蚌埠棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告（优秀可研报告).doc

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1、2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论7 1.1 项目单位基本情况7 1.1.1 项目名称7 1.1.2 项目法人及概况7 1.2 可行性研究的依据与范围 .9 1.2.1 可行性研究的依据9 1.2.2 可行性研究的范围10 1.3 项目提出的背景和必要性 .10 1.3.1项目提出的背景.10 1.3.2 蚌埠城市总体规划的要求10 1.4 项目建设条件 .11 1.5 蚌埠市棚户区及旧住宅区现状11 1.6 棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模12 1.6.1 棚户区和旧住宅改造方案12 1.6.2计划建设和投资规模.12 1.7

2、项目主要经济指标14 1.8 项目组织与管理14 1.9 投资概算及资金来源14 1.10 主要技术经济指标 .15 1.10.1 项目财务收益15 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 1.10.2 社会效益15 1.11 综合评价15 第二章第二章 项项目提出的背景和必要性分析目提出的背景和必要性分析15 2.1 项目提出的背景 .15 2.2 项目建设的必要性18 2.2.1城市总体规划的要求.18 2.2.2 国务院对推进城市棚户区改造的部署21 2.2.3 棚户区和旧住宅改造的必要性22 2.2.4 区域经济发展的要求25 第三章第三章 项项目建目建设设条件条件2

3、5 3.1 蚌埠市经济区位和现状 .25 3.1.1蚌埠市城市建设情况概述.25 3.1.2蚌埠市城市房屋总体状况.27 3.2 蚌埠市自然条件分析 .27 3.2.1 项目地域条件27 3.2.2交通条件.27 3.2.3 气候特征28 3.2.4 气候状况评估29 3.3 项目所在地基础设施配套条件 .29 3.3.1 城市道路29 3.3.2 供水30 3.3.3 供电30 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 3.3.4 雨污排水30 3.3.5 天然气供应30 3.3.6 通讯和宽带网31 第四章第四章 蚌埠市棚蚌埠市棚户户区及旧住宅区概况区及旧住宅区概况31 4

4、.1 蚌埠市旧住宅现状 .31 4.1.1目前蚌埠市棚户区及旧住宅区概况。31 4.1.2 旧住宅区现状概况34 4.2 存在的主要问题34 第五章第五章 改造依据、原改造依据、原则则及目及目标标.35 5.1 改造依据 .35 5.2 指导思想 .35 5.3 改造原则 .35 5.4 改造目标 .36 第六章第六章 棚棚户户区和旧住宅改造方案区和旧住宅改造方案37 6.1 市场调查研究与预测 .37 6.2 改造方案 .37 6.2.1 龙子湖区还原方案40 6.2.2 蚌山区还原方案45 6.2.3禹会区还原方案.48 6.2.4 淮上区还原方案51 6.2.5城开公司承担的项目还原方案

5、.55 6.2.6 城建公司承担的项目还原方案.58 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 6.3 主要设计思路 .61 6.3.1 规划设计61 6.3.2景观规划.63 6.3.3 公建配置63 6.3.4 住宅设计64 6.3.5 环保、消防设计.64 6.3.6 结构设计65 6.3.7 给排水设计65 6.3.8 电气及燃气设计66 6.3.9 消防系统67 6.4 预留城市绿地 .68 第七章第七章 实实施施进进度度计计划划68 7.1 旧房拆迁进度安排68 7.2 项目建设进度安排 .68 第八章第八章 项项目目组织组织与管理与管理69 8.1 项目组织69

6、8.2 项目管理70 8.2.1项目实施管理.70 8.2.2项目财务管理.70 8.2.3项目的管理职责.70 8.3 项目监督71 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 8.4 项目评价72 第九章第九章 工程招投工程招投标标73 9.1 概述73 9.2 发包方式73 9.3 招标组织形式73 9.4 招标方式73 第十章第十章 投投资资估算及融估算及融资资方案方案74 10.1 投资估算 .74 10.1.1 编制依据及说明74 10.1.2 编制说明74 10.1.3蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置标准.75 10.2 投资估算 .78 10.3 融资方案84 10.3

