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1、B-2-6天津梅江南号地块项目市调及项目定位报告深圳地产营销中心前言一、市场调研小结1、梅江南片区房地产市场现状1.1区域楼盘分布位置0号地2号地3号地1号地4号地10号地11号地12/13号7号地B号地C号地14号A号地9号地5号地6号地8号地梅江南总占地240公顷，可用地112公顷，建筑面积162万，规划分为18个地块。地块编号为0号地至14号地和 A、B、C号地，其中9号地块和A号地块规划为商业用地，B号地块为南开翔宇学校梅江南校区，其它的均为住宅用地。总面积215.7公顷，建筑面积约150万平方米，规划居住人口约为3万人。0号用地：水岸公馆别墅用地；（预留）1号用地：香滨左岸（入住）2
2、号用地：半岛蓝湾（入住）3、4号用地：红了天娇（项目停滞）5、6号用地：水岸公馆（在售）7、8号用地：卡梅尔（入住）9号用地：俊城橡树原（圈地开工）10号用地：江胜天鹅湖（在售）11号用地：水岸江南（在售）12、13号用地：汐岸国际（入住）14号用地：半岛豪庭（入住）A号用地：松江国际俱乐部，大岛酒楼；B号用地：南开翔宇中学；C号用地：项目所在地。1.2区域物业类型由于片区有较好的景观优势，高层、别墅（联排别墅）占据市场绝对主力，花园洋房在早期开发项目中有一定体量。1.3区域户型比例及面积区间区域市场供应主力以大户型为主，高层洋房面积主要集中在120-270平米之间；独立别墅面积主要集中在33
3、0-500平米之间；联排别墅面积集中在230-320平米之间；140-180平米是市场供应的主力面积段区间。其中畅销户型为三房、四房；但随着国家政策的调控、房价的快速提升及片区土地资源的稀缺，100左右户型得到快速消化（如水岸公馆2期110平米三房，水岸江南64-87平米二房）。1.4区域价格梅江南片区是天津市四大居住区唯一以水系为主题的居住区，从2002年推出的第一个楼盘半岛蓝湾开始，房价一直高居不下，从当初的6000元/到目前的别墅最高价60000元/平米，高层普通住宅目前的均价也在11000-13000元/之间，除来自天津市少部分富人的居家置业需求外，市场的投资热潮也为价格的提升起到了推
4、波助澜的作用。1.5销售状况片区除了还未建设开发的地块，目前在售的项目仅有江胜天鹅湖、水岸江南、水岸公馆（二期）等三个楼盘，其他楼盘均已入伙；目前水岸公馆（二期）已销售80%，联排别墅已售罄；江胜天鹅湖别墅已销售完毕，高层洋房由于户型较大（最小面积270），目前销售速度较为缓慢；水岸江南为新推精装小户型公寓，目前还未开盘，但从前期客户反应来看（860余套公寓，从2007年9月份认购至现在已积累3000批客户），认购情况火爆。1.6客户特征目前梅江南片区的主要购房者为天津市内小部分高收入人群，二次置业及多次置业，置业目的有改善型需求及养老，也有较高比例的投资型需求；客户群主要构成为私企老板、企业
5、高层、政府官员和生意人等高收入人群；客户群地域分布以天津本地为主，部分北京、华北等周边地区人士、华侨、外籍人士等；客户群职业分布为律师、医生、房地产、贸易、金融和高级公务员等。2、梅江南片区房地产市场未来预期2.1供需情况2.1.1供应方面： 随着片区内的土地日渐减少，片区商业配套日益完善，产品市场价值会越来越高； 梅江南周边片区（如珠江道以北、解放南路以东和大梅江片区），将会引发大梅江区域新一轮的开发热潮； 随着90/70政策的逐步实施和土地成本的增加，外围市场小户型公寓类产品的市场需求开始趋热，梅江南片区还未开发项目及周边（梅江片区）将会有大量的小户型及创新产品出现；2.1.2需求方面：
