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1、西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 1 西安灞桥区西安灞桥区“西安西安澜湾澜湾” 商品房建设项目初步可行性研究报告商品房建设项目初步可行性研究报告 建设单位：西安西江置业有限公司建设单位：西安西江置业有限公司 编制单位：编制单位：* 编制时间：二编制时间：二一一年六月一一年六月 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 2 目目 录录 第一章第一章 总总 论论4 1.1 项目简介4 1.2 项目提出背景6 1.3 项目建设的必要性8 1.4 可行性研究报告编制单位9 1.5 项目可行性研究的依据10 1.6 项目主要技术经济指标10 1.7 可行性研究结论及建
2、议12 第二章第二章 项目建设背景分析项目建设背景分析14 2.1 西安市现状分析14 2.2 西安灞桥现状分析 32 第三章第三章 市场分析市场分析37 3.1 我国房地产市场状况37 3.2 西安市房地产市场状况41 第四章第四章 项目的开发定位项目的开发定位66 4.1 项目 SWOT 分析66 4.2 客户定位69 4.3 价格定位71 4.4 产品定位77 第五章第五章 规划设计方案规划设计方案78 5.1 规划设计的指导思想 78 5.2 规划设计目标79 5.3 规划设计依据79 5.4 总平面设计79 5.5 住宅建筑单体设计82 第六章第六章 项目建设条件分析项目建设条件分析
3、83 6.1 土地现状调查83 6.2 管线调查83 6.3 项目规划用地条件83 6.4 项目市政配套条件84 第七章第七章 环境影响评价环境影响评价85 7.1 环境评价依据85 7.2 环境现状调查85 7.3 环境保护规划85 7.4 环境影响评述86 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 3 7.5 环境保护措施87 7.6 环境影响评价88 第八章第八章 劳动安全及节能劳动安全及节能89 8.1 劳动安全应急预案89 8.2 节能101 第九章第九章 项目建设方案项目建设方案103 9.1 建设方案 103 9.2 工程建设招标方案 103 9.3 工程质量管理1
4、06 9.4 工程风险规避106 9.5 建设进度安排109 9.6 销售计划109 第十章第十章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措111 10.1 项目总投资估算的依据111 10.2 项目的总投资估算的原则111 10.3 总投资估算112 10.4 项目资金筹措及使用115 第十一章第十一章 项目整体财务分析项目整体财务分析116 11.1 财务评价的原则116 11.2 财务评价基础数据的测算116 11.3 项目财务基本指标117 11.4 财务评价结论118 第十二章第十二章 不确定性分析不确定性分析119 12.1 盈亏平衡分析119 12.2 敏感性分析120 第十三章第十
5、三章 社会效益评价社会效益评价122 13.1 对基础设施、社会服务容量、城市化进程的影响122 13.2 对所在地居民收入、就业、生活质量的影响122 13.3 对灞桥区财政税收的影响 122 13.4 为灞桥区增加优质房源 123 第十四章第十四章 项目结论及建议项目结论及建议124 14.1 项目结论124 14.2 建议124 第十五章第十五章 附表附表126 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 4 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目简介项目简介 1.1.1 建设项目简介 项目名称：项目名称：西安澜湾（以下简称本项目） 项目位置：项目位置：本项目在西安市灞
6、桥区行政管辖范围内，整体位于 纺渭路东侧，灞科路南侧。 项目宗地现状：项目宗地现状：本项目用地规划性质为二级居住用地和商业金 融用地，主要用于小区级居住建设。本项目用地共分为三部分组成， 其中 DK-1 位于纺渭路以东，市纺办土地储备交易中心储备地以北、 以西，灞科路以南，宗地总面积为 6974.40 平方米，出让用地面积 6974.40 平方米，土地用途为商业；DK-2 位于市纺办土地储备交易 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 5 中心储备地以北、以东，灞科路以南，规划路以西，宗地总面积为 25798.8 平方米，其中出让宗地面积为 24652.20 平方米，土地用途