7、.1 资本金筹措84 10.3.2 债务资金筹措84 10.4 融资方案分析 .84 10.4.1 融资结构分析84 10.4.2 融资成本分析85 10.4.3 融资风险分析85 第十一章第十一章 经济评经济评价价86 11.1 概 述86 11.2 基本数据 .87 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 11.2.1 项目计算期87 11.2.2土地出让收入的计算.87 11.2.3 地价的估算87 11.3 项目总成本费用估算 .89 11.3.1 项目建设费用成本89 11.3.2 固定资产折旧、无形资产摊销费用.89 11.3.3 项目运营管理费用89 11.3.

8、4 财务费用90 11.4 利润估算 .90 11.4.1 项目主要数据与指标90 11.5 项目效益分析91 11.5.1 社会效益91 11.5.2 现金流量分析91 11.5.3 贷款偿还分析91 11.6 项目评价92 第十二章第十二章 结论结论和建和建议议92 12.1 结论 .92 12.2 建议 .93 一、附表：一、附表： 1、投资估算汇总表 2、投资计划与资金筹措表 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 3、项目收益预测表 4、资金来源与运用表 5、总成本费用估算表 6、总收益估算分析表 7、项目费用收益分析表 8、筹集资本金和偿还原有贷款测算 9、项目现

9、金流量表（全部投资） 二、附件：二、附件： 1、 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目建议书 2、蚌埠市发改委2010 年蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目 建议书的批复。 3、 蚌埠市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知 4、 蚌埠市棚户区及旧住宅区改造实施方案（蚌政2007 143 号） 5、 蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定（蚌政 2007144 号文件） 6、 蚌埠市市辖区征地拆迁补偿安置暂行规定（蚌政2009 02 号文件。 7、 中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国 有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295 号 8、安徽省发展改革委 省住房城乡建设厅关于加快推

10、进城 市棚户区工矿棚户区改造的实施意见 三、附三、附图图： ： 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 1、本项目棚户区及旧住宅区现状图 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 8 第一章第一章 总总 论论 1.1 项项目目单单位基本情况位基本情况 1.1.1 项项目名称目名称： 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目 包括还原安置房 20 个子项，分布在龙子湖区、蚌山区、禹会区、 淮上区内。项目总拆迁面积为 197.8192 万平方米，搬迁户数为 20246 户，共计 30 个棚户区及旧住宅区；项目总建设面积为 279.6542 万平 方米，其中住宅为

11、 253.5993 万平方米，配套商业及配套菜场面积为 20.2175 万平方米，幼儿园和小学等公建用房为 3.2316 万平方米，居 委会、物业等公共服务用房为 2.6059 万平方米（详见表 1-1）。 1.1.2 项项目法人及概况目法人及概况： 1.1.2.1 项目法人: 蚌埠市城市投资控股有限公司 注册资本：人民币 1.0 亿元 法定代表人： 刘东劲 项目负责人： 刘东劲 地 址：蚌埠市胜利中路 200 号 1.1.2.2 项目法人概况: 蚌埠市城市投资控股有限公司（以下简称“城投公司”），前身是 蚌埠市城市投资发展有限公司。2002 年 3 月，经蚌埠市政府关于组 建蚌埠市城市投资发

12、展有限公司的决定（蚌政办20026 号）批准组 建，注册资本 1 亿元人民币, 公司法定代表人：刘东劲，公司性质为 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 9 市政府授权经营的国有独资企业。2004 年 1 月，根据市政府蚌政秘 20041 号关于市城市投资公司变更经营范围等事项的批复，公司 变更为蚌埠市城市投资控股有限公司。 根据市委、市政府关于深化投融资管理体制改革、全面推进大建 设发展战略的要求， ，做大做强政府融资平台，增强融资能力，市委、 市政府将向城投公司注入土地、城市基础设施等优质资产，做大城投 公司资产规模；同时，为帮助城投公司建立稳定的现金流，提高信用 等级

