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1、河南财经政法大学成功学院本科生毕业论文 我国投资性房地产应用公允价值计量的 问题及对策研究 院系名称管理系 姓 名 学 号 专 业 指导教师 2012 年 5 月 4 日 I 摘摘 要要 长久以来，会计界和金融界对公允价值的争议从未停止，2008 年的世界经济危机 使本就熊熊的争论之势更加难分难解。我国房地产价格不断攀升，对投资性房地产进行 投资这个新兴且热门的社会现象随之产生，对其计量的模式也成为大家关注的焦点。笔 者认为，虽然现阶段我国房地产市场发展仍有上升空间，近期内仍不会有太多企业立即 加入到应用公允价值计量投资性房地产的队伍中去，但从未来发展方向看，公允价值计 量模式与投资性房地产的
2、“强强联合”将势不可挡。鉴于这种发展趋势，本文从公允价 值和房地产概念入手，对我国新企业会计准则相关规定进行回顾，在与国际上其他 国家、组织的会计准则的比较中，思考准则间的异同。分析实施过程中存在的主要问题， 并针对问题提出一些完善对策。 展望未来，我们要在尊重我国具体国情的基础上，采取相关有力措施，使公允价值 在各行各业得到广泛应用，不断满足信息使用者和各利益相关者对信息质量的要求，实 现向国际靠拢。 关关键键词词：投资性房地产；公允价值；企业会计准则；国际会计准则 II Abstract For a long time, a fierce dispute about fair value
3、between the financial circle and the accounting profession has never stopped. Because of the financial crisis in 2008, the dispute is much more argued-over. In fact, it becomes a hot phenomenon that put money into the investment property with the real estate price going up in China, and this pattern
4、 for the measurement as well. In my opinion, the real estate market in China is still developing at the present stage, and there will be few enterprises enter the mainstream of applying fair value to calculate. However, forming a strong alliance between this kind of measurement pattern for fair valu
5、e and the investment property is pretty overwhelming in the long term. In view of this economic trend, I start with fair value and the concept of one real estate, and retrospect the new Chinas “ASBE (Accounting Standards for Business Enterprises)” and other related provisions, to compare with the ac
6、counting standards of other countries and organizations, so that we can know the differences. Then, I will analyze the major item in the implementation process and introduce some corresponding perfection measures. For the future, China should follow the requirements of Policy-making Opinion and adop
