老火靓汤2008年推广SOP.ppt

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1、2008年老火靓汤 推广说明,企划部康产品组 2008/10,沟通策略 08年推广说明 线上 网络主题CP“时刻关怀，时刻记录” 线下 茶树菇试吃（含试吃SOP、特陈标准） road-show,目 录,点击直接 进入线上活动,点击直接 进入线下活动,沟通策略,对于喜欢广东本地口味的消费者而言，康师傅“老火靓汤系列”方便面是让你真正享受地道正宗的广东靓汤口感的方便食品。因为它选用广东人常用的煲汤材料，放入瓦煲，猛火煲滚，细火慢熬，花足心思。再加埋爽滑弹牙面条，令人忍不住赞道嗯，呢个味正！ 康师傅老火靓汤系列方便面，是用心熬制的地道靓汤好面，是属于广东人的地道正宗口味方便面。 康师傅老火靓汤方便面

2、的品牌个性是美味的、关怀的。,品牌定位,品牌个性 温馨、朴实、用心,理想的品牌 支持者形象 18-35岁的广东本地人 喜好清淡,品牌识别 符号,品牌优势来源 首个以广东地道口味为基础 的方便面 以康师傅强大的品牌资产为依托,功能性利益点 方便、解馋 满足地道口味的食用需求,(品牌承诺),呢个味正！,品牌核心价值,老火靓汤的汤煲 “老火靓汤”的系列名,品牌蜂巢图,在过去4年品牌资产累积的基础上，08年强化情感利益点,核心价值 呢个味正！,树立广东地道老火靓汤的标杆 传播本土、地道，博取在地化的认同,原有沟通主轴 广东人的好口味,沟通主轴明确化 时刻关怀你,好味是核心，加以感性的诉求 唤起与本地人

3、的认同和共鸣,结合产品特色和推广阶段 强调情感价值的沟通,前景： 老火煲猪骨的正片呈现，以美味感直接引起消费者的食欲； 中景： 通过男孩为女孩送面，以及双方表情的互动，传达“关怀”这一品牌内涵,沟通主视觉,附：口味描述,花旗参炖乌鸡味面 广东老火靓汤，用料讲究，火侯老道！ 花旗参炖乌鸡味面，选用上好鸡肉，配上枸杞等配料，细火慢熬，直到鸡肉味出晒来， 嗯，呢个味正！ 老火煲猪骨 广东老火靓汤，用料讲究，火侯老道！ 老火煲猪骨，选用上好猪肉，配上精选的玉米、枸杞，猛火煲滚，细火慢熬，直到猪肉味同玉米鲜味出晒来。 嗯，呢个味正！ 瑶柱煲龙骨 广东老火靓汤，用料讲究，火侯老道！ 瑶柱煲龙骨，选用上好猪

4、肉，配上瑶柱、枸杞，猛火煲滚，细火慢熬，等到瑶柱鲜味同猪肉味完全融合。 嗯，呢个味正！ 茶树菇炖土鸡 广东老火靓汤，用料讲究，火侯老道！ 茶树菇炖土鸡，选用上好鸡肉，配上茶树菇、枸杞，猛火煲滚，细火慢熬，直到鸡肉鲜味与茶树菇香味完美融合 嗯，呢个味正！ Ps：冬瓜煲老鸭12月下市,推广说明,一、互动,方式的考量,要使消费者对品牌形成偏好，让他们认同老火“时刻关怀你”这一品牌内涵，要在消费者和品牌之间搭建互动的桥梁,企业为品牌注入动能,消费者参与推动 产生品牌归属感,二、度推广,根据购买行为发生的过程对消费者进行贴心的服务，以期形成循环购买,围绕“关怀”消费者在网上发布作品，按累计点击量排名,主

5、题EVENT： “时刻关怀” 图文大赛,社区户动推广，提升消费者参与度，及对品牌的好感度,社区关怀行,人力密集推广期后，在包装内投放小卡片，关于饮食、生活等小常识,In-pack “关怀卡”,老火靓汤,时刻关怀你!,老火靓汤年度推广主题,大卖场茶树菇炖土鸡试吃，强化新口味推广,“时刻关怀你” 试吃推广,在大卖场外开展中型活动，结合游戏、买赠，吸引消费者加入、体验,“时刻关怀你” Road Show,推广架构,“时刻关怀，时刻记录” 主题CP,点击回目录,线 上 活 动,时间：2008.112009.03 主题：“时刻关怀，时刻记录” 方式：消费者把生活中的关怀片段或心得记录下来，同时在老火靓汤