13、，改革财政资金拨付方式，所有用于城市基础设施建设的财政性 资金，全部拨给城投公司。 截止 2009 年末，公司总资产 85.17 亿元，总负债 31.49 亿元，净 资产 53.61 亿元，净利润 2.66 亿元，主营业务收入 7.15 亿元，经营状 况良好。 公司实行董事会领导下的总经理负责制，为适应市场经济的需 要，提高专业化运作水平，公司在用人机制上做出了重大突破，向社 会公开招聘专业技术人才，公开条件、公平竞争、择优录用；所招聘 的人员一律实行试用、聘用制，建立了“人员能进能出，职务能上能 下，待遇能高能低”的竞争激励机制。逐步形成一支适应公司要求、 专业化水平高、决策民主科学、高效运

14、作的战斗团队。公司内设七部 二室，现有职工 51 人，员工平均年龄 33 岁，全部具有大学专科以上 文化学历。其中 85具有大学本科以上学历和中级以上职称，专业 面涵盖了工民建、建筑学、给排水、工程造价、环境工程、财务管理、 经济管理、资产评估等多个方面，并有注册建筑师、结构师、造价师、 资产评估师、监理师等，是一支年轻化专业化的队伍。 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 10 城投公司主要职责为：对政府投资的基础产业、基础设施和公益 性项目替政府履行出资人职责；负责贯彻实施批准后的政府投融资 计划；配合市重点工程建设管理局对项目招投标、质量、工期等进行 管理；对政府建设

15、项目总投资进行管理和控制，按进度拨付项目建设 资金等。 公司经营宗旨：以蚌埠市总体规划为先导，以打造蚌埠市城市建 设公众投融资平台和加快蚌埠市城市发展为目标，以城市建设发展 为中心，谋求公司的发展壮大，创造最佳经济效益，努力将蚌埠市建 成二十一世纪国家级生态示范城市，为蚌埠市民建设一个安逸祥和 的美好家园。 1.2 可行性研究的依据与范可行性研究的依据与范围围 1.2.1 可行性研究的依据可行性研究的依据 1、经批准的项目建议书和立项批准文件 2、委托单位的委托书及有关的合同、协议书 3、建设部颁布的现行建筑工程设计规范 4、 蚌埠市棚户区及旧住宅改造实施方案（蚌政2007143 号） 5、

16、蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定（蚌政2007144 号文件） 6、 蚌埠市辖区征地拆迁补偿安置暂行规定（蚌政200902 号） 7、 蚌埠市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知 8、中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工 矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295 号 9、安徽省发展改革委 省住房城乡建设厅关于加快推进城市棚 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 11 户区工矿棚户区改造的实施意见 1.2.2 可行性研究的范可行性研究的范围围 本可行性研究着重开发项目的必要性、投资估算、经济效益评价 和社会效益评价等方面的工作，针对项目建设的有利因素和不

17、利因 素，拟定符合当前形势的项目运作方案，论证其建设的必要性及可行 性；在此基础上作出研究结论，并提出合理化建议。 1.3 项项目提出的背景目提出的背景和必要性和必要性 1.3.1 项项目提出的背景目提出的背景 为贯彻省发展改革委、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国土资 源厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见和国 务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国 办发2008131 号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推 进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委、市政府做出 棚户区及旧住宅改造

18、的工作部署，为快速启动棚户区改造工作，市政 府出台了蚌埠市棚户区及旧住宅区改造实施方案、修订了蚌埠市 城市房屋拆迁补偿安置标准。2007 年 11 月 14 日市政府召开了全 市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任蚌埠市长陈启涛宣布 蚌埠市新一轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。 1.3.2 蚌埠城市蚌埠城市总总体体规规划的要求划的要求 结合市政府提出的对城市中心城区“退二进三”的总体思路，利 用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地的 逐步搬迁置换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 12 共设施与绿化齐备的

19、居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注 重对旧城区基础设施和配套设施的建设，改善整个地区的环境。为城 市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。 改善蚌埠市投资环境、生活环境和发展环境，为打造蚌埠生态和 谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进蚌埠市经济快速健康发展的 必然选择。同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件，提 高群众的生活质量和水平。 1.4 项项目建目建设设条件条件 蚌埠市处于中部与东部地区的交汇处，又是中国南北分水岭，承 东启西，联络南北，经济、文化、科研、教育等方面相对西部发达，是 东部地区梯度转移的首选之地。 蚌埠市位于东经 11712、北纬 3257。为亚热带和暖温