6、随着天津地铁5号线的开通及片区周边交通的日益完善，将会改变片区客户群构成，也将对目前片区同质化产品有一定的改观，如精装修产品，市场上已初见倪端，反应良好；“梅江南精品小户”已引发市场对梅江南价值的重新认知，成为后续物业发展的新趋势。2.2梅江南片区房地产市场未来客户构成随着小户型及创新性产品的出现，将使片区购房人群不再单一，结构更加多元化，不光是“塔尖”的高收入阶层，还会有追求景观资源、享受高生活品质的市区工作白领也将成为潜在消费者。2.3梅江南片区房地产市场未来销售价格预期梅江南片区现有楼盘都占据优良的景观优势，价格水平相对均衡。目前片区新推精装修小户型公寓产品价格9月份认购价格9000元/
7、，11月价格上涨至12000元/，价格上升30%；随着土地资源的稀缺、周边配套完善、产品品质的提升和小户型及创新产品的增加，片区内的产品价值将会得到进一步的提高。二、本文主要观点1、地块小结地块位于梅江南片区边缘，紧邻解放南路，是梅江南片区较为稀缺的未开发土地之一，地块周边交通路网发达；但地块南北狭长，规模较小，利用率较低，无法比拟周边其他住宅项目景观规划规模。2、项目战略选择建议项目选择SOT策略，即利用自身优势和目前梅江南片区稀缺小户型产品的市场机会，根据目前天津市场LOFT和公寓产品热销的趋势，利用市场差异化战略打造梅江南片区LOFT公寓和酒店式公寓产品，规避市场风险。从而满足周边人群一
8、次置业、短期居住和投资的需求。3、客户定位项目目标客户群定位以投资客为主，主要来源梅江南居住群体、天津其他区域和天津周边城市（如北京、河北）投资者；以解决短期居住、长期自住为辅，主要为周边翔宇学校家长及周边做生意的一次置业者，兼顾投资；其次是满足少部分企事业单位商务接待及部分生意人商务办公功能。4、项目总体定位紧紧围绕“LOFT”产品和酒店式公寓为主题，打造梅江南片区首席创新LOFT公寓和精装酒店式公寓社区，通过LOFT产品赠送较多的使用面积和较好的功能分区等差异化特点，挖掘项目价值最大化；另外通过对酒店式公寓采取四星级精装修标准，提高项目产品档次和项目档次，平衡项目与片区其他项目之间的劣势，
9、打造公司品牌形象。LOFT公寓主要以一房二房为主，层高控制在4.8米以内，严格控制户型面积；酒店式公寓主要以平层的单房及一房一厅和一房二厅为主，并利用200-300间精装公寓聘请专业酒店经营管理公司进行管理，形成产权式酒店，承诺小业主5年8%的固定年回报率，以增加项目的投资价值。5、物业发展建议5.1结合项目用地特点，充分考虑地块规划要求和地块现有交通因素、产品布局朝向及景观因素，深入挖掘项目地块产品价值最大化，发挥地块价值最大化。以LOFT公寓主，辅以部分酒店式公寓，进一步提升项目整体品质感。同时设立“内街”形式的主题商业街区，在满足项目周边配套不足的同时，进一步彰显项目价值和周边其他项目配
10、套形成联动。5.2本项目在产品定位上沿用花样年“花系列”，在建筑风格上体现大气、精细、独特、个性，具有时代感和地域特色，并能满足本项目的高品质要求。建议项目建筑为现代简约风格，要具有鲜明的视觉景观性；建筑色彩要具有感强的、时尚的都市色调，符合天津目标客户群对色彩的喜好，如灰、白、浅黄等色系。5.3项目地块北端设置一栋酒店式公寓，建筑24-27层，层高3.3米，总高度控制在100米以内，功能设置1-2层为酒店大堂，3-4层为酒店配套，5-18层为酒店（产权式酒店）客房，19-27层为平层精装修公寓；交楼标准：四星级或五星级精装修标准；产权式酒店装修要求要比平层酒店式公寓装修标准高；除此之外从北至
11、南规划布局4栋LOFT公寓，每栋18-20层，总高度控制在100米以下，尽可能保证多的户型南北朝向；LOFT公寓层高4.8米，交楼标准：毛坯房，预留次梁插口，在后期交楼后与业主另签委托装修协议，以保证装修的品质及风格统一。5.4住宅户型配比建议： LOFT公寓：层高4.8米，加层后可增加30-40的使用面积。户型面积区间（）使用面积（）比例购买客户细分单房40-5055-6560投资一房一厅一卫55-6570-8030一次置业者/投资二房二厅二卫65-7590-10010一次置业者、短期居住者和商务办公者合计100 酒店式公寓：户型面积区间（）比例购买客户细分单房40-5060周边企事业单位商