7、为住宅，划拨宗地面积为 1146.60 平方米，土地用途限用于廉租房 配建；DK-3 位于灞科路以南，规划路以东、以西，南程村以北，宗 地总面积为 32841.10 平方米，其中出让宗地面积为 31356.20 平方 米，土地用途为住宅，划拨宗地面积为 1484.90 平方米，土地用途 限用于廉租房配建。 项目整体用地范围内土地状况良好，地块整体形状规则，地势 较平坦，区域基础设施平均水平为“六通一平” 。 项目规模：项目规模：根据建设单位提供的本项目初步规划设计方案，本 项目拟建总建筑面积 275700，其中地上部分建筑面积为 238048， 其中：居住区建筑总面积 202381，包括住宅建
8、筑面积 202381， 配套公建建筑面积 10137，城市级公建建筑面积 4800；商业建 筑面积 35667。地下停车场建筑面积 37652，包括地下二层机械 式停车场约 2022 个地下停车位；另有地面停车位 13 个。 项目综合容积率为 3.63，建筑密度为 24.23%，绿化率为 38.8%，住宅平均层数为 30 层，住宅为剪力墙结构，项目设计总户 数 2078 户。本项目具体综合技术经济指标如下表： 项目综合技术经济指标配建公建一览表 名称单位数量类别名称单位 数 量 托儿所平方米 项目用地平方米 65614.3 0 教育 幼儿园平方米 142 8 居住总户数户 2072 医疗卫生卫
9、生站平方米 200 居住总人数人 6631 文化体育文化活动站平方米 400 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 6 户均人口 3.2 商业服务综合商业服务设施平方米 707 7 总建筑面积平方米 275700 服务管理中心平方米 682 1、地上建筑面积平方米 238048 社区服务 治安联防站平方米 50 （1）居住区建筑面积平方米 202381 配电室平方米 100 住宅建筑面积平方米 187444 公共厕所平方米 200 商品房住宅平方米 178072 市政公用 垃圾回收站平方米 30 其 中廉租房住宅平方米 9372 配套公建建筑面积平方米 10137 其 中 城
10、市公建建筑面积平方米 4800 （2）商业建筑面积平方米 35667 2、地下停车库建筑面积平方米 37652 建筑密度 24.23% 容积率 3.63 绿化率 38.80% 停车位个 2035 地上停车位个 13 其 中地下停车位个 2022 1.1.2 建设单位简介 企业名称：西安西江置业有限公司 住 所：西安市灞桥区纺织城纺建小区 1 幢 5302 号房 法定代表人：田平安 公司类型：有限责任公司 注册资金：2900 万元 经营范围：房地产开发、销售 开发资质等级：暂定 1.2 项目提出背景 2010 年，随着宏观政策调控的干预，整个楼市跌宕起伏，这一 年，楼市调控重拳频频出击，是历年房
11、地产调控中力度最大、手段 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 7 最多、持续性最长的一年；这一年，市场走过了从年初的火爆，到 年中的观望，再到年末的重新火爆。在经历了“调控再调控、僵持 再升温”的波动过程后，纵观西安楼市 2010 年的整体表现，在成交 价格涨幅高达 28%的背景下，全年成交量同比去年基本持平说明了 西安的房地产市场存在巨大的需求量，给本项目未来的开发建设增 强了信心。 进入 2011 年，随着国家新一轮的宏观政策调控进一步加强，西 安作为限购城市对当地房地产市场造成了一定的震荡，根据 2011 年 1 季度的数据显示，2011 年 1 季度西安商品房新批预
12、售面积 293.34 万平方米，同比上年增长 20.9%，其中住宅物业新批预售面 积 219.8 万平方米，同比上年增长 5.76%。从住宅物业供应占商品 房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、 投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增 长。2011 年 1 季度西安商品房销售面积为 335.97 万平方米，同比 上涨了 23.63%，环比上季度下滑了 31.14%，同比上年仍保持了 23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为 299 万平方米，环比 下降 32.54%，同比上年增长 25.6%。在如此频繁的国家调控的巨大 压力下，西安房地产市场依然
13、保持着逆市增长的势头，本项目的提 出将建设一个布局合理、功能齐全、科技含量高、生态化、智能化 的高尚和谐的住宅小区，既满足西安市整体发展规划和区域发展需 要，又为西安的房地产市场的平稳健康发展作出了积极贡献。 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 8 1.3 项目建设的必要性 1.3.1 项目建设是满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需 要 根据国务院关于加强城市建设工作的通知精神，城市要实 行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设” ，这样就可以克服 分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建 设中综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统 一
