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1、工程设施、设备的运行维护管理一、高、低压设备（一）供配电系统运行方式高压开关柜采用单母线分A、B两段运行方式。1.高压配电柜按负荷性质分为照明、空调、动力三组，每组同样采用单母线分段运行方式。2.应急开关柜分别对应三组低压配电柜。电源来自相应低压配电柜和发电机。正常时用市电，当市电出现故障时在发电机供电情况下，自动切换至应急电源，当市电恢复时，又能自动复位到正常运行方式。3.辖区内设置两台应急发电机组，当市电供电出现故障时供重要负荷使用。应急发电机组有自动和手动两种启动方式，平时发电机组处于自动方式下，发电机系统则预备好在接到外网双路电源失电信号时，便可自动启动及同步两台发电机组。当恢复供电且
2、负荷已转移至正常电源时，发电机经冷却运转后，控制系统恢复到预备状态。4.辖区内设置多台ATS切换开关，分别安置在顶层、地下设备机房，供重要负荷用电，平时用主电源供电，当主电源出现故障时，开关瞬间切换至备用电源，当主电源恢复后，经30分钟延迟，开关自动复位。（二）运行管理要点辖区内供配电系统为安全要害部位，其运行管理要点是：1.建立配电站值班岗位专项制度，包括：值班员岗位职责、交接班制度、来客登记制度、巡视检查制度和设备安全操作制度、停电应急处理预案等。2.配电站为24小时专人值守岗位，在正常情况下，值班员除了通过计算机和中央信号屏对电力参数、开关状态进行实时监视外，还应按要求做好以下巡检工作：
3、站内设备每小时1次，发电机组每班1次，二氧化碳室每2小时1次。巡检内容为：（1）通过观察仪表数据，手柄位置了解设备运行状态并如实做好记录。（2）通过监听声音，气味辨别来判明设备运行有无安全隐患，发现问题及时报告，妥善处理。3.当出现电压、温度超限，电流接近额定值时，应随时采取排风降温，减负荷等措施，确保设备安全运行。4.根据调度令和工作任务单，严格按照操作规程进行倒闸操作。5.当设备出现突发危机时，值班员应本着缩小事故影响，迅速恢复供电的原则，按应急处置预案进行处理。（三）配电室设备检查标准配电室的主要设备包括：高压开关柜、低压配电柜、电容器柜、变压器、控制操作台和直流屏。其检查项目及标准为：
4、1.高压开关柜（1）开关柜外观清洁无损坏；（2）开关柜运行声音、状态正常；（3）开关位置正确；（4）仪表显示正常；（5）避雷及耐压测试合格（委托供电局做）；（6）继电保护定期整定（委托供电局做）；（7）电气机械部分操作正常。2.低压配电柜（1）配电柜外观清洁无损坏；（2）配电柜运行声音、状态正常；（3）开关位置正确；（4）仪表显示正常；（5）绝缘性能测试合格；（6）内部紧固件无松动和氧化现象。3.电容器柜（1）设备外观清洁无损坏；（2）运行声音、状态正常；（3）控制器显示正常。4.变压器（1）设备外观清洁无损坏；（2）运行声音、温度正常（温度超过110启动风机，超过150报警）；（3）设备负荷
5、情况正常；（4）耐压和绝缘阻值合格（委托供电局做）；（5）变压器风机运转正常；（6）开门报警正常；（7）设备名牌完好；（8）内部紧固件无松动。5.中央控制操作台（1）操作台外观清洁无损坏；（2）运行声音正常；（3）报警正常；（4）开关状态显示正确；（5）光字牌及示灯明亮齐全；（6）内部器件无松动过热现象。6.直流屏（1）外观清洁无损坏；（2）仪表显示正常；（3）充电电瓶外观正常；（4）电池液液位、比重正常。（四）其他机电设备检查标准1.电动机（1）外观清洁无损坏，无锈迹；（2）检查轴承、润滑脂、遥测绝缘阻值，一般环境下不低于0.5兆欧；（3）电压、电流、声音、温度应符合名牌规定；（4）定期检查
6、电源连接线是否松动，电机机座固定是否完好；（5）设备名牌、编号、运行资料应保存完好。2.配电柜、控制盘、MCC柜（1）外观清洁无损坏，无锈迹；（2）指示灯应完好，工作正常；（3）电压、电流、声音、温度应正常；（4）定期检查器件有无损坏，导线连接是否松动，接点有无过热氧化现象；（5）设备编号应完好无损。3.各种灯具（1）外观清洁，照度正常；（2）灯具无松动、脱落损坏现象；（3）灯口应无腐蚀现象；（4）控制有效，线管连接应完好；（5）无异常声音。4.发电机组管理参照有关发电机部分内容。5.UPS管理参照UPS电源部分内容。二、用电管理方案根据用电系统的复杂程度和重要性，由电气专业人员负责本单位的用