12、务接待/商务长租客一房一厅50-6020周边企事业单位商务接待/商务长租客55-6520投资者合计1005.5商业定位：由于项目地块受“商业不能朝解放南路开口”和“大部分商业只租不售”等规划条件限制，项目商业以“内街”形式进行规划布局，商业裙楼与公寓建筑之间以廊桥进行连接，预留广场及绿化用地，层高设置为2层，局部可与LOFT公寓结合设置3层；可考虑在商业裙楼单独设立经营性酒店，在周边布置以酒店为依托的娱乐休闲商业配套为主，辅以运动休闲、居家配套商业，为社区住户及梅江南周边其他居民提供居家购物、美食餐饮和休闲娱乐；并预留一部分商业面积作为天津公司办公区域，面积分布详见下表：酒店功能的配套配套设施
13、楼层分布分布位置适用面积（）西餐厅/音乐咖啡厅/日韩餐厅/精品屋/商务中心1-2F酒店式公寓内1000-1500中式餐厅2F1000-1500美容SPA/美发/健身中心2-3F1000-1500桑拿/足道2F500-800酒廊200-300中式会议厅/日韩式会议厅3F1500-2000社区主题配套主题面积（）业态设置居家生活配套4000-6000以超市、主题餐饮和其他居家精品店组成居家生活配套；超市2000-3000平米，主题餐饮3000-4000平米，其他居家精品店1500平米。汽车概念店1000-1500国际精品汽配屋、车模展、高档汽车展示厅、国际车友俱乐部等运动休闲主题主题面积（）业态设
14、置运动休闲主题（或单独在裙楼考虑经营性酒店配套）1500-2000酒店面积10000平米左右以室内篮球馆、乒乓球馆和羽毛球馆为主题的运动休闲商业。位置设置可以酒店式公寓配套商业结合。其他办公空间视天津公司需求天津公司办公场所6、价格建议6.1根据区域内可比楼盘及其他区域典型竞争楼盘价格对比分析，通过市场比较法得出项目若在2008年年中开始销售，酒店式公寓星级装修标准、酒店经营管理公司进行返租经营，则销售均价可达到13667元/；而LOFT公寓毛坯交楼，销售均价可达11599元/。6.2而对于项目商业价格，依据梅江南片区及天津市其他典型楼盘商业价格标准，通过营销溢价及未来市场预测，预计一层商业均
15、价可达22000元/，二层商业均价可达13000元/，三层商业均价可达10000元/；对于项目商业部分的租金价格为：一层街铺120-150元/.月，二层80-90元/.月，三层60-65元/.月。B-2-6梅江南C地块市场调研及项目定位报告目 录第一章 天津市宏观经济环境分析4第一节、城市基本概况4一、城市结构4二、城市交通6三、规划定位8四、人口特征9第二节、城市经济发展环境11一、经济总量及人均GDP11二、产业结构13三、财政收支13四、固定资产投资15五、居民收支15第二章 天津市房地产市场分析17第一节、房地产市场发展状况分析17一、房地产相关政策17二、土地市场分析18三、房地产市
16、场供求分析21四、房地产消费状况分析22第二节、房地产市场热点板块比较分析25一、热点板块区域价值分析25二、热点板块房地产市场特征分析28第三章 梅江南C地块所在区域房地产市场调查36第一节、梅江南区域价值分析36一、环境资源价值36二、规划价值36三、交通价值36四、综合配套价值37第二节、梅江南房地产市场特征分析37一、产品特征38二、价格水平39三、客户特征39四、物业发展趋势39第四章 主要可比楼盘调查分析40一、可比楼盘界定标准40二、楼盘选取和典型性分析401、可比楼盘选取402、可比楼盘典型性分析41三、调查总结分析471、产品特点472、主力户型483、目标市场客户484、价
17、格485、营销通路496、广告诉求497、促销措施49第五章消费者调研分析50一、客户深访50二、客户问卷调研50三、目标市场特征描述521、目标客户构成522、客户特征53第六章商业专题研究54一、梅江片区主要商业项目541、蓝调街区542、梅江新海湾543、海逸心屿55二、梅江片区商业潜在供应项目55三、片区商业售价及租金水平57四、梅江居住区商业项目调研总结：58第七章 项目分析59一、土地性质591、地理位置592、四至范围593、经济技术指标（暂定）604、地形地貌现状特点605、开发条件60二、周边环境601、地块周边的建筑物602、绿化自然景观613、周边不利干扰61三、交通条件
