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1、山东临淄奥德隆国际广场项目山东临淄奥德隆国际广场项目 购物中心与商业街购物中心与商业街 成本收益核算表成本收益核算表 深圳市隆塬营销策划有限公司深圳市隆塬营销策划有限公司 2013-6 目目 录录 1.1.项目界定说明项目界定说明4 4 1.11.1 基本技术经济指标基本技术经济指标 4 4 1.21.2 项目进度安排项目进度安排 5 5 2.2.购物中心投资收益分析购物中心投资收益分析5 5 2.12.1 投资成本测算投资成本测算 5 5 2.1.1 土地费用 6 2.1.2 土建工程费用 7 2.1.3 设备安装工程费用 7 2.1.4 装饰工程 7 2.1.5 其他费用 7 2.1.6
2、总投资成本.7 2.22.2 租金收入测算租金收入测算 8 8 2.2.1 租金价格建议 8 2.2.2 购物中心租金收入预算10 2.32.3 经营费用及税费测算经营费用及税费测算 1414 2.42.4 纯租赁模式下收益分析纯租赁模式下收益分析 1616 2.52.5 一层临街商铺出售模式下收益分析一层临街商铺出售模式下收益分析 1717 2.5.1 销售价格建议 .17 2.5.2 一层街铺销售收入测算 .19 2.5.3 该模式下 15 年收益分析 20 2.6“2.6“一层临街商铺一层临街商铺+25%+25%内铺内铺”出售模式下收益分析出售模式下收益分析 2121 2.6.1 销售价
3、格建议 .21 2.6.2 “一层临街商铺+25%内铺”销售收入测算 .21 2.6.3 该模式下 15 年收益分析 22 3.3.商业街投资收益分析商业街投资收益分析2323 3.13.1 商业街投资成本核算商业街投资成本核算 2323 3.23.2 商业街销售利润估算表商业街销售利润估算表 2525 4.4.自营百货运营数据预测分析自营百货运营数据预测分析2626 4.14.1 月运营成本分析月运营成本分析 2626 4.24.2 月租金收益估算表月租金收益估算表 2727 4.34.3 月销售收益预估表月销售收益预估表 2727 4.44.4 月盈亏平衡分析表月盈亏平衡分析表 2828
4、1.1.项目界定说明项目界定说明 1.11.1 基本技术经济指标基本技术经济指标 项目的规划技术指标为投资收益分析中各项成本费用及收入测算的基础数 据。 表 1：购物中心技术经济指标 序号序号 主要技术经济指标主要技术经济指标 指标值（指标值（） 1 1 地下建筑面积地下建筑面积 48489.3348489.33 1.1 负二层建筑面积负二层建筑面积 23922 1.2 负一层建筑面积负一层建筑面积 24567.33 # 负一层超市 9630.01 # 负一层街铺 12235.78 2 地上建筑面积地上建筑面积 59373.78 2.1 一层建筑面积一层建筑面积 17401.69 # 百货 4
5、476.93 # 临街黄金商铺 2739.7 # 其他经营面积 10185.06 2.2 二层建筑面积二层建筑面积 17401.69 # 百货 4174.48 # 其他经营面积 13227.21 2.3 三层建筑面积三层建筑面积 17401.69 # 百货 4388.53 # 电影院 2591.67 # 其他经营面积 10421.49 2.4 四层建筑面积四层建筑面积 7168.7 # 电影院 2591.67 # 预留百货/办公 4577.04 3 总建筑面积总建筑面积 107863.11 1.21.2 项目进度安排项目进度安排 工程建设进度直接影响着项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量
6、 的施工，组织设计是保证项目成功实施的关键，对本项目具体实施进度做以下 安排： 表 2：项目进度安排表 阶段阶段时间安排时间安排阶段主要任务描述阶段主要任务描述 前期策划及可行性分析前期策划及可行性分析2013 年上半年报建备案、规划设计、商业定位 项目施工项目施工2013 年下半年 2015 年 此阶段完成项目基础工程、土建、安 装及装饰装修及项目竣工验收 项目招商项目招商2013 年下半年 2015 年 项目招商工作在建设期启动，预留一 年招商时间，根据业态定位，选择优 质商家 项目开业及经营项目开业及经营2015 年正式投入营业 2.2.购物中心投资收益分析购物中心投资收益分析 2.12
