【商业地产-DOC】武汉民院路房地产开发项目可行性研究报告-79页.doc

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1、民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 I 前言前言 受湖北佳辉置业有限公司委托，对民院路房地产开发项目进行 可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行 深入调查分析的基础上完成本报告。 本报告的研究目的在于： 为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运 作的依据； 为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式 与资金安排、股权架构的依据。 因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报 告的科学性、客观性、规范性。 本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调 研、充实、深化，仅供使用者参考。 武汉学林置业顾问

2、有限公司 2005.11.25 民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 II 目目 录录 前言前言I I 第一部分第一部分 总总 论论6 6 一、项目背景 6 1、项目名称.6 2、项目区位.6 3、项目现状.7 4、承办单位概况.7 5、主要开发建设条件.8 二、项目可行性研究报告编制依据 8 三、项目主要结论 9 1、项目名称建议.9 2、项目目标顾客群定位.9 3、项目产品定位.9 4. 项目规划建设方案.10 5、项目价格定位.11 6、项目投入总资金和主要经济效果.11 四、项目建设存在的主要问题和实施建议 12 1. 项目建设存在的主要问题.12 2、

3、项目的实施建议.13 第二部分第二部分 项目的市场态势分析项目的市场态势分析1414 一、武汉房地产市场分析 14 二、项目供需圈区域房地产市场态势分析 14 三、鲁巷广场地段房地产市场分析 14 四、光谷片区区域重点竞争项目分析 15 1、主要竞争物业分布概况.15 2、主要竞争物业价格分析.16 3、主要竞争物业调查结果.17 4、主要竞争项目的高层物业分析.20 5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议.27 6、物业调查分析结论.29 第三部分第三部分 项目所在区域楼面地价分析项目所在区域楼面地价分析3030 一、武汉市房地产市场土地供应状况分析 30 民院路房地产开

4、发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 III 二、项目所在片区楼面地价分析 31 1、邻近地块转让案例数据.31 2、区域楼面地价分析.31 3、住宅物业和商业物业地价分摊.31 第四部分第四部分 项目开发经营机会分析项目开发经营机会分析3232 一、项目 SWOT 分析 33 二、项目开发经营机会分析 34 第五部分第五部分 项目定位项目定位3535 一、关于项目市场定位 35 二、项目定位 35 1、项目市场地位定位.35 2、项目产品定位.36 3、项目命名建议.36 4、目标客户群定位.36 5、户型定位.37 6、价格定位.38 第六部分第六部分 物业发展建议物业发

5、展建议4242 一、总体原则 42 1、住宅规划智能化.42 2、住宅布局社区化.42 3、住宅环境生态化.42 4、住宅空间功能化.42 5、住宅管理专业化.43 二、开发方案 43 1、项目规划设计方案选择的总体原则.43 2、景观与环境设计.43 3、人防和消防设计.44 4、管理系统.44 三、项目规划设计方案的技术经济指标 44 第七部分第七部分 环境影响评价环境影响评价4646 一、项目实施过程中的环境影响及对策 46 1、工程建设对环境的影响.46 2、建设中环境影响的缓解措施.47 二、项目完成后的环境影响及对策 48 民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行

6、性研究报告 IV 第八部分第八部分 项目组织建议项目组织建议4949 一、项目任务组织 49 1、项目实施的原则.49 2、工程招投标.49 3、营销工作的组织.52 4、物业管理工作的组织.52 二、项目实施进度 52 1、项目建设开发周期.52 2、项目实施进度安排.52 3、项目实施进度表.53 第九部分第九部分 投资估算投资估算5555 一、建设投资估算 55 1、投资估算范围.55 2、投资估算编制依据.55 3、投资估算说明.56 二、项目投入总资金及分年投入计划 57 第十部分第十部分 融资方案融资方案5959 一、项目资金来源 59 1、项目资本金筹措.59 2、项目债务资金筹

7、措.59 二、融资方案分析 60 1、资金来源可靠性分析.60 2、融资结构分析.60 3、融资成本分析.60 4、融资风险分析.61 第十一部分第十一部分 财务评价财务评价6363 一、财务评价基础数据与参数选取 63 1、财务价格.63 2、利率.63 3、项目计算期选取.63 4、财务基准收益率（ic）设定.63 二、营业收入与成本费用估算 64 1、销售收入估算.64 2、租赁收入估算.64 民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 V 3、销售成本费用估算.64 4、所得税的估算.65 三、财务评价报表 65 四、盈利能力分析 65 1、财务内部收益率.6