7、t various powerful measures based on the situations in China. Government should take a responsibility to expand the scope of the application of fair value, to realize the international identical trend, in order to offer the users of financial and other stakeholders more reliable information. Key Wor
8、ds: Investment Property; Fair Value; ASBE (Accounting Standards for Business Enterprises); International Accounting Standards III 目目 录录 摘 要 .I ABSTRACT II 目 录 .III 引 言 .1 一、公允价值及房地产企业概述 .2 （一）公允价值的内涵 .2 1公允价值的定义 2 2公允价值的特征 3 （二）房地产的概念 .3 （三）我国应用公允价值计量投资性房地产的可行性.3 1真实反映投资性房地产的价值 3 2与国际会计准则趋同 4 二、国内外会
9、计准则关于投资性房地产应用公允价值计量的比较.5 （一）我国投资性房地产准则公允价值运用的相关规定.5 1目的 5 2总则 5 （二）国内外投资性房地产应用公允价值计量的比较.6 1我国新企业会计准则与国际会计准则投资性房地产应用公允价值的比较6 2我国与其他国家投资性房地产准则应用公允价值的比较6 三、我国投资性房地产应用公允价值计量存在的问题.7 （一）市场环境 .7 （二）制度规定 .7 1公允价值计量处于附属地位 7 2对相关内容的说明过于笼统 7 （三）实际执行 .8 1成本效益 8 2监管机制 8 3人员素质 8 （四）税赋增加 .8 （五）利润波动 .8 四、完善我国投资性房地产
10、应用公允价值计量的对策10 （一）构建活跃的房地产市场 10 IV （二）完善公允价值计量准则 10 1开发简单易行的公允价值测算模型 .10 2进一步规范公允价值信息披露 .10 3加强理论研究，建立准则体系 .11 （三）加大对房地产评估机构的监管力度 11 （四）提高会计从业人员素质 11 1不断更新理念 .11 2增强法律意识，构建职业道德 .11 3进行有计划的深度培训 .11 （五）建立和完善公允价值审计制度 12 五、结束语 13 参考文献 14 致 谢 16 1 引引 言言 公允价值作为近年来国际会计尖端课题是焦点、是难点、有争议、有挑战。应用公 允价值是经济发展的需求，也是不
11、可逆转的潮流。随着公允价值计量在国外各行业的广 泛应用，我国新企业会计准则也于 2006 年应运而生，在众多亮点中，公允价值的 重新使用成为最璀璨夺目的一个。 房地产业在持续不断的发展中，已成为国民经济重要产业、支柱产业，我们有必要 了解新准则中公允价值计量对这一行业会产生怎样的影响。在金融危机这个大背景下， 我国投资性房地产应用公允价值计量的现时状况究竟如何，实施中有哪些问题需要解决， 为使公允价值在今后发挥最佳功效有哪些意见可供参考，都成为学术界研究的重要课题。 本文运用规范研究法、文献资料法和比较研究的方法，共分五部分做出浅析。一是 理论分析，探讨公允价值的内涵及房地产概念，指出投资性房
12、地产应用公允价值计量是 切实可行的。二是比较分析国内外会计准则关于投资性房地产应用公允价值的规定。三 是列出我国投资性房地产应用公允价值计量存在哪些问题。四是提出解决这些问题的建 议及对策。五是结束语，对全文做简明扼要的总结。 2 一一、公公允允价价值值及及房房地地产产企企业业概概述述 （一一）公公允允价价值值的的内内涵涵 当今的市场环境风云变幻，衍生金融工具的出现及被广泛运用，使得缺乏相关性和 及时性的历史成本计量模式渐渐不能满足信息使用者对信息质量的高标准和严要求。当 下正处在经济、金融、市场各个方面层层出新的大环境下，经济资源价值需要更好的计 量模式来确保其客观真实性。公允价值（Fair
