子教材P193，例6-6（二）市场状况调整的价格变动率法逐期变动率（用的表述方式“每期比上期”， 考试中最常见）可比实例在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数平均变动率可比实例在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）看教材P194页的例题例6-8，评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价
32、格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，对可比实例进行市场状况调整。分析：2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%2011年3月1日至2011年7月1日（估价时点），共4个月，月平均上涨2%=4081.3注：价格指数或价格变动率的分类全国房地产价格指数或变动率某地区房地产价格指数或变动率全国某类房地产价格指数或变动率某地区某类房地产价格指数或变动率（选与可比实例相同区域的类似房地产价格指数）【2008年真题】为评估某房地产2008年10月
33、1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.93答疑编号505561060206正确答案D答案解析参见教材P191。同时涉及交易情况修正和市场状况调整。先看交易情况修正，涉及税费转嫁。税费转嫁给了买家，因而，站在买家视角
34、分析。买家支付给卖家的价格后，还要帮卖家交税。设正常交易价格为X，则35006%XX交易情况修正X 3723.4市场状况修正3723.41.00363790.93第七节房地产状况调整1.房地产状况调整的含义（熟悉）进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况估价对象房地产状况通常是估价时点时的状况，但根据不同的估价目的也有不同的情况2.房地产状况调整的内容（三内容）（掌握）区位状况调整实物状况调整权益状况调整【2010年真题】评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8
35、000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，（甲别墅的装修标准为800元/平方米），因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/平方米。A.7020B.7091C.7380D.8580答疑编号505561060301正确答案B答案解析（8000-1000+800）/1.1=7091【2006年真题】市场法中实物状况比较和调整的内容包括（）。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.内部基础设施完备程度E.装饰装修答疑编号505561060302正确答案BDE答案解析参见教材P193。AC属于区位状况调整。3.房地产状况调
36、整的思路（掌握）总体的两种思路：直接比较法以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较间接比较法设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较具体步骤：（1）确定影响因素。实物、权益、区位（2）找出差异程度。比较估价对象和可比实例，找出差异程度。（3）转换为价格差异程度。将房地产状况差异程度，转换为价格差异程度（4）调整。根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整调整方向：可比实例比估价对象好，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格减价可比实例比估价对象差，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格加
37、价（联系实际记）4.房地产状况调整的方法（掌握）一般方法：百分率法，差额法具体方法：直接比较调整， 间接比较调整百分率法（乘法）可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整系数可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分比率为R%，则可比实例在自身状况下的价格可比实例在估价对象房地产状况下的价格差额法（加减法）可比实例在自身状况下的价格房地产状况调整金额可比实例在估价对象房地产状况下的价格直接比较法步骤确定影响因素。确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素确定每个因素
38、的权重。根据每种因素对房地产价格的影响程度确定权重打分。以估价对象的房地产状况为基准（100），将可比实例的房地产状况与估价对象的状况逐个因素比较并评分，好于估价对象的评分大于100，不如估价对象的，评分低于100记忆：估价对象100分，对可比实例逐项打分将累计所得的分数转化为调整价格的比率利用该比率对可比实例价格进行调整公式可比实例在自身状况下的价格可比实例在估价对象房地产状况下的价格间接比较法第一步，标准化修正设定一个标准房地产状况为100，将估价对象及可比实例的房地产自身状况均与标准房地产进行比较并评分，估价对象或可比实例好于标准房地产，则评分高于100，反之则低于100。可比实例在自身
39、状况下的价格可比实例在标准房地产状况下的价格标准化修正第二步，房地产状况调整可比实例在标准房地产状况下的价格可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整综上：可比实例在其自身状况下的价格*可比实例在估价对象房地产状况下的价格【2006年真题】在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05答疑编号505561060303正确答案A答案解析参见教材P197。=0.95还有一种分析方法：可比实例比标准房地产好，估价对象
40、比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。第八节求取比准价值求取单个可比实例的比准价值的方法（了解）三种基本方法（1）百分率法下的修正和调整系数连乘公式比准价值可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数（2）百分率法下的修正和调整系数累加公式比准价值可比实例成交价格（1交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数比准价值可比实例成交价格（3）差额法下的公式比准价值可比实例成交价格交易情况修正金额市场状况调整金额房地产
41、状况调整金额直接比较修正法和间接比较修正法直接比较修正法比准价格可比实例价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数比准价格可比实例成交价格交易情况修正使得非正常价格变成正常价格市场状况调整使得可比实例在成交日期的价格变成估价时点价格房地产状况调整使得可比实例状况下的价格变成估价对象状况下的价格记忆窍门：100成V造型谐音 “自卫”：自直接比较修正，卫V考试中主要是直接比较方式（顺序不要记错，按照这个顺序记，韩磊有首歌叫“走四方”走路靠脚，“脚”谐音“交易情况”第二个“四”谐音“市场状况调整”，“方”谐音“房地产状况调整”）间接比较修正法比准价值可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数标准化修正系数房地产状况调整系数比准价值可比实例成交价格*前两个修正和直接比较法是一样的房地产状况调整时，先做标准化修正，将可比实例自身状况下的房地产价格调整为标准状态下的房地产价格，再进一步调整为估价对