柏景龙庭经济型酒店建设项目可行研究报告.doc

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1、柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 柏景龙庭经济型酒店柏景龙庭经济型酒店 可行性研究报告可行性研究报告 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 2 页 共 60 页 提纲：提纲： 一、酒店业和经济型酒店的概念及特征一、酒店业和经济型酒店的概念及特征 .3 （一）酒店业的概念与分类.3 （二）经济型酒店的定义及特征.8 二、本项目引入经济型酒店的市场可行性分析二、本项目引入经济型酒店的市场可行性分析 .11 （一）重庆主城经济型酒店分布调查.11 （二）本项目周边经济型酒店详细调查.21 1、经济型酒店分布.22 2、经济型酒店定位及房间数.23 3、经济型酒店配套.24 4、经济型酒店价格.26

2、5、旅客来源.26 6、个案调研：低档次经济型酒店分析之7 天快捷连锁酒店27 7、个案调研：中档次经济型酒店分析之锦江之星连锁酒店.30 8、个案调研：高档次经济型酒店分析之Q7 快捷酒店32 （三）重庆经济型连锁酒店发展趋势.40 （四）本项目引入经济型酒店的市场机会点分析.41 （五）本项目引入经济型酒店的市场可行性结论.42 三、本项目引入经济型酒店的建设条件可行性分析三、本项目引入经济型酒店的建设条件可行性分析 .43 （一）本项目引入经济型酒店建设条件优劣势分析.43 （二）本项目引入经济型酒店的建设条件可行性结论.44 四、本项目经济型酒店投资回收初步测算四、本项目经济型酒店投资

3、回收初步测算 .45 （一）本项目经济型酒店的投入成本测算.45 （二）本项目经济型酒店的投资回收期限.47 五、国内著名经济型酒店及选址要求五、国内著名经济型酒店及选址要求 .48 （一）中国知名经济型连锁酒店.48 （二）酒店选址要求参考“锦江之星”加盟选址要求.48 六、酒店设计具体注意事项六、酒店设计具体注意事项 .49 （一）客用走道.49 （二）卫生间设计.50 （三）房间设计.50 七、如家快捷酒店的管理模七、如家快捷酒店的管理模式式参考参考 .51 八、酒店在房地产营销策划当中的思考八、酒店在房地产营销策划当中的思考 .52 （一）酒店的收益功能和完善管理功能.52 （二）项目

4、内酒店与其它产品的组合思考.53 （三）酒店与项目推广的思考.53 （四）酒店对销售促进的思考.54 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 3 页 共 60 页 一、酒店业和经济型酒店的概念及特征一、酒店业和经济型酒店的概念及特征 （一）酒店业的概念与分类（一）酒店业的概念与分类 1.1.酒店的定义酒店的定义 酒店（Hotel)- 来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港 澳地区及东南亚地区被称为“酒店” ，在中国被称为酒店、饭店、宾馆、旅店、 旅馆等。 2.2.酒店分类酒店分类 1）按酒店功能分类 1.11.1 商务型、经济型、旅游度假型、汽车旅馆型商务型、经济型、旅游度假型、

5、汽车旅馆型 每种酒店以星级为划分，现在目前最多的酒店就是商务型酒店，旅游型酒店在 中国任然处于发展阶段，经济型酒店现在非常受宠，如 7 天，莫泰 168 等等都 是许多人首选的经济型酒店，汽车旅馆型主要是在国外的高速公路上出现得很 多，中国现在还较少。 1.2 旅游度假型又衍生出以下两种形式： 1.2.1 分时度假酒店（又称独立产权式酒店） 这是为了吸引宾客，尽快回收资金，酒店经营者用“合股购买客房产权”的方 式来让不同的购买者每年轮流使用同一间客房。而若某人独立购买了一间客房， 除每年自己来享受之外，平时则由酒店方代为出租。 1.2.2 公寓式酒店 这是近年来又新推出的一种品种，在将客房原有