13、 Value）因具备潜在的极高关注性，在传 统领域也渐渐看到了她的身影，可见其运用范围正在逐步扩展。 1公允价值的定义 若想对公允价值进行深入研究，最好不过是从公允价值概念入手，这也是为什么国 内外学术界将公允价值概念作为不变的研究重点的原因。以下列举几个有代表性的定义， 见表 1-1 表 1-1 世世界界主主要要国国家家或或组组织织关关于于公公允允价价值值的的定定义义 国家年份准则名称定义 国际会计准则 委员会 （IASC） 1995 年 国际会计准则第 32 号 在公平交易中，熟悉情况的当事 人自愿据以进行的资产交换或负 债结算的金额。 美国财务会计 准则委员会 (FASB) 2006 年
14、 财务会计准则第 157 号公允价值计量 在计量日市场交易者在有序交易 中，销售资产收到的或转移负债 支付的价格。 英国会计准则 委员会 1994 年 英国财务准则第 7 号 购买会计中的 公允价值 公允价值是熟悉情况的、自愿的 双方在公平交易而不是强迫或清 算拍卖交易中，交换一项资产或 一项负债所使用的金额。 中国财政部2006 年 企业会计准则 基本准则 在公允价值计量下，资产和负债 按照在公平交易中，熟悉情况的 交易双方自愿进行资产交换或者 债务清偿的金额计量。 资料来源：IASC.IAS32 FASB.FAS157:Fair Value Measurement.2006,(9).273
15、 财政部.企业会计准则M.北京:经济科学出版社,2006. 国际上对公允价值的定义既有差异之处，也有达成共识的地方。但基本上都是围绕 着现时、市场、公开、公平这几个关键字展开的。我国对公允价值的定义，既充分借鉴 国际上各会计准则的优秀经验又充分考虑了我国的具体国情，既符合实际又顺应市场经 3 济发展的需求。 2公允价值的特征 （1）满足持续经营假设。对公允价值进行合理测算，对经营状态有特别要求，即 必须在非清算、非强制下的正常经营中进行。 （2）广泛的计量对象。像资产、负债，及某些具有所有者权益特征的特定项目。 （3）完全市场。完全市场是取得公允价值的场所，在这个场所中进行公平自愿交 易的理智
16、双方，对市场信息做出全面分析、综合考虑后得出的一致交易价格，即为公允 价值。 （4）时空性。公允价值的公允性随着时间、空间环境的变化而变化，是特定的时 空性对公允价值形成起到约束作用的体现。 （5）价值估计性及相对性。利用一些估值技术在缺乏市场价格的不活跃市场中合 理估计以取得公允价值体现了价值估计性特征。以当前市场情况为蓝本，对未发生交 易或事项时已发生变化的资产和负债的市值进行再一次的计量，体现了相对性特征。 （二二）房房地地产产的的概概念念 房地产（Real Estate）又称不动产。以下文章中提到的“房地产”是指土地、建 筑物及其上不可分离的部分，还包括附带的各种权益，是狭义的房地产。
17、 用唇齿相依来形容房地产的物质实体与权益的关系是再贴切不过的了。物质实体作 为权益的“地基”，是所有经济活动的下层基础。依托于房地产物质实体上的权益是指 有法律设定的房地产各种权利以及享有这些权利所能获得的利益或收益。 房地产企业拥有最为丰富的房地产资源，其中，有用于生产经营和自身管理的房地 产，有作为存货对外销售的房地产，还有用于赚取租金或增值收益的房地产即投资性房 地产。 本文主要对我国房地产企业中的投资性房地产，应用公允价值计量的问题及对策进 行研究。 （三三）我我国国应应用用公公允允价价值值计计量量投投资资性性房房地地产产的的可可行行性性 公允价值计量模式的重新引用已有一段时间，在此期
18、间我国房地产价格持续走高， 房地产市场也向着日益成熟和完善的方向不断发展。从理论结合实际的角度出发，应用 公允价值计量投资性房地产将会是大势所趋。 1真实反映投资性房地产的价值 我国市场经济在快速的发展，现阶段物价水平起伏不定，公允价值符合更加真实、 准确地反映市场对企业整体价值评价的要求，也更加吻合各个财务报表的填报要求，使 得企业信息更加透明。 2与国际会计准则趋同 在国际上，公允价值计量在投资性房地产的应用已经较为成熟。虽然我国在这方面 4 起步较晚，市场环境也存在缺陷，但公允价值在新企业会计准则中的重新使用，是 积极与国际会计准则接轨的表现。这将会促进我国构建和规划各类市场，提高房地产