7、电管理工作。用电管理采取“上下分工，明确责任，专业优先，相互配合”的原则，其核心是责任制。（一）职责1.按国家标准及电力行业标准进行专业技术管理。2.履行供用电合同，合法用电。3.负责电气设备的运行、维护及改造、管理工作。4.完成计划用电，安全用电的技术措施，组织措施及反事故措施。5.组织运行分析，降低用电成本，推广节电经验。6.定期对设备状况，维护使用情况和管理工作进行评估。（二）目标1.按照“有序、规范、严格、守则”的原则，最大限度满足用电要求，为供电安全，用电安全服务。2.做到不发生重大设备事故，不发生责任误操作事故，不发生人身触电和伤亡事故。3.坚持开展节电工作，不断优化运行方案。（三
8、）内容用电管理包括技术管理、运行管理、设备管理、安全管理及节电管理五方面的内容：1.技术管理是进行专业工作的保证，其目的是：（1）规范用电的行为：备有国家和电力行业相关技术的法规、条令和标准，供日常管理时查阅；（2）确保正确的运行方式：按照工程设计及供用电合同确定的内容和方式运行；（3）遵守设备的使用条件：确保设备按照铭牌数据，试验报告，使用说明和运行维护手册等技术条件及使用要求运行；（4）积累运行经验，指导合理用电：备有主要电气设备的运行记录；检修及维护报告（包括绝缘分析和分类评级报告）；节电管理分析和用电管理总结等。2.运行管理是用电管理的一线，通过运行管理，不断提高运行水平。（1）建立以
9、下运行管理制度；岗位责任制；岗位培训制度；交接班制度；机房来访接待制度；机房防火安全制度；机房设备巡检制度；CO2灭火系统巡检制度；公共区域照明巡检制度；计算机房UPS电源运行维护管理办法；夜景照明管理办法；电气设备安全操作规程；发电机组日常操作规程；停送电工作组织措施和技术措施；机房管理达标制度；运行分析制度。（2）运行管理的重点；通过贯彻运行管理制度，使员工端正科学态度，树立安全意识，培养严细作风，达到“管好设备，正确操作，预防事故，保证安全”。执行运行方案，完善图纸资料，做好值班工作。3.设备管理上存在的最大弊端，就是无人管理，长期失修，导致发生事故。所以设备管理的指导思想是“预防为主，
10、计划检修”，其主要内容是：（1）坚持“应修必修，修必修好”，坚持设备检修“质量第一”的方针；（2）检修工作一方面注重引进节能环保型替换品及采用少维护或免维护的新产品，不断提高设备的内在质量，另一方面就是不断加强和完善对预诊断技术的研究和应用，提高检修维护水平。从实际情况出发，做好预防性检修和监督性检修工作；（3）设备管理的重点：保证设备安全运行，为此应采取以下措施： 根据厂家规定，行业规程，设备工况，结合运行经验编制设备测试，试验及检修保养计划，为满足用电需求，应在时间安排上对多项工作内容进行整合； 外委、外包工作选聘原则及方法；根据检修力量及合理需求，坚持性价比和服务质量优先原则，通过不少于
11、三家比较，选聘协作单位。 逐渐完善和细化设备保养标准； 加强检修、改造工作的质量验收；严格执行检修改造工作验收制度，坚持“三级验收制度”，即系统主要设备和改造工作由工程部组织验收，重要辅助设备由专业组织验收，一般设备采取专业定期抽检方式验收。（验收工作涵盖了过程跟进，阶段性报告及合同竣工验收等）。 通过设备单台试运，整体联运，满负荷试运，全面考核设备检修、改造质量； 针对电气特点，坚持季节性的设备维护管理工作；在大风、严寒、雨雪、炎热等天气下，对相关设备加强维护密度，提高应变管理。 全面开展设备评估工作。设备评估工作每年一次，评估工作的前提是采用对设备评级进行细化，拟实施的设备评级标准如下：一