18、611、市政路网622、公共交通62四、周边配套621、购物场所622、文化教育623、医疗卫生634、金融服务635、邮政服务636、餐饮酒吧637、娱乐文体63五、项目分析总结631、项目核心价值挖掘632、关键劣势提示64第八章 项目战略选择66一、项目优劣势列表66二、策略组合66三、项目战略目标确定671.战略选择的出发点672.战略的决策683.战略决策原因分析68第九章 项目定位69一、客户定位691、主要竞争楼盘的目标客户群692、项目的整体客户定位：70二、 产品定位711、产品定位原则和依据712、产品总体定位713、总体规划布局建议724、建筑风格735、公寓产品要求及户
19、型配比建议：736、商业定位747、园林景观建议77三、价格定位781、住宅部分价格782、项目商业部分价格定位81第一章 天津市宏观经济环境分析第一节、城市基本概况一、城市结构天津市位于华北平原东部，环渤海湾的中心，东临渤海，北依燕山。天津距北京120公里，是拱卫京畿的要地和门户。对内腹地辽阔，辐射华北、东北、西北13个省市自治区，对外面向东北亚，是中国北方最大的沿海开放城市。全市海拔2-5米，年均气温12度，年平均降水量约550毫米。北部为燕山山地，其余为平原，暖温带半湿润季风气候，具有四季明显，长短不一，降水不多，分配不均，季风显著，日照较足的特点。天津市辖18个区、县，市辖区15个，总
20、面积11760.3万平方公里，2006年底常住人口为1075万人。区域范围区域名称行政区域面积（km2）建成区面积（km2）常住人口（万人）人口密度（人/km2）市中心区和平区10270.338.5121696河东区39.669.94河西区3875.45南开区38.681.08河北区29.663.44红桥区21.355.76滨海新区塘沽区782.4133.3950.13467汉沽区409.216.1617.09大港区104145.2336.97环城区东丽区478.5-32.35676西青区566.315.4933.24587津南区387.86.9539.061007北辰区473-34.2272
21、4武清区1574.837.5582.49524宝坻区1508.814.9165.71435市辖县宁河县1296-36.89285静海县1475.7-52.88358蓟县1589.7-81.21511合计-11760.3539.981075914注：1、以上数据来源于2007年天津统计年鉴；2、滨海新区包括天津港、天津经济技术开发区、天津港保税区三个经济功能区，行政辖区上包括塘沽区、汉沽区、大港区以及东丽区无瑕街和津南区葛沽镇，陆域面积约2270平方公里2006年，天津市城市总体规划(2005年-2020年)出台，提出在“一轴两带三区”的市域空间布局结构基础上，建立由中心城区和滨海新区核心区组成
22、的城市主副中心以及11座新城，由此确立了天津由中心城区和滨海新区核心区主副中心、新城、中心镇和一般建制镇组成的四级城镇体系。处于第三级的11个新城分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津新城和团泊新城。规划建设的新城是天津城市发展轴和发展带上的重要节点，是各区县的政治、经济、文化中心或重要的功能区，是带动区域发展的中等规模的城市地区，其将按中等城市标准建设。全市共规划11个新城，这11座新城将承担起疏解中心城人口，聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。即新城在发展优势产业的基础上，同时具备了增加当地就业机会与形成生态宜居新城的功能，业缘型居住需求将为这些新兴区域提供稳定