14、规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与 市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到 开发一片、建成一片、收益一片。所以，综合开发是实施城市规划 和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。本项目建设依据城市规 划原则与要求，集中建设居民住宅小区和商业服务街，无疑将加快 灞桥区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。 1.3.2 项目建设是城乡一体化及统筹城乡经济社会发展的需要 统筹城乡经济社会发展、改变城乡二元结构才能实现现代化和 全面建设小康社会的目标。项目所处位于西安东郊纺织城范围内， 但是由于历史原因，该区域并未在整个城市的日新月异的发展中得 到
15、快速的发展，环境差距、教育差距、医疗差距、社会保障差距等 方面与城市差距在不断扩大，并未分享西安经济快速增长所带来的 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 9 成果，急待进行全面的改造，是城乡一体化及统筹城乡经济社会发 展的迫切需要。 1.3.3 项目建设是满足灞桥区居民和企业职工日益增长的住房 需求的需要 改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高， 相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高。追求高质量 的生活水平已成为人们的普遍需要，因此，建设高品质综合性楼盘， 解决城区居民住房需求，是目前小区开发建设的优势所在，本项目 属商业用房和商品住宅综合开发项目。
16、项目建成后，能够满足灞桥 区居民和新建企业员工的住房需求，帮助企业解决员工生活、住房 等后期后勤社会化问题。因而，从帮助企业解决后顾之忧，稳定员 工生活，保证企业正常生产，促进企业快速发展方面而言，从满足 居民生活服务需求来讲，实施本建设项目是非常必要的。 1.3.4 是加快保障性住房建设的需要 从 2009 年 3 月至今，国家领导多次召开专题会议，部署推进保 障性住房建设工作，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。 2010 年 8 月陕西省制定了关于加快保障性住房建设的意见 ，本 项目按照国家的相关规定规划设计了足量的配建廉租房，故本项目 的建设实施将是加快保障性住房建设的需要。 西安灞
17、桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 10 1.4 可行性研究报告编制单位 * 1.5 项目可行性研究的依据 本项目的可行性研究的依据有： 1. 开发商有关情况； 2. 拟建项目的土地出让合同； 3. 拟建项目的市政建设条件等； 4. 拟建项目市场调研、项目定位、等方面的内容； 5. 建设单位提供的拟建项目规划设计方案总平图及技术经济指 标； 6. 资金筹措与使用计划的构想； 7. 西安市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费 标准； 8. 国家发改委和建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与 参数 （第三版） 。 1.6 项目主要技术经济指标 1.6.1 项目总投资 项目投
18、资估算总计为 107324.46 万元，具体如下： 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 11 序号序号项目项目合计合计( (万元万元) ) 1 1 土地费用土地费用 16320.3516320.35 2 2 房屋建安工程费用房屋建安工程费用 62090.3262090.32 3 3 前期费用前期费用 931.35931.35 4 4 城建规费城建规费 3766.963766.96 5 5 室外工程费室外工程费 3104.523104.52 6 6 工程监理费工程监理费 651.95651.95 7 7 管理费管理费 2605.962605.96 8 8 销售费用销售费用 5