8、5 2、财务净现值.65 3、投资回收期.66 4、投资回报率.66 五、偿债能力分析 66 六、不确定性分析 66 七、财务评价结论 66 第十二部分第十二部分 社会影响评价社会影响评价6969 一、社会影响分析 69 二、互适性分析 70 三、社会风险分析 70 第十三部分第十三部分 风险分析风险分析7272 一、风险等级划分 72 二、风险因素的识别和评估 72 三、风险规避对策分析 74 1、政策风险对策.74 2、市场风险对策.74 3、工程风险对策.74 4、资金来源风险对策.74 5、社会风险对策.75 第十四部分第十四部分 研究结论与建议研究结论与建议7676 一、结论 76

9、1、项目开发建设与经济效果结论.76 2、该项目具有良好的经济效益和社会效益.77 二、建议 77 附表附表7979 民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 6 第一部分第一部分 总总 论论 一、项目背景一、项目背景 1 1、项目名称、项目名称 项目暂定名称：民院路房地民院路房地产产开开发项发项目目。 项目名称是项目定位的画龙点睛之笔，是项目在市场优势亮点的集约聚焦， 是在武汉地图上留下一个永久性地标标记，对项目开发和经营成效极为重要，因 而需要根据市场策划拟定合适的项目名称。我们将在本报告项目定位（项目命名） 中提出案名建议。 2 2、项目区位、项目区位 民院路

10、房地民院路房地产产开开发项发项目目位于鲁巷广场商务区，连接光谷广场和雄楚大道的 民院路中间。 项目地理位置优越，位于将要形成的鲁巷广场周边繁华商贸区。自然环境良 好，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖，东为广阔无边的森 林公园，有特殊自然景观支撑。 该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，交通便捷，水、电、气、暖 供应及电信、排污等基础设施完善。 民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 7 3 3、项目现状、项目现状 该地块可分为 A、B 两个地块。 （见见附附图图） A 地地块块占地面占地面积为积为 13 亩亩，土地，土地现现状状为为已完成拆

11、迁征用的待建空地。已完成拆迁征用的待建空地。西侧紧 临民院路，直接临街面宽约 100 米左右，东至现状小区级支路，南邻正在建设中 的忠县武汉输气管道项目部生活办公区，南距雄楚大道约 150 米，北向光谷广 场约 200 米。A 地块中间按开发区城市总体规划拟建设一条规划道路，将 A 块土 地一分为二，为 A1 地块和 A2 地块。A1 地块临民院路，A2 地块背靠龙安大酒店。 B 地块面积为 20 亩，土地现状为待拆迁征用的当地村民民居。西临现状小 区级支路，南临待拆迁的民居，东侧为 717 所生活办公区，北临现状小区级支路。 距北向光谷广场约 150 米，距南向雄楚大道约 160 米，距民院

12、路约 40 米。A、B 两个地块在 A 地块的东北角与 B 地块的西南角相接。现状小区级支路按开发区 城市总体规划将保留并进行拓宽改造。 本项目地块本项目地块 民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 8 4 4、承办单位概况、承办单位概况 湖北佳湖北佳辉辉置置业业有限公司已取得有限公司已取得项项目地目地块块。 。湖北佳辉置业有限公司在东湖高 新经济技术开发区步行街湖北省中医研究院南侧原有 44.15 亩(净用地 40 亩)土 地开发经营权，后因开发区将此原有地块与周边土地一起整体拍卖出让，并采取 “同类地段等价置换原则”，将该地块开发经营权置换给湖北佳辉置业有限公

13、司。 故该地块开发权现归湖北佳辉置业有限公司所有。 民院路房地产开发项目用地是开发区政府以土地置换的名义，将湖北佳辉 置业有限公司在别处拥有的地块以现地块等价置换给湖北佳辉置业有限公司。 武汉长线通信技术有限公司（长江通信集团全资子公司）拟通过与湖北佳辉置业 有限公司股权收购与合作开发的方式对本项目进行投资开发。项项目的目的实际实际承承办办 单单位位应应是收是收购购事宜完成后事宜完成后组组建的新的建的新的经济实经济实体。体。 5 5、主要开发建设条件、主要开发建设条件 （1）本项目位于光谷广场的核心圈层之内，周围的商业办公环境已经形成， 周边多为学校和科研院所，为成熟的社区，项目开发的氛围和市

