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1、第三节 现金流量法和传统方法,背景 房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。,现金流量折现法 现金流量折现法：是对企业未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的折现率，将未来的现金流量折合成现值。 使用此法的关键确定：第一，预期企业未来各年度的现金流量；第二，要找到一个合理的公允的折现率，折现率的大小
2、取决于取得的未来现金流量的风险，风险越大，要求的折现率就越高；反之亦反之。,现金流量折现法与传统方法的区别,(1) 对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。,现金流量折现法与传统方法的区别, 传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售也不考虑延迟销售； 而现金流量折现
3、法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要讲它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。,现金流量折现法与传统方法的区别, 在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐藏在这先过程中。 因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。,现金流量折现法与传统方法的优缺点,从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。 现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点： 开发经营期究竟多长要估算准确； 各项支出、收入在何时发生要估算准确； 各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估算准确。,