7、.1 投资成本测算投资成本测算 包括项目的土地费用、基础工程费用、公共设施配套费用、建安工程费用、 管理费用、财务费用、不可预见费用。 表 3：购物中心投资成本测算表 序号序号项目项目 工程量工程量 （） 单位造单位造 价（价（元 /） 费用额费用额 ( (万元）万元）备注备注 1 1 土地费用土地费用 593745937466066039193919 59374为地上总建筑 面积 2 2 土建工程土建工程 1979119791 2.1 前期工程费 593742001187 包括项目前期投入的可行 性研究费用、勘察设计费 用和三通一平费用。 2.2 地上四层商业 土建费用 5937415008
8、906 2.3 地下土建费用 4848920009698 48489为地下总建筑面 积 3 3 设备安装工程设备安装工程 56245624 3.1 中央空调系统 839413102602 83941为地上总建筑面 积与负一层建筑面积之和 3.2 给排水系统 8394125210 3.3 强电系统 839411801511 3.4 消防系统 8394160504 3.5 弱电系统 8394135294 3.6 保安及智能化 系统 8394140336 3.7 电梯 8394115126 3.8 燃气工程 83941542 4 4 装饰工程装饰工程 25692569 4.1 商业内部装修 8394
9、12001679 4.2 外立面装修 14844600891 按照地上建筑面积的 25% 计算 5 5 其他费用其他费用 58865886 5.1 建设单位管理 费 / /957 1、2、3、4 费用之和的 3% 5.2 其他费用 / /986 1、2、3、4 及 5.1 费用之 和的 3% 5.3 不可预见费 / /508 1、2、3、4、5.1、5.2 费 用之和的 1.5% 5.4 财务费用 / /3435 1、2、3、4、5.1、5.2、 5.3 费用之和的 10% 6 6 总投资（万元）总投资（万元） 3779037790 根据测算结果，本项目购物中心建设共需要资金约 3.78 亿。
10、 2.1.12.1.1 土地费用土地费用 项目整体占地 37100.0 ，单位面积成本为 135 万元/亩，可计算出总地 价约 7513 万元，以总建筑面积 113800 计算，则楼面地价为 660 元/ /，购 物中心部分规划地上建筑面积 59374，则购物中心部分的土地成本为购物中心部分的土地成本为 660660 * *59374=59374=39193919.00.00 万元万元。 2.1.22.1.2 土建工程费用土建工程费用 包括购物中心前期工程费、地上四层商业土建费用及地下土建费用，其中 前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费 用。根据贵司提供单位造价
11、标准，计算得出土建工程费为土建工程费为 1979119791 万元万元。 2.1.32.1.3 设备安装工程费用设备安装工程费用 本项计算基础数据为需要安装设备工程的负一层及地上四层共 83941， 根据相关标准，计算得出设备安装工程费用为设备安装工程费用为 56245624 万元万元。 2.1.42.1.4 装饰工程装饰工程 装饰工程费用包括商业内部装修费用及外立面装修费用，其中商业内部装 修费用的基础数据为负一层及地上四层共 83941，外立面装修费用的基础数 据按地上建筑面积的 25%计。得出装饰工程费用为装饰工程费用为 25692569 万元。万元。 2.1.52.1.5 其他费用其他
12、费用 本项包括建设单位管理费、财务费、不可预见费用等。根据本项目的商业特点， 规划设计和建筑工程均要求较高，项目的可变因素也较多，因此适当预留一定 比例作为项目的不可预见费。共计共计 58865886 万元万元。 2.1.62.1.6 总投资成本总投资成本 购物中心总投资成本购物中心总投资成本= =土地费用土地费用+ +土建工程费用土建工程费用+ +设备安装工程费用设备安装工程费用+ +装饰工装饰工 程费用程费用+ +其他费用，其他费用，共计共计 3779037790 万元。万元。 2.22.2 租金收入测算租金收入测算 2.2.12.2.1 租金价格建议租金价格建议 价格与物业品质、目标客户
