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1、第四章 投资性房地产,掌握投资性房地产概念和范围 掌握投资性房地产的确认条件 掌握投资性房地产初始计量的核算 掌握投资性房地产后续计量的核算 掌握投资性房地产转换的核算 熟悉投资性房地产处置的核算,第一节 投资性房地产的定义、特征、范围,1、 投资性房地产概念 是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 企业持有投资性房地产的目的主要有如下三方面： （1）为赚取租金。 （2）为资本增值。 （3）既为赚取租金又为资本增值,2、 主要包括： （1）采用经营租赁方式出租的土地使用权； （2）采用经营租赁方式出租的建筑物； （3）长期持有并准备增值后转让的土
2、地使用权。 注意： 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。,3、下列各项不属于投资性房地产： （1） 准备出租但没出租的，不属于投资性房地产； （2）出租不属于自己的房地产，比如是租别人的又出租出去；（转租） （3）认定为闲置的土地使用权； （4）企业经营管理所开的饭店； （5）房地产开发企业准备出售的楼盘。 （6）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不
3、能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。,(2009)下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 答案：AC （2007）下列各项中，属于投资性房地产的有 A.企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 答案：BD,第二节 确认和初始计量,一、确认: 两种情况（1）外购（自建）同时起租 （2）外购（自建）以后起租 二、初始计量 按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资
4、产等相关要求确定。 三、核算 1、账户; 成本模式下设置：投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 公允价模式下设置：投资性房地产成本 公允价变动 公允价变动损益,外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的： 借: 投资性房地产 贷：银行存款在建工程等 否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。 四、后续支出（后讲）,第三节 投资性房地产的后续计量,一、成本模式与公允价值模式 1、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 2、采用公允价值模式的前提条件： 3、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
5、 不得从公允价值模式转为成本模式！,（2008）下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（ ）。 A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式 B.满足特定条件时可以采用公允价值模式 C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式,二、采用成本模式进行后续计量（通常）,按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销. 1、计提折旧（摊销） 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 2、取得租金收入作“其他业务收入”。 3、存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 借：资产减值损失 贷
6、：投资性房地产减值准备,三、采用公允价值模式进行后续计量,1 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；不减值 2 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益： 借: 投资性房地产-XX（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益 （公允价值下降则分录相反） 3 取得的租金收入确认为其他业务收入 （2008）判断题：采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（ ）,注意,在处置投资性房地产时，应将“公允价值变动损益”、“资本公积其他资本公积”转入“其他业务成本”； 在处置金融资产和长期股权投资时，应将“公允价值变动损益”、“资本公积
7、其他资本公积”转入“投资收益”。,四、投资性房地产后续计量模式的变更,从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。（17章讲授） 会计政策变更：调整盈余公积和利润分配未分配利润，调整期初留存收益。,（2007）下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是 A采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失 B采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量 C采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积 D采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量,第四节 投资性房地产的转换和处置
8、,一、房地产的转换 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。即将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产. （一）房地产的转换形式及转换日 1 将投资性房地产转为自用房地产: 转换日为房地产达到自用状态,企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期.,2 作为存货的房地产改为出租: 转换日为租赁期开始日. 3 自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租： 转换日为租赁期开始日. 4 自用土地使用权停止自用改用于资本增值: 转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期.,（二）房地产转换的会计处理,1 在成本模式下 应当将房地产转换前的账面
9、价值作为转换后的入账价值.（仅仅是科目对换） （1）成本模式投资性房地产转为自用房地产： （2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产：,自用按账面价值分别结转（按原值、折旧或摊销、减值准备分别结转） 存货房地产按账面价值直接结转 归纳： 固定资产（无形资产） 投资性房地产 对转即：“投资性房地产 ” “固定资产”（无形资产） “投资性房地产累计折旧” “累计折旧” “投资性房地产减值准备” “固定资产减值准备”,2 公允价值模式下,（1）投资性房地产转换为自用房地产 以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益). 借
10、：固定资产无形资产(转换日的公允价值) 贷:投资性房地产-XX(成本) (借或贷):投资性房地产-XX(公允价值变动) (借或贷):公允价值变动损益,归纳： 公允价值之间结转，差额计入当期利润（公允价值变动损益） 切记： 被转换的自用或存货按结转必须按当天的公允价值计量；,2 公允价值模式计量下,(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 A、按照转换当日的公允价值计量. B、转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额（借差）计入当期损益(公允价值变动损益),转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额（贷差）作为资本公积(其他资本公积).处置该项投资性房地产时,原计入所有者
11、权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本),1、按结转当天的公允价值计量； 2、公允价值账面价值之间的差额：正差计入资本公积（其他）（谨慎） 公允价值账面价值之间的差额：负差计入公允价值变动损益 注:处置时 3、将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本） 借:资本公积其他资本公积 贷：其他业务成本 4、将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益转为其他业务成本。,归纳：公允价值模式下的转换,投资性房地产采用公允价值模式，被转入方也采用公允价值计量,（2008）企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额
12、，应确认为（）。 A.资本公积 B.营业外收入 C.其他业务收入 D.公允价值变动损益 （2009）企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产时，商品房公允价值高于账面价值的差额应当计入的项目是（ ）。 A.资本公积 B.投资收益 C.营业外收入 D.公允价值变动损益,二、投资性房地产的处置,企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时： 实际收到的处置收入计入其他业务收入 处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本 注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原计入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益.,综合例:,07年1月1日,某房地产开发企业以1100万元获取某块土地11年的使用权,准备用于商品开发. 07年12月31日,摊销(假定按直线法）08年1月,土地开始用于商品开发,至当年12月开发完成,共发生开发支出4000万元.08年2月,与某公司签定协议,从08年7月1日起按每年800万将商品房出租,期限5年.假定08年12月31日,该投资性房地产折旧200万元。假定09年1月2日,转化为公允价值模式，假定公允价值为6800万元,上年按10%提盈余公积。假定09101112年12月31日,公允价值分别为7000万6500万6800万7200万。12年7月2日,租赁期满后,按8000万元出售,税率5%。 要求：编制相关会计分录。,