6、 的活动的主页上发布你的关怀链接与消费者分享。发表作品并负责通 过博客、论坛等进行传播。让消费者成为传播者。,消费者之间的互动,老火靓汤，时刻关怀你！,直接参加event的消费者,消费者参与，并把信息下转到其他消费者，同时让企业收到回馈信息,公司发布活动信息,CtoB,BtoC,直接参加event的消费者,消费者=CP参与者=传播者，利用CGM这一新媒体，达成品牌广度与深度的传播,活动方式,要求：作品冠名“康师傅老火靓汤”特约； 体裁：体裁不限，可以是文章、连环画、 DV、相片等； 评分原则：计算网站上累计点击率的排名。,关怀记录奖：苹果笔记本电脑（总计1台） 关怀捕捉奖：DV（总计3台） 关

7、怀留念奖：数码相机 （总计6台） 关怀体验奖：微波炖盅（总计50个）,,老火网站分四步完善： 下一步通过与配套进行互动策划， 吸引人流登陆 该网站定期发布一些煲汤知识、产品信息,网络CP与老火网站互动策划,会员聚合,整体风格设计,基本要素,互动策划,About 关怀&消费者,消费者的心里，每时每刻都在受外部环境所影响。成长的记忆，亲朋的关怀，对生活、对环境的感悟每个人心中都有自己的关怀故事。 本次活动结合老火靓汤“时刻关怀你”的主题，通过宣传和温暖的网页设计，触动消费内心的“关怀”细胞，同时通过丰富的奖品让消费者来到我们的主页，注册会员，参加活动，发起关怀，传播关怀，传播品牌。,消费者行为预测

8、,购买产品，户外 宣传，朋友介绍,了解康师傅举办老火靓汤“时刻关怀时刻记录”活动,触动,登陆网站了解详细活动信息,在论坛、空间、bbs发布“关怀”,与大众分享生活里的关怀触动（冠名康师傅老火靓汤特约）,在老火靓汤主页上发布关怀链接,统计点击总数，计算排名,附：消费者行为实例,Part.1 消费者看到老火靓汤活动的信息,网站宣传,户外广告,传统媒体,产品告知,Part.2 （引起兴趣）登陆网站了解详细活动信息,Part.3 （参与活动）在各网站、论坛发表关怀文章,网友了解我们的活动，想要分享自己的所见所闻所感，在天涯、sina Bolg、163 Blog等发表关怀文章，作品冠名“康师傅老火靓汤”

9、。,注册界面 网友只要在主页上点击“注册会员”就可以轻松注册成老火靓汤的会员，便可发表关怀，参加比赛了。,轻松注册，操作时间10秒,Part.4 在老火靓汤的主页上注册会员 (需把作品的发布网址链进老火网站,以便统计点击率),关怀链接，会员发布的关怀链接都会在这一块,会员资料,网友评论窗口,Part.5 登陆会员界面，上传关怀链接,网友发表的关怀链接都会在这个版面上,Part.6 不断把作品传送到网络的各个角度。消费者之间互相 宣传，吸引新的消费者来参与我们的活动。消费者成为传播者， 借助C TO C 的力量宣传我们的产品。,Part.7 统计累计点击数，计算排名,活动告知,一碗老火靓汤，一份

10、温馨的情感 是从小到大的成长记忆 是千里之外父母的牵挂 是忙碌时亲朋捧上的无声关怀 把这些珍贵的“关怀”感受记录下来吧，与大家一起分享感动、温暖生活！ 活动详情，请登陆康师傅老火靓汤网站 ,Your Slogan here,网站宣传,活动宣传,卖场宣传,产品告知,活动宣传,产品告知,预计生产促销装45万-50万箱,口味：老火猪骨、花旗参乌鸡、 瑶柱龙骨、茶树菇土鸡,碗面杯面告知卡（投在杯盖和缩膜之间）,正面,背面,4.8cm,4.6cm,4.6cm,单袋onpack告知贴条,尺寸：20cm*4cm,五包入贴告知贴纸,5.2cm,5.0cm,曲面改版,消费者DM,正面,背面,点击回目录,线 下

11、活 动 -试吃 -road show,茶树菇试吃,时间：2008.10.012008.1.31 活动点：人流量大的卖场，尤其是高价竞品经营较好的点 目的：巩固、强化新口味，巩固重度消费群 方式：试吃+特价（或买赠） 1）试吃口味：茶树菇炖土鸡； 2） KA、MA开展生动化陈列,“时刻关怀你” 试吃推广,现场布置: 试吃台+特陈+易拉宝,老火靓汤促销台效果图,左右两侧画面,1m,0.45m,0.80m,1m,1.2m,面板厚度0.48m,支架厚度0.36m,1m*0.31m,0.40m*0.15m,0.71m,促销信息直径0.3m,老火靓汤促销台效果图,左右两侧画面,1m,0.45m,0.80m

