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1、,中顺房产陆家桥地块营销策略方案,汉嘉地产顾问 2009年6月,针对贵司陆家桥地块项目，我司专案小组对本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本案提出了初步的营销策略。,在本案入市之前，我们需要明确以下几个问题: 本案的预期目标是什么？ 本案处在怎样的竞争市场？ 怎样树立项目价值和品牌价值？ 怎样赢得市场和客户？ 怎样实现我们的预期目标？,带着这些问题，汉嘉中顺项目专案组经过深入的探讨与研究，慎重提出以下营销战略思路。,找到产品的差异化及核心竞争力 通过推广，实现产品快速消化 形成项目独特的品牌个性，跳空区域市场 打好中顺房产在杭州的首发战役，树立形象,项目的核心战略意义及目标,一、项
2、目界定 二、市场分析 三、价值打造 四、销售策略 五、推广策略,目 录,项目简析 项目位于杭州城市西部，隶属于拱墅区； 项目土地成本相对较低，结合目前市场情况，有较大利润空间； 项目临近浙大紫金港校区，周边名校（保俶塔小学）、周边银泰等大型商业配套齐全，有打造高端物业的基础；,城市西部，小规模住宅开发项目；本案地价相对较低，周边资源丰富，具有打造高端物业基础。,申花板块,益 乐 路,沁 园 路,萍 水 路,万家花城,在建 农民房,拱苑小区,莱茵达地块,本 案,银泰,隶属申花板块，项目周边规划有大型商业配套，居住氛围成熟，各类配套齐全,翠苑商圈,西城广场,银泰 （规划）,蒋村商圈,西城年华,本案
3、,保俶塔实验学校,新时代装饰广场,华东陶瓷品市场,生态控制区 （规划）,目前项目附近已有配套：政苑小区配套、申花路、浙大紫金港附近配套。 项目周边规划中的城北银泰、欧尚、沃尔玛等大型卖场及综合超市将带动整个区块的发展。 项目目前的生活配套相对缺乏，规划中的大型卖场和综合超市对该项目也起到了较好的辐射作用。,莫干山路,浙江 大学,政苑 小区,丰潭路,古墩路,申花路,石祥路,余杭塘河,育英公园,紫金广场购物中心（在建）,沃尔玛 (规划),本案将面临怎样的市场竞争，进入到怎样的细分市场？,市场分析,一、项目界定 二、市场分析 三、价值打造 四、销售策略 五、推广策略,目 录,板块间竞争现状,大城西板
4、块划分,闲林板块,文教板块,三墩板块,申花板块,西溪板块,依据消费者对各区域价值的认知情况，将大城西板块划分为以下板块： 文教板块 西溪板块 申花板块 三墩板块 闲林板块,文教板块：已融入主城区，供应量稀缺，产品向高端、豪宅方向发展，以城市高端、外溢客群成主力,核心驱动力 高校搬迁：带来大量住宅用地出让 配套成熟：完善的生活配套 城西情节：城西居民拥有较强城西情节,客群特征 客群构成：企业高管、教师、私营业主、律师、投资客户 客群来源：以城西一带教师、企业高官、电子类市场企业主、省内（温州、台州、义乌、绍兴）企业主,产品特征 单价：20000万元 主力户型：舒适型三房、四房 主力面积：130-
5、150方,钱塘.梧桐公寓,枫华府第,西溪板块：板块效应即将形成，将成为城西又一高端住宅板块,西溪里,和庄,西溪名园,闲林板块：前期协议用地量过大，目前以低价逐步取得到主城区人群的认可,核心驱动力：离主城区近+价格优势 所有郊区板块中离主城区最近的板块 明显低于同类地段的价格物业，较高的性价比 配套随入住率的上升日趋完善。,客群特征： 客群构成：城西老居民、在杭工作首次置业者、价格敏感投资者、余杭本地人 客群来源：60%市区（城西为主），省内省外30%，本地10% 购房目的：80%自住，20%投资 选择原因：总价低、离主城区近，工作便利,现状及趋势： 区位：杭州主城西面，毗邻西溪湿地； 现状：开