6、的使用功能上增加了一个自助 厨房间，便于客人自助餐饮，适合于长年租住或家庭型的客源。使酒店客房不 仅作为“睡觉的地方” ，而且是居住的空间。 1.3 商务型又衍生出以下两种形式： 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 4 页 共 60 页 1.3.1 国宾馆 是满足政府接待功能为主的商务酒店，这是一种具有中国特色的酒店经营方式。 1.3.2 国际会议中心 是举办各种大型商务会议的酒店。 2）按酒店价格分类 经济型、中档型、豪华型经济型、中档型、豪华型 3）按酒店建筑设备、酒店规模、服务质量、管理水平划分 通行的旅游酒店的等级共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。通行的旅游酒店的等级共分

7、五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。 3.1 五星酒店 这是旅游酒店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华 外，服务设施齐全。各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅，综合服务 比较齐全。是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。 3.2 四星酒店 设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，室内环境艺术， 提供优质服务。客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。 3.3 三星酒店 设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等 综合服务设施。这种属于中等水平的酒店因设施及服务良好而价相对较便宜在 国际上最受欢迎，数量

8、较多。 3.4 二星酒店 设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合 服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 5 页 共 60 页 3.5 一星酒店 设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要。 4）按酒店特点分类 国际型酒店、地方特色型酒店、情人酒店、招待所 3.3.酒店经营模式酒店经营模式 投资和管理酒店的六种模式 从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理星级酒店主要有六种模 式： 3.13.1 模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店

9、产生关系 酒店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营 酒店，也就是选择作为单体酒店(Independent Hotel)存在这种单体酒店的经营 模式在我国最为常见，目前大量的国有酒店都采用了这种方式。 模式一的优点 酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制， 如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统 渠道，酒店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使酒店投资者得到酒店 经营所产生的所有利润。 模式一的缺点 这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和 扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，

10、随着各种形式的酒店集团的发展， 大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力，大 量单体酒店纷纷加入某个酒店集团的系统。在欧美等酒店业发达的国家，单体 酒店在酒店业中的比重不断降低。 3.23.2 模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些 支持支持 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 6 页 共 60 页 酒店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个酒店联盟获得营 销和预订方面的支持。这种情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟 性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益

11、。 国外的一些酒店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流 酒店组织(Leading Hotels of The World) 、世界小型豪华酒店组织(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等酒店联盟的方式获得营销方面的支持。 模式二的优点 选择加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且 酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。 模式二的缺点 但是由于酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持，酒店自身营销能 力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素。 此外，如果自身没有一个良好的

12、管理队伍的话，这类酒店的发展会受到很大的 限制。 3.33.3 模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理 投资者选择由独立的酒店管理公司或联号管理公司管理酒店，再加入酒店联盟， 在酒店投资者没有酒店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理酒店成 为一种较好的选择。 模式三的优点 如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那么专业的 管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。 模式三的缺点 投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控制大大 降低。而且，聘请专业的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开

13、支，使酒店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变 得十分重要。选择了酒店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大酒 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 7 页 共 60 页 店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择加入酒店联盟的方式参与 到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的 客源。 3.43.4 模式四：投资者自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个模式四：投资者自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个 更大的酒店品牌集团。更大的酒店品牌集团。 酒店投资者可以成为某一个酒店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由

14、自 己经营管理酒店一些酒店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服 务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了酒店客源的进 一步扩大。 模式四的优点 可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。 一般来说，这种酒店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对酒店 仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是酒店的营销权，所给付的也仅仅是 与酒店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随酒店经营状况的变化而 变化。对于管理水平很高的酒店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有 效方式。 模式四的缺点 酒店的未来发展，要受到品牌的限制。 3.53.5 模式五

15、：委托管理特许经营的双重运作模式五：委托管理特许经营的双重运作 酒店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个酒店联号签订管理合同 的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议，即：一家酒店可以同时接受 一家酒店联号提供的两类不同的服务管理服务和品牌及相关营销服务目前， 诸如希尔顿、喜来登等大型的酒店公司既可以向酒店投资者提供酒店管理服务， 同时又可以向酒店投资者提供酒店品牌特许经营服务。各个不同的酒店公司所 提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些酒店投资者 往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的酒店管理公司分别提供不同的管 理服务和品牌许可服务。 柏景龙庭经济型酒店可行