13、、市场状况等方面有着密切关系，本项目厘定 价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面： 整体的经济环境 市场的供求状况 物业自身客观条件：地理位置、质素、体量、建筑结构、商业形象和 昭示力等 目标客户的价格接受程度和价值取向 定价策略：低开高走定价策略：低开高走 根据市场调查研究结果，购物中心的租金单价低开高走，在招商前期，由 于市场前景的不明朗性及存在的市场风险，知名品牌代理商一般不愿承担过大 的风险，这时我们应采取低租金策略，“放水养鱼”，培育市场，而一旦市场 转旺，知名度提高，得到大多数品牌商家及消费者的认可，我们就掌握了主动 权，就可以提高租金。 定价方法：市场比较法定价方法：市场比较
14、法 表表 4 4：临淄区商业租金售价市调汇总表：临淄区商业租金售价市调汇总表 路段路段租金（元租金（元 /月）月） 售价（元售价（元 /） 经营状况经营状况 曼哈顿购物曼哈顿购物 中心中心 2 楼楼 均价均价 120120 / / 主要经营服装，生意惨淡，有大量铺位转让出租。 玉龙商场玉龙商场 9090/ / 大卖场，主要经营中低档鞋、服饰。 大顺花园住大顺花园住 宅底商宅底商 / /900014000900014000/ 桓公路街铺桓公路街铺 1001801001802000020000 整个临淄区最繁华商业街区，也是租金售价最高 街区。 大顺路街铺大顺路街铺 7575/ / 大顺路卫生环境
15、较差，街铺多经营内衣、鞋等。 比较杂乱。 商场街商场街 4010040100/ / 南段人气较差，租金相对较低，北段与桓公路相 接，租金较高。 牛山路街铺牛山路街铺 30603060/ / 主要经营劳保产品、五金、少量箱包、少量餐饮、 文化市场等，交叉口以东以餐饮为主，夹杂 KTV、烟酒副食等店。 遄台路街铺遄台路街铺 5555/ / 北端集中经营餐饮。 凤凰城街铺凤凰城街铺 5555/9000/9000/ 方正方正 2009 / /1000010000/ 方正尚城街方正尚城街 203520358200860082008600 方正集团开发，已售出 80%左右。经营萧条，大 量铺位转让出租。
16、市场比较法市场比较法： 整体平均租售价格： 公式公式 P P：P=(C*K*I)P=(C*K*I) 其中： C：选取实例中平均价格 K：权重比值 K,指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值 I：所选取实例占总实例比例 购物中心平均租金确定购物中心平均租金确定 选取可比实例：运用市场比较法选取可比较购物中心租金来进行本项租金 定价。由于临淄区尚未出现购物中心，而购物中心与传统街铺、百货运营管理 方式有较大区别，因此临淄区不具有可比较商业物业。在此选取张店区名尚城 市广场作为可比实例。名尚城市广场租金情况：1F：150 元/月。 表表 5 5：市场比较法计算表：市场比较法计算表 类比项类比项分值
17、分值( (分分) )名尚城市广场名尚城市广场本项目本项目 区域发展潜力 1079 距离传统商圈距 离 1068 人流量 1056 配套情况 1068 形象档次 1099 规模适中度 1079 消费者购物便利 性 1068 辐射范围 1087 升值潜力 1089 规划定位 1089 类比总值类比总值 1007082 一层平均租金一层平均租金 C C 150150 权重比值权重比值 K K 1.1714285711.171428571 所占比例所占比例 I I 100%100% 整体平均租金整体平均租金 P P 175.7142857175.7142857175.714175.714 经市场比较法
18、计算得出本项目一层平均租金定为经市场比较法计算得出本项目一层平均租金定为 175175 元元/月较为合理。月较为合理。 二层租金应为一层的二层租金应为一层的 50%50%；三层租金为二层的；三层租金为二层的 75%75%；四层租金为三层的；四层租金为三层的 65%65%。 2.2.22.2.2 购物中心租金收入预算购物中心租金收入预算 收入预算说明： 计算期数：按一年 12 个月计算各年的相关数据 年租金收入=月租金单价建筑面积出租率（自然月-免租期）， 假设主力店、次主力店首年平均免租 6 个月，餐饮类平均首年免租 3 个 月，其它零售类店铺首年免租 3 个月。 第一年以后的租金递增率将以主
19、力店、次主力店、餐饮类、其它零售分 类，根据区域发展、租赁合同期、承受租金能力等情况进行分别拟订， 具体详细参阅收入预算表。 首年租金建议首年租金建议 表表 6 6：首年租金计算表：首年租金计算表 行业分类行业分类业态业态 计租面积计租面积 ( (平方米）平方米） 预估租金（元预估租金（元/ / 平米平米/ /月）月） 预计年租金预计年租金 小计（应收：小计（应收： 元）元） 超市超市 96309630353540446004044600 1F1F4476.94476.914014075211927521192 2F2F4174.484174.4880804007500.84007500.8