19、151.285151.28 9 9 不可预见费不可预见费 9462.279462.27 1010 建设投资建设投资 104084.96104084.96 1111 财务费用财务费用 3239.503239.50 1212 项目总投资项目总投资 107324.46107324.46 1.6.2 项目计算期 项目开发经营期为 4 年，建设期与经营期交叉进行。 1.6.3 项目资金筹措及使用计划 （1）建设自有资金 2.2 亿元，占总投资 20.50%，符合国务院 关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中关于普通商品房 建设项目 20%的基本要求； （2）需要银行借款 27702.81 万元，占总
20、投资的 25.81%； （3）需要销售收入再投入资金 52900.76 万元，占总投资 49.29%； （4）建设期利息 3239.50 万元，占总投资 3.02%。 序 号项目合计第一年第二年第三年第四年 1 1 总投资总投资 107324.46107324.46 60662.2360662.23 25160.9425160.94 20019.9020019.90 1481.391481.39 1.1 建设投资 102603.57 59692.63 23153.87 19757.07 1481.39 1.2 财务费用 3239.50 969.60 2007.07 262.83 0.00 2
21、2 资金筹措资金筹措 107324.46107324.46 60662.2360662.23 25160.9425160.94 20019.9020019.90 1481.391481.39 2.1 资本金 22000.00 22000.00 0.00 0.00 0.00 2.2 银行贷款 27702.81 27702.81 0.00 0.00 0.00 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 12 2.3 销售收入回款再投入 52900.76 9989.82 23153.87 19757.07 1481.39 2.4 财务费用 3239.50 969.60 2007.07 2
22、62.83 0.00 1.6.4 项目偿债能力 项目主要借款发生在项目初期，即项目第一年，依据“借款还 本付息表” 、 “资金来源与运用表”和“损益表” ，偿还贷款本次年份 在第 3 年，第 3 年还本付息额为 4017.59 万元，用于偿还贷款的资 金来源为 36479.94 万元。 依据相关公式计算项目整体借款偿还期为 2.11 年,项目具有偿 还贷款的能力。 1.6.5 项目财务评价指标 序号名称单位指标备注 1 总投资万元 107324.46 2 总销售净收入万元 160547.96 3 利润总额万元 53223.50 4 净利润万元 33551.10 税后 5 全部投资内部收益率 3
23、8.67% 税后 6 全部投资财务净现值万元 21873.57 税后 7 静态投资回收期年 2.62 税后 8 动态投资回收期年 2.89 税后 全部投资财务内部收益率 38.67%大于基准收益率 12%；财务净 现值 21873.57 万元大于零；动、静态投资回收期均小于项目的总开 发期 4 年。 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 13 1.7 可行性研究结论及建议 1.7.1 主要研究结论 （1）项目地理位置较好，房地产市场前景广阔，能够较快回笼资金； （2）项目财务评价的各项财务指标均达标，经济上可行； （3）项目抗风险能力优秀； （4）具有良好的社会效益。 1.7
24、.2 建议 1.控制投资。项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的 重要敏感性因素之一，建议开发单位严格控制投资，节约资金，从 而降低项目的投资风险。 2.充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整 个项目的开发、销售及经营全过程策划。 3.重视招商引资方案的设计。建议建设单位以灵活、多样的经 营方式，做好招商宣传工作。 4.加强对银行借款的使用和管理。积极争取银行借款能按时到 位，在使用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还银行借款的 本金和利息。 5.建议建设单位加快投资进度，加强各部门之间的协作关系， 确定合理的工期，既抓住商机，又能降低企业的财务成本，提高投 西安灞桥区“西
25、安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 14 资效益。 第二章第二章 项目项目建设背景分析建设背景分析 2.12.1 西安市现状分析西安市现状分析 2.1.12.1.1 西安概况西安概况 西安市位于黄河流域中部关中盆地。东经 10740-109 49，北纬 3339-3445。东以零河和灞源山地为界，与华县、 渭南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界， 与眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水 县分界；北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区、三原、 泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。辖境东西 204 千米， 南北 116 千米。总面积 9983