23、的支撑。在新的城市空间结构下： 城市发展改变了同心圆式发展结构，转变为线性发展结构。即从原有的依托生活圈渐次外扩转变为依托轨道交通的指向性发展。沿轴线布置的轨道交通地带将发展为“黄金带”，这些区域将对置业人群形成巨大的“磁场”，从而成为中心城区“挤出效应”下首批受益、且受益最大的区域。 规划先行、地产跟进的开发模式将使人们形成新的市场预期，加速外扩区域各功能板块的成形、成熟。天津市从单中心”到“多中心”的规划进程中，新兴中心城区，如滨海新区的开发建设呈现“跳跃式”的发展。从国内一线城市的发展特征中不难看出，规划优势与城市基础设施建设跟进，将使地产价值加倍放大，快速缩小新兴城区与中心城区的“价格
24、级差”，使消费者形成物业保值及加速增值的市场预期。天津外围城区的真正起步是从2005年开始的，大量实力型开发商的进驻，对推动城区生活配套建设起到了积极作用，这也将加速外围新城从起步、成形走向成熟。二、城市交通1、对内交通:天津（地产）进入轨道交通时代天津地铁始建于1970年，于1984年建成并开始运行，曾经是我国除北京之外唯一拥有地铁的城市。但作为结合墙子河改造工程修建的战备通道，当时仅达到7.4公里的运营里程。随着城市空间的快速拓展已经根本无法适应天津城市的发展需要。天津地铁的重建工作始于2002年。到2004年3月，津滨轻轨开始试运行，由开发区第七大街至市区中山门，全长约46公里，是目前中
25、国线路最长的轻轨。到2006年6月，天津地铁1号线进入试运营阶段。“一轴两带”城市空间结构的确立，强化与提升了城市主副中心对周边新城的辐射、带动功能。因此，扩大城区之间的可达性与通勤距离，带动人流、信息流、资金流等的交汇与融合，将促使天津步入城市轨道交通建设迅速发展阶段。东丽区西青区北 辰 区天津市城市总体规划(2005年-2020年)提出了近期城市道路交通建设规划：到2010年，要完成中心城区地铁1、2、3号线及津滨轻轨（9号线）的建设，初步构成天津市快速轨道交通骨干网。津南区天津市中心城区轨道线网采用的是环线与放射线组合的结构型式。地铁1、2、3号线共同构建起中心城区快速轨道交通线网的基本
26、骨架，通过放射线使得城市外围区与中心区通勤变得便捷，有利于形成一个强大的市中心，促进中心区的土地高强度开发，以及开发区域逐渐向市郊呈线性延伸。天津进入大力发展轨道交通时期，将革新中心城区的土地价值，尤其是城区边缘的区域价值将被市场重估。如地铁五号线穿梭而过、紧邻外环线的梅江南片区，该区域一直受制于公共交通的“短板效应”将不复存在。其次，轨道交通所带动的沿线物业开发，将对天津市历来固守的“中心论”、“地段论”以及区域情结形成巨大冲击，淡化传统的置业观念，从而引发跨区域置业热潮、投资热潮；第三，在规划先行、住宅跟进、商业配套跟随的一般开发规律下，人们出行空间外扩，赋予了商业地产新的发展契机。2、对
27、外交通：区域中心定位强化天津交通枢纽功能作为环渤海的经济中心，天津正着力发展对外交通、构建现代交通体系，以更好地推动天津与环渤海经济的快速发展。2.1港口充分发挥北方第一综合性大港的区位优势、综合优势、基础优势以及政策优势，把天津港建设成世界一流大港、北方国际航运中心，到2010年完成吞吐量3亿吨、集装箱1000万标准箱。2.2机场到2010年，天津滨海国际机场旅客吞吐能力达到560万人次，货邮吞吐能力50万吨，将天津滨海机场建设成为国内主要干线机场、中国北方航空货运中心及东北亚航空货运集散中心。完成滨海国际机场扩建工程。在位于城市发展主轴的武清河西务一带预留首都第二机场用地。2.3铁路建设京
28、津城际铁路、京沪高速铁路天津段、津秦高速铁路天津段等。2.4公路发挥天津市公路交通主枢纽的功能，促进京津冀及环渤海地区的经济发展。到2010年，重点建设国道主干线公路、国家高速公路网以及京津之间的高速公路项目，新增高速公路里程600多公里，形成完善的市域高速公路网，高速公路通车里程达到1000公里。重点建设京津塘高速公路二线（北通道）、京沪高速公路（天津段正线）、海滨大道高速公路、津汕高速公路、津滨大道、津港高速公路、国道112高速公路天津段、津蓟高速公路延长线等，改造京津高速公路等。三、规划定位改革开放之后天津的城市定位经历了3次变化提升。1986年8月4日，国务院正式批准天津市城市单体规划
