【商业地产-DOC】晨明集团高新西区项目市场研究报告-459doc-2008年.doc

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1、 晨明集团高新西区项目市场研究报告呈：晨明集团领导 晨明集团高新西区项目市场研究报告 全程机构全程智业 2008年1月25日编制 【目 录】【项目市场研究方法介绍】6第一部分：成都市大环境研究11第一章：成都市城市发展研究11一、成都市城市情况介绍11（一）、成都城市介绍12（二）、成都人生活形态概览14二、近几年来成都市宏观经济研究16第二章：成都市房地产发展研究23一、成都房地产市场发展情况研究23（一）、成都房地产发展历程概览23二、近几年房地产市场整体发展经济指标分析28三、成都房土地市场环境发展研究35（一）土地供应市场分析35（二）2005-2007年成都土地市场成交分析45（三）

2、土地市场研究小结53四、成都房地产市场研究55（一）2007年成都房地产市场成交分布分析55（二）成都市2007年房地产市场价格分析59（三）成都房地产市场产品分析64（四）2007年成都房地产市场购买者分析68五、2007年成都房地产市场重点板块及典型项目介绍69六、房地产相关政策分析77七、2008年成都房地产市场发展预测95（一）、从宏观的角度看待2008年成都房地产发展95（二）、从成都自身的角度看2008年成都地产97第二部分：郫县房地产市场研究99第一章：郫县城市环境研究99一、郫县社会环境资源研究100（一）、 郫县自然、人文、旅游资源概览100（二）、 郫县交通系统情况概览10

3、3（三）、郫县社会人口发展分析105（四）、区域经济情况研究110（五）、城市规划与经济远景113二、郫县城市环境研究小结114第二章：郫县房地产市场研究115一、郫县房地产发展分析115二、郫县土地市场发展分析118三、郫县住宅市场研究121（一）、郫县2007年住宅市场现状分析121（二）、郫县代表项目分析126（三）、郫县住宅市场研究小结133四、郫县商业市场研究135（一）、区域商业市场价格分析135（二）、郫县城区在售楼盘商业分析：137（三）、郫县原有商铺现状分析139（四）、郫县商业市场分析小结142五、郫县房地产市场研究结论143（一）、土地市场研究结论143（二）、住宅市场研

4、究结论144（三）、商业市场研究结论145第三部分：高新西区房地产市场研究147第一章：高新西区城市发展研究147一、高新西区区域环境概览147（一）、高新西区社会环境资源研究148（二）、高新西区产业经济结构研究154第二章：高新西区房地产市场研究161一、高新西区房地产市场发展概览161二、区域土地供应情况166三、高新西区房地产住宅市场研究169（一）、高新西区房地产住宅市场供应分析169（二）、区域内典型楼盘分析180四、高新西区房地产商业市场研究207（一）商业配套供应市场分析207（二）、高新西区房地产商业市场代表项目分析213（三）、高新西区原始商业分析222（四）、西区商业供应

5、市场分析小结227五、政府与专业人士深访报告228第三章、西区地产供应市场研究总论231一、西区土地市场研究结论231二、西区住宅供应市场研究结论232三、西区商业供应市场研究结论233第四部分:区域内地产市场消费研究235第一章:区域内住宅消费者问卷调查分析235一、区域入住楼盘问卷分析235二、消费者需求问卷分析264第二章：区域商业市场问卷调查分析327一、商业投资者问卷分析327二、高新西区商家经营情况问卷分析367三、终端消费者需求分析392第三章：区域内消费市场问卷研究结论408一、住宅消费问卷调查结论408二、商业市场问卷分析结论411第五部分：项目发展研究416一、宗地情况描述

6、416二、项目SWOT分析419三、项目发展战略分析423【项目市场研究方法介绍】一、我司对项目市场研究的思考在本次对高新西区项目的市场研究中,我司为了注重市场研究的方法性、科学性与市场研究数据的真实性，我司将本次对西区项目的市场研究分为5大部分，其主要考虑因素为-本项目原隶属于郫县，后划分入成都高新西区，使本项目所处房地产市场具备了高新西区与郫县二城区地产市场的共融性与项目自身的特殊性。故本次对项目的市场研究分为：1、 成都市大环境研究：其主要内容包括有成都市城市环境研究、成都市房地产市场研究、宏观政策研究与对成都地产未来发展的预测；2、 郫县房地产市场研究：其主要内容包括有郫县城市环境研究