14、场认同度较高。 （2）本项目的用地是通过置换方式取得的，相关的一些用地手续此前已经办 理。 民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 9 （3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。 （4）项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。 （5）项目的规划意愿已取得当地政府有关领导和部门的肯定。 （6）周边 717 所等单位团购意向比较明显。 二、项目可行性研究报告编制依据二、项目可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法 律、法规与政策； 武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和远 景目标纲要；

15、武汉市及东湖高新技术开发区 2000、2001、2002、2003、2004 年国 民经济和社会发展统计公报； 武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总体规划大纲（2000 年- 2020 年）； 武汉市规划局东湖开发区分局规划方案； 国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第二版)(1993 年)； 建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205 号)； 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215 号)； 城市房屋拆迁管理条例； 民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 10 城镇土地估价规程； 武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区

16、市场调研和现场勘察资 料。 三、项目主要结论三、项目主要结论 1 1、项目名称建议、项目名称建议 光谷光谷天域园天域园 2 2、项目目标顾客群定位、项目目标顾客群定位 项目地块周边 717 所，湖北经管大学、龙安集团公司职工、西气东输管道公 司的教师、科研人员、公司职员、经营管理者；武汉工程大学教职工、原同济医大 和中国地大将从汉口转到校本部工作的教职工；开发区公司职工及周边就近上班 方便的市民。 3 3、项目产品定位、项目产品定位 中档高品味高中档高品味高层层物物业业 相对于在建、在售的鲁巷商务中心，是中档物业；相对于鲁巷广场其他物业 是“高品位”物业。 A 区适应鲁巷广场商贸中心发展的需求

17、，开发建设商业、办公、居住多功能 的物业。B 区开发建设纯居住宅。商业物业功能定位为文化专业市场。 民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 11 4.4. 项目规划建设方案项目规划建设方案 项项目共六目共六栋栋高高层层建筑，建筑，总总建筑面建筑面积为积为 90000 平方米，其中住宅平方米，其中住宅 83000 万平方万平方 米，商米，商业业 7000 平方米，容平方米，容积积率率为为 4.09。 。 A 区区临临街建两街建两栋栋 15 层层商住楼，商住楼，总总建筑面建筑面积积 36667 平方米平方米,临临街底商街底商 7000 平平 方米方米,架空架空层层停停

18、车车位位 120 个个;B 区建四区建四栋栋 17 层纯层纯住宅楼住宅楼,总总建筑面建筑面积积 53333 平方米平方米, 地下停地下停车车位位 228 个。个。 根据武汉市及开发区城市规划要求和市场分析的结果，本项目拟定的规划 设计方案技术经济指标如下表： 表表 1 11 1 项目总体规划设计方案技术经济指标项目总体规划设计方案技术经济指标 序号序号项项 目目单位单位数量数量备注备注 1 用地面积平方米 22000 A 地块平方米 8667 B 地块平方米 13333 2 建筑占地面积平方米 6333 A 地块平方米 3000 B 地块平方米 3333 3 总建筑面积（不含地下室）平方米 9

19、0000 A 地块平方米 36667 其中 商住两用：平方米 29667 商业：平方米 7000 B 地块平方米 53333 其中 住宅：平方米 50196 架空层停车位：个 120 民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 12 4 地下室建筑面积平方米 11200 A 地块平方米 5200 B 地块平方米 6000 5 地下停车位个 228 6 人防建面平方米 5500 7 容积率 4.09 A 地块 4.23 B 地块 4.00 8 建筑覆盖率 28.79% A 地块 34.62% B 地块 25.00% 9 绿地率 41.06% A 地块 35.00% B

20、地块 45.00% 5 5、项目价格定位、项目价格定位 A 地块：住宅 3200 元/平方米 商业物业：7000 元/平方米 B 地块：住宅 3000 元/平方米 6 6、项目投入总资金和、项目投入总资金和主要经济效果主要经济效果 在在 2 年的开年的开发发建建设经营设经营期内：期内： 项项目投入目投入总资总资金金为为 25085.34 万元；万元； 民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 13 其中自有其中自有资资金金为为 8945.47 万元；万元； 税前税前净净利利润为润为 5724.31 万元；万元； 税后税后净净利利润为润为 3990.70 万元；万元；