16、性研究报告 第 8 页 共 60 页 但是，一般而言，酒店的投资者在选择酒店品牌和酒店管理公司的时候，最好 能选择同一家酒店公司。在酒店业的实践中，投资者可以和酒店公司签订两份 合同，也可以和酒店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同 时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家酒店公 司能提供的两类服务。 3.63.6 模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理 选择带资管理合同，酒店管理公司参股酒店，成为联合投资者。 一些酒店管理公司在和酒店业主签订管理合同的同时购买酒店的部分股权。 模式六的优点 将管理公司和酒店

17、捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。同 时，酒店管理公司可以在酒店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决 策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外酒 店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入酒店的产权投资，但是也有一些酒 店公司在提供酒店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒店 的控制能力。 （二）经济型酒店的定义及特征（二）经济型酒店的定义及特征 近几年来，高速增长的经济为各大城市带来了庞大的商务客源和大批旅游者， 一种既能享受星级宾馆标准、收费又不高的经济型酒店自然而然受到欢迎。经 济型酒店相比已发展成熟、规范化高档酒店，带来更多的商业

18、机会，既包括经 济型酒店数量、规模、档次等涉及硬件、资金的方面，也包括产权、机制、经 营模式、管理服务、行业体制等方面。 由于经济型酒店规模及经营相对灵活，除了常规的房地产项目策划具有参照意 义，对于重庆目前的空置商业用房和因“退二进三”遗留的工业用房而言，更 具有开阔思路、盘活存量的重要作用。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 9 页 共 60 页 1 1、经济型酒店的概念、经济型酒店的概念 经济型酒店(Budget Hotel)是相对于传统的全服务酒店(Full Service Hotel) 而存在的一种酒店业态，国外对经济型酒店的划分主要以价格为标准，结合国 内特点，我们认为，经济型

19、连锁酒店可以定义为：以大众型观光旅行者和中小 商务旅行者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，以加盟或特许经营等 经营模式为主，价格低廉（一般在 200 元人民币以下），服务标准，性价比高 的现代酒店业态。 2 2、经济型酒店的分类、经济型酒店的分类 就世界范围来看，经济型酒店可以划分为三种类型：城市商务型酒店，青年旅 舍，汽车旅馆。 3 3、经济型酒店的特征、经济型酒店的特征 经济型连锁酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它区别于 面对社会上流阶层的全服务酒店，是满足普通旅行客人和商务客人住宿需求的 产品设施。它的基本特征包括： 1) 产品的有限性 经济型酒店紧扣酒店的核心价

20、值住宿，以客房产品为灵魂，去除了其他非 必需的服务，从而大幅度削减了成本。一般来说，经济型酒店只提供客房和早 餐(Bed 一般情况下经济型酒店的房间数是根据所选地点来定的，房间数一般为 80-100 间为主，房间过少不能满足客源的需要，而房间数过多则担心房间 空置率，前期投入成本大。 3 3、经济型酒店配套、经济型酒店配套 酒店名称配套服务 雨林宾馆 茶室、棋牌室、按摩屋、中餐厅、会议室、票务服务 房间配备空调、数字电视、宽带网络、保险柜 同好酒店 茶餐厅、洗衣服务、叫醒服务、商务中心、会议室、桑拿、ATM 取款机 房间配备空调、电视、电话、实木家具、淋浴房 瑞天商务酒店 商务中心 房间配备空

21、调、电视、长途电话、淋浴房 如家快捷酒店 会议室、健身房、KTV 房间配备宽带网络、卫视、中央空调、保险柜、直拨电话 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 25 页 共 60 页 7 天快捷连锁酒店 票务中心 房间配备宽带网络、挂式空调、淋浴房 柏捷酒店 商务中心、茶楼 房间配备电视、宽带网络、卫浴 小天鹅商务酒店 商务中心、茶楼 房间配备电视、空调、淋浴房 重庆铁马宾馆 中餐厅、会议室、停车场、票务中心、棋牌室 房间配备中央空调、长途电话、写字台、淋浴房 鑫梦酒店 商务中心、保险箱 房间配备电脑房、机麻、圆床、宽带网络、空调 锦江之星 红外线防盗、环保检测、茶餐厅 房间配备书写功能、宽带网络