12、类设备评为优，数量不低于总设备数量的80%；标准：全部经济技术指标能达到设计要求，能满足长期满负荷连续运行，状况良好。二类设备评为良，数量为总设备数量的15%左右；标准：个别经济技术指标达不到设计要求，有时不能保证满负荷连续运行，状况一般。三类设备评为合格，数量不应大于总设备数量的5%；标准：主要经济技术指标长期达不到设计要求，不能保证连续带负荷运行，状况较差。设备总的评价应确保优良，达95%以上，通过评级，应把设备管理工作的重点放在解决二、三类设备存在的问题上，即消灭三类设备，促进二类设备升级。4.安全管理实行行政管理，全员监督相结合的制度。（1）落实安全管理责任制； 将安全责任层层分解，每
13、个岗位，每台设备均有专人负责安全工作； 建章立制，对员工定期进行安全教育，杜绝违章作业； 与施工单位，用电事故高发部门签订安全用电协议； 制定临时用电管理措施，坚持按计划对重点区域、要害部位进行用电安全检查。（2）管用电必须管安全； 在计划、布置、检查、总结工作中，实施安全第一，一票否决制； 广泛采用安全防护装置，包括安全防护用品的使用。（3）保证安全的基本措施； 抓事故苗头发现不安全的征兆或出现事故苗头时，决不可麻痹大意，要及时敲警钟，抓措施，防患于未然。尽量将事故消灭在萌芽状态。 抓“举一反三”经常学习“事故通报”从典型案例中接受事故教训，提高安全意识，改进工作漏洞和不足，避免性质相同的事
14、故重复发生，将安全工作变被动为主动。 抓“三不放过”“三不放过”是指发生问题或事故后，在调查、分析、处理上应坚持：a.事故原因不清不放过；b.事故责任者没有受到教育和处理不放过；c.没有采取防范措施不放过。“三不放过”原则是认真吸取教训，改进用电管理，指导安全工作的有效方法。 抓反事故措施对安全用具、安全防护装置组织定期进行试验及检查，保证完整有效；完善火灾、停电等应急预案并定期进行演练；建立设备运行风险等级制，对最高等级部位和设备，加强防范措施，包括提高巡检力度，选用优等备件，增加报警提示，消除安全隐情。5.节电管理。（1）节电在节能工作中占有特殊的重要位置： 电能因转换效率低而非常宝贵；
15、北京地区环境要求高，能源成本高，对外依赖性强，供需矛盾突出； 用电不尽合理，节电潜力相当大； 电费在经营成本中占有很大比重，节电具有显著经济效益。（2）节电管理的目标： 合理分析，掌握用电现状； 加强用电管理，做好计划、考评工作； 优化运行方案，维护保障到位，控制调节有效，提高运行效率。（3）节电管理的基本措施： 节电的指导措施； 节电技术措施； 节电的运行措施； 节电的组织措施。三、空调系统（一）空调运行划分1.夏季空调运行季节划分：（1）过渡季节：三月二十日至四月二十日、十月一日至十月三十日；（2）高温季节：四月二十日至五月二十日、九月一日至九月三十日；（3）高温高湿季节：五月二十日至八月
16、三十日。2.冬季空调运行季节划分：（1）供热季节：十一月一日至第二年的四月一日；（2）不供热季节，与夏季过渡季节一致。（二）大楼空调温度设计标准1.室外设计参数：冬季： 温度：-12， 湿度：75%；夏季： 温度：33.2，湿球温度：26.4。2.室内设计参数：房间名称冬季温度冬季湿度夏季温度夏季湿度A类办公室B类办公室职工餐厅大堂厨房及洗衣房机械房车库（三）夏季冷冻机运行方案1.过渡季节 换热形式以板式热交换器为主，利用室外空气湿度较低这一特点，即节约能源又保证室温。送水温度控制在10至14之间，特殊情况需随时调整。2.高温季节这个阶段的气温已升至白天26至32，气温较高，但相对湿度不大，制
17、冷机运行可获得很好的制冷效果，以525冷吨的制冷机运行为主，或单台1100冷吨的制冷机的运行，冷冻水温应该控制在8至10之间。3.高温高湿季节这个阶段是最炎热的季节，白天气温达到28至38，相对湿度在60%到80%之间，制冷机在运行中，由于受到冷却水降温效果不好这一特点，导致制冷效率下降；再加上冷冻水在换热中又要进行大量除湿，导致制冷量大幅度的提高。制冷机需要1100冷吨和525冷吨的制冷机同时运行，或两台1100冷吨的制冷机同时工作。（四）冬季采暖运行方案1.冬季供热时间十一月一日至四月一日（特殊情况可延长）。2.风柜运行时间安排（1）正常工作日从早七点至晚六点；（2）节假日仅开启给大堂提供