21、 自有自有资资金税前投金税前投资资回回报报率率为为 63.99%； ； 自有自有资资金税后投金税后投资资回回报报率率为为 44.61%。 。 表表 1-2 项项目投入目投入总资总资金和主要技金和主要技术经济术经济指指标标表表 序序 号号 项项 目目单位单位数量数量备注备注 主要经济结果和数据主要经济结果和数据 一项目投入总资金万元 25085.34 1 建设投资（不含建设期利息） 万元 24790.14 2 建设期利息万元 295.20 其中自有资金万元 8945.47 二销售收入万元 34672.16 项目总销售收入 三销售成本万元 1560.25 项目总销售成本 四销售税金万元 2302.

22、26 项目总销售税金 五销售利润万元 30809.65 项目总销售利润 开发利润万元 5724.31 项目总利润 六所得税万元 1733.61 七税后利润万元 3990.70 经经 济济 评评 价价 指指 标标 一项目财务内部收益率% 38.42% 基准收益率 Ic=10% 税后项目财务内部收益率% 27.44% 基准收益率 Ic=10% 二资本金收益率 30.86% 税前资本金收益率 44.76% 三财务净现值（税后）万元 2259.79 财务净现值（税前）万元 3714.55 五税后投资回收期年1.83 税前投资回收期年 1.78 四税前投资回报率 22.82% 税后投资回报率 15.91

23、% 民院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 14 六税前自有资金投资回报率 63.99% 税后自有资金投资回报率 44.61% 七借款偿还期年 1.67 八单位建筑面积投资 2787.26 不含地下层建筑面积 单位建筑面积投资 2478.79 含地下层建筑面积 九单位建筑面积工程造价 1452.83 不含地下层建筑面积 单位建筑面积工程造价 1292.04 含地下层建筑面积 四、项目建设存在的主要问题和实施建议四、项目建设存在的主要问题和实施建议 1.1. 项目建设存在的主要问题项目建设存在的主要问题 本项目建设存在的主要问题有： （1）项目用地因规划原因被分割为

24、几个较小的地块，需要统筹规划，合理衔 接。 （2）项目前期各项审批手续尚未全部完成，合作事宜尚在洽谈中，项目工期 尚不能最后确定。 （3）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，要规避其风险。 （4）项目开发的主体是高层住宅，其市场认同、市场消化速度和能力会对项 目构成重大影响。 （5）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培 育。 2 2、项目的实施建议、项目的实施建议 针对上述问题及项目风险分析（见本报告第十二部分），对本项目开发经营 主要问题建议如下： （1）以高品质特色亮丽的建筑外形耸立于鲁广商务中心高层建筑之林。A 地 民

25、院路房地产开发项目可行性研究报告民院路房地产开发项目可行性研究报告 15 块紧邻民院路，要建设鲁巷广场繁华商务中心相协调的亮丽建筑群，建筑轮廓线、 天际线、外立面等都要有突出的特色风格。 （2）尽快完成权属明确和规划报批工作。集中精力尽快取得该土地使用权及 规划条件，明确该地块区域内多条支路、规划路的建与舍，留与扩，使得项目决 策有确定的权属依据和规划控制依据。 （3）规避“住宅禁商”、 “禁止底商”的政策风险。抓紧进行项目前期论证工作与 办理项目前期报批手续，机会性的规避“禁止底商”、 “住宅禁商”的政策风险。 （4）抓住鲁广商务中心从初始状态到繁华中心市场加速上升期的良好机会。 在总体上，

26、加快项目开发经营运作，以充分利用上升期的房价快涨的良好机会。 （5）“先环境，后建筑”，树立开发商资金实力形象，并以令人刮目的工程形象 推进营销。 （6）以优质工程作为竞争优势点与光谷区域现有多数楼盘施工质量差、投诉 众多、交房困难形成企业形象反差。 （7）追随“鲁广商务中心”楼盘，研究并避免其缺陷，取针对性的营销策略，竞 争中处于有利地位。 （8）B 地块以对 717 所定向开发为上策。 （9）特别注意做好开发区政府公关工作，为项目正常运作创造良好的外部环 境，并争取到政策优惠。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 16 第二部分第二部分 项目的市场态势