19、的 评估能力，大大方便了投资者横向比较国内外企业资产的价值并据此作出正确决策。 现阶段，认可并大力推广投资性房地产应用公允价值计量时机正好。我国市场经济 发展态势良好，房地产市场虽然存在价格暴涨等问题，但前进的脚步是不可阻挡的。公 允价值计量模式的应用符合国际会计趋势，符合实际工作需要，符合决策有用观。所以， 我们应当积极推动公允价值计量模式在投资性房地产中的应用，并努力将这个有待深入 研究的领域推进到一个新的阶段。 5 二二、国国内内外外会会计计准准则则关关于于投投资资性性房房地地产产应应用用公公允允价价值值计计量量的的比比较较 （一一）我我国国投投资资性性房房地地产产准准则则公公允允价价值
20、值运运用用的的相相关关规规定定 1目的 使企业投资性房地产的会计处理和相关信息披露有规可循。 2总则 （1）投资性房地产的定义、范围和确认 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的、能够单独计量和出 售的房地产。包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企 业拥有的已出租的建筑物。凡是满足企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入 或增值收入，该项投资性房地产的成本能够可靠计量这两个条件即可确认为投资性房地 产。 （2）初始计量与后续计量 初始计量：企业最初取得一项投资性房地产时，入账价值等于取得时的实际成本。 后续计量：新准则中对采用公允价值模式进行后续计
21、量的规定还是比较谨慎的，强 调取得的该投资性房地产的公允价值必须是持续可靠的，并且有证据有事实做支持。对 如何可靠取得也有相关规定：即房产所在地有活跃的房地产交易市场，且企业能够从房 地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息。 采用公允价值计量模式的投资性房地产不计提折旧或进行摊销，在需要对账面加以 调整的会计期末，以资产负债表日的公允价值为依托，账价差作为当期损益予以确认， 计入公允价值变动损益科目。 企业已经确定使用公允价值计量模式计量投资性房地产的，不得再次使用历史成本 计量模式。 （3）转换 投资性房地产转为自用时，以转换日公允价值作为账面价值，新的账面价值与原账 面价
22、值若有差额计入当期损益中。转换双方对调位置，自用房地产以转换日公允价值作 为入账价值，在当期损益中确认其小于原账面价值的差额；其大于原账面价值的差额计 入所有者权益。 （4）处置与披露 处置时，先终止该投资性房地产的确认，再将处置金额减去其账面金额再减去相关 税费后，得到的差额作为当期损益予以确认。 披露采用公允价值计量模式的投资性房地产时，确定公允价值的依据、方法，公允 6 价值对损益的影响等都是应在附录中说明的内容。 （二二）国国内内外外投投资资性性房房地地产产应应用用公公允允价价值值计计量量的的比比较较 1我国新企业会计准则与国际会计准则投资性房地产应用公允价值的比较 我国企业会计准则第
23、 3 号投资性房地产与国际会计准则第 40 号投 资性房地产（IAS40）在公允价值相关内容方面，有如下不同点： （1）后续计量：国际会计准则更提倡采用公允价值模式对投资性房地产进行计量， 当然也可以选择成本模式。而我国却恰恰相反，并且规定对公允价值模式应用要适当， 其应用条件比较严格。 （2）转换：将存货形态的房地产作为投资性房地产转换时，转换日房地产的公允 价值与原账面价值无论是否存在差额、存在多少差额，全部确认为当期净损益，这是国 际会计准则的规定。 （3）披露：相比我国新企业会计准则，国际会计准则披露的范畴广一些。规 定投资性房地产项目的收支情况、变现能力也需披露。 我国准则与国际会计
24、准则，在投资性房地产的其他内容的相关规定上基本一致。国 际会计准则毕竟是国际性的指导准则，它的规定更充实更详细。 2我国与其他国家投资性房地产准则应用公允价值的比较 （1）美国 美国会计准则没有对投资性房地产区别对待。通常像投行这类具有投资性质的行业， 或者个人用职工福利基金进行的房产投资会以公允价值计量持有的房地产。 （2）澳大利亚 澳大利亚准则委员会（AASB）2004 年正式颁布的 AASB140投资性房地产中，规 定对投资性房地产的后续计量上允许采用公允价值模式或成本模式，但更侧重前者的应 用，具体操作上要求在当期损益中反映重估价变动的金额。 （3）英国 英国标准会计实务公告（Brit