7、、郫县房地产市场（住宅、商业）研究；3、 高新西区房地产市场研究：其主要内容包括有西区城市环境研究、高新西区房地产市场研究(住宅、商业)、相关深访报告；4、 区域消费市场问卷调查分析:其内容包括有西区住宅消费市场研究，西区商业市场研究（商家、投资者、终端消费者）；5、 项目发展研究：其内容包括有项目宗地情况描述与项目SWOT分析与项目战略发展分析。二、我司对项目市场研究的方法 1、本项目调研采用的一般方法：询问法；专家访谈法；观察法；试验法；抽样调查法。在具体房地产项目的市场调研中，一般是对上述方法的综合应用。市场策划的具体方法：头脑风暴法；德尔斐法；线性规划法；系统分析法；综合分析法；逻辑分

8、析法；逆向思维法。2、本项目市场调研坚持的原则：客观性；系统性；相关性；时效性；准确性。3、抽样调查及问卷设计：a、抽样调查（Sampling Investigation）；b、有效抽样调查三原则：客观、有效、可测量；c、抽样调查可分为二种：随机抽样调查+非随机抽样调查；d、常用的非随机抽样主要有：任意抽样（便利抽样）；判断抽样；配额抽样。针对本项目的特性，我们拟采用非随机抽样方法中的“判断抽样+配额抽样”，同时结合“个体样本抽样+群体样本抽样”的关联调查及交互式分析方法，其目的就是以较短的时间，获取针对性极强的所需资讯。三、本项目市场调研范围： 1、对成都、西区及郫县城市环境及经济发展状况进

9、行调研； 2、对成都市、郫县与高新西区住宅市场项目进行调研； 3、对高新西区及郫县商业市场及代表商业进行调研； 4、对项目所处地产消费市场进行问卷调查； 5、对项目自身发展调研。四、问卷设置与投放 1、住宅消费市场问卷 设置已入住消费者调查问卷100份，中海国际社区片区投放25份，西区红光镇投放50分，郫县老城区25份； 设置住宅消费者调查问卷100份，中海国际社区片区投放25份，西区红光镇投放50分，郫县老城区25份。 2、商业市场调查问卷设置商家经营情况调查问卷50份，西区投放35份，郫县老城区投放15份；设置商业投资者调查问卷50份，西区投放25份，羊西线投放13份，郫县老城区投放12份

10、；设置商业终端消费者调查问卷100份，西区投放60份，中海国际社区片区投放20分，郫县老城区投放20份； 3、相关深访问卷设置多份。五、本项目市场调研、市场策划数据群资料获取来源1、2008年1月2日2008年1月5日，我公司市调专员对及类比区域房地产供应市场进行针对性调查，我公司市调专员对类比区域在售楼盘消费群体样本进行数据采集；对类比楼盘售楼部外及重点区域潜在典型消费者进行针对性需求问卷调查：30%；2、2008年1月7日2008年1月11日，我司组织专业市场研究人员对高新西区住宅消费市场与商业市场进行问卷调查：30%；3、2008年1月13日2008年1月15日，类比区域高品质楼盘调研：

11、20；4、其它途径调查数据：约5%；5、用了成都市、高新西区、郫县等政府部门以及统计局、规划局、国土局等相关政府职能部门的权威统计数据和资料：5%。第一部分：成都市大环境研究第一章：成都市城市发展研究一、成都市城市情况介绍“成都，是天府，是皇家的仓库，是富庶，安逸，享福的地方。” 易中天 读城记承岷江磅礴水系滋养，享平原之平坦地势，得风调雨顺，生活富足、衣食无忧的成都人更会享受生活。无论是过往的农耕时代还是今日的繁华时尚之都，3000年淬练的文明，都是对人性的尊重，给人性快乐释放创造更广阔的空间，成为一座“来了就不想离开的城市”。 （一）、成都城市介绍 西南人文重镇，三国蜀汉国都，五代十国的前