20、带的过渡 带，所以兼有南方和北方的气候特点。全区四季分明，季风显著，气 候温和湿润，雨量适中，光照充足，无霜期较长，光、热、水等自然资 源较为丰富。 项目所包含的 20 个子项，大多数都在主要城市基础设施相对齐 全的老城区，项目实施时仅对周边的道路、给排水、供电供气设施加 以完善既能满足项目的建设和使用要求。 1.5 蚌埠市棚蚌埠市棚户户区及旧住宅区区及旧住宅区现现状状 经实地普查蚌埠市旧住宅区的具体现状概况如下： 1、建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。 2、房屋质量差，多数房屋墙体裂缝、墙体厚度大部分都在 24 公 分以下、地基下沉、油毡纸屋面，屋面塌陷、砖面风化，且年久失修，

21、2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 13 已形成险房、危房。 3、棚户区及旧住宅区的区域自然条件极差，市政基础设施欠帐 多，道路等基础设施年久失修。无排水设施，使用公用水井、旱厕，群 众吃水难、走路难、入厕难，生活极不方便。特别是汛期，由于地势低 洼，排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。街巷狭窄，生活用煤以 及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域 内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大。一旦失火将火烧 连营，难以控制。 4、人口居住密度大、房屋建筑面积小；其中龙子湖区和蚌山区拆 迁比达 60%以上，户均建筑面积在 25 平方米以下的占 85%，

22、且居住 在超期违章棚厦的居民占棚户区人口的 30%。 5、家庭经济收入低、生活十分困难，但又拥有棚户房面积较大 的由于城区扩大而失地农民。 1.6 棚棚户户区和旧住宅改造方案及区和旧住宅改造方案及计计划投划投资规资规模模 1.6.1 棚棚户户区和旧住宅改造方案区和旧住宅改造方案 根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划的要求，特别是 蚌埠市政府的改造思想，本次棚户区及旧住宅区规划采用就地还原 和异地还原相结合，分别还原至统一规划的 20 个项目内，置换出的 土地一部分用做城市总体规划的公共绿地，其他用地按照城市总体 规划的用地性质进行开发。 1.6.2 计计划建划建设设和投和投资规资规模模

23、2010 年蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目: 包括市属龙子湖区、 蚌山区、禹会区、经开区、淮上区和异地还原区范围内，总共拆迁 30 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 14 个棚户区及旧住宅区；还原建设项目 20 个，各区建设规模如下（表 1- 1）： 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 15 项目规划经济技术分析汇总表项目规划经济技术分析汇总表 表 1-1 序号序号分项名称分项名称单位单位龙子湖区龙子湖区蚌山区蚌山区禹会区禹会区淮上区淮上区城开公司城开公司城建公司城建公司总规划面积总规划面积 1 就地建房还原用土地 M2171528 99193 27

24、3498 435455 205748 103754 1289175 2 总建筑面积 M2355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542 其中：住宅面积 M2322980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993 配套商业面积 M218010 12259 27706 50148 35143 20751 164017 配套菜场面积 M28032 3762 9490 9295 7579 0 38158 幼儿园(小学）面积 M23026 4180 10940 6247 7922 0 32316 综合服务用房

25、面积 M23230 2755 6564 6523 4158 2830 26059 3 容积率 4 绿化率 % 5 建筑密度 % 6 机动车位辆 1462 822 2134 2586 2094 961 10059 7 自行车位个 5262 2958 7682 9311 7538 3460 36211 8 总户数户 4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176 其中：多层户数户 688 0 0 5172 0 0 5860 小高层及高层户 3697 2465 6402 2587 6282 2883 24316 9 总人口人 16093 4298 22907 18533 12