18、热量的风柜和给有特殊要求房间提供热量的风柜；（3）如出现特殊情况比如夜间加班或有临时工作安排，需要提前通知，便于做临时调整；（4）部分设备间和有特定要求的房间需要24小时供热；（5）由于特殊原因部分房间的室温比较高，需要在冬季提供冷风，因此在冬季板式热交换器需要经常开启，启停由楼控人员控制。（五）夏季空调运行方案1.风柜运行时间安排（1）正常工作日从早七点至晚九点三十分；（2）节假日仅开启给大堂提供冷量的风柜和给有特殊要求房间提供冷量的风柜，从早七点至晚九点三十分；（3）如出现特殊情况比如夜间加班或有临时工作安排，需要提前通知，便于做临时调整；（4）部分设备间和有特定要求的房间需要24小时供冷
19、。比如：档案室和电话机房；（5）由于特殊原因部分房间的室温比较高，而制冷机开启又不能达到24小时，因此AC机配合使用是至关重要的，其运行监控由楼控人员负责。2.办公室末端装置的控制原设计表明末端装置的控制由末端温控器和控制系统双方面控制，因此要得到良好环境就需要实际使用人员与楼控人员配合。（1）工作人员可以调节末端温控器，设定室内需要达到的温度；（2）楼控人员以设定的温度为标准，调节水阀和风阀以达到使用的要求；（3）设定的温度过高或过低时，水阀和风阀处于一定的状态，因此楼控人员就不能做任何调节。3.AC机的运行方案AC机使用范围：办公室、设备控制室、电梯机房AC机运行时间：办公室：全年处于运行
20、状态，设备的开停由工作人员负责； 设备控制室：全年处于运行状态，不能停机；电梯机房：达到30以上开机，设备的启停由工程人员负责。（六）19XL冷冻机操作及一般保养注意事项1.开机前，要将冷冻水进出水压调至6001000Kpa5%，冷却水进出水压差调至6001000Kpa10%，油温需要在6070之间，否则不能开机。2.冷冻机控制电源供应除维修外，不能停电，就是在冬季内要长期停机，都应要送电到控制系统，以便主机能进行油加热，冷冻机的油温一定要保持在6070之内，假如停电超过三十分钟，重新供电到油加热后，应该要注意油位，如发现油位低于下油视窗二分之一，则应立即通知有关维修人员来检查，并将控制电源关
21、掉。3.切勿使主机控制器电源高于正常电压10%以上，否则可能使电路板损坏。4.此冷冻机有两个油视窗，开机前要查看油位，油位一般为上油视窗的二分之一，若发现油位低于下油视窗的二分之一应立即通知有关维修人员来检查。5.冷凝器的冷媒温度一般比冷却水出水温度高于13左右，如高于4以上，则应检查冷凝器内的铜管是否结垢。6.定时清理起动柜，并要检查起动器之接触点是否正常磨损。（七）冷却水塔检修保养标准1.变速箱部分（1）传动带磨损程度至磨擦面出现裂纹则应更换；（2）传动带松紧程度以标尺为准；（3）各部位注油孔加注润滑油至顶出新油为止；（4）清擦变速箱内部，皮带轮沟槽内不允许有任何残油；（5）紧固扇叶等各部
22、位螺栓。2.上水填料部分。（1）填料保持清洗、整齐；（2）上水管喷头保持畅通，保证布水均匀；（3）填料视使用情况3-4年拆下清洗一次。3.补排水部分。（1）调整浮球阀高低位置，托水盘最高水位至溢水口保持20毫米至40毫米；（2）润滑自动手动补水节门；（3）润滑排污管节门，疏通排污管道；（4）清洗托水盘，除污器；（5）试机运行；（6）扇叶旋转平稳无震动、无杂音；（7）1号、2号塔风扇调试2种转速，3号、4号塔风扇为单转速。（八）离心式水泵检修润滑要求1.水泵在连续使用后泵轴、轴承室外壳温升不应超出环境温度20度。2.清出脏油后，填加新油量应占轴承容油量的70%。3.电机轴、水泵轴确保对中、上母线
23、与侧母线径向与测量标尺在150毫米范围内间隙小于0.1毫米。4.电机连接盘与水泵连接盘轴向端面间隙应在0.51毫米。5.长期停用的水泵在启动试运行前应先手动盘车转动一周，检查有无卡死现象，避免损坏石磨环。6.检查各部位螺栓。7.水泵在工作时轴承连接轮不得有异常声音。8.机械轴封式水泵在停用和运转过程中不允许有滴漏水。9.检查连接轮减震垫磨损程度。10.非运行季节的水泵，在调试泵的运行时应先关闭水泵出水节门，但这种方式启泵时间不得超过1分钟。11.水泵蜗壳内无水禁止启运水泵。（九）空气处理机系统检修润滑要求1.空气处理机长时间工作后检测轴承温度。（1）安装在风处理机内部的轴承温升不应高于送风温度