12、蜀、后蜀都城，文化遗存丰富，1982年被国务院公布为国家历史文化名城。秦汉以来，成都就以农业、手工业兴盛和文化发达著称，汉代成都与洛阳等并列为五大都会之一。唐代商贸繁荣，与扬州齐名，称为“扬一益(成都)二”。成都是南方丝绸之路的出发点。直到今天的成都全市现有人文景观172处，其中尤以武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王庙、青城山最具特色。有全国重点文物保护单位和四川省文物保护单位19处。有世界唯一的大熊猫繁育研究基地。成都地处西南交通要塞地段-地处由剑门蜀道、九寨沟、峨嵋山、长江三峡等地组成的四川旅游环和全国旅游环的联络点上，还是内地前往西藏的主要通道，旅游地理位置十分优越。成都是四川省的政

13、治、经济、文化、科技和金融中心，同时也是国务院规划确定的“西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽”，是我国重要的中心城市。2007年6月9日被国务院正式批准为继上海浦东新区和天津滨海新区之后第三个国家综合配套改革试验区。世界500强企业有近200家在这里扎根，同时以高新西 区与高新区为发展新型创新企业为主要发展区域，城市逐渐形成了有环状发展逐渐向“线形”发展，形成了今天成都的5大区与13个卫星城市。并对西南地区其他城市形成在经济、政治、文化等方面的辐射与影响，在近10年时间里已经形成了在整个西南地区的科技、商贸、文化、信息通讯中心的城市地位。成都是中国最佳旅游城市 2006年成

14、都获得“中国最佳旅游城市”的称号；包括成都在内的全国26城市被国家旅游局和国际旅游组织确定为“中国最佳旅游城市”试点城市。而成都凭借九寨沟、大熊猫、都江堰、青城山等世界独一无二的生态环境和以“三星堆”、“金沙”代表的古蜀文化一举夺魁，而作为农家乐的发源地和以“五朵金花”为代表的农家乐旅游模式在国内国际上备受青睐。据透露，成都、杭州、大连三城市获得国家旅游局和国际旅游组织授予的首批“中国最佳旅游城市”称号。（二）、成都人生活形态概览这座城市里拥有固定成都市户口人口数量为1219万，流动人口为787万人。在这里云集了来自五湖四海的“成都人”他们有的是在成都求学的学子，有的是在这里经商的商人，有的是

15、为这城市的美丽而来的游客。成都这座城市里的人正是由于他们才显得更加“海纳百川，有容乃大”，在川流不止的府南河的流淌里生活着、忙碌着、休闲着，使他们一样“朝九晚五”，清晨一杯豆浆、两根油条，在轻松而有节奏感的公交车上惬意掉上班时的上进与奋发，走近的是吃串串香的悠闲之中，一切的疲惫都消失在那翻滚的火锅底料里面。这座城市里的人就是这样，在上班时间里快节奏的奋发，又在那成都特有的小吃里欢声笑语。一样的热爱这里的繁华与宁静，白天年徐半百在那久违了的茶馆了喝着盖碗茶，与这样的宁静相呼应的是春熙路上如“车水马龙”的花季少男少女，盐市口因为消费大众而吸引来的人山人海，八宝街摩登的都市白领，他们在自己的自由里传

16、习着成都人生活的方式，晚上一个家，一个窗子把这个城市的繁华与宁静演绎得更加透彻，明天又是新的一天。比别人更爱走进农家，成都市沿三环路外多不胜数的农家乐，无论是五朵金花还是那充满道教文化的青城山，总是会吸引许许多多的“成都人”，成都的“成都人”都爱在周末走出这城市的三环去，在农家乐耍，或是与邻居唠下家常，更或是在公园里身转剑舞，打出人生百味的太极。 成都在近3000年的发展后，已经成为了我国西南地区的经济、文化、政治、物流中心，在最近这10年时间里得到了飞速发展，同时这座城市所拥有的独特文化与底蕴让成都在现代化过程了拥有的更多的是一个适宜工作、创业、生活的宜居城市环境。伴随着成都市的快速发展，成

17、都市也在城乡一体化、城市现代化的过程里用他特有的现代化、生活化以及他有固有的城市吸附能力逐渐形成了一种方式，这就是成都方式-是成都人生活、工作、创业的方式。 二、近几年来成都市宏观经济研究1、 成都市2005年-2007年城市人口发展分析根据成都市统计年鉴统计数字表示：2005年成都市人口为1082万人，到2006年，成都的总人口规模达到1221.13万人。2007年成都市的人口规模有一定下降，在未来20年间成都人口将减少46.54万人。这主要是由于城市人口结婚年龄的推迟与社会整体上正处于一个老龄化时期，使整个城市社会人口的出生率小于死亡率，权威部门估计成都市到2015年，成都人口数将降到12

