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1、1 房地产市场国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为综合功能多级市场法定形式部分限制国家适度干预。2 房地产关系人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法是调整城市农村土地和房屋诸种关系的法律整体。4 我国房地产法的基本原则土地公有原则土地有偿使用原则十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则房地产综合开发原则城镇住房商品化原则宏观调控与市场调节相结合的原则。房地产法律关系对房地产关系的法律调整房地产关系对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。“一书两证”选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证。8
2、 土地所有权土地所有人依法对自己的土地享有的占有使用收益和处分的权利 特征为土地所有权是一项专有权利，其权利的主体是特定的，而义务主体是不特定的对土地所有权的 行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应的法律约束土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。集体土地所有权的特征权利主体多样化所有权客体的限制性。国有土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土地有偿使用的第一种方式。特征土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有
3、期性和有限性。三种方式协议出让招标拍卖竞投土地使用权转让土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。转让的方式有买卖、赠与和交换三种。条件须同时具备三个条件，土地使用权是有偿出让取得的按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件的。13 土地使用权禁转法定情况以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的共有土地使用权，未经其他共有人树木，书面同
4、意的权属有争议的未依法登记领取权属证书的。可由县级以上人民政府批准划拨的土地使用权的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律行政法规规定的其他用地。土地管理法规定可收划拨国有土地使用权的情形为公共利益需要使用土地的为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的因单位撤消迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的公路铁路机场矿场等经核准报废的土地利用保护原则十分珍惜、合理利用土地的原则切实保护耕地的原则全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则开发、利用与整治
5、保护相结合的原则。土地利用与保护的内容土地利用总体规划制度土地开发制度耕地的特殊保护制度土地调查和统计制度。为实现耕地总量动态平衡土地管理法规定的相应制度从规划上保证总量平衡实行土地用途管制制度实行占用耕地补偿制度实行基本农田保护区制度禁止闲置和荒芜耕地土地开发为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。开垦土地为具体形式建设用地建造建筑物构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。房屋所有权所有人依法对自己所有的房屋享有占有使用收益处分的权利。种类包括国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房
6、屋所有权、外产房屋所有权、中外合资房屋所有权和其他性质的房产所有权房屋共有两个或两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。特征主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有客体是同一项房产房屋共有存在着对内对外两种关系。共同共有和按份共有两种形式处理房屋按份共有关系时原则一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的分割方法，对其中不能分割或分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割。35土地使用权土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定
7、处分的权利特征权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面目的的特殊性。目的在于进行房地产开发建设取得的法定性 取得必须经过法定程序使用的期限性 有期限的。国家对土地使用权主体变更的限制主要表现在限制国有企业与机关事业单位之间流转限制公民与法人非法人组织之间流转限制中国人与外国人之间以及外国人相互之间流转住房部分产权城镇居民对按标准价/惠价购买的公房享有的权利占有权使用权有限的收益权处分权可以继承40房地产相邻权相邻关系，两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有使用收益处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利
8、义务关系异产毗连房屋结构相连或具有共有共用设备和附属建筑物而为不同的所有人共有的房屋。房地产权属登记房地产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。分为总登记、转移登记、变更登记和其他登记。过程大体包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证等五道程序。47地产权属登记房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行注册登记和发证的一种制度。按登记的时间和内容的不同，分为初始登记和变更登记城市居民私房城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房房地产
9、开发在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。注意两点取得国有土地使用权是房地产开发的前提房地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。我国现行土地使用制度的特点国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。房地产开发企业以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产中介服务为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动房屋拆迁根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划
10、及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。房屋拆迁的种类市政动迁和社会动迁征地拆迁和非征地拆迁统一拆迁自行拆迁和委托拆迁。房屋拆迁补偿拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。房屋拆迁补偿必须坚持统一作价、等价交换、区别对待和按质论价的原则。拆迁安置拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补偿费用房地产交易当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动房地产转让房地产权利人通过买卖赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。含义是房地产权利人实施的行为是房地产权利人将房地产转移给他人的行为通过买卖赠与
11、或其他合法方式实现房地产转让的客体具有多样性房地产抵押抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房屋预售商品房预售，房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售，又卖楼花。房地产转让合同房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。房屋租赁房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋转租房屋承租人将承租的房屋在出租的行为。房屋租金是房屋承租人为取得一定期限内的房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。房屋租金分为成本租金、商品租金和市场租金。房屋出典承典人支付典价，占有出典
12、人房屋，并进行使用收益的行为。房屋赠与房屋所有人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。房屋赠与合同是赠与人与受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。赠与合同是双方的法律行为。在赠与合同中受赠人须缴纳按税值价格的3%-5%的契税房屋交换房屋互易，房屋所有人互相交换房屋所有权的行为。房屋交换合同的特征房屋交换合同是双务合同房屋交换合同是实践合同房屋交换合同是要式合同我国城镇住房制度改革的模式曾进行的探索全价出售公有住房公有住房补贴出售推行以调整公房低租金为主的综合配套改革多种方式全面推进住房改革推行住房货币工资分配制度。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交
13、纳，存入个人公积金账户，用于购建大修住房的基金。物业已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地物管业主委托物管公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动物管公司根据合同接受业主或业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。房屋修缮管理是物业公司按照一定的科学管理制度和程序及维修技术管理要求，对受委托管理的房产进行日常维护、修缮技术管理。包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理房屋修缮管理的内容包括房屋质量管理、房屋修缮施工管理和房屋维修行政管理及房屋维修档案资料管理。84房屋设备管理以一定的科学管理制度和程序，按照一定的技术管理
14、要求，对受管理的房产共用设备的日常运行和维修进行管理。其内容一般包括房屋设备资料管理、房屋设备运行管理和房屋设备维修管理。85房屋设备管理制度接管验收制度预防性计划维修保养制度值班制度交接班制度报告记录制度。86业主物业的所有人业主大会是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织业主委员会是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。87业主公约一种公共契约，属协议合约性质，由全体业主承诺并对全体业主和使用人有共同约束力的有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利的义务的行为守则外商投资企业用地中外合资经营企业中外合作
15、经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地税收国家凭借政治权利，运用法律手段，按照预定的标准，无偿取得财政收入的一种特定分配关系。其特征强制性、无偿性和固定性土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。其征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。城镇土地使用税对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。征收城镇土地使用税的目的和意义在于，合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地利用效益，加强土地管理98 耕地占用税对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。固定资产投资方向调节税是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资额按规定的税率征收的一种税。房产税以房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税房地产纠纷当事人因有关房地产的权益而引起的争议。房地产纠纷产生的原因历史原因利益矛盾合同不当或违反合同违法行为。房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。10土地权属纠纷土地所有人或使用人因土地所有权或使用权的归属问题而发生的争议。房地产违法行为 违反国家有关房地产管理法律法规的行为。表现包括违反土地管理法的行为违反基本农田保护条例的行为-