24、15度；（2）安装在风处理机外部的轴承温升不应高于环境温度20度。2.传动轮垂直允许误差应小于两轴距的2/1000。3.传动皮带的使用程度。（1）进口V型传动带T型侧面磨损在15%以上则应更换；（2）国产V型传动带发现抻长现象则应更换；（3）传动皮带出现磨损严重裂纹及抻长现象时应更换。4.主轴手动盘车不能有紧点。5.各部位螺栓要紧固，保证有效。6.清擦风处理机各部位，保证风机叶轮无积尘。7.清洗空气处理机翅片，疏通冷凝水下水管，保证畅通。8.风机启动后声音要正常。9.轴承润滑。（1）外注式轴承的润滑以顶出新油为止；（2）端盖加油式轴承，清出脏油后填加新油量为容油量的70%。10.节门保养。（1
25、）节门杆上油后盘动手轮使节门杆行走上下全程；（2）检查节门杆密封有无漏水。11.检查电动阀是否灵活，阀杆有无漏水。12.检查鲜风回风门，保证灵敏有效。风门开度比例要与计算机显示同步。13.排风机参照本要求执行。（十）末端风机及风机盘管维修标准1.风机平稳无噪音。2.高中低三速工作正常。3.电动阀工作灵活，阀杆、节门、接口不允许有滴漏。4.温控器感温点声音清脆能有效控制电动阀。5.检查鲜风是否已经送达，鲜风门能否按比例调节。6.冷凝水管排水畅通，无倒坡，无脏堵。7.各部位保温严密无结露。8.室温标准以原始设计为准。9.判断翅片透风程度（风速在2.2米至2.8米）。10.避免由于同一种原因未处理彻
26、底造成重复工作。11.检测标准（夏季）。（1）室外相对湿度低于50%，进出风温差在6度以上；（2）室外相对湿度高于60%，进出口温差5度。四、热力交换系统（一）锅炉设备运行方案1.蒸汽锅炉运行时间 6:0018:00（周一至周五），6:3017:00（周六、日）。2.夏季锅炉运行（五月至十月）。3.冬季锅炉运行（十一月至来年四月）。4.供气压力。全年供气压力0.6Mpa0.67Mpa；减压阀后供气压力。5.停炉年检与检修时间安排。停炉时间不应超过15天；停炉时间安排：炉体排水，清刷炉体内部，清刷排烟管，安全阀送检，压力表送检：第十天至十一天；炉检：第十二天至十四天；安装上下人孔，前后烟箱盖，安
27、全阀，锅炉补水，调效燃烧器，试运行，保压。6.除氧罐运行时间同锅炉运行时间。除氧罐运行压力，小于0.1Mpa；除氧罐工作温度105115。7.冷水罐运行时间同锅炉运行时间；冷水罐运行压力同大气压力；冷水罐工作温度小于60。8.燃气调压室运行方案，燃气调压器为常年工作，燃气调压器为一备一用。外网进气压力（高压400700mmHg）；减压后气体压力（中压3855mmHg）。（二）锅炉房设备保养标准1.维修要求（1）锅炉设备的维修保养是在不停炉的状况下，进行经常性的维护修理；（2）结合巡回检查发现的问题，在不停炉情况下，能维修就维修。2.维修保养的标准（1）锅炉补水泵：每年保养一次。做到水泵无杂音，
28、轴封严密无滴漏，压力正常，外观无锈蚀；（2）除氧补水泵：每年保养一次。做到水泵无杂音，轴封严密无滴漏，压力正常，外观无锈蚀；（3）冷凝罐：每年1月、7月保养两次。冷凝管无腐蚀，水流通畅，外观无锈蚀。漆膜无脱落；（4）除氧罐：每年1月、7月保养两次。保证除养罐给水阀、补水阀、安全阀灵敏可靠、严密无渗漏。除氧头除氧效果好；（5）煤气调压阀、电阀、截止阀：每年3月、9月保养两次。保证阀门操作灵活，严密无渗漏；（6）检查维修二次仪表和保护装置。3.对安全附件实验检验的要求：（1）安全阀手动放气试验每周至少一次，自动放气试验每三个月至少一次；（2）压力表正常运行时，每周冲洗一次存水弯管，每半年至少校验一
29、次，并在刻度盘上划指示工作压力红线，校验后铅封；（3）高低水位报警器，低水位连锁装置、超压、超温报警器，超压连锁装置，每月至少一次报警连锁试验。4.强制检测的项目（1）安全阀每年送检一次；（2）锅炉高位排污阀；（3）锅炉低位排污阀；（4）压力表；（5）锅炉本体（质监部门派人检测）。五、给排水系统（一）生活水系统运行方案1.生活水系统包括生活冷水系统、生活热水系统。生活冷水系统又分为高区、低区两部分。生活热水系统分为高区、低区及厨房供水几部分。2.各系统工作原理（1）生活冷水系统：低区由城市供水送到外围消防管道，经过直径200mm的镀锌钢管引至地下三层环形管网，送到首层以下各供水点。高区供水由地