18、10.94万人，2025年更是降到1174.60万人。20年间的年递减速度为1.94，平均每年减少2.33万人。2、成都市2005年-2007年城市GDP发展分析2005年成都市GDP为2371亿元。人均GDP为21913元，其增长率分别为8.48%与14.01%，2006年成都市GDP为2750亿，人均GDP为23490元。其增长率分别为15.98%与7.2%，截止2007年12月统计资料显示2007年成都市GD为 3630亿，人均GDP为29782元。其增长率分别在2006年的基础上增长了32%与26.79%。在这三年时间里，成都市社会经济得到了飞快发展，2005年后社会经济保持了15%以

19、上的增长率，在2007年一年时间里GDP增长了32%，说明成都市经济发展正处于一个高速发展时期，社会投资与经济流通量都处于一个稳、快时期；其中人民生活水平在这几年时间里也得到了显著改善。3、20052007年成都市固定资产投资额2005年成都市固定资产投资总额为1459亿元，其中房地产投资为452亿元，在2005年固定资产投资总额总的比重为0.31，到2006年成都市社会固定资产投资总额为1900亿，其中房地产投资为619亿元，占其比重为0.33，2007年成都市社会固定资产总投资为2230亿元，房地产投资占该投资总额的0.43，为950亿。从成都市社会固定资产投资总额的发展来看在2005年到

20、2007年三年时间里社会固定资产总投资额在保持快速增长，其中房地产投资在社会固定资产投资额中的比重越来越大，截止2007年12月，房地产投资占到成都市社会固定资产投资总额的43%，说明房地产的发展在很大程度上拉快了成都市城市经济的发展，成都市经济发展整体偏重于第二产业。4、20052007年成都市社会消费品零售总额发展分析 数据来源：成都市2005年-2007年统计年鉴 2005年成都市社会消费品零售总额为1005.9亿，在2004年的基础上保持了14.2%的增长；2006年在2005年的基础上继续保持了14.9%的指数增长，达到了1155.3亿，截止2007年12月最新统计数字表明，2007

21、年成都市社会消费品零售总额在2006年的基础上增长了17.2%，达到1231.4亿元。就该组统计数字来看，成都市社会消费品零售总额总体上保持着快速、良好的发展态势。5、20052007年成都市区全部职工人均工资发展分析 在对成都市2005年到2007年城镇人口人均工资水平的统计后发展，年工资平均增加率14.4%，2005年成都市城镇人口人均工资为24317元/年。2006年成都市城镇人口人均工资为27548元/年。2007年成都市城镇人口人均工资有很大提高，在2006年的基础上发展为31822元/年（增长率15.6%），说明成都市社会人均工资在这近几年时间里得到了快速发展，人民生活水平也得到了

22、显著提高。6、20052007年成都市城镇居民人均可支配收入发展分析 从比上述2图示意，可以看出成都市人均可支配收入在2005年后得到了很大提升。2005年成都市人均可支配收入在2004年的基础上保持了9%的增长，人均可支配收入为11359元/年，2006年人均可支配收入为12769元/年在2005年的基础上增长了13%。而2007年得到了快速提升，其人均可支配收入达到了16230元/年，在2006年的基础上增长了27%。该组数据表示，成都市人均消费量在近几年时间里得到了较快发展，从需求的角度来看，成都市社会经济发展中，消费的比重将越来越高，其第三产业发展速度也在不断加快。7、20052007

23、年成都市人均居住面积发展分析成都市2005年到2007年统计年鉴数据表示，2005年成都市人均居住面积为14平方米/人，2006年人均居住面积为28.72平方米/人。到2007年人均居住面积达到了30平方米/人。该组数据说明成都市近几年大量的房地产开发所形成的商品房供应量的加大，使成都市社会人均居住环境得到了显著改善。第二章：成都市房地产发展研究一、成都房地产市场发展情况研究 （一）、成都房地产发展历程概览 成都市房地产发展是在继1991年国家福利分房之后，大致经历了5个发展阶段在在短暂的10多年时间里，这段时间的发展，让成都房地产市场由原来的粗放型发展逐渐进入了集约型发展、从而奠定了今天成都