12、,1m,1.2m,面板厚度0.48m,支架厚度0.36m,1m*0.31m,0.40m*0.15m,0.71m,促销信息直径0.3m,若卖场无茶树菇，请用改版促销台,促销员的选择,内在特质 上进心 责任心强 爱学习 开朗大方 亲和力强 吃苦耐劳 品质好 性格活泼 洞察力好 反映灵敏,基本技能 面貌姣好 身段好 声音悦耳动听 年龄1828 必须通晓粤语和普通话 广东本地人 (潮汕湛江雷州等区域)必须通晓当地方言 身高1.581.65之间 45KG58KG之间 身体健康 有健康证(KA大卖场),青春亮丽活泼的促销员 有助于提高品牌形象,一、通用话术 亲爱的顾客朋友们，大家好！欢迎来到康师傅老火靓汤

13、的促销活动现场，康师傅老火靓汤选用广东人常用的煲汤材料，放入瓦煲，猛火煲滚，细火慢熬，花足心思。再加埋爽滑弹牙面条，让你真正享受地道正宗靓汤口感的方便食品。我们正在为大家准备的是茶树菇炖土鸡，选用上好鸡肉，配上茶树菇、枸杞，猛火煲滚，细火慢熬，直到鸡肉鲜味与茶树菇香味完美融合,欢迎前来品尝选购。,二、煮面话术 欢迎走进康师傅老火靓汤的试吃现场，我现在为你准备的是 ，你梢等片刻，就可以享受到地道正宗靓汤口感的老火靓汤了,三、试吃话术 小姐/先生你好，欢迎品尝康师傅老火靓汤，您现在试吃的是茶树菇炖土鸡，选用上好鸡肉，配上茶树菇、枸杞，猛火煲滚，细火慢熬，直到鸡肉鲜味与茶树菇香味完美融合。嗯，呢个味

14、正！ 我们共有5种口味，带几包回去和家人朋友一起分享吧!,沟通话术 Cantonese,试吃口味描述,促员话术,五、礼貌用语： 开始：您好，欢迎选购康师傅方便面！ 结束：（买了我们的产品）谢谢您对康师傅产品的支持! （没买我们的产品）谢谢您对康师傅产品的关注!,四、导购话术 康师傅老火靓汤，系地道正宗嘅广东靓汤口味！我们这边有试吃，可以买两包回去试试，不同口味轮换，享受不同的靓汤风味方便面。有不同规格包装（碗装、五连包），满足您的需要。,试吃道具明细 促销台 电线足够长的电插板 托盘 托盘品牌托垫 电磁炉 不锈钢锅 汤勺 煮面筷子 试吃杯 试吃用叉子 餐巾纸,现场布置用品明细： 试吃服：07款

15、品牌促销服 易拉宝 老火靓汤汤煲 帷幔或者促销台KT板套装 堆头/端架生动化KT板 垃圾桶 计时器 卫生口罩一次性 卫生手套一次性 老火靓汤价格立牌 DM 老火靓汤托盘纸,试吃道具准备,1、煮水：往锅中加入520ml水，将功率调到240档，盖锅煮水；,一块面饼520ml,请使用量杯量取520ml,520ml,此处的试吃面为茶树菇炖土鸡面,撕开1包面备用,*撕开包装后，用筷子将3包料包夹出,2、材料的准备：在煮水的同时，剪开试吃面的包装，将面饼 平整的一面向上，在标准摆放位置展示，并 将菜包、粉包、酱包的封口剪开备用；,3、试吃杯的准备：将8个试吃杯整齐的摆放在托盘内； 注意商标图案并需一致朝外

16、,4、煮面：水烧开后将面饼、菜包、粉包、酱包依次放入开水中，并在放入面饼的同时，开始计时；,最大档开盖煮,顺序加入菜包/粉包/酱包. 注意投放料包时,注意卫生. 大火煮3分钟后关火,立即分装.,5、分面：大火煮3分钟后关火，首先将面条均匀的分配到试吃杯中，大概到1/3杯处，然后再加汤至8分满（尽量使料均匀的分配到各个试吃杯）；,挑面约1/3杯，分成8份,加汤至8分满,面分好后 3分钟内食用最佳 ; 5分钟后无人吃请丢弃,6、将试吃杯整齐的摆放在托盘内，并为每个试吃杯配好1把 试吃叉；,7、洗锅：将煮面锅及汤勺清洗干净。,8、重复以上7个步骤！,其他配合事项： 1、卖场生动化,“时刻关怀你” 试

17、吃推广,2、“时刻关怀、时刻记录”主题CP DM派发，并进行宣传。,特陈标准,堆箱效果图,1、若堆头上只有老火猪骨和花旗参味 2个口味，围版用2个猪骨+2个花旗； 2、若堆头上有老火猪骨、花旗、茶树 菇3个口味，围版用2个猪骨+1个花旗 +1个茶树菇； 3、若堆头上有老火猪骨、花旗、茶树 菇、瑶柱4个口味，围版用1个猪骨+1 个花旗+1个茶树菇+1个瑶柱,围版展开图,1,2,3,4,制作时，“老火煲猪骨”、“花旗参炖乌鸡味面” “茶树菇炖土鸡”、“瑶柱煲龙骨”字体调为一样大小,端架效果图,展开图,卖场有上新口味一定用茶树菇视觉,端架效果图,展开图,如没上茶树菇,请选择猪骨或花旗任一款,端架效果