22、、整体卫浴 圣杰酒店 KTV、中餐、西餐、浴足、咖啡厅、茶室、棋牌室 房间配备中央空调、淋浴房、写字台、迷你吧台、小冰箱 格林豪泰快捷酒店 餐厅、酒吧、商务中心 房间配备电视、空调 经济型酒店对于配套无硬性要求，但根据场地条件可适当增加 配套服务，以提高居住舒适性和便利性，便于提高居住率。 离本项目最近的圣杰酒店因场地大，便于设置较多的酒店配套 服务，为客户提供了更多的便捷。 4 4、经济型酒店价格、经济型酒店价格 酒店名称 单间（挂牌/协议） 标间（挂牌/协议）套房（挂牌/协议） 入住率 雨林宾馆288 元/268 元138 元/128 元 50% 同好酒店129 元/119 元129 元/

23、119 元149 元/139 元 80% 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 26 页 共 60 页 瑞天商务酒店168 元/136 元178 元/136 元268 元/168 元 50% 如家快捷酒店139 元/132 元159 元/151 元159 元/151 元 70% 柏捷酒店 138 元/108 元 40% 小天鹅商务酒店118 元158 元268 元 30% 鑫梦酒店100 元/90 元118 元/108 元198 元/188 元 50% 锦江之星159 元/149 元159 元/149 元189 元/179 元 60% 格林豪泰快捷酒店139 元/128 元139 元/128

24、元 40% 圣杰酒店 标准间 418、套房 588 元、单间 458 元、情侣间 520 元， 协议价可以 5.5 折 50% 7 天快捷连锁酒店经济房 99、大床房 129、商务大床 139 50% 经济型酒店主打就是经济，符合大众消费的定价是经济型酒店的关键，经 济型酒店的价位一般在 100-160 元左右，且配套齐全、服务热忱。 作为全国连锁的经济型酒店品牌更容易为旅客接受。 注：以上所调查的经济型酒店均配备免费停车场。注：以上所调查的经济型酒店均配备免费停车场。 5 5、旅客来源、旅客来源 经济型酒店的客源主要是针对各地来渝的销售人员以及游客为 主，本地客户主要以散客为主。 带有会议室

25、的经济型酒店主打会议牌，接待会议团队比较多。 6 6、个案调研：低档次经济型酒店分析之、个案调研：低档次经济型酒店分析之7 7 天快捷连锁酒店天快捷连锁酒店 通过对经济型酒店的调查，我们将经济型酒店的价格区间做出分类： 序号低档次经济型酒店价格区间100-130 元/间/天 1 中档次经济型酒店价格区间130-170 元/间/天 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 27 页 共 60 页 2 高档次经济型酒店价格区间180 元/间/天以上 （1 1）外部调查）外部调查 7 天快捷连锁酒店一般选择闹市地段开设，其前台一般利用其电梯前室， 以便方便旅客入住。 在条件允许的情况下，7 天快捷酒店一

26、般会将建筑外立面做统一处理，以 提高酒店昭示性。 7 天快捷酒店的前台接待一般都比较小，主要是因为其选择位置一般靠近 电梯口，方便接待和旅客出入。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 28 页 共 60 页 （2 2）单人间）单人间 （3 3）标准间）标准间 配置简单，走平民化路线 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 29 页 共 60 页 （4 4）特价房）特价房 7 天快捷酒店主要是以旅游类散客为主，走低价优质路线，全国连锁，且 开通网络、WAP 订房服务，方便、快捷。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 30 页 共 60 页 7 7、个案调研：中档次经济型酒店分析之、个案调研：中

27、档次经济型酒店分析之锦江之星连锁酒店锦江之星连锁酒店 （1）前台接待 （2）星连星茶餐厅 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 31 页 共 60 页 （3 3）客房调查）客房调查 客房装修风格简约，颜色搭配温馨，总体风格简洁、温馨。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 32 页 共 60 页 （4 4）酒店配备）酒店配备 星连心茶餐厅免费宽带上网免费停车位会议室 有线电视无烟房间订票服务打印复印传真 贵重物品保存行李寄存物品租用小商品出售 锦江之星快捷酒店主要以商务类旅客为主，全国连锁，目前重庆营业 2 家， 配套齐全，服务优质，属中档消费。 8 8、个案调研：高档次经济型酒店分析之、个案

