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1、2010年武汉市房地产市场环境分析第一节 我国房地产业的发展历程、现状和发展趋势分析 一、我国房地产业的发展历程 我国房地产业发展的一个基本特色是：与住房制度改革齐头并进，相辅相成。住房制度改革是中国房地产市场经济复苏和发展的重要契机与强大推动力。而房地产业的迅速发展又有力地支持了住房制度改革。这也可以说是中国特式的房地产业发展道路。我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年就系统地提出了住房制度改革的一整套改革思路，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的大幕。回顾我国房地产业30年的发展历程，大致可以划分为以下五个阶段。 （
2、1）第一阶段：1978年至1988年 在这一阶段中，我国住房制度改革进入试点阶段，实行了三大改革：即出售新、旧公房；住房商品化，实行综合开发，有偿转让和出售；租金改革。 房地产市场经济房地产业以此为契机迅速复苏。在1978年12月召开的党的十届三中全会确定的“解放思想”战略方针的指引下，国家相继出台了“土地有偿使用”，“房屋商品化”，“住房制度改革”，“房地产综合开发”等重大政策，从而形成了房地产业赖以发展的四大政策支柱。 早在1963年，中共中央、国务院第二次城市工作会议纪要中就指出：“今后在大中城市中新建和扩建企业、事业单位，要把住宅、校舍以及其他生活服务和有关市政设施和投资，拨交所在城市
3、实行统建设、统一管理，或者在统一规划下，实行分建统管”。 到1978年，进一步明确提出城市建设实行“六统一”，即“统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理”。 1980年12月，国务院批转的全国城市规划工作会议纪要中指出：“实行综合开发和征收城镇土地使用费的政策，是用经济办法管理城市建设的一项重要改革。”根据这一精神，各地区的“统建办”纷纷变身为开发机构。 1984年，六届人大二次会议政府工作报告中指出：“要着手组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司。” 1987年12月，深圳市在我国首次以拍卖方式转让土地使用权，揭开了土地供应市场化的序幕。 商品房的问世，标志着我国房地产
4、业的“零的突破”。在这一阶段，全国城镇综合开发商品房完成的投资逐年大幅增加，1986年为103亿元，1987年为150亿元，1988年为207亿元，每年增长50亿元。1988年商品房施工面积达到103亿平方米，比1987年增长378，其中，新开工的面积占603。房屋竣工面积达424685万平方米，比1987年增长227%，其中住宅占852%。但总的来看，当时通过综合开发建成的商品住宅规模还较小，1987年只占全社会新建住宅总面积的223，1988年缓升为27。 房地产业的崛起，极大地促进了我国的住宅建设。到1988年，全社会住宅建设投资从1978年的70.01亿元提高到1136亿元；占国民生产
5、总值的比重从1978年的2.06%提高到7.61%。 （2）第二阶段：1988年至1992年 1988年2月15日，国务院颁发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知，决定从1988年起，用三、五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。2月25日，转发了国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧房意见的通知。 1991年11月23日国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知（国办发199173号）。至此，我国房改从分批分期转向全国推进，房地产业也相应地向前推进。 改革的目标是把由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同
6、负担的住房投资体制，并正确引导和改革房产开发的建设体制。 明确了把向居民个人出售新旧公房作为推动住房商品化的基本措施之一”，“新建住房以中小户型为主，先卖后租”，“公有旧住房按标准价出售，职工购买旧房五年后允许进入市场出售”，“大力发展经济实用的商品住房”等政策原则。 同时，提出了“从改革公房低租金制度着手，将实物分配逐步改变为货币分配”和“确立政府对住房价格的有效调控和制约机制”的改革构想。 这些改革政策，有力地改变着人们的住房消费观念，推动着住房商品化和房地产业发展的进程。 1988年8月，国家建设部于在广州召开“沿海城市房地产工作座谈会”，交流广州等城市房地产开发、经营、管理方面的经验，
7、推动我国房地产业的发展。当时我们还提出了一个口号，叫做“树立产业形象、增强产业意识、加强产业管理”。 到1989年底，全国的房地产开发公司由1986年的420家迅速增加到3000多家，职工12万人，年完成开发工作量在200亿元以上，经营收入179.5亿元。 1991年，建设部房地产业司编写出版了中国房地产业指南大型工具书，系统地阐明了房地产业的地位、作用、产业框架、四大政策支柱，以及生产、流通、消费各个环节的理论和实务，进一步奠定了房地产业的框架体系和理论基础。 （3）第三阶段：1992年至1998年 1992年，邓小平同志发表南巡讲话，重申了深化改革、加速发展的必要性和重要性，极大地推动了我