26、 平方千米。 西安，古又名长安，京兆，是陕西省的省会，是中国历史文化 名城之一，位于陕西关中平原的渭河南岸。西安是中国中西部地区 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 15 重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地、中国 重要的航天工业中心，机械制造中心和纺织工业中心。西安拥有较 强的工业基础，是中国西部地区科技实力最强，工业门类最齐全的 特大城市之一。 现代的西安地处中国中、西两大经济地域结合部，是西北各省 通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽，第二条欧亚大陆桥陇海 兰新线上最大的中心城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、 东联西进的重要战略地位。西安是西部地
27、区航空、铁路、公路运输 枢纽。距西安市区约 40 千米的西安咸阳国际机场与 68 个国内城市， 11 个国家和地区通航。 西安的公路网以西安市为中心呈“米”字型辐射状，包含有绕 城高速、机场新线、二环路、三环路等。西安市区与所辖区县全部 通有高速公路。西安的信息化设施拥有光纤、数字微波、卫星、程 控交换等多种通信手段，市内有国家西安卫星测控中心。西安城域 网覆盖超过 90%城区和 40%郊县。西安邮政是全国 6 大通信中心和 11 个一类邮件转口局之一，建有西安邮区中心局。 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 16 钟楼 长安大街 西安行政区划，共辖新城、碑林、莲湖、灞桥、
28、未央、雁塔、 阎良、临潼、长安 9 个区和蓝田、周至、户县、高陵 4 个县；共 50 个镇， 52 个乡，75 个街道办事处，3163 个村民委员会，569 个社区居委会。 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 17 行政区划图 2.1.22.1.2 宏观经济环境宏观经济环境 根据目前政府已公布的统计资料显示，2010 年 1-11 月以来， 全市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳， 内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。 一、农业生产保持稳定 主要农产品平稳增长。1-11 月份，全市蔬菜产量 237.45 万吨， 同比增长 7.2%；水果产量 11
29、0.29 万吨，同比增长 12.1%；肉类总产 量 12.67 万吨，增长 6.9%；奶类产量 57.09 万吨，增长 2.7%；蛋类 产量 11.46 万吨，增长 6.2%。 二、工业生产增势趋缓 1-11 月份，全市规模以上工业企业实现增加值 762.28 亿元， 同比增长 19.8%，增幅较 1-10 月份回落 0.4 个百分点。 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 18 从行业看，1-11 月份，全市 36 个工业行业大类中，35 个行业 工业增加值呈增长态势，其中，电力热力的生产和供应业增长 40.1%， 通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长 32.9%，黑色
30、金属冶 炼及压延加工业增长 32.3%。 从产品产量看，1-11 月份，重点监测的 55 种工业产品中，产 量同比增长的有 40 种，其中，汽车用发动机增长 10.7 倍，电子元 件增长 2.2 倍，气体压缩机均增长 1.9 倍，客车增长 1.3 倍。 三、固定资产投资平稳较快增长 1-11 月份，全社会固定资产投资 3066.53 亿元，同比增长 28.9%， 较 1-10 月份回落 0.5 个百分点，其中，城镇固定资产投资 2791.95 亿元，增长 29.8%，与 1-10 月份持平。 分产业看，1-11 月份，城镇固定资产投资中，第一产业投资 40.68 亿元，同比增长 82.4%；第
31、二产业投资 439.91 亿元，增长 6.6%；第三产业投资 2311.36 亿元，增长 34.6%。 从房地产市场看，1-11 月份，房地产投资 764.22 亿元，同比 增长 22.2%，比 1-10 月份回落 0.3 个百分点。全市商品房累计销售 面积同比增长 27.1%，商品房销售额同比增长 41.1%。 四、消费市场需求持续旺盛 1-11 月份，全市实现社会消费品零售总额 1451.51 亿元，同比 增长 18.8%，与 1-10 月份持平，扣除物价因素，实际增长 15.8%。 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 19 从销售地域看，1-11 月份，城镇市场实现社