28、调研：高档次经济型酒店分析之Q7Q7 快捷酒店快捷酒店 （1）走廊 整体过道整体铺设地毯，房间编号采用发光字处理，提升档次。一定距离 内放置一盆绿色植物，墙上挂装饰画，注重细节处理。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 33 页 共 60 页 （2）标准间实景图 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 34 页 共 60 页 （3）卫生间实景图 （4）细节展示 书桌烟灰缸 装饰植物 睡衣和衣柜 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 35 页 共 60 页 （5）特色房 电视采用壁挂式，节约空间玻璃隔断卫生间，提升品质 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 36 页 共 60 页 （6）单人间调

29、查 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 37 页 共 60 页 机麻大尺寸液晶电视 娱乐室 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 38 页 共 60 页 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 39 页 共 60 页 7 酒店装修档次高，在彰显个性与时尚之余，又不失稳重、深邃的商业气 息。 配套丰富，拥有会议室、茶楼、KTV 等。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 40 页 共 60 页 （三）重庆经济型连锁酒店发展趋势（三）重庆经济型连锁酒店发展趋势 1 1、国际品牌进入，经济型酒店市场品质整体上升，产业发展加快、国际品牌进入，经济型酒店市场品质整体上升，产业发展加快 连锁经营是世界酒店

30、发展的主要趋势，一批国际及国内品牌也登陆重庆， 如法国宜必思酒店入驻高新二郎片区，美国速 8、速朋谊等； 全球品牌连锁的加盟将对我市经济型酒店业的品质升级、管理和营销模式 进步、产业发展加快等起到较大的促进作用。 2 2、市场总体扩容，主城区域竞争格局扩散、市场总体扩容，主城区域竞争格局扩散 目前经济型连锁酒店主要集中在渝中区和江北区，在产业趋好的情况下， 各品牌连锁酒店均有扩张策略，天鹅之星已设立 3 个分店、金地 126 设立 2-3 个分店，形成遍地开花、竞争格局扩散的局面。 3 3、依托的产业资源更为多元、依托的产业资源更为多元 从锦江之星选址鹅岭汽车贸易一条街可以看出，汽车贸易产业带

31、来的商务 人群是其主要的消费群体，可见具有流动人群的产业能够为经济型酒店带 来商机，商贸、旅游、教育、会展等产业均属于这类产业，由此可以预见， 具有古镇旅游、红色旅游资源和教育产业资源的沙坪坝，具有绿色旅游资 源、会展产业资源的南岸区等，都将是未来经济型连锁酒店发展的热点区 域。 随着重庆逐步发展成为长江上游经济中心城市，将吸引和聚集西部及全国 的商贸、旅游人群，经济型酒店业依托的产业资源将更为多元化。 4 4、品牌与性价比的差异化竞争愈演愈烈、品牌与性价比的差异化竞争愈演愈烈 经济型连锁酒店业的发展和高性价比必然对其它酒店业产生冲击，尤其是 三星级酒店市场受到的影响较大，目前重庆三星级酒店房

32、价通常为 180- 220 元/天，经济型酒店标间房价集中在 100-160 元/天，房间内部配置逐 渐趋向于三星级酒店标准，可替代性特征明显，可以预计今后两者间的竞 争将趋向于体现综合实力的品牌化竞争。 从经济型酒店业内部竞争来看，国际品牌连锁酒店的入驻，带来更先进的 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 41 页 共 60 页 管理和营销方式，品牌升级和特色化。提高性价比将是本地品牌立足市场 的必要手段。 5 5、重庆经济型酒店的其它特点、重庆经济型酒店的其它特点 在本地经济型酒店中，均采取与其它企业共用一栋楼的形式，如 7 天快捷 连锁位于晋榆彩园大厦裙楼，楼下为富安百货。 知名星级品牌

33、为背景的经济型酒店单店房间数均在 100 间以上，其它品牌 房间数一般不超过 65 间。 国内品牌标准间套内面积集中在 30-40 平方米，舒适度相对较高。 经济型酒店越来越注重其消费者居住的舒适性，大多数房间面积与星级酒 店大致一样，使其更加舒适，从而提高了自身的竞争能力。多种功能套房 的推出，不仅提高了自身产品的档次，还扩大了其目标客户群。 普通标间价格集中在 100-160 元/天，价格有较大发展空间。 （四）本项目引入经济型酒店的市场机会点分析（四）本项目引入经济型酒店的市场机会点分析 1 1、酒店的市场大环境具有可行性、酒店的市场大环境具有可行性 （1）重庆地产开发商越来越青睐于酒店