20、自营百货自营百货 3F3F4388.534388.5370703686365.23686365.2 影院影院 2591.672591.673030933001.2933001.2 主力店主力店 合计合计/ /平均平均 25261.5825261.5866.6118904766.6118904720192659.220192659.2 儿童主题乐园儿童主题乐园 250025006060 18000001800000 次主力店次主力店 合计合计/ /平均平均 25002500606018000001800000 1F1F 品牌快餐品牌快餐 15001500808014400001440000 餐饮
21、餐饮 2F2F 品牌餐饮品牌餐饮 150015005050900000900000 3F3F 美食街美食街 200020004040960000960000 合计合计/ /平均平均 50005000555533000003300000 -1F-1F 辅营区辅营区 12235.7812235.781001001468293614682936 1F1F 名品街区名品街区 11424.7911424.792002002741949627419496 2F2F 时尚街区时尚街区 11727.2111727.211001001407265214072652 3F3F 休闲街区休闲街区 5921.4959
22、21.4970704974051.64974051.6 4F4F 预留百货预留百货 4577.044577.04505027462242746224 品牌零售品牌零售 店店 合计合计/ /平均平均 45886.3145886.31116.0392566116.039256663895359.663895359.6 总合计总合计/ /平均平均 78647.8978647.8994.5013896794.5013896789188018.889188018.8 备注：以上数据仅供参考，具体详细价格需根据铺位划分及商户情况而定。备注：以上数据仅供参考，具体详细价格需根据铺位划分及商户情况而定。 15
23、15 年内收入预算年内收入预算 表表 7 7：1515 年收入预算表年收入预算表 分类分类指标名称指标名称第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年 出租面积（） 25261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.6 租金标准（元/月） 66.666.668.60 70.66 72.78 74.96 77.21 79.52 租金递增 003%3%3%3%3%3% 免租月数 60000000 实际租金月数 612121212121212
24、 主力店主力店 年收入（元） 1009453520189071207947432141858522061143227229772340466624106806 出租面积（） 25002500250025002500250025002500 租金标准（元/月） 60606366.1569.46 72.93 76.58 80.41 租金递增 005%5%5%5%5%5% 免租月数 60000000 实际租金月数 612121212121212 次主力次主力 店店 年收入（元） 90000018000001890000198450020837252187911 2297307 2412172 出租面
25、积（） 50005000500050005000500050005000 租金标准（元/月） 555558.361.80 65.51 69.44 73.60 78.02 租金递增 006%6%6%6%6%6% 免租月数 30000000 实际租金月数 912121212121212 餐饮餐饮 年收入（元） 24750003300000349800037078803930353416617444161444681113 出租面积（） 45886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.3 租金标准（元/月） 116116127.6140.