24、房地产市场的新的商业规则-纯“资本”属性的商业模式。 1.1、 1991年前，政府的福利分房模式 1991年前，成都房地产仍然延续了我国计划经济时期的福利分房模式。土地划拨、财政拨款、福利分房的前提下，没有真正意义上的房地产开发企业，充其量就是建筑企业，没有房地产开发企业就没有房地产行业，更谈不上商业模式，可以说，成都在1991年以前房地产处于一个政府（单位）建房分配的模式中。该时段的成都房地产特征为：l 没有房地产开发企业，仅有建筑公司；l 土地为政府划拨，资金为财政拨款；l 得房形式是通过政府（单位）分配的形式。1.2、 1991-1994年，成都地产的“投机”时期 成都房地产真正意义上发

25、展于上世纪90年代初期，伴随我国宏观经济发展，成都房地产也空前火热，此阶段成都市原有的政府投资表现出“疲软”的症状，不能适应市场经济体制的表现，这个时期诞生了成都第一批房地产开发企业，这时候的房地产商业模式也很简单，主要为：“资金（少量）或关系-获得开发权-销售获得利润”，这样的商业模式趋于原始，基本上是属于“投机”行为阶段。这个时期的房地产行业具备的特点为：l 出现了第一批房地产开发企业；l 房屋逐渐进入到市场经济环境里，成为了商品；l 此时的商业模式很简单，基本处于“投机”行为阶段。1.3、 1994-1998年，成都房地产经历的失语过渡期 上世纪90年代中期，成都房地产也无例外在房地产行

26、业的整顿后步入了一个长期的低迷时期。福利分房仍然是主流，房地产开发企业开发的仅为一些高档的商品房屋、商业、别墅。由于产品的短缺，成都房地产开发企业拥有很高的开发利润，但经济总量很小。该时期的房屋购买更多为单位团购，房地产企业远不如建筑公司受到重视。该时期成都房地产开发的特点为：l 开发的主要为高端商品房、别墅、商业等，产品短缺造成很高的利润，但总量小；l 此阶段买房的多为单位团购；l 此阶段的房地产开发企业社会受到的重视程度低。1.4、 1998-2004年，成都地产“杠杆”商业模式时期 由于政策因素，90年代末期，成都房地产市场迎来了又一轮复苏，这时候的成都房地产市场有90年代初期部分靠土地

27、转让获取利润的商业模式，但大部分是靠“协议拿地-抵押银行贷款（支付前期开发费用）-建筑公司垫资开发-销售楼花-补还土地出让金”的商业模式，制度与政策的空白，使成都房地产行业在旺盛的市场需求面前，完成了从无到有的神奇，这个以土地为“杠杆”来撬开市场的商业模式时期的特点为：l 成都房地产市场此阶段处于一个以土地为“杠杆”的商业模式；l 成都房地产市场呈现出旺盛的市场需求；l 政府与金融方面对行业的扶持，成全成都房地产开发企业的原始积累。1.5、 2004年到今天，成都确立了属于资本的商业模式 伴随2004年3月20日，土地“招拍挂”的正式实施与银行信贷紧缩使成都房地产企业在土地里淘金的机会越来越少

28、，淘金的难度也越来越大，原来那种以土地为“杠杆效应”的商业模式表现得越来越弱。最近土地新政策与银行信贷的连续紧缩，加大了房地产行业的准入门槛，成都房地产行业也相继地进入了一个属于资本的商业模式阶段。 在这一发展历程里，成都房地产的发展让其自身完成了由粗放到集约发展，也经历了政府对行业本身的“扶持-扶持与规范并重-规范”的发展时期，未来的成都房地产发展也将伴随现在的集约发展与“圈层发展”逐渐走向以纯粹“资本”属性的发展阶段。就近几年来，成都房地产市场发展取得了较快、较稳的发展，逐渐成为了成都市经济发展主导力量之一。二、近几年房地产市场整体发展经济指标分析1、近几年来成都市房地产开发投资总额分析

29、成都市2005年房地产开发投资在2004年的基础上增长了21.4%，其投资总量为452亿元人民币，到2006年得到较大提升，房地产开发进入快速发展时期，其开发投资总量在2005年的基础上增长了36.9%，达到619亿元人民币，其2007年房地产投资达到该时期的顶峰时期，房地产开发投资量达到950亿元人民币，在2006年房地产投资总额的基础上增长了53.4%。使成都房地产市场在未来时间里将会出现商品房的大量供应。2、2005-2007年成都地产市场施工面积发展分析 施工面积3321.754807.026999.180100020003000400050006000700080002005年200