27、分析项目的市场态势分析 一、武汉房地产市场一、武汉房地产市场分析分析 见当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告。 二、二、项目供需圈区域房地产市场态势分析项目供需圈区域房地产市场态势分析 见当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告。 三、鲁巷广场地段房地产市场分析三、鲁巷广场地段房地产市场分析 在当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告关于光谷区域房地产市 场分析的基础上，对鲁巷广场地段的房地产市场需注意以下特点： 光谷区域鲁巷广场周边商贸中心的地位已经确定，将越来越兴旺，越来越成 熟。武汉市长江以南商贸中心发展的历史，沿珞瑜路逐步形成付家坡中心、中 南路中心、街道口中心、续而延伸到鲁巷广场

28、商贸中心。东湖开发区曾拟以 “地理中心”原则在光谷大道和南湖大道交汇处的曙光软件园规划商务中心， 因其远离现实人口聚居区而不可能实现。 鲁巷广场周边楼盘领导该区域楼盘价格。该地段楼盘价格已经远高于其他地 段价格。 鲁巷广场以珞瑜路、珞瑜东路、民院路、鲁磨路、卓豹路放射展开，将主干道 珞瑜路、雄楚大道、关山大道、光谷大道、南湖大道、珞狮路、东湖路连成一体， 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 17 因而，它的经济影响力也广泛辐射，影响到光谷区域各处。 鲁巷广场地段房地产市场正处于从初始阶段到繁华商贸中心的快速上升期。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代

29、光谷智慧城高层项目可行性研究报告 18 四、光谷片区区域重点竞争项目分析四、光谷片区区域重点竞争项目分析 1、主要竞争物业分布概况、主要竞争物业分布概况 本本 案案 洪福家园洪福家园紫菘紫菘枫林上城枫林上城名都花园名都花园枫桥泊岸枫桥泊岸学雅芳邻学雅芳邻卧龙卧龙剑桥春天剑桥春天光谷商务中心光谷商务中心狮城狮城风华新都风华新都光谷国际光谷国际巴黎豪庭巴黎豪庭 现代现代森林花园森林花园宇峰家园宇峰家园陆景苑陆景苑 汉盛汉盛关关 山春晓山春晓 汉盛汉盛关山春关山春 晓晓 金地金地阳光城阳光城保利花园保利花园江南家园江南家园 2 期期柒零社区柒零社区 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城

30、高层项目可行性研究报告 19 2、主要竞争物业价格分析、主要竞争物业价格分析 3100 元/3100 元/3500 元/3300 元/ 3250 元/ 3100 元/2580 元/3300 元/3100 元/ 汉盛汉盛关山关山 春晓春晓 3200 元/ 3800 元/ 2900 元/2900 元/ 3300 元/ 3100 元/ 3100 元 / 3338 元 / 武昌核心区武昌核心区 武昌核心区均价3300- 3800 鲁巷核心区鲁巷核心区 鲁巷核心区均价3100-3800 光谷核心区光谷核心区 光谷核心区均价2900-3300 本本 案案 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城

31、高层项目可行性研究报告 20 3 3、主要竞争物业调查结果、主要竞争物业调查结果 楼盘名称楼盘名称开发商开发商地理位置地理位置项目规模项目规模容积率容积率绿化率绿化率建筑形式建筑形式物业形态物业形态总户数总户数停车位停车位均价均价销售速度销售速度 光谷商务中心光谷商务中心 湖北东盛房 地产有限公 司 鲁磨路和 珞瑜路的 交叉口 占地 51.133 亩； 建面约 30.3 万 4.335% 高层（在 建） 大型购物中 心、写字楼、 高层住宅 1900（ 一期 800） （写字楼） 4800； （住宅） 3680 起 租售部筹建阶段， 即将开始客户登 记 卧龙卧龙剑桥春天剑桥春天 武汉卧龙房 地产