25、ish Standard Accounting Practice Bulletin） 投资性房地产会计规定：投资性房地产的价值即资产负债表日的公开市场价值。 总的来说，各国准则在大方向上与国际会计准则保持一致。我国新准则的主体思想 是向国际会计准则看齐的，只是在个别叙述和界定时有些许不同。本文希望通过总结实 施过程中出现的问题，找出改善的有效措施，将新准则中关于投资性房地产的相关规定 推进到全面应用阶段。 7 三三、我我国国投投资资性性房房地地产产应应用用公公允允价价值值计计量量存存在在的的问问题题 新企业会计准则实施后，社会各界都十分关注其应用效果，特别是投资性房地 产应用公允价值计量的相关
26、规定是否行之有效，众说纷纭。从实际情况看，企业确定应 用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的其实不多，其主要原因是公允价值在应 用中还是存在一些问题的，主要包括以下几个方面。 （一一）市市场场环环境境 准确的获得公允价值是一个极具挑战的任务，圆满的完成任务首先需要适宜的外部 环境。纵观我国房地产市场，机遇与风险并存。风险主要表现在：供求关系不平衡、存 在个别投机现象、相关政策不健全、市场监管不当、企业间缺乏相互监督、资产评估团 队专业化水平不高，凡此种种都不利于构成充分竞争的市场环境。 （二二）制制度度规规定定 1公允价值计量处于附属地位 新企业会计准则规定，企业可在成本计量模式与公允价值
27、计量模式间自主选择。 选择已有一定应用经验的成本模式有政策支持，选择公允价值模式就要充分的满足附加 条件。可见在导向上还是更偏爱成本模式一些，而公允价值模式处于附属地位。 2对相关内容的说明过于笼统 对公允价值计量的高效能运用造成不利影响的另一个问题，是我国目前没有公允价 值计量独立准则，对估值方法、评估模型、参数选择、计量方法、计量依据、计量程序、 披露程序等相关内容进行具体指导。 （1）公允价值确定方法 我国会计实务中还是倾向于选择独立第三方的评估价格，但是就我国目前市场环境 来说，评估系统透明度和工作质量都有待提高。评估专业人员分散，评估标准不同都会 或多或少的波及公允价值的公允性。在我
28、国，只有财政部、建设部、国土资源部等政府 部门旗下的房地产评估师、土地估价师有对房地产价值进行评估的资格，对同一个估价 项目往往由于所属部门的评估明细准则存在差异，导致得出的评估结果也不尽相同。 （2）信息披露 第一，从信息披露内容看，投资性房地产的地理位置、面积、同类或类似房地产的 市场价格等相关信息都不在列报范围；更无从得知企业是否应当采用现行计量方法。在 对信息质量要求愈来愈高的今天，仅披露些无关痛痒的信息是不足以满足信息使用者的 需求的。 第二，从披露信息的价值看，报表公允性和客观性不高，不利于阅读者对信息的分 8 析整合。明确具体的披露公允价值的确定依据和确定方法还是十分必要的。 （
29、三三）实实际际执执行行 1成本效益 根据公允价值是不断变化的这一特点，对采用公允价值计量的投资性房地产，企业 在每一个会计期间都要对其进行再次估价。需要会计人员根据专业评估人员的重估结果 调整投资性房地产的账面价值，既加大了工作量，又增加了企业的评估成本、会计管理 成本。 2监管机制 （1）缺乏有效的法律监督 作为法律监督的有效手段，完善的相关制度，明晰的法律责任，强制力度的处罚及 处分，都会对应用公允价值时避免主观随意性阻碍会计信息真实性起到有效作用。 （2）缺乏有效的社会监督 我国会计师事务所竞争日趋激烈，加之本身起点较低、水平不高，为寻求自身利益 发展，一些事务所未能严格执行经济监督的职
30、能，监督效果不明显。 3人员素质 会计从业人员如果具备很高的专业技术技能和职业判断技能，特别是在缺乏活跃市 场及市场价格时，有利用其他相关信息技术来获取公允价值的能力，就可以轻松应对投 资性房地产在公允价值取得方面的难题。然而现实中，我国会计从业人员鱼龙混杂，素 质良莠不齐，这是急需改进的问题之一。 （四四）税税赋赋增增加加 会计政策与税收息息相关，投资性房地产采用公允价值计量必然会对税收产生一定 影响，其公允价值变动损益所带来的利润提升部分应否纳税也是应用中反映出来的一个 重要问题。工作中我们发现，投资性房地产的公允价值变动损益在相关资产和负债未处 置前，其性质是未实现的利得或损失，由于不会