26、36154.40 162.12 170.22 178.73 租金递增 0010%10%10%5%5%5% 免租月数 30000000 实际租金月数 912121212121212 品牌零品牌零 售店售店 年收入（元） 4790529763873730702611037728721385015934892667319373006798416571 总合计（万元）总合计（万元） 61376137891689169644964410440104401130911309118341183412385123851296212962 表表 7 7（续）：（续）：1515 年收入预算表年收入预算表 分类分类
27、指标名称指标名称第第 9 9 年年第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年 合计（万元）合计（万元） 出租面积（） 25261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.6 / 租金标准（元/月） 81.91 84.37 86.90 89.50 92.19 94.96 97.80 / 租金递增 3%3%3%3%3%3%3% / 免租月数 0000000 / 实际租金月数 12121212121212 / 主力店主力店 年收入（元） 248300102557491126342
28、15827132423279463962878478729648331355051542 出租面积（） 2500250025002500250025002500 / 租金标准（元/月） 84.43 88.65 93.08 97.73 102.62 107.75 113.14 / 租金递增 5%5%5%5%5%5%5% / 次主力次主力 店店 免租月数 0000000 / 实际租金月数 12121212121212 / 年收入（元） 2532781 2659420 2792391 2932010 3078611 3232541 3394168 36177538 出租面积（） 5000500050
29、005000500050005000 / 租金标准（元/月） 82.70 87.66 92.92 98.50 104.41 110.67 117.31 / 租金递增 6%6%6%6%6%6%6% / 免租月数 0000000 / 实际租金月数 12121212121212 / 餐饮餐饮 年收入（元） 496198052596995575281590979762643856640248703866371824718 出租面积（） 45886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.3 / 租金标准（元/月） 187.67 197.05 206.91 2
30、17.25 228.11 239.52 251.49 / 租金递增 5%5%5%5%5%5%5% / 免租月数 0000000 / 实际租金月数 12121212121212 / 品牌零品牌零 售店售店 年收入（元） 1033373991085042691139294831196259571256072551318876171384819981467130623 总合计（万元）总合计（万元） 1356613566142001420014864148641556015560162901629017055170551785617856 193018193018 2.32.3 经营费用及税费测算经营
31、费用及税费测算 经营费用经营费用= =招商宣传推广费用招商宣传推广费用+ +日常经营费用支出日常经营费用支出+ +商场保险费商场保险费 招商推广费用：包括招商期间的代理费、推广费、活动费、公关费等，总体按计租建筑面积每平方米 300 元假设计算。即 78647.89*300=2359436778647.89*300=23594367 元即元即 23592359 万元计算。万元计算。 日常经营费用：按当年租金收入总和的 20%预算。 商场保险费用：每年按照总造价的 0.2%预算，即总投资额 3779037790 万元万元*0.2%=75.58*0.2%=75.58 万元预算。万元预算。 税率标准
32、如下表： 表 8：项目所在区域税率标准表 项目项目税率税率计算公式计算公式主体企业综合税率主体企业综合税率 营业税营业税5%租金*5%5.00% 城建税城建税7%租金*5%*7%0.35% 教育费附加教育费附加3%租金*5%*2%0.10% 租赁税租赁税 地方水利基金 0.10%租金*0.5%0.5% 个人所得税个人所得税2.50%租金*2.5% 企业所得税企业所得税租金的 3%3% 房产税房产税1.20%租金*12%12% 印花税印花税0.10%租金*0.1%0.10% 合计合计21.50% 表 9：经营费用及税费测算表 年份年份开业前第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6
33、 年第 7 年第 8 年 招商推广费用（万元）招商推广费用（万元） （建筑面积每平方米 300 元） 2359 日常经营费用（万元）日常经营费用（万元） （按当年租金收入的 20%预算） 1227.41783.21928.820882261.82366.824772592.4 商场保险费用（万元）商场保险费用（万元） 75.5875.5875.5875.5875.5875.5875.5875.58 （每年按照总造价的 0.2%预算） 税费（万元）税费（万元） （按当年租金收入的 21.5%预算） 1319.4551916.942073.462244.62431.4352544.312662.7