8、国社会主义市场经济的前进步伐。 1992年11月，国务院发布关于发展房地产业若干问题的通知，指出“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随看着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”并要求建立和培育完善的房地产市场体系。随之，房地产市场体系的重要环节、从80年代中期逐步规范的房地产交易中介服务代理得到了迅速发展，房地产经纪机构开始大量涌现。 在这一阶段，有几件事值得一提： 1992年和1993年，各行各业都大搞房地产开发，过多的社会资源流向房地产业，房地产开发投资超越了宏观经济的发展水平，增长速度大大高于国民经济的增长，于是出现了“房地产过
9、热”的问题。1992年国民经济增长14.2%，同期房地产开发投资增长高达117.6%，是经济增长速度的8.3倍；1993年国民经济增长13.5%，同期房地产开发投资增长高达165%，是经济增长速度的12.2倍。当时的房地产开发规模己超出了经济发展可容许的范围。 由于出现上述房地产过热问题，1994年初，人民日报发表评论员文章防止房地产业盲目发展。1994年和1995年，国家对房地产业进行了复苏后的首次调控，主要是控制投资规模。调控的结果，投资增长幅度大大减小，1994年比1993年增长3179，1995年19月比1994年同期增长315；商品房销售额增长率则从1993年的102.5%骤降至19
10、94年的17.92%。 1995年，一方面进一步控制投资规模，严格控制高档房地产开发项目，另一方面又着手促进商品房销售，解决一些地区由于前几年开发过热造成的空置房严重的问题。经过几年的振荡，商品房销售额增长率于1998年上升至39.6%，完成了从波谷到波峰的转换。 这一段历史昭示我们，房地产经济的发展必须与国民经济的发展相协调。而根据30年的实践证明，国民经济（GDP）增长率与房地产投资增长率的比率为1：2或1：3时比较稳妥。 1994年7月5日，我国第一部房地产法律中华人民共和国城市房地产管理法获得八届人大常委会第八次会议通过，并于1995年1月1日实施，奠定了房地产业的法律地位和依法管理的
11、基础。同年，建设部发布城市新建住宅小区管理办法。始动于80年代初的物业管理在全国推广，蔚然成风。 1994年7月18日，国务院颁发关于深化城镇住房制度改革的决定。强调“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责”。继续推行向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。并从1995年开始实施安居工程，以成本价向中低收入家庭出售。严格控制高档房地产开发项目。 国家开始着手建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。 为了帮助职工建立稳定的住房资金来源，还借鉴国外的经验，在全国全面推行住房公
12、积金制度。 1997年，我国房地产业受到席卷东南亚的金融风暴的影响。香港首当其冲，楼市大幅降温。海口等不少沿海城市也受到波及，“烂尾楼”大量出现，此后很久才消化完毕。中国房地产业经受了一次国际金融风波的考验。 （4）第四阶段：1998年至2003年在这一阶段中，房改工作取得了划时代的突破。1998年7月3日国务院颁发“国发199823号”文件，规定从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这对房地产业的发展又是一个极大的促进。 从房地产经济与国民经济的协调发展发展来看，1998年到2002年，国民经济增长分别为8.8，9.2，7.1,8，7.3，8；而同期房地产开发投资则
13、分别增长6.1，11，19.5，25.3，21.9，与经济增长速度之比平均为2倍，基本上是协调的。 从房地产业行业发展指标来看，1998年到2001年，我国商品房完成投资平均每年增长20.6%、竣工面积平均每年增长19.35%、销售面积平均每年增长22.5%，三个指标基本上是同步增长。而且销售面积的增长高于完成投资和竣工面积的增长。 从市场表现来看，1998年到2003年，商品房销售额年均增长24.3%，表明市场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。 从房价走势来看，商品房销售价格的走势与整体经济的状况也基本吻合。1998年到2001年，全国商品房销售价格年增长幅度分别为3.27%、0.48%
14、、2.88%和2.76%，低于1997年之前的增幅，也低于同期城镇居民可支配收入和GDP增幅。 从住房供应来看，加快了建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系的步伐。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。实行最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。为此，着手调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。 从住房金融来看，有了大的突破。1998年4月，中国人民银行出台关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知，接着又发布个人住房贷款管理办法。所有商业银行在所有城镇
