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1、房地产开发知识,目 录,二、房地产开发流程,一、基础知识,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。,一、中国大陆现行土地制度,一、中国大陆现行土地制度,国有土地使用权出让,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年
2、 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年,一、基础知识,二、相关专业术语,城市用地,一、基础知识,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,建筑用地面积,总建筑面积,建筑密度（建筑覆盖率 ）,容积率,建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。,总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。,建筑容积率建筑面积密度总建筑面积总占地面积好的 居住区高层不应超过5，多层不 超过3（通常不含地下室）,建筑密度覆盖率建筑底层面积之和总占地面积用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围
3、内的空地率和建筑密集程度。,一、基础知识,绿化率,得房率,套内使用面积系数,绿地率总绿化占地面积总占地面积(红线内土地总面积)好的居住区不低于30%）不包括屋顶天台和垂直绿化,绿化率=全部绿化植物水平投影面积之和总建设面积,使用面积系数=套内使用面积(套内面积+按规定应分摊的公用面积),得房率套内使用面积商品房销售面积(建筑面积）,绿地率,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,套内建筑面积,套内墙体面积,公用建筑面积分摊系数计算,公用建筑面积,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。,非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。商品房各套（单元）内使用空间周围的围护或承重
4、墙体，有共用墙及非共用墙两种。各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。,一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。,将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得出建筑物的公用建筑面积分摊系数。 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积 套内建筑面积之和,二、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,用地红线,道路红线,经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内
5、包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,二、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,房屋层数,层高,建筑高度,净高,房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及
6、突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,层高是指房产高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。,建筑间距,两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定,二、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,低层建筑,多层建筑,小高层建筑,高层建筑,高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。,高度大于10米
7、，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。,高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。,介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。,点式（塔式）建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。,二、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,复式,跃式,错层,一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。,是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使
8、用面积，提高住宅的空间利用率。,是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,承重墙,非承重墙,隔 墙,剪力墙,承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏,非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。,剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙,隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,结构墙,框架结构,客梯,消防电梯,结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。,框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房
9、屋建筑结构。,消防电梯：专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能,客梯：住户人流用梯有相配套安全配置保障,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,货梯,管道井,社区公摊,井筒,货梯：用以运送货物电梯,管道井：用以布置各类管道的空间井道,井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方,社区公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,期房和现房,封顶,七通一平,三通一平,期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完全建成，经验收合格后叫现房。,封顶：指结构体完成,三通一平：三通指水通、电通、路通、场地平整。,七通一平：通上水、通下水、通电力
10、、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。,土地出让方式,一、取得国有土地使用权,办理土地登记,核发建设用地批准书 交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估 确定出让底价,编制、确定 出让方案,公布出让计划 确定供地方式,签订出让合同 公布结果,招 标,拍 卖,挂 牌,协 议,招拍挂实施,土地出让方式,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申请及资格审查,(6),(10),二、国有土地使用权出让流程,土地出让方式,招 标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标
11、流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。,土地出让方式,拍 卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人 ）。,拍卖流程,（一）主持人点算竞买人； （二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要 求和其他有关事项； （三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示； （四）主持人报出起叫价； （五）竞买人举牌应价或者报价； （六
12、）主持人确认该应价后继续竞价； （七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； （八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,土地出让方式,挂 牌,挂牌方式概念,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
13、（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,土地出让方式,协 议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划 拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将
14、土地无偿交给土地使用者的行为。,三、出让方式的适用范围,土地出让方式,四、招标、拍卖、挂牌的异同,二、开 发 流 程,三、开发流程,三、开发流程,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,三、开发流程,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,三、开发流程,开发商 选址、立项,三、开发流程,证件解释,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设
15、单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,三、开发流程,证件解释,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,三、开发流程,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所
16、在区域的市场供求与潜力进行判断,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理建设用地规划许可证: 需准备文件如下： 立项批复 建设项目规划审批表 市政府征地批复 用地钉桩成果 按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 审定设计方案通知书,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理国有土地使用证: 需准备文件如下： 立项批复 办理土地出让手续申请 审定设计方案通知书 土地评估报告原件 出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图 或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地
17、 使用证附图（加盖双方公章） 建设用地规划许可证及钉桩成果通知单 建筑面积与用途说明书 加盖工商部门备案章的营业执照复印件 建设用地批准书或原用地单位的国有 土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属 来源证明文件（原件） 与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿 协议、联建协议及相关文件 房地产开发企业资质证书等,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理建设工程规划许可证: 需准备文件如下： 供电、给水、市政、燃气电力等部门意见 建设项目规划审批报表 审定设计方案 建筑工程施工设计图纸 工程档案登记证明 按审定设计方案要求取得的 协议通知书,三、开发流程,立 项,
18、开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理国有土地使用证: 需准备文件如下： 建筑工程施工许可申请表一式两份 建设用地规划许可证及附件 建设工程规划许可证及附件 施工图纸设计文件审查通知书 经过备案的施工合同 监理单位中标通知书 项目建设资金落实证明 年度施工计划 人防工程备案通知书 园林局伐移树木批准文件 四源费统一收费凭证 质量监督通知书 安全监督通知书 建筑节能新型墙体收费凭证 统计局登记通知,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理商品房销售（预售）许可证: 需准备文件如下： 年度施工计划 施工合同 地名办批复 物业管理公约批复 临时国有土地
19、使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料 销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图 市政府征地的批复 销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等,三、开发流程,总 结,1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等,2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证,3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: 项目建议书、立项报告、可行性研究报告、设计方案送审书、施工图等以及各相关部门的批文,谢谢 聆听!！,