34、752786.83 合计合计( (万元万元) ) 235923592622.442622.443775.723775.724077.844077.844408.184408.184768.824768.824986.694986.695215.365215.365454.815454.81 表 9（续一）：经营费用及税费测算表 年份第 9 年第 10 年第 11 年第 12 年第 13 年第 14 年第 15 年合计（万元） 招商推广费用（万元）招商推广费用（万元） （建筑面积每平方米 300 元） 日常经营费用（万元）日常经营费用（万元） （按当年租金收入的 20%预算） 2713.2284
35、02972.83112325834113571.2 商场保险费用（万元）商场保险费用（万元） （每年按照总造价的 0.2%预算） 75.5875.5875.5875.5875.5875.5875.58 税费（万元）税费（万元） （按当年租金收入的 21.5%预算） 2916.6930533195.763345.43502.353666.8253839.04 合计（万元）合计（万元） 5705.475705.475968.585968.586244.146244.146532.986532.986835.936835.937153.417153.417485.827485.8283595.178
36、3595.17 2.42.4 纯租赁模式下收益分析纯租赁模式下收益分析 1515 年累计总收益年累计总收益= =总收入总收入- -总成本总成本 = =总收入总收入- -（投资成本（投资成本+ +经营费用及税费）经营费用及税费） =193018-=193018-（37790+83595.1937790+83595.19） =193018-121385.19=193018-121385.19 = =71632.8171632.81 万元万元 表 10：纯租赁模式下收益分析表 年份年份第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7
37、 7 年年第第 8 8 年年 收入累计（万元）收入累计（万元） 613715053246973513746446582807066583627 成本累计（万元）成本累计（万元） 42771.4446547.165062555033.185980264788.6970004.0575458.86 收益（万元）收益（万元） -36634.4-36634.4-31494.2-31494.2-25928-25928-19896.2-19896.2-13356-13356-6508.69-6508.69660.95660.958168.148168.14 说明：其中第说明：其中第 n n 年年“收入累计
38、收入累计”为第为第 1n1n 年收入之和，第年收入之和，第 n n 年年“成本累计成本累计”为第为第 1n1n 年成本之和。年成本之和。 表 10（续）：纯租赁模式下收益分析表 年份年份第第 9 9 年年第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年 收入累计（万元）收入累计（万元） 97193111393126257141817158107175162193018 成本累计（万元）成本累计（万元） 81164.3387132.9193377.0599910.03106746113899.4121385.2 收益（万元）
39、收益（万元） 16028.6716028.6724260.0924260.0932879.9532879.9541906.9741906.9751361.0451361.0461262.6361262.6371632.8171632.81 说明：其中第说明：其中第 n n 年年“收入累计收入累计”为第为第 1n1n 年收入之和，第年收入之和，第 n n 年年“成本累计成本累计”为第为第 1n1n 年成本之和。年成本之和。 经分析，纯租赁模式下，开业前 15 年，总收益共计 71632.8171632.81 万元。万元。其中前六年为投资成本回收期，第七年开始盈利。其中前六年为投资成本回收期，第七
40、年开始盈利。 2.52.5 一层临街商铺出售模式下收益分析一层临街商铺出售模式下收益分析 该模式下只出售购物中心一层临街商铺，其余部分出租。一层临街商铺采取售后返租，返租期 3 年，给予投资者年租金回报率为 8%。 2.5.12.5.1 销售价格建议销售价格建议 选取可比实例：运用市场比较法选取可比较街铺售价来进行本项目街铺定价。本案选取“桓公路街铺”、“方正 2009”“凤凰 城街铺”三个指标进行比较。因桓公路街铺为目前临淄街铺售价最高街区，而本案所打造购物中心为未来临淄区档次最高物业，所以 具有可比较性；“方正 2009”为临淄区即将落成大型商业购物场所，且距离本项目较近，连同本项目形成新
41、商圈，所以价格具有可 比性；而凤凰城街铺所处位置与本案相邻，为本案竞争对手，具有比较参考价值。 表表 1111：市场比较法销售价格计算表：市场比较法销售价格计算表 类比项类比项分值分值( (分分) )桓公路街铺桓公路街铺方正方正 20092009凤凰城街铺凤凰城街铺本项目本项目 区域发展潜力 105869 商业规模 109838 人流量 109646 配套情况 109648 形象档次 103739 区域消费力 107999 停车便利性 104869 辐射范围 109638 升值潜力 106759 规划定位 104639 类比总值类比总值 10065714684 平均售价平均售价 C C 200