15、均可发放个人住房贷款。 从完善市场体系来看，物业管理（物业服务）得到强势推动。2003年6月，国务院发布物业管理条例。以建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为目标，一个新型的物业服务行业迅速壮大。 （5）第五阶段：2003年至今 针对一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快等突出问题，国务院于2003年8月12日发布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知（俗称“国六条”）。首次在国务院文件中明确“房地产业已成为国民经济的支柱产业。”要求保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，加快建立和完善适合我国国情的住房保障
16、制度。 随后又相继发出“前国八条”、“后国八条”等一系列重要文件，着手对房地产市场进行调控。总体思路是，方面加大供应，一方面控制需求，通过缓解供求矛盾来稳定房价。2007年8月7日，国务院颁发关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，重点是强化住房保障，要求到“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围都要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。这个文件标志着我国住房供应从“重市场、轻保障”向“市场、保障并重”的良性回归；住房消费模式从“重买房、轻租赁”向着“租赁、购买并举”的良性回归。 在这一阶段，我国房地产市场产生了许多深刻的变化： 住房供应结构开始得到调整。各地制定和实施了“十一
17、五”住房建设规划，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。 住房需求开始得到控制。综合运用金融、税收政策等经济杠杆，实施“重点满足当地居民的自住需求、抑制投机和投资性购房需求、严格控制拆迁等被动性住房需求”的政策导向。例如，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。但购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。又如，对购买住房不足5年转手交易的，销售时对售房收入全额征收营业税，等等。通过调控，使投机和投资性购房需求得到抑制。 住房保障工作迈出了重要步伐。各级政府强化了政府住房保障职能，加快城镇廉租住房制度建设，有步骤地解
18、决低收入家庭的住房困难。为了解决建房资金，规定城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也加大了支持力度。同时，规范发展经济适用住房。明确经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，严格实行申请、审批和公示制度。 根据国家建设部于08年3月份公布的数据：全国所有城市都建立了廉租住房制度，累计改善了万户低收入家庭住房困难，对万多户承租公有住房的低收入家庭进行了租金减免，约有多万城镇居民通过棚户区改造搬进了新居，另有多万职工通过住房公积金制度的帮助，改善了居住条件；房地产业对经济增长的贡献率保持在个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占
19、的比重超过。二、我国房地产业的特点及现状 （一）我国房地产业的现状综述（1）由卖方市场进入买方市场近10年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，1997年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币
20、待购现象，在总量饱和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。（2）由杠杆投资阶段进入实力投资阶段以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30甚至更少，就可以运作起来。但是随着政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，将中国的房地产由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式逐步转化。（二）房地产行业的市场形势分析住房仍然是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生
21、活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。目前房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观
22、调控政策两大因素影响。从景气分析来看，国家采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。中国房地产短期开发销售（项目型）和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等），充分
23、发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量。1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （
24、1）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。2010年1-8月，全国完成房地产开发投资额28355亿元，同比增长36.7%，增速较1-7月份回落0.5个百分点。其中，全国完成住宅开发投资额19876亿元。房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 图1 2007年至今房地产累计开发投资及其同比增速 第二，开发规模快速增长。2010年1-8月，全国房屋新开工面积同比增速有所回落。全国房屋新开工面积达10.48亿平方米，同比增长66.1%；增速较1-7月减小1.6个百分点，但较2009年全年高出53