26、396 2450 76677 项目拟规划建总建筑面积为 279.6542 万平方米。 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 16 1.7 项项目主要目主要经济经济指指标标 项目的主要技术经济指标见（表 1-2） 表 1-2 主要主要经济经济技技术术指指标标 1.8 项项目目组织组织与管理与管理 由蚌埠市市委书记亲自领衔抓该项目的实施工作；并设置专门 办公室，市财政、建设、土地、审计等有关部门负责人为成员，定期召 开汇报会和协调会，及时解决建设中的问题，促进建设工作的快速进 行。蚌埠市城市投资控股有限公司项目的投融资平台，负责项目的具 体实施工作，公司领导班子高度重视本项目建

27、设，由公司董事长刘东 劲挂帅组建项目领导班子，负责项目建设的领导、组织、管理、协调 和监督。 1.9 投投资资概算及概算及资资金来源金来源 该项目计划总投资 625999 万元（详见年度投资计划和资金筹措 计划）。 资金来源：蚌埠市财政和项目公司自筹资金 125999 万元，银行 贷款 500000 万元 项项 目目单单 位位指指 标标 总用地万平方米128.9175 总建筑面积万平方米279.6542 项目建设总投资万元625999 项目经营收入万元781658 利税总额万元48510 财务内部收益率%3.51 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 17 1.10 主要技

28、主要技术经济术经济指指标标 1.10.1 项项目目财务财务收益收益 本项目建成后，可置换出城市开发用地 3622 多亩，以竞拍方式 出让，商业、住宅、经营性用地土地收益将有 598841 万元，项目其他 收益 182844 万元，计算期内项目总收入可达约 781658 万元。 1.10.2 社会效益社会效益 本项目如期建成，将极大的改善蚌埠市的投资环境，促进蚌埠市 区整体框架规模的早日形成，完成蚌埠市扩大城市区域、改善交通状 况的目标，将对蚌埠市的招商引资工作和产业结构调整升级、造就更 多的优势企业、增加就业岗位、提高蚌埠市综合竞争力起到重要推动 作用，社会效益巨大。拉动蚌埠市 GDP 迅速增

29、长。带动蚌埠市地域 GDP 约 2.2 个百分点。 1.11 综综合合评评价价 蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目的建设，将彻底解决蚌埠市发展 的瓶颈，改善蚌埠市的基础设施条件，增强蚌埠市的综合竞争力，增 加了市区可开发利用土地面积，为蚌埠市可持续科学发展和招商引资 提供较大的发展空间。可拉动全市 GDP 增长 2.2 个百分点，并创造大 量的就业机会，对蚌埠市的经济发展将起到巨大的推动作用，从而加 快实现富民强市的目标。 第二章第二章 项目提出的背景和必要性分析项目提出的背景和必要性分析 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 18 2.1 项项目提出的背景目提出的背景 近年来安

30、徽省沿江城市的经济发展突飞猛进，特别是国务院批 准了“皖江城市带承接产业转移示范区”后，将进一步加速沿江经济 的发展。而皖北的发展相对滞后，制约了全省的整体发展，作为皖北 重要城市的蚌埠，发展城市经济，提升城市形象已迫在眉睫。 在新世纪之初，安徽高瞻远瞩，决定实施“加快淮北地区经济发 展”战略。在中共安徽省委、安徽省人民政府关于进一步加快淮北地 区发展的若干意见中明确指出：“蚌埠市要充分发挥自身优势，发展 成为淮北地区重要的加工、商贸、科技中心城市”。进入“十一.五”以来， 省委、省政府再次强调大力发展“两淮一蚌”，振兴皖北的发展战略。 为蚌埠实现“加快发展，富民强市” 的目标打下了坚实基础。

31、 安徽地处我国中部地区 6 省之一，蚌埠市位于安徽北部，处于我 国东部沿海经济带向中西部经济带梯度推移的过渡带，起着承东启西， 连南通北的不可替代的“立交桥”作用，促进中部崛起，是中央加大基 础设施投资，扩大高新技术和商贸加工产业投入，拉动内需的又一战 略决策，给蚌埠经济的发展带来了难得机遇。蚌埠又是安徽省重要的 综合性加工业基地、区域性中心城市，地处京沪线和淮南线交汇处， 是淮北地区商贸中心、交通枢纽、综合性工业城市。 蚌埠作为安徽省最大的老工业基地，曾经拥有全省规模最大的 产业工人队伍，国有企业数量高居省内各城市之首，曾经在计划经济 年代为安徽的发展做出了巨大的贡献。早在 1947 年时，