29、方案，并在批复中指出，“天津应当成为拥有先进技术的综合性工业基地，开放型，多功能的经济中心和现代化港口城市”。1997年底，中央在新形势下又一次宣布了对天津城市的定位，即：“天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心”。2006年，天津滨海新区作为全国继深圳特区、浦东新区之后的又一经济改革的试验田综合配套改革试验区，被赋予新的功能定位：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。2006年，天
30、津在区域经济发展中的定位得到重新明确和提升。国务院在天津市城市总体规划(2004-2020年)的批复中，提出“天津市是我国直辖市之一，环渤海地区的经济中心。天津市的发展建设，要按照经济、社会、人口、资源和环境相协调的可持续发展战略，以滨海新区的发展为重点，不断增强城市功能，充分发挥中心城市作用，将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市，北方经济中心和生态城市。” 小结：中国经济已进入新的发展阶段，外部环境与政策优势同时为天津的崛起提供了契机。作为综合配套试验区，政府于2007年8月在天津试点“港股直通车”，即在金融创新领域发挥出“先发效应”；同时，作为
31、重要经济增长极环渤海经济圈的经济中心，天津将形成“资金高地”、“人才高地”、“创业高地”等，凸显区域中心集聚资源的优势、大大增强创造财富的能力。四、人口特征注：数据来源于历年天津统计年鉴。表 历年天津市人口数变化情况（万人）截至2006年年底，天津市常住人口1075万人，其中户籍人口948.89万人。近年来天津市人口变化具有如下特征：1、外来人口数量呈现增长趋势2006年，天津常住人口增长率为3.07%，是2000年以来增长最快的一年。其中，外来常住人口达到139万人，比上年增加24.65万人，增长率为22%。外来常住人口的年增长率呈现较高涨幅，表明天津经济快速发展对外来人口的吸引作用日趋显著
32、，外来人口的增加对全市人口规模及其它特征的作用力也日趋加大。从目前绝对量上来看，外来人口占全市人口比例仍然偏低，比起目前上海、北京、深圳等外来人口潮涌、城市承载能力日渐饱和的局面，天津未来还有较大的空间。从外来人口现住地地域分布来看，滨海新区是吸引外来人群最多的区域。2006年，滨海新区聚集了40.7万人，占全部外来人口的29.28%，即全市1/3之一的外来常住人口分布在滨海新区。从外来人口的来源来看，分布较广，涉及到全国各地，但主要来自北方地区，其中来自河北、山东、黑龙江三省的规模最大，合计占外来常住人口的1/2以上。其次是来自河南、安徽、四川、湖北、内蒙、吉林、江苏七省区，约占外来常住人口
33、的1/3。2、人户分离现象增多，人口跨区流动性加速人口的户籍所在地和现住地不相一致的现象称之为“人户分离” ，据有关资料推算，全市户籍人口中人户分离人口约为155.09万人，占总人口的15.15。随着城市建设战略东移，人口分布呈逐步向城区外围扩散，但仍保持中心地区密集，中间地带稍密，边缘地带稀疏和以市中心六区为重心、放射式梯次向外扩散的大体轮廓。3、“老龄化”“空巢”现象逐渐显现截止到2006年，天津人口年龄结构进一步演变，65岁以上老年人口比重从去年的10.98%上升到11.3%(国际通用的进入老年型人口的标准是7%)，家庭老少比达到76.46%（国际标准为30以上即为老年型社会）。“空巢”