25、.6个百分点但仍处历史高位。 图2 2008年至今全国房屋新开工和施工面积及其增速 （2）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面
26、积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。图3 2010年1-8月及1-7月全国各地区商品房销售面积同比增速 图4 2010年8月全国各地区商品房销售面积环比变化幅度第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入
27、最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小。 （3）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。今年以来，全国商品房销售均价在1-4月达到顶峰后持续回落，1-8月全国商品房销售均价为5009元/平方米，较2009年全年上涨6.71%，较1-7月（4995元/平方米）上涨了0.3%.图5 2002年至今全国商品房和住宅均价及其同比增速图6 2007年至今全国70个大中城市住宅价格同比指数三、我国房地产业发展趋势分析（一）投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局中央
28、经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为调控的重点之一。参照以往的经验，固定资产投资超过国民收入的35就会出现投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例（投资率）历年变化可以看到，即使在19921993年房地产过热年份，全国投资率也没有达到38的水平。但2001年的投资率已经达到38.24，开始超过1993年的最高水平，以后加速上升，2003年上升到47.39。2004年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了51.33的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的20左右，并对上游产品有极强的拉动作用，所以
29、压缩房地产投资应在情理之中。2006年房地产投资增速将进一步放缓，低于2005年增长速度，但不低于20。 由于央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，及2005年的再次加息等，使房地产信贷投入增速进一步放缓，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，房地产业将从项目导向向资金导向转变。 （二）土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严国土资源部和监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市
30、场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将继续成为土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，规划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策，从严从紧控制土地农转非总量和速度；土地利用总体规划的调整审批权限将上收，特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批；针对耕地保护将建立责任考核体系，落实土地管理行政首长负责制，各
31、级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开放、竞争、有序的土地市场，增强市场形成地价的机制。从政治层面上看，供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益，消除开发商的寻租机会和不当得利，有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。（三）二手房市场继续升温二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足，银行“惜贷”导致申
32、贷难度大，使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。在二、三级市场联动下，梯度消费格局逐步形成，住房消费结构将趋向合理，推进住房市场良性循环。二手房市场的发展，将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康发展。（四）供求关系仍然偏紧，房地产销售量持续增长从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的
33、背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进，以后几年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。从供给来看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。从2004年开始全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落，土地开发面积减