31、产生现金流，所以持有期间可作为递延 税项处理。另一方面，抵税功能消失会加重企业税赋，这是由于投资性房地产采用公允 价值模式进行后续计量，不提折旧、不计摊销造成的。 （五五）利利润润波波动动 目前我国房地产市场已经进入快速发展阶段，房地产市场环境也日益成熟，除个别 现象外，大多数投资性房地产都存在较大幅度的增值。若对那些“疯涨”的投资性房地 产按新准则的要求以公允价值进行计量，那么企业的增值额将全部体现在当年净利润中， 至少在表面上造成企业净利润持续不断增长。 由于我国的房地产市场波动情况较大，且投资性房地产属于高风险行业，会极大的 受到宏观经济环境的影响。万一爆发世界范围内的经济危机，房地产市
32、场受到波及发生 衰退现象，那么投资性房地产的公允价值就会降低，其公允性也就难以确保了。 9 正是因为投资性房地产应用公允价值计量存在以上所述的诸多问题，所以在今后的 研究中要以此为努力方向，找出解决这些问题的建议及对策。使公允价值的应用能够发 挥最佳功效，进而为推进公允价值计量在各行业的广泛应用贡献力量。 10 四四、完完善善我我国国投投资资性性房房地地产产应应用用公公允允价价值值计计量量的的对对策策 我国新企业会计准则对投资性房地产应用公允价值进行后续计量的相关规定， 是具有进步意义的，是紧跟时代潮流的，是趋同于国际会计准则的。怎样才能避免应用 过程中出现的一系列问题，如何充分发挥公允价值计
33、量的积极效果，通过分析准则、结 合我国的国情以及国际上的先进经验，笔者认为需要从多方面加以改善。 （一一）构构建建活活跃跃的的房房地地产产市市场场 积极培育活跃的房地产交易市场。详细来说，可以利用网络技术构造一个完善的网 络房地产交易平台。广泛而全面的市场信息集中在这样一个平台，方便了网络查询、网 上交易，同时以严格的管理、周到的服务，保障信息交流高效率无障碍，自由交易随时 随地透明规范。这样一个大型的房产交易网络平台应由政府来构建，并且实时监督检查， 实现透明公正公平交易。最终，打造一个成熟稳定、健康有序、灵活发展的房地产市场。 （二二）完完善善公公允允价价值值计计量量准准则则 1开发简单易
34、行的公允价值测算模型 新企业会计准则仅仅是指明了投资性房地产公允价值计量模式的总方向，但对 估值模型的选择和相关参数假设这些细节缺乏明确的解释说明。笔者参考 FASB NO.157 中计量公允价值的估值技术及资产评估的一些方法，总结出以下三点：1）市场法，也 称市场价格比较法（market approach）指参照市场上已经发生的、与被评估对象 相同或类似资产的交易价格确定重估资产价值的方法，是一种最简单、有效的方法。 2）收益法(income approach)，也称收益资本化法，即预测估价对象的未来正常收 益并折现，通过预期收益资本化或折现以确定公允价值的方法。3）成本法。重建资 产成本扣
35、除资产实体性、功能性、经济性贬值因素就得到了所评估资产的价值。在资产 评估方法中是一种基本通用的方法。以小见大，希望能对制定估值技术、参数选择方面 的具体指南起到哪怕只是微薄之力。 2进一步规范公允价值信息披露 （1）加大投资性房地产信息披露的强制性 为了提高公允价值的信息质量，要求除年报以外，仍需披露更多细致丰富的信息如： 投资性房地产的明细项目（位置、详细用途、历史成本）等。这些信息应以单独公告的 形式为人所知。还可以要求采用公允价值计量模式的企业，由董事会发表承诺书或公告 意见，确保企业采用公允价值模式是合理合规的。 （2）披露确定投资性房地产公允价值的广泛相关因素 11 为了避免公允价
36、值自身因素和人为因素的干扰，需要合理披露诸如活跃市场交易价 格、相同类型资产的最近成交价格、使用的估值模型和估值技术的详细情况等信息，确 保公允价值信息真实可信。当务之急是进一步深入理论研究，尽快的制定出规范化的公 允价值信息披露的准则规定和使用指南。 3加强理论研究，建立准则体系 一味模仿或畏首畏尾都是阻碍进步的绊脚石。为了使企业财会信息向高质量，强操 作性看齐，在拓展公允价值理论体系的过程中，要站在国外先进研究成果的“肩上”， 也要考虑我国特殊的社会制度和经济体制，这样制定出的公允价值计量准则才能有用武 之地。根据实际应用中出现的状况对准则、准则操作指南、案例分解等相关配套资料进 行修正和