32、开发有 限公司 东湖高新技 术开发区珞 瑜路叶麻店 占地 180 亩；建面 约 25 万 2.0835% 多层、小 高层 住宅、商业、 办公 1216 户 3250 元/销售速度一般 巴黎豪庭巴黎豪庭 南益置业 （武汉）有 限公司 珞瑜路与关 山二路交汇 处 占地 178 亩；建面 共 30 万 2.4040% 小高层，高 层（筹建） 高尚住宅2362 户2100 个3338 元/ 2005 年 11 月 6 日开盘，当日 170 套售出 现代现代森林花园森林花园 湖北现代城 市建设发展 集团有限公 司 洪山马鞍山 森林公园对 面 占地 135 亩；建面 约 27 万 2.039% 小高层,多

33、 层,叠加别 墅 普通住宅1320 户700 个3300 元/ 销售速度一般， 推出 300 套 4 个 月销售一半 柒零社区柒零社区 武汉市洪华 房地产开发 有限公司 洪山民院路 当代学生公 寓南面 占地 42 亩； 建面约 5 万 1.835%多层普通住宅428 户210 个3100 元/销售一般 江南家园江南家园 2 期期 武汉佳境房 地产开发有 限责任公司 洪山民院路 武汉科技 学院旁 共占地 204 亩； 二期建面 约 11.7 万 1.4545% 多层 小高 层 普通住宅 768 户 （一期 1200 户） 3100 元/销售较好 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城

34、高层项目可行性研究报告 21 楼盘名称楼盘名称开发商开发商地理位置地理位置项目规模项目规模容积率容积率绿化率绿化率建筑形式建筑形式物业形态物业形态总户数总户数停车位停车位均价均价销售速度销售速度 保利花园二期保利花园二期 保利（武汉） 房地产开发 有限公司 洪山关山一 路 74 号 共占地 235 亩； 二期建面 约 11.7 万 （总 36 万） 2.242% 高层，小高 层，多层 普通住宅3000 户1960 个 2900 元/ （近期下调， 前期为 3100 元/） 于 2005-8 开盘仅 推出一栋，待售 金地金地阳光城阳光城 武汉市洪华 房地产开发 公司 洪山民族大 道与新竹路 交汇

35、处 占地 210 亩；建面 约 14 万 （共 23.2 万） 1.6641 % 多层、庭院 洋房 普通住宅1100 户330 个3200 元/于 2005-11-5 开盘 陆景苑二期陆景苑二期 湖北海陆景 置业发展有 限公司 洪山关山二 路与楚雄大 道交汇处 占地 120 亩；建面 约 9.8 万 1.5133 % 多层、 小高层 住宅646 户 调价中 （11 月 16 号前均价 3000 元/） 全现房，销售一 般 光谷国际光谷国际 武汉政和实 业有限公司 光谷华光大 道珞瑜路路 口 占地 37.7 亩；建面 约 10 万 3.98 高层（30 层） 住宅、商业、 办公 1080 户 3

36、100 元/ 2005-6 月底开盘， 底层 13 为 中商超市，销售 缓慢 汉盛汉盛关山春晓关山春晓 二期二期 武汉汉盛地 产有限公司 洪山关山一 路特一号 占地 172.5 亩 ；建面约 1.5736% 多层、小高 层 普通住宅1328 户740 个2900 元/ 2005-9-10 开盘， 销售一般 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 22 18 万 名都花园名都花园 3 期期枫桥泊岸枫桥泊岸 武汉城投房 地产开发公 司 洪山雄楚大 街 450 号 占地共 1000 亩， 三期建面 约 9 万 1.1342%小高层普通住宅 总套数 4000 户 35

37、00 元/ 2005-4-2 开盘， 销售较好 楼盘名称楼盘名称开发商开发商地理位置地理位置项目规模项目规模容积率容积率绿化率绿化率建筑形式建筑形式物业形态物业形态总户数总户数停车位停车位均价均价销售速度销售速度 紫菘紫菘枫林上城枫林上城 二期二期 武汉紫菘房 地产建筑集 团股份有限 公司 洪山雄楚大 街与民院路 交汇处东侧 占地约 70 亩，建面 约 8 万 3.1949% 高层，小高 层 普通住宅500 户360 个3100 元/ 2005.11.19 二期开 盘，一期 6 万方 售罄 学雅芳邻二期学雅芳邻二期 武汉市洪华 房地产开发 有限公司 洪山雄楚大 道卓刀泉路 交汇处东南 面 占地