18、图,展开图,ROADSHOW,推广步骤： 大学生对网络活动的参与兴趣相对高，因此Roadshow优先在广东人集中的大校园开展，以引爆活动；接着在卖场、社区推展开,线上线下互动： 在活动现场设“时刻关怀、时刻记录”主题CP宣传展示区， 把网络上“时刻关怀，时刻记录”优秀图文，做成广宣放在活动现场。 同时在现场派发活动DM，促销员向消费者介绍本次主题CP的活动流程、参赛规则等等，吸引消费者参与到我们的网络比赛中来。,时间：2008.112009.1 主题：“老火靓汤，时刻关怀你！” 目的：学生作为老火靓汤的主要消费群体之一， 同时又作为老火靓汤“时刻关怀、时刻记录” 主题CP主要的宣传群体之一，应

19、加强宣传， 积极推广，加强品牌沟通。 活动地点： 择校园广东人人数较多，影响力较大打高校执行，可配合学生活动 同时执行。,“时刻关怀你”校园推广,方式： 1）冠名赞助校园活动，如征文比赛等。结合“时刻关怀、时刻记录”主题CP 同步开展.,方式： 2）校园特卖、minishow。 试吃+产品展示+买赠+游戏 游戏推荐： “传送关怀” 购买康师傅老火靓汤满12元，我们将免费为学生提供一次送关怀的 机会。只要你把你想送的祝福写在纸上，留下对方的地址，我们为 你送达祝福。 3）在校园食堂、主要路口设“祝福墙”，让学生留下他们的祝福，同时 设“时刻关怀、时刻记录”活动优秀作品展。,该游戏广州校园择点执行

20、，效果及时反馈PM，其余地区与PM沟通后再执行,“时刻关怀你” KA商业区推广,时间：2008.112009.2 活动点：人流量大的KA广场 目的：提升消费者参与度，深化沟通品牌内涵 要求：广州、深圳、东莞、佛山、中山每月2点4场 其它区域每月1点2场。 方式：试吃+特价（或买赠）+游戏 1）试吃：茶树菇炖土鸡 （ps可根据实际情况采取瑶柱煲龙骨+茶树菇炖土鸡轮流试吃） 2）游戏1：关怀靓汤我来煲 将老火靓汤的食材做成卡片，消费者在30s内选出老火靓汤其中一个 口味的所有食材，便可获得我们的礼品。 礼品选择：毛巾和汤勺（请PS设置游戏坎级） 参与游戏口味：老火煲猪骨、花旗参炖乌鸡味面、瑶柱煲龙

21、骨、 茶树菇炖土鸡。,4）在活动现场设“时刻关怀、时刻记录”主题CP宣传展示区， 把网络上“时刻关怀，时刻记录”优秀图文，做成广宣放在活动现场。同时在现场派发活动DM，促销员向消费者介绍本次主题CP的活动流程、参赛规则等等，吸引消费者参与到我们的网络比赛中来。,3）游戏2： 在活动现场设“关怀留言版”，让消 费者把自己关怀记录在留言版上。活动 后PS选取一些好的留言上传到老火靓汤 主题活动网站上。 ,第四点必需执行，素材由PM提供,时间：2008.102009.2 主题：“老火靓汤，时刻关怀你！” 目的：在消费者家门口开展促销，拉近与 消费者的距离，加深重度消费群与品牌的联系 活动地点： 择老

22、火销售基础好的大社区在节假日、周末开展活动,方式：试吃+特价（或买赠）+游戏 1）试吃：茶树菇炖土鸡 2）现场设立免费冲泡区，为消费者免费提供开水。,“时刻关怀你” 社区推广,3）游戏1：关怀靓汤我来煲 将老火靓汤的食材做成卡片，消费者在30s内选出老火靓汤其中一个 口味的食材，便可获得我们的礼品。 礼品选择：毛巾和汤勺（请PS设置游戏坎级） 参与游戏口味：老火煲猪骨、花旗参炖乌鸡味面、瑶柱煲龙骨、 茶树菇炖土鸡。,4）游戏2： 在活动现场设“关怀留言版”，让消费者把自己关怀记录在留言版上。 活动后PS选取一些好的留言上传到老火靓汤主题活动网站上。 ,单帐篷设计,上方kt板（3m*0.6m）,

23、背景（3m*2m）,下方kt板（3m*0.8m）,帐篷效果图（单个）,背景（6m*2m）,上方kt板（6m*0.6m）,下方kt板（6m*0.8m）,帐篷效果图（双帐篷）,Thank you！,市小区改建项目 营销/策划纲要,2004年8月至9月,一、项目专案组成员,二、小区改造项目现阶段工作建议,前言,通过我司对本项目及市场的初步了解，同时与发展商的沟通和交流基础上。在现阶段，贵司已紧锣密鼓的工作了一段时间，针对目前开发工作的深入开展，我司作为专业的房地产策划型销售代理公司，站在开发营销的角度上，从以下几个方面向贵司提出工作建议，仅供贵司审议。,第一部分 目前开发建设阶段的各项工作内容,一、