34、少，从这些先行指标的变化可以预计，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。（五）企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。随着我国房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。 在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中，企业的洗牌重组在2005年基础上持续进行：一些缺少
35、土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业，需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发。概念炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪，形形色色的概念标新立异、层出不穷，表现出浓厚的浮躁色彩，顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度，而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房
36、者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性，并被日渐增多的开发商接受为主要竞争手段。第二节 房地产开发企业外部宏观环境分析 一、政治法律环境分析 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。它所含因素众多，依据对于房地产行业的重要性选取房地产土地政策和税收政策作重点分析。 （一）房地产土地政策。2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，要求分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年；土地出让价款首次缴款比例不得
37、低于全部土地出让款的50。这意味着资金回款慢、资金充足率低的开发商可能因门槛限制被迫退出房地产市场。此外招拍挂的土地出让方式也增加了房地产企业获取土地使用权的难度和开发成本。 （二）房地产税收政策。财政部、国家税务总局于2009年12月24日正式下发通知称，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税营业税征收时限的恢复增加了二手房的交易成本，交易费用的增加，也会减少二手房的周转率，从而抑制2010年的投机需求。此外我国目前房地产税征收的税种较多，尤其对高档别墅征更多的税，一定程度上减少了开发商的利润。二、经济环境分析 经济环境是指企业所属的或可能会参与其中
38、的经济体的经济特征和发展方向。其构成因素众多，本文选取经济形势、货币与银行信贷政策和全国房地产市场形势等作重点分析。 （一）经济形势。保持经济平稳较快发展依然是中国政府当前经济工作的首要任务，可以预见，2010年我国经济将继续保持平稳较快的发展，这对房地产企业有利。 （二）货币与银行信贷政策。2009年，中国人民银行认真贯彻落实国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施和三十条意见，其中特别提到要“落实好房地产信贷政策，支持房地产市场健康发展。”事实上，2009年一年的信贷为9.5万亿，相当于过去四年的信贷投放总量，其中有4万亿进入房地产市场，而2010年计划的信贷投放是7.5万亿，还是
39、很宽松的。这是一个利好。 （三）全国房地产市场形势。国家统计局于2009年12月10日发布的2009年前11个月我国房地产市场数据显示，1-11月全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8；全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。和2008年相比较，2009年无论是开发投资、售价、销售量还是销售额都呈上升趋势，但是长期稳定的增长才是房地产企业真正需要的。三、社会文化环境分析 社会文化环境是指组
40、织所在社会中成员的民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素的总和。其构成因素也很多，这里重点讨论居民可支配收入、城市化程度、消费投资倾向。 （一）居民可支配收入。2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。但是我国贫富差距逐渐拉大，不同收入者对住房有着不同的要求，房地产企业应该满足他们不同的需求。 （二）城市化程度。改革开放以来我国城市化率从20左右
41、提高到44.9，说明房地产市场在不断扩大，房地产需求也在逐年变大，这对于房地产企业来说是好消息。 （三）消费倾向。人们的健康意识逐渐增强，与过去相比，人们花钱并不只是为了买一个可以遮风避雨的房子，而是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。这对于房地产企业来说，既是艰巨的挑战，也是从众企业中脱颖而出的机会。四、技术环境分析 技术环境包括目前的社会技术总水平、引起革命性变化的创造发明，以及与企业生产密切相关的新技术、新工艺、新材料的发展趋势和应用前景。人们对于房地产商品的需求在向绿色、环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐。当前，我国经济正处于向低碳经济转