34、项目投资 酒店成为开发商的投资热点，大型的商业地产项目喜欢引进星级酒店提升项目 的商业价值，既降低项目的投资风险，也为项目的后期销售、招商作铺垫。 （2）本项目周边半径 3 公里内无经济型酒店，区域竞争小。 （3）九龙园区的成熟发展将为酒店业注入活力 本项目依托项目周边众多的专业市场，如绿云石都、恒胜钢铁市场、恒冠钢铁 市场、隆鑫钢铁市场，新世纪石材市场、金科五金机电城、摩配市场等等，来 往的客商将为经济型酒店带来丰厚的客户资源。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 42 页 共 60 页 2 2、酒店周边的空缺，酒店具有可行性、酒店周边的空缺，酒店具有可行性 本项目周边 3 公里范围内多家

35、大型企业：恒胜集团、格力厂、福星 集团、经营钢铁生意的商家。 调查走访发现，这些企业来访人员因为在周边范围内无酒店接待大 多安排在二郎的宜必思酒店入住，如在半径范围内有酒店能满足企 业接待需求的话，以上企业更倾向于就近入住，所以区域内经济型 酒店的需求较大。 （五）本项目引入经济型酒店的市场可行性结论（五）本项目引入经济型酒店的市场可行性结论 本项目周边专业市场众多，商贾云集，且无经济型酒店来支撑庞大 的客户资源，不能满足对于经济型酒店的需求； 而本项目地理位置优越，且裙楼本身设计适宜做经济型酒店，通过 半径 3 公里 内无经济型 酒店 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 43 页 共 60

36、 页 市场调查和市场机会点分析来看，本项目适宜引入经济型酒店。 三、本项目引入经济型酒店的建设条件可行性分析三、本项目引入经济型酒店的建设条件可行性分析 （一）本项目引入经济型酒店建设条件（一）本项目引入经济型酒店建设条件 SWOTSWOT 分析分析 1 1、优势分析、优势分析 本项目所在区域是新兴的国家级高新技术产业开发区，新九龙园区行政中 心；历经 6 年发展，周边大盘云集，已逐渐形成“区域性大住区” ，区域形 象品质较高，更是重庆地区新兴的第三生态居住区； 项目周边世界 500 强企业、国内 500 强企业众多，如沃尔玛、雅马哈、百 得，世界知名企业 ABB、佳通轮胎、椿中岛、太阳集团等

37、，建设集团、隆 鑫集团、五粮液普什集团等； 项目位于杨家坪、高新区、大渡口区、沙坪坝区，四大核心区域环抱中， 紧邻陈家坪交通枢纽站，周边厂房众多，外来人口、商务人士众多； 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 44 页 共 60 页 项目周边基础设施修建完善，道路绿化品质较高，周边配套成熟。区域内 拥有 48 家大中型特色餐饮、 6 家中型超市、32 家社区便利店等商业配套； 项目临近 BRT 及客车总站，轻轨 5 号线，拥有 15 条公交线路通达主城，44 米以上主干道占 60%以上，二郎立交；高九路等城市捷运交通网络发达。 2 2、劣势分析、劣势分析 项目本身建筑规模不大，无法实现丰富的酒

38、店配套设施的设置，因此不利 于项目打造品质感较高的酒店； 项目地处非闹市区，前期酒店上客量有限。 （二）本项目引入经济型酒店的建设条件可行性结论（二）本项目引入经济型酒店的建设条件可行性结论 1、项目集区位优势、环境优势、客源优势、特色优势、配套优势为一体，实施 以中端客房为主，商务会议、餐饮经营、休闲娱乐经营项目为辅的经营政策。 2、项目辐射直径 5 公里的区域，潜在消费群体明显；外地商务人士、高科技企 业、政府机关单位密集，商务会议客源丰富，从而保障项目的稳定收益。 3、从以上分析可得出，本项目引入经济型酒店的建设条件可行。 本项目现状： 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 45 页 共