24、我司协助发展商需要做的工作 1、针对本项目的现状，在已确定为酒店改造项目的前提下，邀请23家有酒店设计改造经验的专业建筑设计公司进行投标，让他们作初步设计方案，贵司可在方案中尽快选择一家设计公司，进入实质性设计阶段；,2、我司作为专业房地产策划代理公司，可以从市场角度，向贵司及建筑设计公司提出建议，共同做好工作。具体建议内容如下：（1）酒店的总体风格建议；（2）酒店内套房、标间、商务间的套数配比，面积大小等；（3）四栋独立建筑的相互关联关系建议；（4）外部商业的建筑规划及业态建议；（5）内部商业和公建配套功能、数量、面积配比等； 以上建议以促进销售实现为主要目的，同时保证贵司对以后这些设施的合

25、理使用和费用控制。,3、基于以上条件和要求，以实现顺利销售为标准，协助贵司挑选出优秀合适的设计公司，建筑设计单位中标的标准如下：（1）设计方案风格独特、合理、有创新性、有针对性（2）方案的可行性强，执行力够；（3）在原有建筑基础上，在成本控制方面，要尽量控制建筑成本，减少给贵司带来更大的成本投入；（4）酒店设计方案对将来营销要带来积极的影响。,二、酒店室内外装饰装修工程设计公司及酒店环境艺术设计公司的确定。三、园林、景观、景区规划设计公司的确定。以上三个重要设计公司的确定是有机的、相统一的，要综合起来考虑和工作，将三种侧重不同方面的设计方案有机的相同一结合起来。四、由贵司工程部门就酒店专用物料

26、和设备做出技术上的选择，不用做具体的品牌确定，但需做档次和规格确定，为销售做准备。五、酒店管理公司的确定。针对酒店管理的各个方面为我们以后的管理工作和营销工作做指导。,第二部分 目前我司需要进行的工作,现阶段而言，我司主要工作是以前期产品顾问和销售准备工作为主，只有在产品类型、风格、经营理念等各方面经过充分的市场论证后有大的思路条件下，方可进入营销理念和概念注入工作。 针对前期产品建议和销售准备阶段，我司所要做的或协助贵司工作的内容： 一 针对本综合项目的风格、功能提出建议。 二协助贵司确定各个相关设计和服务公司。同时作为纽带将贵司与各个相关合作设计公司紧密联系起来。 三参与到各个设计公司的工

27、作中去。在设计阶段，就将营销为本的思想注入设计中。建议设计人员从市场出发、从营销出发，站在客户的角度去进行设计和改造。 四、进一步做深入的市场调查，确定符合市场需要的单价、总价，确定可行性的销售价格。,五、售楼处的选址和设计风格的建议，就位置、车位、看房通道、围板、外观等各个方面提出建议，供设计公司参考。 六、在确定规划方案和园林景观的前提下，确定模型制作和效果图设计公司。 七、投资回报计划的计算和包装。 八、协助贵司进行按揭银行的选择，同时从销售角度提出条件和要求。 九、协助贵司确定符合要求的律师事务所。 十、针对商业业态，以为销售服务和销售利润最大化两者兼容的角度，提出合理、可行性的商业业

28、态选择和规划建议。,第三部分 营销理念和宣传推广工作,一以第一家产权式酒店为题材，进行市场导入。 二房地产的投资价值和概念的宣传推广，用数字和价值来吸引目标客户。 三宣传推广工作的开展：包括宣传计划、费用、媒体选择、活动内容及安排以及软文、硬广的炒作造势等等 四、结合广告公司制作出整套CI系统和楼书、海报、纸袋、小纪念品等全套销售工具。,第四部分 销售执行阶段的工作,一销售计划 1销售周期及开盘阶段的销售目标； 2销售价格体系的确定； 3现阶段销售价格表； 4销售人员标准说辞的准备。 二销售人员的组织和培训工作。 三、销售人员进场开始销售。,附：我司于本周提案内容,三、 小区营销初步建议案,本

29、方案是在贵司04年9月2日提交的“小区改建项目产品定位/市场定位策划案”认可的基础上细化的部分操作方案。 关于规划设计方案的调整及修改，酒店及商业管理公司先期谈判确定，装修公司/广告公司/媒体发布公司及代理行策划商筛选，产品定位/市场定位/营销推广细化执行案等工作，我司认为再过一个月仍无法具备正式预售条件。 结合多年来与开发商合作的经历，提议下一步我司开展的一系列工作待贵司确定后，进行捆绑式的服务。,一、项目评估方案（站在目标买家的角度）,项目名称： 新天地国际大酒店 项目定位： 商贸中心 首家五星级产权式休闲酒店 商贸中心 首家品牌共创式特色商业城 特色美食城 物业类型：五星级产权式休闲型（