42、型的时期，房地产行业是转型的主力军，各地鼓励节能减排的政策都对建筑的节能水平设定门槛。据统计，中国430亿平方米的建筑当中，95%是高能耗建筑。目前全球每年新建的40亿到45亿平方米建筑面积，中国占了23亿平方米，其中的90%还是高能耗建筑，假如可以降低50%，将为国家节约用电3000亿千瓦时，减少二氧化碳3亿吨。这些数据背后，不仅有着新增绿色建筑的巨大空间，还有对现有建筑进行节能改造的天量市场。一旦绿色技术成熟，新的业务维度便应时而生。而拥有了绿色建筑技术，不仅将在住宅新产品开发上占尽先机，其技术合作和物业改造、维护管理能力，也将迎来蔚为可观的新市场。第三节 房地产业行业环境分析 一、现有企
43、业目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中度较低且各企业间综合实力参差不齐，这不利于房地产行业向规范化、标准化的方向发展。二、潜在进入者房地产行业的进入壁垒不是很高，主要的约束条件是资金和土地，这使得很多企业跃跃欲试，试图进来分一杯羹。此外，一些资金实力雄厚的国际公司也可视为潜在进入者，这样使得现有房地产企业有面临更加严峻竞争的趋势。三、替代品理论上，一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系，替代品的价格越高则它的需求量越大，反之，替代品的价格越有吸引力则会对这种产品的市场需求产生不利影响。但所幸的是，目前房地产商品还没有替代品，这对于房地产企业来说是十分有利的
44、。四、供应商的议价能力根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类：议价能力较强，主要包括政府；议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑公司等。土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的成本获得土地使用权；而相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产企业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等的议价能力较弱，房地产企业可以压缩成本。五、 购买者的议价能力 目前大多数消费者都是零散地购买房地产商品，且消费者获取房地产信息成本较高，因此消费者议价能力较弱，但随着我国房地产行业的发展，消费者的议价能力将逐渐增强。第
45、四节 武汉市房地产市场分析 一、武汉市总体经济发展水平概况 武汉是湖北省省会，华中地区特大中心城市，中国经济地理的中心。全市现辖11个城区、2个郊区和3个国家级开发区，总面积8467平方公里，人口830万。新中国成立以来，特别是改革开放30多年来，武汉国民经济持续快速健康发展，城市建设和管理上了一个新台阶，各项社会事业全面发展，人民生活总体上达到小康水平；2009年武汉市全年实现地区生产总值4500亿元以上，增长13%以上，完成全口径财政收入1005亿元，增长27%，地方一般预算收入316.1亿元，增长14%。这个数字超过成都、宁波等城市，在全国15个副省级城市中跃居第5位。从经济发展看，经过
46、“十一五”的持续提升，城市综合实力进一步增强。预计2010年，全市地区生产总值将突破5000亿元，人均生产总值超过8000美元，社会固定资产投资达到3500亿元，一、二、三产业比重预汁为3:46:51。 从城乡建设看，经过“十一五”的大量投入，城乡人居环境得到明显改善在国内率先开展“三维数字地图系统”建设，铁路枢纽、武汉新港、航空枢纽、高速快速路网和轨道交通等重点项目建设加紧推进，农村基础设施建设和公共服务水平逐步完善，城市圈一体化建设加速推进。武汉通往周边城市的8条高速出口公路基本建成，青山、东西湖国家级循环经济示范区建设顺利推进，国家园林城市成功创建。 从体制机制看，经过“十一五”的开拓创
47、新，体制环境不断完善，合配套改革试验取得新突破。制定并实施两型社会建设综合配套改革试验实施方案和3年行动计划。深化企业改革，非 公有制经济比重提升到46.9%。区域金融中心建没加快推进，金融后台服务中心和外包服务中心初现雏形，汉口银行实现跨区域经营，9家金融机构 在汉设立全国性后台服务中心。农村综合产权交易所创建。对外开放逐步深化，一批重大项项目相继落户， 从社会发展看，经过“十一五”的全而推进，以改善民生为重点的和谐社会建设取得新成就深人实施“社区建设883行动计划”和农村 “家园建设行动计划”。深人开展“四城同创”社会事业全面发展加快推进全民创业，人民，人民生活水平和质量进一步提高。预计到
48、2010年，城市居民人均可支配收人、农民人均纯收人达到2万元、8000元左右，城镇化率达到64.3%，城镇登记失业率控制在4.6内。今年以来，我市积极落实房地产宏观调控措施，充分发挥房地产业对促进经济增长和改善民生的作用，把促进房地产业健康发展和改善居民居住条件结合起来，加大力度解决低收入家庭住房困难，房地产开发投资保持高速增长。上半年，全市房地产开发完成投资436.50亿元，增长51.6%，增幅高于全社会固定投资24.2个百分点，有力拉动了全市投资较快增长。但在调控政策等诸多因素影响下，房地产投资增幅、房屋施工规模、商品房销售等增幅均较前一阶段有所回落。二、2010年上半年武汉市房地产运行情况分析（一）房地产开发投资情况（1）房地产开发投资高位运行增速逐月回落受前期市场销售火爆推动，各房地产企业加大投资力度，房地产投资增速在今年一直呈高速增长，“国十条”出台后，开发投资增速开始明显回落。今年16月，全市房地产开