34、家庭逐渐增多，“隔代分居”已经成为较为普遍的现象。2006年，全市共有家庭户359.83万户，平均每户人口为2.88人，“核心家庭”渐成趋势。4、人口受教育程度进一步提高2006年在全市6岁以上人口中，接受过大学本科及以上文化教育的人口比例达6.2%，接受过大学专科文化教育的人口比例达7.9%。第四次人口普查（1990.7.1）第五次人口普查（2000.11.1）人口抽样调查（2005.11.1）大学及以上207%384%69%大学专科259%516%65%5、“劳动力高峰”“80后”“婚育高峰”特征明显2006年，天津15-64岁（劳动力人口）比例仍延续快速上涨趋势，比2005年增长3.1%
35、。2006年天津市进入法定婚龄人口16.94万人，其中男性8.21万人，女性8.73万人；育龄妇女人口（15-49岁）265.13万人，社会进入婚育高峰期。另据相关调查资料预测，在未来五年中，天津市将累计有90多万人进入法定婚龄。根据天津市消费观念，婚育高峰将拉动住宅市场的“婚房”需求（刚性需求），以及因“核心家庭”增加而产生的部分改善型需求（刚性需求或软性需求），这将成为住宅市场发展的有力驱动因素。第二节、城市经济发展环境一、经济总量及人均GDP注：数据来源于历年天津统计年鉴。（表：历年天津地区生产总值及人均生产总值变化情况）2006年，天津地区生产总值达到4359.1亿元，同比增长17.9
36、%，连续8年实现两位数增长的同时，创下了历年增速中的新高。从人均GDP来看，2006年已突破40000元，达到41163元，按当时汇率换算成美元已达到5200美元。1、人均GDP与经济增长阶段的关系按照发展经济学的观点，人均GDP在400-2000美元为经济起飞阶段，2000-10000美元为加速成长阶段，10000美元以上为稳定增长阶段。同时，国际经验表明，国家或地区人均GDP在向5000-10000美元的高收入行列迈进，即从经济加速发展到实现稳定增长的过渡阶段，这些国家和地区的经济发展呈现出某些共性：一是经济整体运营方向将面临较大的机遇与挑战，应对妥当则5-7年内顺利完成这一发展阶段，应对
37、不当将置经济于长期徘徊不前中；二是经济结构开始迈向工业化，经济增长由“投资主导-工业推动”向“消费主导-服务业推动”转变，“人类社会开始步入以信息化、知识化为主要特征的后工业社会，经济结构从以制造业为主转向以服务业为主，经济发展处于较高水平。” 2006年，天津市人均GDP超过5000美元，标志着天津城市经济发展开始进入一个全新时期。在此阶段，天津将迎来更大的发展机遇和挑战。从国内部分城市（上海、深圳等）发展来看，人均GDP越过5000美元后，经济增长率仍然保持在两位数以上，势头强劲。上海北京深圳广州苏州人均GDP经济增长率人均GDP经济增长率人均GDP经济增长率人均GDP经济增长率人均GDP
38、经济增长率2002年522311.3%3734-524915%541312.7%430014.5%2003年605712.3%422410.7%561626.7%629517.3%576318%2004年725514.2%497613.2%717617.3%73668.1%702117.6%2005年834111.1%561011.8%747015%539213%825015.3%2006年961912%638812.8%879116.6%787514.7%771515.5%注：以上数据来源于政府统计网；人均GDP单位为美元；2002年-2004年广州人均GDP以及2002-2005年苏州人均
39、GDP以户籍人口为统计口径，其余数据均以常住人口为统计口径。2、人均GDP与房地产业发展的关系发展阶段启动发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段减速发展阶段人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重根据发达国家的发展经验，当人均GDP超过4000美元时，房地产市场进入以改善型需求为主的阶段，改善型需求的释放创造出巨大的市场空间。在此阶段，细分市场、精准定位以及品质提升、产品创新成为参与主体迎合市场需求的重