30、或娱乐型）酒店 市内娱乐休闲市外度假游玩，财富/健康/休闲/娱乐的投资回报组合，!“+$“投资收益方式。 定位支持： 首家，繁华市中心铁路枢纽核心（通勤效率高），当地庞大的投资客及辅助旅游客群（酒店式公寓租售率低，商务市场不成熟，配套不齐）；适合高品质的投资客商，是富有潜质和眼光的投资者的投资首选。 客群定位：本案以4万多户浙江人为主投资客占总目标客群的50%左右，私营企业主将占据70%以上的投资比例。300家长期驻地政府机构，300万市区商业消费群体，火车站4万人次/日客运量及当地投资人士为主。 项目均价：产权式酒店开盘均价4500元/平米（含全套五星级档次精装修、高档家具电器）；产权式商铺

31、开盘均价25000元/平米,产权酒店：是一种全新的物业形式，是由开发商将酒店的每个单位分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店专业人士为业主展开出租和理财服务，业主坐享可观的固定回报。产权式酒店偏重于统一经营与回报。本案于市场销售策略上属于经济型都市产权酒店。 酒店特点：建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。作为一种特殊投资和消费模式，产权式酒店符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的物业以酒店形式向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储，既是家产又是服务，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。因

32、此，无论对发展商还是投资商，产权式酒店都孕育着丰富的商机，在国际上，产权式酒店多为财富人士的首选投资项目。 立 足 点：当前 之机 商铺定位：以为 代表的大众经济小吃，是本案商业业态近200米餐饮一条街的主体。特色的、特产的、特定的三特是项目业态功能的定位原则。 招商面积：8-50平米左右 经营时段：早餐、午餐、晚餐、夜宵24小时昼夜多餐经营 经营格局：整体项目日消费+夜消费,【兰山国际大酒店基本情况一览表】,【 国际大酒店基本情况一览表】,【 国际大酒店样本价值测评指数】,【可购买指数测评具体情况解析】,1、价格状况 国际大酒店投资估算,2、地段、位置、交通、市政 地理位置图,3 、环境配套

33、 商业步行街图,【 国际大酒店投资潜力分析】,4、生活配套 周边的娱乐、休闲、购物设施应有尽有。具体如下：,生活配套图景,5、硬件设施,1、 国际大酒店优越性在于： 2、综述：,二、投资返租方案（低首付/低月供/低风险/高租金/高回报/高升值）,产权年限：39年 双赢原则：以诸多利益和保障彻底解决投资者的后顾之忧。形成商业银行 、保险公司、投资公司和专业基金战略联盟。“财富(健康(休闲“的投资回报组合，!“+$“投资收益的结果 投资回报： 每年8%的投资回报率。如果低于7的回报，购房人心里购买欲望减轻，这是下限；高于10上限的回报率对于经营者又意味着巨大压力，会产生亏损的可能性。不管从购买者来

34、说还是从经营者来说，七到十之间应该说还是较合理和理智的。不动产证券化，小业主享受收益也享受风险。 回租保障：八年期 酒店时权： 酒店安排每年15天免费入住，一是让业主享受一下自家的“酒 店生活”，提高生活质量，也算是公司为业主提供的一项“福利”。二是公司希望业主们参与到酒店的管理中来，让他们关心酒店运营，提高参与度。,回购承诺：八年后不低于目前认购价 后期方案：业主可续租也可转卖，亦可自住，自住成本较高，在酒店配套设施、管理服务档次升级的情况下，居住费用自然会相应提高。 首首付款：为限制炒房和提升业主档次，首付暂定为40%，可以办 理按揭 酒店管理：推荐锦江酒店管理集团公司，产权式酒店几乎都是

35、签约知名的酒店管理公司进行经营管理，这给购买产权的业主以信心和保障。适合城市特点、适合新天地大酒店的公司来管理经营，而没有必要借助英美管理顾问来作秀。先有管理才有酒店形式的经营由高水准的酒店管理公司来运营，这既是其品质档次的体现，也是对客户利益的有效保障。 住 房 率：预期可高达85%，市场前景十分看好。,投资示例： 总价预计60万左右 投资成本60万 8%的年固定投资回报 八年的回租期 每年获得固定利润为60X8%=4.8万元 八年收益为4.8X8=38.4万元 十年后出售，强达回购不低于60万元 产权升值收益更多 业主收益保障将是百分之百，承担风险是零 规划原则： 理念新颖，内外配套完备