39、 60 页 四、本项目经济型酒店四、本项目经济型酒店投资回收初步测算投资回收初步测算 （一）本项目经济型酒店的投入成本测算（一）本项目经济型酒店的投入成本测算 注：注：酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、装修成本、设施成本； 其中土地成本，暂按本项目当前地段的楼面地价600元/m2。 其中建安成本，暂按当前市场通行成本1200元/m2。 1 1、技术指标、技术指标 本项目地上单层面积按712.75-837.55计算，酒店的单层面积按平均值 775计算，则本项目酒店为4层，则总建筑面积为：3100 2 2、内部装修成本（含房间内部家具和设备等的采购）、内部装修成本（含房间内部家具和设备等

40、的采购） 内部装修按建筑面积 1000 元/m2计算，则酒店内部装修成本为： 31001000 元/m2 = 310 万 3 3、土地成本、土地成本 3100600 元/m2 = 186 万 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 46 页 共 60 页 4 4、建安成本（含外装成本）、建安成本（含外装成本） 31001200 元/m2 = 372 万 5 5、酒店开业前的采购成本（仅供参考）、酒店开业前的采购成本（仅供参考） 采购序号项目名称价额总计（单位：元） 1 前台、礼宾、订房 8000 2 洗衣房用品 20000 3 管理办公室 3000 4 制服 4000 5 电话总机 / 服务中心

41、 5000 6 电脑系统 5000 7 员工餐厅/更衣室设备 30000 8 保安设备 4000 9 工程设备及工具 80000 10 室內植物 60000 11 印刷品设计，印刷 10000 12 闭路 80000 13 厨房用具 31000 14 管事部设备 240000 15 酒店用标志，指示牌 4 97000 16 财务部用品 129000 17 员工其它保障费用 80000 总计总计78.978.9万元万元 6 6、经济型酒店投入的总成本、经济型酒店投入的总成本 1 内部装修成本310万 2 土地成本186万 3 建安成本372万 4 采购成本78.9万元 合计946.9万元 7 7

42、、酒店内部房间的装修和设备配套、酒店内部房间的装修和设备配套 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 47 页 共 60 页 入户门地毯天棚墙纸（涂料） 开关和电线吸顶灯书桌灯床头灯 挂画窗和窗帘书桌书桌椅 卧房装 修 电视桌休闲椅休闲桌衣柜 宽带网络电话液晶电视空调 卧房配 套 床床上用品开水壶其它用品 铝吊顶墙（砖）地（砖）镜 淋浴（整套）马桶洗脸盆水管线卫生间 电线和开关毛巾架浴巾架 （二）本项目经济型酒店的投资回收期限（二）本项目经济型酒店的投资回收期限 1 1、本项目经济型酒店收入测算本项目经济型酒店收入测算 我司根据当前经济型酒店的通常需求，对酒店平面进行初步划分，得出每 层楼 16

43、 间的规模，按 4 层计算，则共有 64 间。如下图所示： 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 48 页 共 60 页 本项目的酒店房间收益，按当前市场上通行的标间收益，再结合谨慎原则， 以 100 元/间/天计算。 入住率，当前市场的入住率普遍均在 65%70%，本项目按谨慎原则，以 60%的 入住率计算。 2 2、本项目经济型酒店的投资回收期限本项目经济型酒店的投资回收期限 每天收益64 间 100 元/间 60%入住率 = 3840 元 每月收益3840 元 30 天 = 11.52 万元 每年收益每月 11.52 万元 12 个月 138.24 万 回收年限回收年限946.9946.

44、9 万元万元 138.24138.24 万万 = = 6.86.8 年年 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 49 页 共 60 页 五、国内著名经济型酒店及选址要求五、国内著名经济型酒店及选址要求 （一）中国知名经济型连锁酒店（一）中国知名经济型连锁酒店 锦江之星、如家酒店连锁、莫泰 168 、中州快捷、中江之旅、新宇之星 速 8、城市之家、扬子江饭店、7 天连锁酒店。 （二）酒店选址要求参考（二）酒店选址要求参考“锦江之星锦江之星”加盟选址要求加盟选址要求 1 1、地理位置和交通条件、地理位置和交通条件 靠近如机场、工业区、物贸中心、展览中心、商务中心、大型游乐场等 的 区域。 邻近主要