30、下三层一条直径200mm的镀锌钢管引至生活水箱，经过四台自动压力水泵加压至地下一层环形管道，再送到楼上各层洗手盆、厕所自闭阀、浇花龙头；（2）生活热水系统：高区、低区及厨房供水由补水点供水至热水储存罐，经热水泵送到第一级水水热交换器，加热后再经过第二级汽水热交换器加热，经过铜管输送到每个供水点。3.值机人员具体工作内容（1）运行时间：全天24小时。（2）运行设备： 高区生活水给水泵； 高区生活水热水循环泵； 低区生活水热水循环泵； 厨区及洗衣房热水循环泵； 汽水交换器； 水水交换器； 储气罐及汽泵； 生活水箱。（3）设备状态： 高区供水正常压力范围：0.68Mpa0.74Mpa； 高区生活水（
31、热水）温度：4550； 低区、厨区生活热水温度：4550； 储气罐压力：0.2Mpa0.15Mpa； 生活水箱、水位：高中之间； 运行程序和要求：值机人员：早6:00晚20:00每小时巡视一次；晚22:00早6:00每两小时巡视一次；巡视过程中记录相应数据，保障供水压力和温度，杜绝跑、冒、滴、漏现象，发现异常及时处置和汇报。（二）采暖水系统运行方案1.采暖水系统：由一次热水、二次热水两部分组成。2.各系统工作原理（1）采暖一次水系统：是由城市热网提供的125热水，经分水器至两台管壳式热交换器，温度降至50以下，经集水器回到城市热网；（2）采暖二次水系统：经管壳式热交换器交换的二次水供水温度45
32、55，经三台循环泵送到空气处理机组、风机盘管、空气加热器、串片散热器，散热后回水温度约42左右，再流回管壳式热交换器循环。3.值机人员具体工作内容（1）运行时间：11月1日次年3月31日，全天24小时； 地点：热力站和制冷机房。（2）运行设备： 分水器、集水器； 管壳式热交换器； 采暖循环泵； 顶层软水设备。（3）设备状态：根据室外气温变化，调整供水温度。（4）运行程序和要求：值机人员早6:00晚22:00每小时巡视一次；晚22:00早6:00每两小时巡视一次；监视设备运行情况，认真填写值班记录，保障二次供水水温。（三）水暖保养标准1.消防水系统（1）消防供水泵，每季度手动盘车一次，运转自如，
33、无滴漏现象，7月加润滑油；（2）湿式报警阀组，每年检修保养两次，阀组灵敏可靠，严密。无滴漏现象，开关自如，报警准确无误，压力表指示正常；（3）消防水箱、供水阀和先导浮球阀，每年检修二次，灵敏可靠能保证向水箱正常供水；（4）消防电伴热每年11月15日次年3月15日运行，每日检查一次；（5）室外消防栓（地下），每年检修两次，消防栓、阀无损坏，开关自如，严密良好井盖不缺漆；（6）干式报警阀组和预作用阀组，每周巡视三次，并记录；（7）消防水泵结合器，每年11月检查，排放积水，做好防冻措施。2.生活水系统（冷水、热水）（1）可饮用水水泵，每年保养两次水泵无杂音，轴封严密无滴漏，扬程正常，外观不缺漆，无锈
34、蚀；（2）可饮用水补压罐，每年5月、11月定期补充氮气，保证气压在4Kg；（3）可饮用水水箱，每年5月、10月两次专业消毒清刷，保证水质符合生活用水标准；（4）生活水交换器，汽水交换器，每年检修保养两次。保证供水温度，无滴漏，传感器性能良好，保温，无缺损，内部无水垢。3.直接饮用水系统（1）直接饮用水水泵，每年3月、9月保养两次。水泵无杂音，轴封严密无滴漏，连轴器运转正常，保证正常供水压力，外观不缺漆，无锈蚀；（2）直接饮用水补压罐，每年补充氮气两次，压力2Kg；（3）砂过滤罐，活性炭过滤罐，树脂软化罐，每年检修保养一次，无滴漏，外观无锈蚀，多项阀工作正常，虑料无缺损；（4）反渗透机组：每年更