42、0020000100001000090009000 权重比值权重比值 K K 1.291.291.181.181.831.83 所占比例所占比例 I I 33%33%33%33%33%33% 整体平均售价整体平均售价 P P（元（元/） 8606.88606.83939.783939.785472.85472.81801918019 经市场比较法计算得出本项目一层街铺平均售价为经市场比较法计算得出本项目一层街铺平均售价为 1801918019 元元/较为合理，故建议本案商业街中一层商铺平均售价定为较为合理，故建议本案商业街中一层商铺平均售价定为 1800018000 元元 /；根据商业发展规律
43、及行业约定俗成，购物中心一层临街黄金商铺售价一般为其他街铺售价的；根据商业发展规律及行业约定俗成，购物中心一层临街黄金商铺售价一般为其他街铺售价的 2323 倍，综合本案区域位置及未来倍，综合本案区域位置及未来 升值潜力等因素考虑，建议购物中心一层临街黄金商铺平均售价为升值潜力等因素考虑，建议购物中心一层临街黄金商铺平均售价为 4500045000 元元/。 2.5.22.5.2 一层街铺销售收入测算一层街铺销售收入测算 临街商铺销售收入临街商铺销售收入= =临街商铺面积临街商铺面积* *临街商铺平均售价临街商铺平均售价 =2739.7*45000=2739.7*45000 元元/ = =12
44、328.6512328.65 万元万元 年返租金额年返租金额= =临街商铺销售收入临街商铺销售收入* *返租率返租率 =12328.65=12328.65 *8%*8% = =986.292986.292 万元万元 2.5.32.5.3 该模式下该模式下 1515 年收益分析年收益分析 一层临街商铺出售模式下收益计算，需要在“纯租赁模式收益分析表”的基础上，“收入累计项”加入“临街商铺销售收入 12328.65 万元”；“成本累计”项需加入前 3 年的返租金额，即第 1 年“成本累计项”加入第一年返租金额 986.292 万元，第 2 年 “成本累计项”加入前两年年返租金额 986.292 *
45、2=1972.584 万元，第 3 年及其以后“成本累计项”加入前 3 年年返租金额 986.292 万元*3=2958.876 万元。 表 12：临街商铺销售模式下收益分析表 年份年份第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年 收入累计（万元）收入累计（万元） 18465.6527381.6537025.6547465.6558774.6570608.6582993.6595955.65 成本累计（万元）成本累计（万元） 43757.73248519.74453583.87657992.06
46、62760.8867747.5772962.9378417.74 收益（万元）收益（万元） -25292.082-25292.082-21138.094-21138.094-16558.226-16558.226-10526-10526-3986.2-3986.22861.082861.0810030.710030.717537.917537.9 说明：说明： 其中第其中第 n n 年年“收入累计收入累计”为第为第 1n1n 年收入之和，第年收入之和，第 n n 年年“成本累计成本累计”为第为第 1n1n 年成本之和。年成本之和。 因因“一层临街商铺一层临街商铺”销售部分成本难以明确界定，故此
47、表收益未扣除销售部分土地增值税。销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。 表 12（续）：临街商铺销售模式下收益分析表 年份年份第第 9 9 年年第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年 收入累计（万元）收入累计（万元） 109521.7123721.7138585.7154145.7170435.7187490.7205346.7 成本累计（万元）成本累计（万元） 84123.2190091.7996335.93102868.9109704.9116858.3124344.1 收益（万元）收
48、益（万元） 25398.425398.433629.933629.942249.742249.751276.751276.760730.860730.870632.470632.481002.681002.6 说明：说明： 其中第其中第 n n 年年“收入累计收入累计”为第为第 1n1n 年收入之和，第年收入之和，第 n n 年年“成本累计成本累计”为第为第 1n1n 年成本之和。年成本之和。 因因“一层临街商铺一层临街商铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。 经分析，一层临街商铺出售模式下 15 年共收
49、益 81002.6 万元，其中前 5 年为投资成本回收期，第 6 年开始盈利。 2.6“2.6“一层临街商铺一层临街商铺+25%+25%内铺内铺”出售模式下收益分析出售模式下收益分析 此种销售模式为购物中心地上建筑面积的 30%进行销售。一层临街商铺面积约占地上总建筑面积 5%，而一层临街商铺为确定销售 部分，因此还需销售 25%内铺。销售商铺采取售后返租，返租期 3 年，给予投资者年租金回报率为 8%。 2.6.12.6.1 销售价格建议销售价格建议 前文已计算得出购物中心一层临街黄金商铺平均售价为前文已计算得出购物中心一层临街黄金商铺平均售价为 4500045000 元元/。购物中心内铺销售价格可按该地段一层街铺平均售价。购物中心内铺销售价格可按该地段一层街铺平均售价 1800018000 元元/计算。计算。 2.6.22