30、6年2007年单位：亩施工面积 成都市2005年房地产市场施工面积为3321.75亩，2006年在2005年的基础上上涨了近1500亩土地，达到了4807.02亩，2007年成都房地产市场施工面积再创新高，施工面积达到6999.18亩。该组数据说明，成都房地产市场施工面积在市场需求日益旺盛的情况下，地产市场的开发进度较快。其年增长率2006年与2007年分别为44.73%与45.6%。3、2005-2007年成都房地产市场竣工面积发展分析 在2005年成都整个地产市场竣工面积达到762.66万平方米后，2006年有较高提升，2006年成都房地产市场竣工面积达到了1067.17万平方米，2007

31、年达到其发展高峰，达到1409.02万平方米。成都房地产市场竣工面积的快速上涨，说明成都地产市场正处于一个供需两旺的时期。其施工面积2006年增长了39.01%，2007年增长了40.02%。4、2005-2007年成都房地产市场销售面积发展分析 根据对成都市房地产销售面积的统计数字显示，成都2005年商品房销售面积为1229.82万平方米，2006年为1532.92万平方米，2007年达到高峰，其销售面积为2167.38万平方米。2007年成都房地产销售面积持续上涨，说明成都地产市场其旺盛的需求在不断发展中。2006年与2007年的年增长率为24.64%与41.38%。5、2005-2007

32、年成都房地产市场空置面积发展分析 注：该统计数字为年1-11月空置面积 成都市2005年1-11月商品房空置面积为62.13万平方米，伴随2006年成都地产市场的大量开发，2006年商品房市场空置面积达到74.35万平方米，2007年成都地产市场需求旺盛，其商品房空置面积有所下降，空置面积为54.50万平方米。同比2006年商品房空置率下降7.3%。6、成都市2005年到2007年房地产市场均价发展分析 根据我司对2005年到2007年成都房地产市场价格走势的监控、分析，成都五大区2005年房地产市场均价为3770元/平方米。在2006年时有较大增长，2006年成都房地产市场销售均价在4500

33、元/平方米左右，其年增长率达到20%，2007年在此基础上得到了快速发展，其市场均价格达到6125元/平方米，其年增长率达到40%以上。7、2007年成都房地产市场成交走势分析 2007年成都房地产发展达到了其历史发展过程里的一个高峰，在政府对行业越加规范后的成都房地产市场表现得不再像以前那样疯狂。2007年第四季度，成都房地产市场进入进入了一个相持阶段，一方面呈现出大量的商品房供应与前三极度旺盛的市场需求近一步拉升了成都房地产市场价格的上升，但截止2007年9月后成都房地产市场进入了一个消费者观望的阶段，该阶段“金九银十”的说法已经不复存在。 从该图走势来看，成都房地产市场2007年8月成为

34、统计时间段内成交量最高的单月，达到了销售高峰，而传统意义上的9月、10月去同比8月表现平平，而不再是销售的旺季，到11月后，消费者进入持续观望阶段，成都房地产市场成交量一路下滑，从11月分的总成交量120.43万平方米，成交套数为13339套，下滑到12月的77.39万平方米，仅成交了9551套。该组数字说明成都楼市近期进入了一个由于政策的影响而导致的市场消费观望阶段，该观望情绪自2007年9月来的浓厚表现，是导致成都房地产市场销售量一定程度的回落。三、成都房土地市场环境发展研究（一）土地供应市场分析1、2005年到2007年成都房地产土地市场发展综述 (注:上图为主城区土地出让分析图例)20

35、05年成都主城区（五城区和高新区）土地市场共发布拍卖和挂牌宗地87宗，共4542.15亩；197宗分布在各郊（区）县，共13285.87亩，在供应面积上接近主城区的3倍。2006年成都主城区（五城区和高新区）土地市场，供应土地95宗，共计461.88万平方米，合计6928.19亩，同比05年供应量增幅为52.53%；相对而言，郊（区）县土地供应量增幅较小，供应土地163宗土地，共17033.63亩，同比05年供应量增幅为28.21%。从2006年土地供应结构来分析，郊（区）县土地供应规模相对较大，占市场总供应量71.09%，而主城区（五城区和高新区）仅占市场总供应量的28.91%。 (郊区土地