38、约 85 亩，建面 约 16 万 2.6740% 小高层，高 层 住宅楼、办 公、超市、 临街商铺 835 户300 个3300 元/ 2005-6-8 二期开 盘，销售缓慢 狮城狮城风华新都风华新都 武汉洪发物 业发展有限 公司 武昌洪山区 珞师路 447 号 占地 150 亩；建面 约 16 万 1.630%小高层普通住宅700 户 3300 元/ 2005-7-17 开盘， 销售缓慢 洪福家园洪福家园 武汉洪顺房 地产开发有 限公司 洪山东湖新 技术开发区 雄楚大街 156 号 占地 30 亩； 建面约 10 万 540% 高层、小高 层 商住楼700 户 3100 元/ 2005 年

39、1 月开盘， 销售缓慢 宇峰家园宇峰家园 湖北宇峰房 地产开发公 司 洪山关山二 路 19 号 占地约 35 亩，建面 约 4 万 1.543% 多层、小高 层 普通住宅432 户 2580 元/ 2004-10-1 开盘， 销售缓慢 当代国际花园当代国际花园 武汉当代科 技产业集团 洪山关山二 路与城市中 占地 825 亩；建面 1.1045% 小高层、多 层、花园洋 住宅及办公 楼 3030 户3100 个3500 元/ 2005.11.19 开盘， 销售一般 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 23 股份有限公 司 环线交汇处约 59.4 万 房 光

40、谷光谷坐标城坐标城 湖北长城建 设实业有限 公司 关山大道与 南湖南路交 汇处 占地 437 亩；建面 约 40 万 1.343% 多层、小高 层、高层 居住、商业 一体化 3600 户3600 个3500 元/ 于 2005-11-19 开 盘，销售一般 楼盘名称楼盘名称开发商开发商地理位置地理位置项目规模项目规模容积率容积率绿化率绿化率建筑形式建筑形式物业形态物业形态总户数总户数停车位停车位均价均价销售速度销售速度 万科万科城市花园城市花园 武汉万科房 地产开发有 限公司 洪山东湖高 新技术开发 区关山一路 南端 占地约 540 亩； 建面约 39 万 0.9740% 多层、小高 层 普通

41、住宅700 户 3800 元/ 厨卫装修交房， 2005-6-19 开盘， 销售一般 4、主要竞争项目的高层物业分析主要竞争项目的高层物业分析 序序 号号 楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置楼层楼层栋数栋数价格价格营销推广主题营销推广主题主力户型主力户型销售进度销售进度 1 光谷商务光谷商务 中心中心 鲁巷广场 西北角 2 栋 25 层（裙楼 15 层为底商， 625 层为写字楼、 住宅） 写字楼 4800 元/；住 宅 3680 元/起（层差 40 元/） ；均价 4300 元 /；商铺整体招租 住宅住宅“入住景观住宅，品味入住景观住宅，品味 梦想人生梦想人生” ；商铺；商铺“拥有黄拥有黄 金

42、店铺，三代生活无忧金店铺，三代生活无忧” ；写字；写字 楼楼“投资高级写字楼，身份投资高级写字楼，身份 地位都显赫地位都显赫” 客户登记阶段 2巴黎豪庭巴黎豪庭 原鼓风机 厂厂址 2005.11.26 只推出 7、8、9 号楼，都 是 11 层小高层； 高层还在筹建阶 段，规划 28 层 住宅 3200 元/起价， 3338 元/均价（底商未 做） “东湖光谷、生活大师、大众豪东湖光谷、生活大师、大众豪 庭庭” 1*1：55.4、55.34 2*2：96.8、96.02 3*2：130137（主力户型） 4*2：140155 2005.11.6 开盘， 推出 170 套，已 发出 400 张

43、VIP 卡客户当天购房 90 套，销售速度 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 24 一般 3保利花园保利花园 原湖北电 机厂厂址 18 层 住宅 2900 元/均价； 底商 12000 元/（面积 6080） “原生态原生态新人文新人文数字化数字化” 2*2：7992 （83左右主 力户型） 3*2：117143 （120左 右主力户型） 4*2：152 60左右 4光谷国际光谷国际 华中科技 大学东校 区南侧 3 层底商裙楼和 2 栋 27 层的塔楼 住宅均价 3100 元/； 整体招商（13 楼） ，中 商已签合同 “缔造光谷精神堡垒缔造光谷精神堡垒