6、发量大，在翡翠城等高端楼盘的驱动下，区域价值驻点得到认可，生活配套日趋成熟； 趋势：前期协议出让用地过多，竞争依旧激烈,产品特征： 产品：低密度，多层为主，高层住宅销售抗性较大 三室两厅两卫，100-130方 规模：以600亩大盘居多,江南春城.闲林山水,三墩板块：申花板块延伸，初期多为初级城市公寓类产品 ，随着品牌大盘的进驻，逐渐出现高端改善型产品，区域产品品质得以提升，潜在供应充足,核心驱动力 城西板块延伸：主城西板块的延伸 浙大搬迁：浙大搬迁带动了区域发展。 住宅大量开发：住宅大量开发，金地、中海等品牌开发商进驻开发形成板块效应,客群特征 客群构成：教师、私营业主、老城西居民 客群来源：
7、以城西客群为主，部分主城区外溢客群，省内客群 选择原因：城西情节、性价比、人文氛围,产品特征 单价：集中在至之间 主力户型面积： 公寓以90方左右的经济两房和120方左右的舒适三房为主。,白马尊邸,金地自在成,申花板块：学府人文区块浙大紫金港校区+配套投入，面向城西客群,核心驱动力：人文+配套 区域定位城西核心示范区 浙大紫金港校区迁入，带来一定的人文氛围; 各种生活配套设施规划：银泰、沃尔玛、地铁二号线、宝小、浙大医学学校，配套逐步齐全;,客群特征： 客群构成：城西居民、浙大老师、泛公务员、投资客 客群来源：70%-80%市区（城西为主），20%-30%省内省外 购房目的：80%自住，20%
8、投资 选择原因：城西情感、人文环境、政府配套,现状及趋势： 区位：浙大紫金港校区东部； 现状：浙大紫金港校区迁入、浙大医学中心、银泰、沃尔玛等将落户 ，宝小及幼儿园今年秋季招生； 趋势：城西情节人群众多，品牌商入住，短期内供应量较少。,产品特征： 产品：三房两厅两卫，130-140方，两室85-100方 总价:两房:70-85万,三房:100-120万,橡树园,区域后续供应：目前区域内楼盘大多销售完毕，仅剩少量尾盘房源及二手房。,项目启示,板块开发产品启示： 文教、西溪板块重点发展高端豪宅市场，项目应避免直接竞争； 闲林板块，重点发展郊区公寓产品，吸引城西首次置业客群为主； 三墩板块从城市公寓
9、产品逐渐往高端改善型产品演变，重点竞争板块； 板块发展趋势启示 文教板块供应量减少并走向高端豪宅，导致一部分城西富裕人群的购房需求流向本案板块； 三墩板块供应充足，地价走高，促使开发商提升产品品质来支撑高房价，项目应尽量提升产品品质，避免与三墩板块产品进入同一竞争体系； 项目板块优势启示（充分利用板块优势） 浙大价值优势 大型商业配套优势 区域后续供应不足,申花板块供需情况,申花板块概述,新增供应不足从整个申花板块看，在售楼盘大部分都处于销售后期，加之08年杭州楼市的影响，新增供应量青黄不接；由于近期市场开始回暖，一旦周边楼盘销售完毕，板块供应量也会出现断档； 近期成交量回升，价格走高申花板块
10、经过07年的旺销，销售价格一举突破万元大关，而且最高一度突破13000元/平米（板块最高点）；但随着08年大势又下跌至万元均价徘徊，进入09年，板块内楼盘坚挺到最后关键时机才采取促销价，随后成交量开始回升，使得板块价格又走高，近期板块价格突破14000元/平方米。,目前申花板块在售信息,区域市场供应情况,板块土地出让信息,区域市场需求情况,回顾08年至今区域代表楼盘销售情况: 橡树园： 2008年2月首批房源推出，以90方左右小户型及200方大户为主，由于价差原因90方-130方小户型去化迅速；08年下半年，大户型采取折扣促销，带动部分房源去化；09年5月第二批房源推出，60方及90-130方