32、会消费品零售额 1390.50 亿元，增长 19.1%；乡村市场实现社会消费品零售额 61.01 亿元，增长 11.5%。 从行业看，1-11 月份，批发业实现零售额 173.90 亿元，增长 26.9%；零售业实现零售额 1116.48 亿元，同比增长 18.2%；住宿业 实现零售额 18.43 亿元，增长 21.0%；餐饮业实现零售额 142.70 亿 元，增长 13.7%。 五、外贸出口高速增长 1-11 月份，全市进出口总值 93.23 亿美元，同比增长 46.6%， 较 1-10 月份提高 0.7 个百分点，其中，进口 45.59 亿美元，增长 30.5%，较 1-10 月份加快 4
33、.1 个百分点；出口 47.64 亿美元，增长 66.3%，较 1-10 月份回落 4.8 个百分点。 实际利用外资 14.48 亿美元，同比增长 26.3%，较 1-10 月份回 落 16.8 个百分点。 六、旅游市场较为活跃 1-11 月份，全市接待国内游客 4998 万人次，同比增长 35.0%， 较 1-10 月份提高 0.7 个百分点；接待海外旅游者 77.81 万人次，增 长 22.8%，较 1-10 月份提高 0.6 个百分点。 全市实现旅游业总收入 374.89 亿元，同比增长 36.5%，较 1-10 月份回落 0.1 个百分点。其中，旅游外汇收入 4.42 亿美元，增长 2
34、2.4%，较 1-10 月份提高 0.1 个百分点。 七、生产用电平稳增长 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 20 1-11 月份，全社会用电 180.18 亿千瓦时，同比增长 17.3%，比 1-10 月份回落 0.6 个百分点。其中，城乡居民生活用电量 44.53 亿 千瓦时，同比增长 37.0%。 1-11 月份，全行业用电 135.64 亿千瓦时，增长 12.1%，比 1- 10 月份回落 0.8 个百分点。分行业看，第一产业用电同比增长 10.6%； 第二产业用电同比增长 17.1%，其中，工业用电同比增长 17.4%；第 三产业用电同比增长 4.7%。 八、财
35、政收支增长较快 1-11 月份，地方财政一般预算收入 218.43 亿元，增长 30.7%， 比 1-10 月份提高 2.3 个百分点。工商税收 166.42 亿元，同比增长 33.4%，比 1-10 月份提高 2.0 个百分点。 1-11 月份，全市地方财政一般预算支出 289.01 亿元，增长 44.3%，比 1-10 月份提高 12.8 个百分点。民生领域仍是财政支出的 重点，1-11 月份，农林水事务增长 71.8%，医疗卫生增长 54.9%， 城乡社区事务增长 48.0%，社会保障和就业增长 33.2%。 九、信贷投放相对稳健 11 月末，全市金融机构本外币存款余额 9021.39
36、亿元，较年初 增加 1247.76 亿元，同比少增 273.84 亿元，其中，人民币存款余额 8910.42 亿元，较年初增加 1240.22 亿元，同比少增 263.31 亿元。 11 月末，金融机构本外币贷款余额 6552.18 亿元，较年初增加 991.38 亿元，同比少增 141.33 亿元，其中，人民币贷款余额 6440.29 亿元，较年初增加 959.95 亿元，同比少增 157.74 亿元。 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 21 结论：从西安宏观经济的发展来看，西安的经济发展状况良好， 房地产依然处于快速平稳发展期。西安经济环境的良好发展，给本 项目的开发
37、建设提供了必要的前提。 2.1.32.1.3 西安历史文化环境西安历史文化环境 作为十三朝古都，西安是一座具有 3100 年建城史的国家级历 史文化名城，悠久的历史和丰富的文化积淀，使西安拥有一批世界 级历史文化遗产、诸多著名旅游景观以及独特的市俗风情、民间艺 术、街巷民居等现实文化资源。 三十年中国看深圳，一百年中国看上海，一千年中国看北京， 而五千年中国则看西安。西安与雅典、罗马、开罗并称为世界四大 古都，从公元前 11 世纪到公元 10 世纪左右，先后有 13 个朝代或 政权在西安建都及建立政权，历时 1100 余年，1981 年联合国科教 文组织把西安确定为世界历史名城。所以西安的有极
38、为丰富的历史 遗存：秦文化的气势恢弘，汉文化的清新典雅，唐文化的雍容华贵 都通过一件件精美绝伦的青铜器、惟妙惟肖的兵马俑、熠熠生辉的 金银器、举世无双的壁画、弥足珍贵的座座佛像、千姿百态的陶俑， 展示给世人。 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 22 作为华夏文明的发源地，西安的历史悠久，文化的积淀非常厚 重，是中华人民共和国颁布的第一批国家历史文化名城。 流行于陕西以及西北等地的秦腔又称乱弹，是中国戏曲四大声 腔中最古老、最丰富、最庞大的声腔体系。西安的饮食文化同样博 大精深，作为中国西北饮食的代表，以西安小吃最为著名，回族的 清真饮食在其中占有很大比例。中国国画中的长安