44、；创新科技创新科技 孵化基地；构筑城市生态物业；孵化基地；构筑城市生态物业； 多维空间建筑集群多维空间建筑集群” 1*1：54、72 2*2：81、92（面积在 80左右主力户型，可办公可 居住） 小户型销售较好 5学雅芳邻二期学雅芳邻二期 洪山雄楚 大道卓刀 泉路交汇 处东南面 三栋小高层，七栋 高层，一栋高层综 合楼组成，点式、 条式布置；共 6 万 方商铺，已售罄 住宅 3300 元/均价； 底商 7000 元/，面积 60100 “人居商业人居商业”多功能多功能小户型 6580销售速度较慢 6洪福家园洪福家园 长江职业 学院东侧 2 栋高层 21 层 住宅 3100 元/，层差 40

45、元/；整体招商 （13 楼） ，未定 “光谷腹地、新加坡风情、十万光谷腹地、新加坡风情、十万 平方米小高层社区平方米小高层社区” ；“五福盈五福盈 门门有福盈门、有禄盈门、有有福盈门、有禄盈门、有 寿盈门、有财盈门、有喜盈门寿盈门、有财盈门、有喜盈门” 三房二厅，面积在 138 左右 70%左右 14 层以上滞销 7 紫菘紫菘枫林枫林 上城二期上城二期 717 研究所 对面 18 层；16 层；32 层 住宅 3100 元/均价； 整体招商（7500共三 层，未定） “公园上、庭院中、至高生活公园上、庭院中、至高生活” 1*1：48 2*2：108 3*2：134160（140左右主 力户型）

46、 复式：188 刚开盘 8光谷光谷坐标城坐标城 关山大道 与南湖南 6 栋高层；共有 15 万的商业区 住宅 3500 元/均价； 4#，5#楼商业内街，价 “4C 打造光谷核心区打造光谷核心区” （ CLD 中心居住区、中心居住区、CCD中心商业中心商业 2*2： 93刚开盘 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 25 路交汇处格未出区、区、CBD中心商务区、中心商务区、CRD 中心休闲区）中心休闲区） ；“核心之城、核心之城、 皇者之城、空间之城、居住之城、皇者之城、空间之城、居住之城、 思想之城思想之城” 3*2：130 4*2：133 当代光谷智慧城

47、高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 26 a、光谷商、光谷商务务中心中心 配套设施裙楼的商场超市、金融机构（底商“家乐福”中标，中国农 业银行整体购置三层）； 区域环境鲁巷广场，科研中心，高校聚集地； 交通动线市内近 20 余条公交线路直达武汉三镇； 主要顾客群项目住宅目标顾客群定位于光谷区域内以及其辐射 区域内的教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主等。 综合评价优点：地理位置佳，交通较为方便，使得目标顾客群 的区域范围更广；周边自然环境良好，近山望水，适宜于居住；各种设施 配套完善，商业氛围逐渐形成，有很大升值空间；该项目供应产品的综合性 强，有商场超市、金融机构

48、、办公、居住等，填补了一定的市场空白；近一年 该区域的写字楼市场形势发展良好，可借势运作； 缺点：该项目开发总体规模较大，总建面约 20 万方，市场消化速度和 能力会对项目构成重大影响；价格远高于该区域同类物业，难被认可。 b、巴黎豪庭、巴黎豪庭 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 27 配套设施住宅底商配套； 区域环境周边生活设施配套成熟；与规划待建的轻轨站点及中德 医院比邻；区域人文氛围浓郁，自然环境良好； 交通动线近 10 余条公交线路途径，武昌区内可达性较高； 主要顾客群教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主、投资者 等。 综合评价优点：项目周边自然环境优美、配套完善、交通便利， 人文气息浓厚；项目自身品质良好；该项目 11 月初给出定价，11 月 12 号开始内部认购，举办免费 VIP 领取房号等促销活动聚集了一定人气；采 用围合式布局，形成中心绿化，强调环境的“均好性”；入口广场花园为视 觉中心组成部分，小区整体景观营造品质较高。 缺点：户型偏大，222 为 90，322 为135，