37、完善，适度调整采用公允价值模式所附条件。在投资性房地产计量模式选用的 天平上，逐步平衡公允价值模式与成本模式这两个筹码。 （三三）加加大大对对房房地地产产评评估估机机构构的的监监管管力力度度 以公允价值模式计量的前提是合理确定公允价值，从以前年度国内外经验看，评估 价值的可靠程度与评估中介机构的独立性和诚信的优良程度是成正比的。然如我国的房 地产评估机构在这两方面还存在不足，可以从几个方面去改进。首先，制定行业准入制 度，严格执行房产评估机构行业资格审查和专业人士资格认证制度。其次，加大投资者 或专业机构对房产评估机构及其出具的评估报告的监督力度，以避免人为操纵利润。最 后，严惩违法违规行为，
38、只要出现造假等违反法律法规的行为，对违规机构应追究其当 事人的责任，并对该机构、当事人做出降低直至取消资质的处分。上述措施如果得到大 力贯彻落实，公允价值计量的独立性和公信力增强便指日可待了。 （四四）提提高高会会计计从从业业人人员员素素质质 财务人员坚实的专业基础知识和高超的实践应用能力不仅是他们个人的宝贵财富， 更是实际操作公允价值时进行职业判断的必要条件。 1不断更新理念 持续关注会计政策法规的变化，根据变化不断更新原有理论结构，准确把握更新后 的准则框架、精髓和实质。在工作中不断充实业务知识、积累经验，提高职业判断水平。 2增强法律意识，构建职业道德 强化法制教育，不仅要学习相关法律法
39、规，懂得用法律法规规范会计行为，还要以 实际行动坚决抵制违反法律法规的执业行为；发扬爱岗敬业、诚实守信、廉洁自律的职 业美德，不断提高职业道德水平。 3进行有计划的深度培训 财政部门牵头，会计协会、组织大力配合，可以确保会计教育工作的投入和落实力 度；利用培训班、考试、考核等方式，提高会计从业人员的专业素养和职业技能。 12 （五五）建建立立和和完完善善公公允允价价值值审审计计制制度度 会计与审计就像一对双生儿，会计的执行效果与审计的发展完善有着直接的关系。 所以重点加强审计工作力度，也是解决公允价值计量问题的思考角度。 提高注册会计师的职业道德素养要两手抓，一是加快会计师事务所的制度化进程，
40、 二是制定注册会计师职业规范守则。在审计工作中，审计人员应当就会计报表中，公允 价值的披露是否符合相关规定做出有价值的评价。在审计会计报表重要项目的公允价值 时，应依据不同的假设、采用不同于报表选用的方法，进行重新评估。 建立注册会计师惩罚制度,以法律规定对会计师事务所及注册会计师进行规范。当 注册会计师出具不真实的审计意见时，可借鉴法官错案终身追责制在一定期限内追责， 为不负责任的行为承担相应的法律后果。 希望采用以上这些可取的方法可以使公允价值在我国投资性房地产中得到更好的应 用，进而为公允价值的全面广泛应用铺平道路。从发展的角度看，虽然公允价值的应用 是不容回避的，但也要注意过犹不及。特
41、别是在计量改革的过渡时期更要把握好度，使 公允价值的应用朝着健康的方向发展。 13 五五、结结束束语语 本文的主要内容是根据我国房地产行业实际情况，深入地探讨、全面地阐述完善投 资性房地产应用公允价值计量的设想。本文从公允价值古今中外的文献入手，介绍了各 国对公允价值概念的定义，概括我国投资性房地产准则对公允价值的基本规定; 运用比 较分析的方法，对比分析国内外会计准则有关投资性房地产应用公允价值的异同之处， 结合应用中的实际情况，探寻出存在的问题及其原因，提出了相应的完善建议。 本文研究尚存在不足之处：（l)以笔者有限的学识和有限的研究时间，取得的实质 性进展不是十分明显。（2)研究尚欠缺一
42、定数量和质量的数据支持。 对我国投资性房地产也好，其他行业也罢。新的计量模式的应用必然不会是一帆风 顺的，需要我们一步一个脚印的去消化、去适应准则、去解决产生的新问题。因此，现 阶段公允价值研究的主要任务是投入大量的人力物力去努力建设、不断改善公允价值的 适用环境，使公允价值的应用走向国际，走向未来。 14 参参考考文文献献 1APB. Statement No.4(Basic Consents and Accounting Principles Underlying Financial Statements of Business Enterprises),1970. 2FASB.2006.