35、换三次5#、20#过滤芯，每1824个月更换反渗透膜片，压力指示正常，产水量正常，高压泵工作正常，无损坏；（5）直接饮用水水箱每年清洗消毒两次，并经区防疫站化验合格，符合饮用水标准。4.冷却塔给水系统（1）冷却塔补水泵，每年保养两次，水泵无杂音、压力正常、轴封无滴漏，外观不缺漆，无锈蚀；（2）冷却塔补压罐，每年补充氮气两次，压力3Kg。5.污水、废水系统（1）室外化粪池每月清掏一次保证时间，做好记录，详见化粪池清掏记录；（2）室内污水井每月和强电弱电联合检查一次，并做好记录。6.采暖系统（1）采暖补水系统，每年检修一次，软水设备工作正常，多向阀工作正常，无滴漏现象；（2）采暖水循环泵，每年检修
36、一次，水泵无杂音，轴封无滴漏，连轴器工作正常，供水压力正常，保证冬季供暖；（3）卧式管壳换热器，每年保养一次，阀门开关灵敏可靠，无滴漏现象，保证冬季换热效率，电动阀开关自如；（4）集水缸、分水缸阀门每年6月检修一次，手动转动正常，严密，无滴漏，开关自如、有效；（5）一次水加速泵，每年保养一次，水泵无杂音，轴封无滴漏，流量正常，压力正常。7.其它（1）室外喷水池每年保养两次，保证节日喷水效果，管路无锈蚀，调谐阀开关自如；（2）每日对总水表进行记录，每10天对二级和三级表进行记录，每月中旬对总表进行合计；（3）设备管理人员定期登记设备维护保养记录卡、水暖设备检修记录表。六、饮用水系统（一）直接饮用
37、水系统包括直接饮用冷水系统、直接饮用热水系统。（二）各系统工作原理1.直接饮用冷水系统：是由生活水中高区供水管道提供水源，经过加药缸到砂滤过滤器、活性碳过滤器、双床式软水器过滤后，再经反渗透把净水分离，净水由反渗透器内置水泵输送到直接饮用水水箱，再经过三台变频冷水泵输送到楼上各用水点。2.直接饮用热水系统：是由直接饮用冷水系统提供水源到汽水热交换器加热，加热后经铜管输送到各用水点。在最高位置回流到地下三层水泵房，再由热水循环泵送回热交换器循环加热。（三）值机人员具体工作内容1.运行时间：早7:00晚18:00；地点：基础设备间。2.运行设备：（1）直接饮用水供水泵；（2）水水交换器；（3）直接
38、饮用水循环泵；（4）反渗透系统；（5）饮用水系统。 3.设备状态：（1）直接饮用水供水压力：0.65Mpa0.72Mpa；（2）热水供水温度：9395； （3）热水回水温度：6570；（4）饮用水水箱：高中之间。4.运行程序：值机人员早6:00晚18:00每小时巡视一次，夜间每两小时巡视一次，记录供、回水温度、压力和水箱的水位，水泵的运行状态是否符合要求，杜绝跑、冒、滴、漏现象，认真填写记录。七、楼宇自控（一）楼宇自控系统运行方案（值机人员）1.值机人员根据天气的变化，来监视和控制制冷制热设备的运行，保证楼宇自控系统所需的冷源、热源的供应。2.中控值机人员接班时要凭个人密码进入操作系统。3.值
39、机人员对系统主机的各种报警、警告及故障进行处理，随时通知有关部门检查修理。4.定时检查、记录大楼各个房间内的温度并根据房间主人的要求适当调整末端风机、风阀或水阀的状态，达到其要求。5.定时检查AHU、OHU的运行状态，送、回风温度、湿度及风压等参数，并根据其所控区域内的温度、湿度总体情况适当调整设定值。6.根据各种参数的异常情况，通知相关部门检查修理。7.根据大楼设计标准和系统运行情况随时与空调专业沟通及时调整有关设备的运行状态。8.每日定时检查、记录各个AC机的运行情况、温度、湿度等参数，实时接收报警异常并通知相关维修部门检查维修。9.夜班值机人员按责任区检查、记录相关MBC盘的运行情况及现
40、场备用电池情况，如发现问题及时通知弱电维修检查。10.夜班值机人员在定时巡检中根据其责任区的环境情况，及时清扫设备及室内卫生。（二）楼宇自控系统检修标准1.根据值机人员的反馈和对报警文件的查阅，有针对性的检查修理相关设备。2.每日通过系统终端控制电脑检查楼控系统运行情况，包括软、硬件运行情况。3.每周对终端电脑的汇总报警进行清理，对生成的垃圾文件给予清除。4.每季按空调运行方案对各设备的运行时间表进行调整，达到节能和满足系统运行的需求。5.每年两次对冷、热水管道电控阀进行检查维护，两次时间分别为冷水开通前，热水开通前。6.冬季来临前检测各风柜的防霜冻报警系统，确保在达到设定温度时联动相关机构动