45、公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，市郊结合部、火车站、 汽车终点站、大型停车场、商业网点等。以展览、商务、商业、车站等中心 为最佳。 交通便利，能直达机场、车站、港口或经济文化中心； 2.2.市场条件市场条件 所在地有良好的经济文化发展前景，投资和经营环境适合于宾旅馆行业； 周边有较大的车流量、人流量； 附近有较多的企事业单位； 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 50 页 共 60 页 3.3.建筑、改造条件建筑、改造条件 3.1 利用旧厂房、旧旅馆进行改造 建筑物为长方体，建筑面积在 4500 平方米6000 平方米的范围内，或 可 以建造的容积率在此范围内。 （宽度或进深以 16

46、 米左右为最佳。 ） 建筑物结构为框架结构，允许进行改造。 周边有一定的空地，有回旋的余地，出路通畅并可停车。 水、电、煤气、排污、通讯等设施到位。 3.2 小块空地建造 三通一平，市政配套到位，到红线。 占地面积 20004000左右，视地理位置与价位而定。 六、酒店设计具体注意事项六、酒店设计具体注意事项 （一）客用走道（一）客用走道 1 1、客用走道尺寸、客用走道尺寸 不少于 1.5 米，走道间的门应避免对视；客房的走道最好给客人营造一种安 静安全的气氛。 走道的门可以凹入墙面，凹入的地方可以使客人开门驻留时而不影响其它客 人的行走，但凹入不要太深，最好在 450左右，太深了，若有客人出

47、门时， 恰好别的客人由门前经过时反而会受到惊吓，而失去安全感； 2 2、客用走道灯光客用走道灯光 灯光既不可太明亮，也不能昏暗，要柔和并且没有眩光。 可以考虑采用壁光或墙边光反射照明。在门的上方最好设计一个开门灯，而 使客人感觉服务的周到。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 51 页 共 60 页 3 3、客用走道装饰、客用走道装饰 客房走道地面、墙面的材料要选择耐脏耐用的地毯； 墙边的踢脚板可以适当地做高一些，可以做到 200高度左右 ； 天花板不宜做得太复杂，空高一般不要高于 2.6m、低于 2.1m。 客房入口门上的猫眼不宜太高，也要考虑身材不高和未成年人的使用因素。 （二）卫生间设

48、计（二）卫生间设计 1 1、卫生间吊顶、卫生间吊顶 建议使用铝板或其它表面防锈防水的金属材料，但不要使用 600600 或 300300 的暗龙骨铝板天花，因为设备维修时其会因为人为拆装而变形； 2 2、卫生间其它、卫生间其它 选用抽水力大的静音的马捅，淋浴的设施不要选用太复杂的，而要选用客人常 用的和易于操作的设备； 水龙头的水冲力不要太大，要选用轻柔出水、出水面较宽的水龙头，有时，水 流太猛，会溅到客人的裤子上，而造成一时的不便和不悦； 卫生间的门及门套离地 200左右的地方要做防水设计，可以设计为石材或砂 钢饰面等； （三）房间设计（三）房间设计 1 1、房间尺度空间、房间尺度空间 床离

49、卫生间的门起码不得小于 200，因为服务员需要一定的操作空间 2 2、房间布线、房间布线 电脑上网线路的布置要考虑周到，其插座的位置不要离写字台太远，拖得太长 的连接线也显得不是那么雅观。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告 第 52 页 共 60 页 3 3、房间的数量、房间的数量 70150 间房为一档次；150300 间房为一档次；300 以上房间为一档次 4 4、房间的面积、房间的面积 计算方法为：除卫生间、通道外的面积，为星级确认的标准面积 5 5、客房空调标准、客房空调标准 夏季温度：2026 度 湿度：45% 6 6、客房地面材料、客房地面材料 以地毯为主、也可选用石材、木材、地板砖等。 7 7、客房家俱、客房家俱 衣柜尺寸宽 55 厘米、65 厘米（净尺寸不小于 50 厘米） 。 （四）、电梯数量（四）、电梯数量 电梯和客房的配比为：70：1 （五）、楼层层高（五）、楼层层高