43、Statement of Financial Accounting Standard NO.157.Fair Value Measurement. 3 IASB.IAS40: Investment Property, 2004. 4Batt,M.E. IASB revises 12 standards.Accounting,2002(7). 5Colleen Cunningham. Fair Value Accounting: Fair for Whom?J.Financial Executive,2004(3-4) 6Accounting Standards Board (U.K.), de
44、rivatives and Other Financial Instruments-A Discussion Paper S，1996(7) 7财政部.企业会计准则M.北京:经济科学出版社,2006. 8黄学敏.公允价值:理论内涵与准则运用.会计研究,2004(6). 9邓传洲.公允价值的相关性:B 股公司的证据.会计研究,2005(10). 10葛家澍.关于财务会计中采用公允价值的探讨.会计研究,2007(11). 11沈小南 陆建桥.关于公允价值的讨论国际会计准则委员会理事会华沙会议的报告.会 计研究,1999(09). 12葛家澍.关于会计计量的新属性公允价值.上海会计,2001(1).
45、 13陆晓燕.公允价值会计的国际应用.会计研究,2006(4). 14常勋.国际会计.大连:东北财经大学出版社,2003. 15王建成,胡振国.我国公允价值计量研究的现状及相关问题探析.会计研究,2007(5). 16国际会计准则.国际会计准则 2000.财政部会计准则委员会组织翻译.北京:中国财 政经济出版社,2000. 17周丽，吴金龙，余利雄.基于金融危机对公允价值会计的研究J,浙江金融,2010(1), 18-19 18赵雄.公允价值在投资性房地产中的具体应用.合作经济与科技,2008(4). 19肖晓兰.投资性房地产准则对企业影响研究.吉林大学硕士论文.2008. 20方军雄.会计准
46、则国际化的经济后果来自新企业会计准则颁布日市场反应 的初步证据.中大管理研究,2009(4),16-34 21夏雪 张孝友.会计公允价值计量问题研究J.现代会计研究,2009(3). 22吴娴.对于投资性房地产若干问题的探讨J.会计之友,2010(02),25-26 15 23 李长智.投资性房地产准则与现行税制的差异及处理J.中国管理信息，2010(2)， 14-17 24 程柯，陈志斌.基于新会计准则的公允价值应用研究田.财会通讯:综合(下)， 2010(01)，3-5 25 侯三宝.公允价值计量模式下会计职业判断探讨.中国总会计F.2010(01) 26 肖强.中外投资性房地产会计准则的
47、比较J.中国乡镇企业会计，2008(07)，32- 33 27 田娟.对公允价值会计的探讨.新学术论坛.2009(8)10 28 姚茜，张志红.我国新会计准则与国际会计准则差异比较研究.2008(1).77 29唐晓玲.关于投资性房地产公允价值计量模式探讨.福建财会管理干部学院学报. 2008,(3) 30 财政部.企业会计准则讲解.2006，北京:人民出版社，2007.4 16 致致 谢谢 时光荏苒，迈着稚嫩的脚步第一次走进母校的大门仿佛还是昨天，而现在却要挥手 告别。在离开母校之前，我要交上我的最后一份答卷了，不舍之情，绕梁三日不绝矣！ 首先，我要由衷的感谢我的论文指导老师 cb cd 讲
48、师。在论文写作过程中，每当我 遇到问题，老师都会非常耐心、细致的为我指点迷津，谆谆教导，诲人不倦。初稿完成 后，老师及时的回复和中肯的意见，都使我能更好的把握写作方向以不断修改、完善论 文。她孜孜以求的治学精神也让我十分敬佩。感谢之情，无以言表！当然，论文能够顺 利完成，也离不开平时的积累。在这里也要感谢大学期间所有任课老师，谢谢你们的无 私奉献，让我受益匪浅。 四年大学生活，是我人生中最快乐、最有意义也最值得珍惜的时光。感谢学院为我 们创造的优越的学习环境和浓厚的学习氛围。感谢辅导员和我的同窗学友，特别谢谢 dgdgdahdhrfdafh，在生活上和学习中对我的帮助和关怀。感谢我的家人，他们的关爱、 鼓励和支持是我前进的坚强后盾和巨大动力。 最后，感谢评阅论文和参加论文答辩的您！学，然后知不足。以本人有限的水平， 不可避免的会有疏虞和不足之处，老师的批评指正将成为我最宝贵的财富。