36、可购指数： 样 板 间： 停 车 场：拥有充足的停车场所，这在城区尤其是在火车站商业圈，是一个极具价值的资源。,【投资回报方案】 购房业主若将所购房租赁给酒店管理公司，每年可获得固定收益如下表所示： 1.租金,2.另可享受15天/年的同房型免费入住，预估房价如下表所示：,3.获得酒店VIP卡一张，入住酒店客房当日享受九折优惠和10%现金回赠 业主获利方案（以A型房为例）,产权式酒店实例分析（以下均以A型房为例）,三、规划设计方案,国际大酒店功能及设施示例 (图片略),酒店规模定位 1、酒店内客房空间面积比例是依据酒店的等级、性质而调整的，一般客房面积占用率在酒店总面积中占多数，但是，越高档的酒

37、店公共经营区面积越多，客房面积占有率会减少；经济型酒店则正好相反。以欧洲酒店为例：经济型酒店客房占总面积比例：80%中等级酒店客房占总面积比例：77%高等级酒店客房占总面积比例：72-71%这样的比例关系对投资人来说是最有利可图的，回报率高。 2、会议型、渡假型和娱乐型酒店，这种比例有所不同，美国酒店情况如下： 类型 客房面积比例 公共经营区面积比例 其它设施和交通面积比例 会议型酒店 44% 22% 4% 娱乐型酒店 45% 25% 30% 渡假型酒店 45% 25% 30% 综合性酒店 62% 14% 24%,酒店功能分布：（新商场示例） 项目二期中心：停车场 第1层:总台、酒店大堂、大堂

38、吧、精品商店、鲜花店、商务中心、书店 外向型特色商业街（大众市场） 第2层：中餐厅、西餐厅、风味餐厅、自助餐厅（中高档次特色餐饮内街） 第3层： 宴会厅、多功能厅、VIP包房（高档次） 第4层： 夜总汇（原商场） 第5层： 会议中心（ 宾馆）、康乐中心（原商场） 第6层： 阳光泳池、康体休闲会所、美容美发中心 对外开放型会所 第7-12层：酒店产权客房 第13层： 总统套房（新商场) 第14层： 顶层观光酒吧（新商场）初步建议，待深化论证 KTV包房： KTV娱乐超市设有百余间 豪华贵宾房：50间 多功能宴会厅：设有四国同声传译设备，进口灯光、音响及舞台装置，适应多方位需求。可接待200-30

39、0人的大型会议及200人的大 型婚宴典礼,并且自助餐会，公司庆典、新闻发布、小型订货展销会、联谊晚会等多种形式的会议要求。,四、营销推广方案,对购买200平米以上商业街的业主，赠送50平米产权酒店一套； 组合新闻事件营销，先期定向新闻造势； 拍卖式开盘销售； 优惠政策：免费赠送独立楼宇冠名权，赠送包厢冠名权，赠 送会员消费卡 定向直销策略为主,预售前的准备工作流程一览(以下略) 市场定位/产品定位深化工作内容 配合设计单位共同完成设计任务书 配合开发商完成的其他工作 制定销售计划及策略 制定营销推广计划及策略 具体营销推广工作的执行 附：工作日程一览表,四、沟 通 函,建议一：严格意义来讲，9

40、月10日以我的名字签发的 “ 新天地国际大酒店营销初步建议案”， 是经我司股东会认可的主做出来的销售方 案模式。正式建议项目10月中旬之前 积累客户，10月底预售，11月中旬左右开 盘。,建议二：针对规划设计、装修公司、酒店管理公 司、商业管理公司、广告设计公司等在 一月之内要求工作到位的特点，都需要 把控市场面的代理行提前介入进行预售 前的多元组织和总策划。在贵司认可我 司策划总思路的前提下，建议贵司将策 划顾问协议转为销售代理合同。,建议三：酒店规划设计推荐：UAA 酒店管理公司：酒店管理集团公司 商业 策划顾问：商业地产研究院 装修设计公司：家装设计公司 广告设计公司：品牌策动机构房地产

41、经纪有限公司,建议四：可实施销售方案包括：项目评估方案、投资返租计划、规划设计建议、营销推广方案四部分，上次所提“再过一个月仍无法具备正式预售条件”是指：截至10月中旬主要是“客户前期积累”和“多项工作并举”的过程，在预售前驻场总策划服务过程中，进行项目营销方案的最终确定。,备 注 ：以上推荐系列公司如贵司经过了解沟通或竞标认可， 可单独与其进行合作，对与我司业务合作与否不受影 响；除“酒店管理集团公司”之外，以上各司均可 根据需要，提供驻场顾问式的服务。,五、建 议 函,前言 小区改建项目在9至10月份的预售前过程中，更多是开发商/代理行/规划设计方相互沟通确定产品定位/市场定位的过程。以下