32、市区人口达 到 33 万人，成为安徽省第一大城市，是全省第一个省辖市。解放后 国务院把蚌埠作为重点工业发展城市和“一五”、 “二五”计划重点发展 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 19 城市，在“一五”、 “二五”时期搬迁来了大量国家级的工厂和科研机构。 但是随着市场经济的发展，由于多种因素以及经济发展水平相对落 后的影响，蚌埠这个老工业基地的困境逐步显露出来。在一些工业企 业集中的地区，企业建设简易房屋安排职工居住或职工在企业附近 自行搭建房屋居住，由于企业经营不善或改制转轨，无力对房屋进行 维修、改造，逐步形成了现在的棚户区，如“三五”期间兴建的二钢生 活区和大庆生

33、活区等; 还有的是随着城市建设的发展，一些城中村 村民转为市民，土地性质转为国有，但居住环境、居住条件没有改善， 如钓鱼台棚户区、淮上区大部分地块等老居住区和“城中村”，占据了 城中大面积土地，城市基础设施无法改善，严重影响着城市的环境形 象，危害着广大居民的身心健康，同时也制约着蚌埠市的城市现代化 的发展进程。 为此，蚌埠市以国家大力发展泛长三角经济圈为契机，在提高市 民的经济文化生活水平的同时，为贯彻省发展改革委、省住房城乡建 设厅、省财政厅、省国土资源厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户 区改造的实施意见和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的 若干意见（国发200724 号）和国务院办公厅

34、关于促进房地产市场 健康发展的若干意见（国办发2008131 号）精神，全面落实全国保 障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈 会议精神，市委、市政府做出棚户区及旧住宅改造的工作部署，为快 速启动棚户区改造工作，市政府出台了蚌埠市棚户区及旧住宅区改 造实施方案、修订了蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置标准。2007 年 11 月 14 日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会， 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 20 时任蚌埠市长陈启涛宣布蚌埠市新一轮棚户区及旧住宅区改造正式 启动。 2.2 项项目建目建设设的必要性的必要性 2.2.1 城市城市总

35、总体体规规划的要求划的要求 、注意旧城区改造更新的内容，提供高品质的生活空间随着房 地产市场逐步开放和投资渠道的多元化，以及人们不断追求更好的 居住环境愿望的加剧，旧城城市中心片区得天独厚的区位优势将越 来越显现，它的改造和开发应结合城市功能的补充和完善，体现出独 特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。 作为城市发展多年形成的旧城区，尽管杂乱的功能与景观在现 阶段严重影响着城市中心城区的形象，但也为未来改造成为优美舒 适的城市滨水地区提供了空间和可能性。 同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的 生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设、改善整个地 区的环境。在重要功能

36、轴与滨河地段的结合点，还可以利用旧工业仓 储用地的改造创造充满活力的公共空间，为城市提供高质量、富有人 文气息的城市空间环境。 结合市政府提出的对城市中心城区“退二进三”的总体思路，利 用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地的 逐步搬迁置换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公 共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注 重对旧城区基础设施和配套设施的建设，改善整个地区的环境。为城 市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 21 、疏解居住人口、降低人口密度，提升居住质量 棚户区和旧住宅改

37、造以提高居民生活环境水平为目标，坚持逐 步改造、循序渐近的发展步骤。 通过在新区集中建设配套设施齐全的居住新区，吸引人口外迁； 坚持逐步改造，对居住密度过高，基础设施薄弱的棚户区，应加快改 造的力度；加大住宅间距，满足住宅日照间距要求，降低建筑密度。 、调整优化用地布局和结构 旧城区的功能应强化二马路市级商业中心、淮河路市级商业轴、 延安路市级文化发展轴、延安路北段滨水文化节点和沿席家沟淮 河龙子湖水系滨水休闲景观等实施。用地布局方面应坚持逐步搬 迁工业、仓储和铁路专用线等对市中心环境品质有严重干扰和污染 的用地；整合商贸金融、行政办公、科研教育、文化医疗等公共服务 设施用地，充分发挥市级商业