39、画派、起源于汉 代以前的关中皮影戏、源于西周的陕西木偶戏以及色彩浓郁的户县 农民画等都是西安文化中不可或缺的重要组成部分。 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 23 西安深厚的历史文化不仅体现在保存完整的城墙，以及不计其 数的名胜古迹，更重要的是在西安居民心理形成的文化生活品味和 厚重的文化底蕴，历史文化的尊崇和熏陶同时也形成了西安居民较 为保持保守的生活及消费理念。 2.1.42.1.4 政策环境政策环境 一、一、20102010 年房地产调控政策应坚持以稳为主年房地产调控政策应坚持以稳为主 国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，10 年 中国房地产调控政策应
40、坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场， 稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。 二、完善房地产信贷政策，防止金融风险二、完善房地产信贷政策，防止金融风险 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 24 针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违 约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批 和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证 明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予 以证明。 与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在 防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支
41、持，鼓励自住性需求的实现。 三、加快房地产融资模式多元化发展步伐三、加快房地产融资模式多元化发展步伐 为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资 金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方 式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融 资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信 用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地 产项目的开发能力和管理能力。 2.1.52.1.5 城市规划城市规划 西安的城市定位“大西安国际化大都市” 大西安都市圈辐射范围大西安都市圈辐射范围 区域范围：成都、重庆、武汉、郑州、太原、包头、银川
42、、兰 州。 区域铁路交通：一横：陇海铁路线； 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 25 一纵：包柳铁路线(包西线西康线康渝线)； 十辐射：郑西客运专线、西兰客运专线、大西客运专线、西成 客运专线、大渝客运专线、西武客运专线、西银线、宁西线、侯西 线、西平线。 大西安都市圈范围大西安都市圈范围 区域范围：西安、咸阳、杨凌、富平、扶风、黄陵、铜川、渭 南、华阴、柞水。 区域规模：用地面积 3.01 万平方公里，2007 年末总人口为 1537.48 万人。 文化融合：历史文化黄陵 生态文化秦岭 名山文化华山 宗教文化法门寺产业网络：核心产业层 互相渗透层 外向发展层。 大西安及
43、主城区范围大西安及主城区范围 大西安范围:包括西安市整个行政辖区、渭南富平县城、咸阳市 秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”，涉及用地共 12009 平方公 里（其中涉及西安市 10108 平方公里，咸阳市 1896 平方公里、富平 中心县城 5 平方公里）。 主城区范围:北至泾阳、高陵北交界，南至潏河，西至涝河入渭 口及秦都、兴平交界，东至灞桥区东界。涉及用地共 1280 平方公里。 城市性质定位城市性质定位 大西安是国际一流旅游目的地、国家重要的科技研发中心、全 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 26 国重要的高新技术产业和先进制造业基地，以及区域性商贸物流会 展中心、