42、为预售前详细借鉴运用的六项内容。 目录： 一、酒店委托经营管理合同范本前期洽谈酒店管理公司借鉴运用 二、“世界旅游组织”对酒店标准的最低要求本案酒店标准借鉴运用 三、国际酒店规划设计通行标准和惯例本案酒店标准借鉴运用 四、绿色饭店基本条件建议项目规划设计中增加绿色饭店作为营销买点 五、经济型酒店的经济指标五星级酒店的档次/经济型酒店的价格 六、改造工程考虑事项本案建筑改造过程中借鉴运用,六、 小区销售返租方案示例,一、 小区销售返租方案示例1 1、各项投资费用 销售建筑面积：20平米为例 开盘销售均价：4500元/平米 年免费入住期：15天；其中旺季7天，淡季8天（淡旺季的解释权 由管理人在管

43、理期限内依据其标准确定）固 定 回报期：回报时段以开业日期作为第一回报时段的起始时 间，每一回报时段为5年。双方不得中途终止合同 （合同适用于第一回报时段） 总 房 款：9万元 贷 款 额：6万元 首 付 款：（七成十年30%首付）3万元 月 供：6（万元）10年期还款系数106.26=637.56元,律 师 费： 贷款额千分之二点五，150元 保 险 费： 贷款金额0.05贷款年限，300元 交易手续费：280元 契 税：总房款百分之二，1800元 公共维修基金：总房款百分之二，1800元 印 花 税： 总房款万分之五，45元 公 证 费： 200元夫妻双方 产权登记费：总房价0.07=63

44、元 杂 费：500元人民币(包括土地登记费、测量费 、权属证件工本费) 以上9项共计5138元,2、投资回报率 月 租 金：150元30天=4500元 年固定回报1：年租金9900元/（总房款90000元+5138元） =10.40%,年租金计算1：（150元-日90元服务费）30天【（12月 50%入住率）-业主免费入住半个月】=9900 元（国家权威机构统计，我国产权式酒店客 房平均出租率仅50%出头，按照50%的出租率， 投资回报率计算就不包括业主一年中免费入 住半月）,年固定回报2：年租金8250元/（总房款90000元+5138元）=8.67%,年租金计算2：【（150元-日90元服

45、务费）30天-300元/月配套设施管理费】【（12月50%入住率即6个月）-业主免费入住半个月】=8250元,年固定回报3：年租金14750元/（总房款90000元+5138 元）=15.50%,年租金计算3: 如按每月客房平均入住率85%计算，(全 年为310天-业主免费入住15天)（150 元-日90元服务费-平均日10元配套设施管 理费）=14750元,年固定回报4：年租金7920元/（总房款90000元+5138 元）=8.32%,年租金计算4：【（150元-日90元服务费）30天-300 元/月配套设施管理费-一般酒店3.0元/ 月/平米的物业管理费20平米】 【（12月50%入住率

46、即6个月）-业主免 费入住半个月】=7920元,点评1）、以上前三种核算方式均未考虑“车位月租金、物业管理费、中介费、水电气卫生费、供暖费（28/平米）或空调费、电话费、税金等”费用。 点评2）、结合项目的可实施性，重点推荐第二种投资回报率计算方式，即投资回报率为8.67%。一者给洽谈类似锦江酒店管理公司这样“物业管理取费并不算太高，但在中国的品牌实力很强”予较为贴近的接受度，使投资回收年数成为切实可行的方案；再者计算内容相对全面，亦显得诚心可靠，对开发商及投资买房人均无太大风险值。,3、投资回收年数 投资回收年数：(首期房款35138元+期房时间内的按揭款按八个 月计算即637.56元8)/

47、【（150元-日90元服务 费）30天（税后月租金）-300元/月配套设施 管理费-按揭月供款637.56元】【1250%入住 率即6个月-业主免费入住半个月】=8.48年 点评1）：本案对外营销推广中，月收益完全可以只取酒店配套 设施管理费即可，即便加上每月6%的租金税收成 本即月收益3592.44元，经过2.036年即可回收总 投资成本。 点评2）：酒店管理公司每半年返还一次同等金额的租金回报较 为适宜；首付款分八年陆续返还业主，酒店管理 公司每年返还一次，并请专门的担保公司做担保,二、兰山小区销售返租方案示例2,1、投资回报计划书 （一）、以20平米标准间为例，单价4500元/平米，总价

48、90，000元 （二）、业主首付30，000元，但酒店管理公司将分10年按月返往业 主，每月仅还业主250元。 （三）、贷款金额为6万元，按10年贷款计算，每月还贷640.20元（ 106.7元6=640.20元）。酒店管理公司定期付给同等金额 的租金回报。 以上（二、三项）每月890.20元，每年106582.40元。 酒店管理公司在签约（酒店委托管理合同）后，每年末时还给。,（四）、业主无须负担物业管理费、采暖费、电视开通费、 水电费、宽带费及附属设备设施使用费。 以上各种费用合计在600元/月左右。 （五）、手续办妥之后业主将完全获得该产权式酒店标准客 房40年产权。 （六）、与此同时，业主将获得更大的收益。 繁