38、中心的主导作用，提高旧城的经济的活 力；改善居住环境，提高旧城景观品质，使该地区变为城市优美生活 地段。 、完善道路系统 充分发挥胜利、解放、朝阳三条市级片区联系道路的作用，强化 涂山路、延安路、交通路的等城市道路的功能，形成旧城地区的交通 骨架。整理区内道路，增设京沪铁路以东片区同城市其他地区的联系 通道、清理马路市场，从根本上改变该地区因交通不畅导致的边缘化 倾向。疏通滨河路、堤顶路，为市民的滨河活动提供基础条件，进而 促进用地功能上的改善。 、加强交通设施的建设 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 22 结合棚户区及旧住宅区的改造，预留出城市公共停车场、公交首 末站

39、、城市广场；完善公交枢纽建设；加强交通管制，必将极大地优化 中心地交通出行结构，方便居民的工作和生活。 、改善基础设施条件 由于棚户区和旧住宅区的存在，使城市基础设施无法延伸到这 些地区，给排水无法形成系统，严重影响着这些地区的居住和生活环 境。通过棚户区的改造，完善给排水管系统，强化排涝能力建设；同 时加强公厕、垃圾站等环卫设施的建设，提高环境质量；加强消防栓 和消防通道建设，提高该地区的生活质量。 、强化蚌埠的城市山水格局 由于淮河、龙子湖、席家沟三条城市水系周边散布着一些棚户区 和旧住宅区，严重影响着城市的山水景观环境。作为被淮河、龙子湖、 席家沟三条水系环抱的城市重要滨河地段，规划应特

40、别强调将城市 用地布局与自然的水系山体有机结合起来。一方面通过棚户区改造， 保护滨河岸线，把城市绿地留出来，把绿色串起来，延续生态环境， 形成景观连续、空间变化丰富的绿轴，提高居住生活环境；另一方面 通过棚户区改造，打通断头路，连贯滨河路，充分利用铁路、道路等 垂直于河岸的通道，开辟绿色景观通廊，使人们在城区内能够方便的 感知河流的存在，提高城市的特色和可识别性，强化城市的滨水特征。 （8）城市经济发展的要求 蚌埠市有独特的区位和资源优势，文化底蕴深厚，蚌埠面向长三 角，背靠中西部，是华东地区重要的交通枢纽之一，经济腹地十分宽 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 23 广

41、。优越的区位将促使蚌埠发展成为东南沿海的经济技术与中西部 地区的能源、原材料等互补优势传接与融合的“接力站”。 蚌埠市近年来经济发展迅猛。2009 年底全市规模以上工业完成 工业总产值 532.90 亿元，同比增长 24.3%；完成规模以上工业增加 值 189.81 亿元，同比增长 22.8%。完成固定资产投资 355.71 亿元，同 比增长 40.5%。财政收入平稳增长。全市完成财政收入 76.79 亿元， 同比增长 16.7%，完成年初预算 105.2%。 该项目实施后可以置换出城市黄金区域土地约 3622 多亩，用于 城市开发建设特色商业和高级住宅小区。利用优惠的招商政策，良好 的投资环

42、境、生活环境和发展环境，为打造蚌埠生态和谐的新型城区 奠定坚实的基础，是促进蚌埠市经济快速健康发展的必然选择。同时 项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活 质量和水平。 2.2.2 国国务务院院对对推推进进城市棚城市棚户户区改造的部署区改造的部署 为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见（国发200724 号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康 发展的若干意见（国办发2008131 号）、国务院关于推进城市和国 有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295 号和安徽省发展 改革委 省住房城乡建设厅省财政厅 省国土资源厅 (二九年十月 二十三日)关于加

43、快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见等 文件的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议精神和省、市为 推进棚户区及旧住宅区改造工作座谈会的部署，扎实推进棚户区及 旧住宅区改造，蚌埠市政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 24 思想，充分认识棚户区及旧住宅区改造的重要意义，以人为本，依法 拆迁和建设，以科学规划、分步实施和政府主导，市场运作的行之有 效的方法，统筹兼顾，配套建设。在资金筹措方面财政补助、银行贷 款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。 并建立健全项目管理责任制，省级人民政府对本地区城市和国 有工矿棚户