40、要策略。二、产业结构图 天津三次产业贡献率 注：数据来源于2007年天津统计年鉴以工业为主的第二产业占主导地位是目前天津产业结构的主要特征。“十一五规划”对产业的定位为，坚持走新型工业化道路，以信息化带动工业化，高水平推进新一轮嫁接改造调整，增强自主创新能力和国际竞争力，建设面向世界的现代制造业基地。天津市装备制造业包括专用设备制造业、通用设备制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、通信设备计算机及其他电子设备、仪器仪表文化办公用机械制造业、金属制品业七大类行业。“十一五”期间，装备制造业发展重点包括航空领域、石油、石化设备制造领域、通用机械制造领域及纺织机械制造领域等。2006年底
41、空中客车A320系列飞机总装厂落户天津，为天津装备制造业发展提供难得机遇。A320系列飞机总装线项目总投资预计在80至100亿欧元，2010年底前生产规模达到年产44架。首批总装飞机于2008年交付使用。飞机整机及相关配套产品生产必将带动天津航空材料、装备产品制造业的快速发展，形成天津市装备制造业的新优势。三、财政收支2006年,天津地方财政收入为417.05亿元，比去年同期增长25.7%，比2001年增长了1.5倍。自2003年以来，地方财政收入的增幅基本都保持在25%以上的高增长。作为环渤海的经济中心，天津在区域发展中集聚资源、发展经济的突出优势将逐渐释放，城市经济实力快速增长的趋势将得以
42、延续。财政支出与财政收入保持明显的相关性，近几年来增长速度加快。从财政支出的区域来看，中心区的支出比例逐渐下降，滨海新区、外环四区占预算总支出的比例明显增加，2006年占比分别为40%、18%。这表明，城市空间布局不断扩展，城市范围不断延伸，城市发展和居民生活区域呈现扩大趋势，由此，城市财政支出也越来越呈现出区域分配的均衡性。图 2001-2006年天津市一般预算财政收支情况（亿元）注：数据来源于2007年天津统计年鉴图 1996-2006年天津市一般预算财政收入与支出增长比例（%）注：数据来源于2007年天津统计年鉴四、固定资产投资图 全社会固定资产投资与城市基础设施投资（亿元）注：数据来源
43、于2007年天津统计年鉴2006年，天津完成全社会固定资产投资1849.8亿元，同比增长22%，比2003年增长近80%。城市基础设施建设是拉动投资增长最主要的力量，2003年以来全社会固定资产投资连续保持20%以上高速增长的同时，每年基础设施投资占总投资的比重接近1/3。未来几年，基础设施投资将持续保持高位。工业、房地产业成为带动投资增长的另外两大力量，其中，2005、2006年房地产业占全社会固定资产投资的比重均保持在1/4水平。五、居民收支注：数据来源于2007年天津统计年鉴表 天津市城市居民家庭人均可支配收支（单位：元）2006年，天津城市居民人均可支配收入达到14283元，同比增长1
44、3%，创下历年来的新高；城市居民人均消费性支出为10548元，首次“破万”，标志着天津市城市居民消费水平进入一个新台阶。人均收入的稳定增长预期，对于房地产市场的发展具有良好的支撑作用。1、人均可支配收入与房价的关系根据国内部分大中城市的住宅价格和人均可支配收入的比较，可以发现两者存在明显的正相关性：住宅均价（元/m2）人均可支配收入（元）GDP（亿元）城区人口密度（万人/ km2）深圳192302256756841.2上海2888820668102971.7北京380501997877202.2广州46352198516068-苏州55200185324820-天津648081428343592.17注：数据来源于各城市统计年鉴及相关财经网站，各指标为2006年数据。表 天津与全国部分城市的住宅价格与人均可支配收入比较2、城市居民消费特征天津市城市居民消费结构发生了较大变化，居住、交通及通讯支出占比上升较为明显，表明城市居民已从满足基本生活型逐渐转向追求生活的品质与享受。 图 2006年天津市城市居民人均消费性支出构成2002年2003年2004