36、分析图)2007年成都主城区（五城区和高新区）土地市场，供应土地117宗，共计367.71万平方米，合计5515.55亩，同比06年供应量下降为20.39%；郊（区）县土地供应土地229宗土地，共17115.57亩，同比06年供应量增幅为0.48%。从2007年土地供应结构来分析，郊（区）县土地供应规模相对较大，占市场总供应量76.94%，而主城区（五城区和高新区）仅占市场总供应量的23.06%。其发展分析数据如下：2、 土地用途构成分析 2005年拍卖和挂牌的土地中包括49宗居住用地、56宗商业用地和169宗商住用地，以及10宗教育用地、办公用地等其它用途土地。商住用地成为05年最主要的土地

37、用途之一，其比例达到了60%。2006年商住用地供应量约占总供应量的四分之三。2007年，商住用地供应量约占总供应量的八成以上。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893、 供应地块平均规模单位：亩/宗主城区郊(区)县2005年52.2167.442006年72.93104.502007年47.1475.78 晨明集团高新西区项目市场研究报告这与许多有实力的开发商到郊区大规模拿地有一定的关系。郊区供应土地平均规模的增大也有利于郊区房地产业的规模化发展。4、供应分布特征

38、分析温江2005年全年供应土地67宗，共5627.64亩，供地面积超过主城区排在第一，成为成都主要的土地供应区域。2006年主城区供应土地平均规模虽然略小于郊区，但是主城区土地供应面积位居第一。2007年，温江、龙泉、都江堰和郫县这四个区域的供应面积均超过1000亩。其中温江、龙泉已经超过2000亩，而其余各个郊区（县）也有新的土地供应推出。温江这几年房地产业发展迅猛，优越的地理位置，便利的交通和良好的居住氛围吸引了许多开发商在温江投资置地，加上今年花博会的召开，带动了大批量用地，更是刺激了温江土地的放量。郊区（县）土地的放量，从侧面预示了郊区（县）商品房市场的进一步发展。由于成都向周边发展战

39、略的实施，不仅使主城区房地产市场发展加速，也影响到了附近郊县的房地产市场。其分布情况入下示意：（1） 2007年成都主城区土地供应行政区域分布区域宗数面积（亩）第一季度第二季度第三季度第四季度合计所占百分比第一季度第二季度第三季度第四季度合计所占百分比锦江区03741411.97%0.00129.43285.39328.92743.7513.69%武侯区31461411.97%61.6823.5046.61178.09309.885.70%青羊区43191714.53%218.65118.172.38203.75542.959.99%金牛区2314108.55%28.00213.089.606

40、8.33319.025.87%成华区310722218.80%175.38552.52595.80132.551456.2626.80%高新区6139124034.19%216.23820.45515.23510.692062.6037.95%合计18332937117100%699.941857.161455.021422.335434.45100%从行政区域看高新区供地数量和面积均居各行政区域首位（2） 土地供应方位分布方位宗数面积（亩）第一季度第二季度第三季度第四季度合计所占百分比第一季度第二季度第三季度第四季度合计所占百分比城东19552017.09%113.54418.81530.4

41、1406.431469.1927.03%城南7121384034.19%219.73686.53661.67332.071900.0034.96%城西553183126.50%220.49384.5043.82578.791227.6022.59%城北25531512.82%73.80347.9296.4579.52597.7011.00%城中3233119.40%72.3819.39122.6725.52239.964.42%合计18332937117100%699.941857.161455.021422.335434.45100%从方位看城南仍是供应的热点；城东发展快速，城中心供应量逐渐

42、减少。（3） 土地供应环线分布环线宗数面积（亩）第一季度第二季度第三季度第四季度合计所占百分比第一季度第二季度第三季度第四季度合计所占百分比一环内34661916.24%72.3828.79140.9854.90297.055.47%一二环050165.13%0.00160.640.0039.60200.243.68%二三环6813103731.62%284.05533.20639.22339.211795.6933.04%三环外91610205547.01%343.511134.53674.82988.623141.4857.81%合计18332937117100%699.941857.161455.021422.335434.45100%从环域看三环外土地放量最多，二三环供应较充足，二、三环仍然是成都房地产市场的主要供应区域，三环外发展潜力逐渐增大。（二）2005-2007年成都土地市场成交分析1. 市场情况综述主城区土地交易情况： 郊（区）县土地交易情况： 从上述主城区与郊区土地市场分布来看.主城区交