44、区改造工作负总责，对市人民政府实行目标责任制管理， 并负责监督考核。市、县人民政府对实施部门（单位）负责监督实施； 蚌埠市城市投资控股有限公司作为蚌埠市的投融资平台，是蚌埠市 棚户区及旧住宅区改造项目的责任主体，要明确部门责任、具体措施， 切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分 配公平，确保棚户区及旧住宅区改造工作顺利实施。有棚户区改造任 务的国有工矿企业要切实加强项目的组织实施，认真做好依法落实 建设用地和筹集资金等相关工作。为此国务院和省政府为 2010 年蚌 埠市棚户区和旧住宅改造项目明确了方向，提供了政策方面的依据。 2.2.3 棚棚户户区和旧住宅改造的必要性区和

45、旧住宅改造的必要性 2.2.3.1 国家政策要求国家政策要求：党的十六大以来，解决民生问题，构建和 谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城市低收 入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发 200724 号文件要求：以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城 区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显 改善。蚌埠市委市政府为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见（国发200724 号）、 国务院办公厅关于促进房 地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131 号）和国务院关 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究

46、报告 25 于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295 号精神，多次召开专题会议，全面落实保障性安居工程工作，扎实推 进城市和棚户区改造，坚持以人为本，以建设和谐社会、促进经济社 会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收 入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升 城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、 生活便利、环境优美的新型城市社区。实施城市棚户区和旧住宅改造 是践行“三个代表”重要思想，维护广大人民群众根本利益的体现。 从现实情况看，蚌埠市绝大多数城市旧住宅房屋密度大，建成使 用时间久，破损严重，基础设施不

47、足，几乎没有配套的公共给水、排 水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境 状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活 困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。所以，无论是从践行 “三个代表”重要思想的高度，还是从落实十六届五中全会精神、构建 和谐社会、建设平安蚌埠的需要出发，棚户区和旧住宅改造一定要纳 入日程，全面实施，让群众共享城市经济发展的成果。 2.2.3.2 社会要求社会要求：加快解决中低收入群众住房保障问题，切实 改善城乡居民的居住条件和生活环境是社会发展的必然要求。实施 旧城的改造有利于改善城市低收入家庭和弱势群体的生活条件，加 快建立和完善

48、住房保障制度。建立更加完善的社会保障制度是“十一 五”期间蚌埠市的一项重点工作。住房制度改革是我国经济体制改革 的重要组成部分，通过十多年改革发展，实现了城镇居民住房的私有 化，也促进了房地产业发展和城镇建设。但是，由于多方面因素，住 2010 年蚌埠市棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告 26 房制度改革的一些政策措施还没有完全到位，比如住房货币化分配 问题，最低收入家庭住房保障制度建立问题等等。棚户区和旧住宅改 造是进一步加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的重要推动 力量。通过实施棚户区和旧住宅改造，将进一步完善社会救助机制和 保障体系，建立住房社会保障制度特别是廉租房制度，完善住房

49、公积 金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发 展和振兴所取得的成果。 2.2.3.3 城市城市发发展的要求展的要求：城市总体规划、和谐社区要求都对城 市功能的完善及基础设施的配套提出了更高的要求。棚户区和旧住 宅区多位于旧城中心片区，拥有得天独厚的区位优势，它的改造和开 发完善了城市功能，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活 力。同时棚户区和旧住宅区大都是基础设施严重不配套的平房、简易 房、危险房集中区域，建设年代久远,房屋破旧,低矮潮湿,拥挤不堪,环 境脏乱,排水不畅,安全隐患大,居民生活极为不便,加快改造刻不容缓。 实施棚户区改造还有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基础设施 更加完备，城市整体功能进一步完善，也会使城市土地实现集约高效 利用。同时，有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引 资规模，加快项目建设创造良好的环境。 2.2.3.4 拉拉动动投投资资和消和消费费的要求的要求：实施棚户区改造，有利于