44、区域性金融中心、将逐步建设成为国家中心城市之一、富 有东方历史人文特色的国际化大都市、世界文化之都。 城市空间模式城市空间模式 西安目前的城市总体规划，按照保护古城、降低密度、控制规 模、节约土地、改善中心、发展组团、保护环境、基础先行的精神， 市区布局以主城区为中心，以交通轴为导向，以功能区为实体，以 生态林带为间隔，在外围发展三个新城。 主城区用地规划主城区用地规划 规划采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善 城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城 市个性；依照南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市 未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河
45、发展。城 市空间模式 主城区用地规划图 未来发展趋势未来发展趋势 规划渭、灞、浐河成为城市内河，形成高尚住区和旅游度假区 及城市新的副中心；拓展带动产业发展的开发区：继续推动高新技 术开发区和经济技术开发区两个国家级开发区的发展；发展功能齐 全的空港服务区：以西安咸阳国际航空港和铁路北客站为中心的周 边地区。 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 27 2.1.62.1.6 产业规划产业规划 规划将形成虚实相当的小九格局，中心为唐长安城；东部依托 现状发展成国防军工产业区；东南部发展成旅游生态度假区；南部 为文教科区；西南部拓展成高新技术产区；西部发展成居住和无污 染产业的综
46、合新区；西北部为汉城遗址保护区；北部形成装备制造 业区；东北结合浐灞河道整治，建设成高尚居住、旅游生态区。 外围县区的定位为：长安为生态居住区、蓝田美玉文化区、周 至老子文化区、户县农民画区、临潼国际旅游区、阎良航空科技区、 高陵现代农业区。 西安高新技术产业开发区：打造中国科技创新中心、创建世界 一流高科技园区。重点发展电子信息、生物医药、新材料等优势产 业，做大做强通讯、集成电路、软件三大特色产业集群。 西安经济技术开发：西部最大的制造业基地和西安城市新中心。 重点发展重型汽车及零部件、专用和通用设备、电力电子设备；大 力发展食品饮料、石油化工等产业。 西安阎良航空高技术基地：中国最具实力
47、的航空产业发展基地 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 28 和亚洲最大的航空旅游、会展中心。以大运飞机、支线飞机、通用 飞机、飞机配套产业为主，重点进行航空高技术产品的研发和航空 产品的生产制造。 西安航天科技产业基地：西部最大的以航天民用产业为主、军 民结合的航天科技产业基地和产业集聚区。重点发展航天动力、导 航、控制等航天高科技产业，通过航天特种技术应用形成对区域经 济具有带动作用的高技术产业集群。 西安曲江新区：国内具有核心竞争力的文化产业基地和“中国 文化复兴之地” 。重点发展以唐文化及休闲产业为主线的旅游业，建 设以休闲娱乐为主题的大型游乐项目。 西安浐灞生态区
48、：打造西部第一水城和蕴涵自然、人文、历史、 山水的城市生态区。重点发展会展、生态旅游、商贸等产业，形成 生态旅游区和会展集聚区。 2.1.72.1.7 交通规划交通规划 公路：公路：西安是我国地理版图的中心，是全国干线公路网中最大 的节点城市。 西安目前拥有三条环线公路系统，二环线和三环线包围了整个 城市。三条东西的主干道和三条南北向的主干道相互交叉。二级公 路将主干道与环线 公路连接起来，形成了西安的公路交通的基本框 架。 西安也是全国高速公路枢纽，共有 9 条国家高速公路在这里交 西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告 29 汇。此外作为一个著名的旅游城市，西安修建了通往临
49、潼、铜川和 宝鸡的高速公路，可快速抵达这些拥有著名景点的周边市县。2007 年，穿越秦岭的西汉高速 通车以后，将西安、汉中两地的车程缩减 至 3 个小时。 铁路：铁路：西安是全国重要的铁路枢纽城市，是全国 6 个路网客运 中心之一。 西安是中国西北地区铁路网络旅客运输和货物配送的中心，是 西北地区通往西南、中原、华东和华北的门户和交通枢纽。也是全 国性的铁路运输枢纽。 西安火车北站总投资近 60 亿，现已建成通车。除了与地铁 2 号线相连以外，还预留了通往机场的专线。西安火车北站投入使用 以后将成为西安的主要铁路客运站，年发送旅客量将达 6800 多万人 次次。西安火车北站作为郑西、西兰、西成、西太等高速列车专线 的枢纽， 将大大缩短西安通往北京、上海、广州、成都和重庆的交 通时间。 在西安火车北站建设之前，西安火车站是西安的主要铁路运输 窗口。西安 火车北站将占地 597 平方公里，拥有 5 个站台和 24 条 轨道，日均接待旅客量超过