41、作，保护设备并反馈正常。7.每年分春秋两季对各风柜进行温度、湿度设定，风门设定，冷热水阀门的设定及开启关闭的位置设定等，动作检测应控制准确，反馈正常。8.每月定期检查污水泵报警情况，并做实地模拟实验，确保系统报警功能正常运行。9.每半年一次对所控照明系统进行实地控制检查，确保开关均正常。10.每年一次对风柜变频器进行防尘，检查器件紧固端子，检查设定参数等工作。11.每两年对空调室内末端设备进行一次普查及清洁，确保其工作正常。八、保安监控安保监控系统主要由门禁系统和监控系统组成。（一）控制及警报监控系统1.对重点监视区域，每两星期进行一次实测，确保监控点真实可靠。2.每星期对防劫持报警按钮进行一
42、次模拟测试，确保在紧急情况下运行良好。3.每月对机动车探测环进行一次模拟测试，确保设备快速可靠运行。4.每星期备份系统数据。5.每月按年计划对各楼层电讯间内的保安控制柜进行检查保养。（二）闭路电视监控系统1.每月对所有带云台控制的摄像头进行一次测试，要求控制灵活到位。2.每月对控制台上的所有控制盘进行一次测试，要控制灵活顺畅。3.每星期整理录制的视频数据。4.每月按年计划清洁摄像头，保持图像清晰。5.每月按年计划对保安中心各系统设备进行检查保养。6.按合同由专业公司对系统的重要设备进行检查、除尘及保养。（三）安保监控系统检查标准安保监控系统的检查主要有随检和定检两种方式。随检主要指在日常监控和
43、运行中发现的问题，做到反应迅速，尽快解决问题，确保设备安全、连续的运行；定检指的是根据设备运行情况，性能特点，进行测试和维护保养。定检主要有：1.每日巡视设备机房，检查所有设备的基本运行状况，做到有问题早发现、早解决，确保设备正常运行。2.每三个月检查一次UPS电源和设备柜内的UPS电源。3.每半年在不妨碍正常办公的前提下，对UPS电源进行功能性测试，确保能达到设备使用要求。4.每半年对设备进行检查保洁，确保所有线路、连接点正常可靠。5.每半年对设备机房内的设备进行检查清洁，确保所有线路、网络接口、连接点正常可靠。6.每年对各弱电间的设备检查清洁一次，确保所有线路连接点可靠正常。7.每半年对室
44、外的设备进行检查清洁一次，确保设备有效运转及图像清晰。九、电梯（一）运行管理1.电梯的型号和基本技术参数可以直接了解到该电梯的控制系统，操作方式，额定载重量、额定速度，停靠楼层等技术参数。2.设备备品配件更换清单3.特种设备注册登记表和年检文件电梯设备属于运行结构复杂、危险性大，功能多的机电一体化设备，全部档案应在北京市特种设备监察处下属的特种设备监察科注册登记，并保存每年年检的相关资料。4.电梯故障急修登记表电梯正常运行一旦发生故障，故障排除后需及时填写故障记录，其中包括故障现象、故障原因、故障排除等内容，便于对该电梯的进一步了解。5.电梯限速器的年度检验为保证设备的安全运行，按市特种设备监
45、察处要求，每两年对限速器进行检验并将检验报告存档。（二）运行与维护1.巡视电梯专业人员负责电梯的正常运行，每日分别对电梯进行巡视检查，检查电梯运行情况和电梯机房设备运行情况，发现问题及时处理，并负责处理突发事件、应急故障维修和日常电梯的例行保养等工作，并做好详细记录。2.监督、配合、协调维保单位的工作对电梯维保单位人员进行全面管理，其中监督其工作计划完成的情况和工作质量，配合施工单位维护保养电梯，协调部门间工作关系。3.每月按计划分别对电梯进行保养工作采用和借鉴了先进的维修经验，对电梯设备的运行部件逐项列出，按运行强度和使用周期，分别进行有针对的保养、清尘和加油，并对每一项保养内容制定出了保养标准和保养要求。4.年度电梯检查确保电梯的安全运行和顺利通过特种设备监督局的年度检查并做好详细记录。（三）电梯维修保养标准1.斜齿轮式曳引机（1）斜齿轮式曳引机牙箱油；（2）检查齿轮间不能全接触，齿牙的接触面积必须是齿轮宽度的50%或以上和齿轮高度的30%或以上；（3）斜齿轮式曳引机电机部位用油枪打10-20下，将油脂经油嘴注入。油号：NO.7。牙箱输出轴部位用油枪打1020下，将油脂经油嘴注入。油号：壳牌R2。2.迫力弹弓的调整（1）迫力弹弓长度必须设定在弹弓尺刻度10030