11、房源销售形势良好。 西城美墅： 2008年11月底西城美墅推出第一批房源，作为区域内的品质楼盘，西城美墅采取由大至小的推盘策略，首推138跃层户型及后期加推的130方户型去化速度最快；后续90130方的2房3房也受到市场追捧。 同时在今年上半年的销售终端客群追踪汉嘉发现：询问130方以上大户型产品客户越来越多，而本区域内此类产品极为稀缺。,1、区域内处于“供不应求”的市场现状，后续供应不足。 2、随着区域成熟及价格走高，细分市场发生明显改变，90方首置市场供需两旺，130方以上改善型产品供应稀缺，逐渐成为需求热点。,区域市场供需特征,细分市场界定,板块内代表项目客群构成： 以城西客群首置首改客
12、群为主，部分省内客群、市区外溢客群组成。,区域客群特征分析城西客群,客群类型：主力客群，占到6070左右（包括部分西湖区与拱墅区交界处的拱墅区客群）； 人群特征： 年龄：跨度比较大，集中在30-45岁。 来源：以目前居住在翠苑一带、古墩路、丰潭路一带的社区居民为主。 职业：以IT业、私营业主、政府机关公务员、教师等为主。 购房需求：差异化比较大，需要细分 首次置业客群，以两房需求为主，其次紧凑型三房，总价70-90万。 初级换房客群，以需求经济型三房为主，总价在100万左右。 中级换房客群，需求以舒适型三房，总价在110-130万左右 高级换房客群，年龄集中在40多岁，以生意人，企业高管为主，
13、需求舒适型三房、四房。 驱动因素： 习惯城西的居住氛围，有较强的城西情节； 认同浙大的价值，希望与浙大为邻居； 名校的影响，市区优质教育资源配套；,区域客群特征分析省内客群,客群类型：次主力客群，占到20-30左右，（部分已是常驻杭州） 人群特征： 年龄：以40多岁人群为主； 来源：以温州、义乌、绍兴、慈溪等地； 职业：私营企业主为主； 购房需求： 购房目的：以投资、为子女购房（子女留杭入户、读书方便）、常驻杭州； 面积需求：跨度比较大，以中大户型为主，130-200方；小户型投资的比例较高； 价格敏感度：对价格不敏感，喜欢买“好的产品”； 驱动因素： 看好区域发展潜力，升值潜力； 新政推出，
14、买房可入户 认同浙大的价值，希望与浙大为邻居； 名校的影响，市区优质教育资源配套；,区域客群特征分析市区客群,客群类型：偶得客群，占10-15左右 人群特征： 年龄：年龄比较偏轻，以30岁左右居多； 来源：杭州市中心 职业：行业广泛，外贸、金融、证券、泛公务员等 购房需求： 购房目的：以首次置业的客群为主，少量的改善客群； 首次置业，面积需求以两房为主，少量的经济型三房，总价60-80万元左右 改善客群，面积需求以紧凑型三房为主，总价控制在100万左右 驱动因素： 由于价格承受力有限，被外溢出主城区； 看好区域发展，各类配套、生活氛围逐步完善； 认同浙大的价值，希望与浙大为邻居； 市中心学区房
15、偏小偏旧，同等价格可以购置到名校学区新房,区域客群需求特征总结,本案细分市场界定： 本案即将进入高端改善、改善型、首次置业及刚需的细分市场,客群特征扫描： 城西外溢为主，区域情结浓厚； 知识层次较高，对于生活品质有较高要求； 依赖都市，对生活便利性有较高需求； 注重生活品位，喜欢追求创新居住形态。,我们称之为：城西财智阶层,那么，本案将以怎样的产品来迎合此类细分市场，同时超越同区域产品呢？,价值打造,一、项目界定 二、市场分析 三、价值打造 四、销售策略 五、推广策略,目 录,区位价值挖掘,产品价值打造,品牌价值打造,1、产品价值打造,户型建议,本案户型比例分配,120：户型实用性不及区域内1
16、10三房，舒适型不及大三房，定位比较尴尬。建议取消，可将一部分调整为130舒适三房，另一部分可调整为110左右的紧凑型三房 140：建议控制在139方内，避开契税征收点。 160：从总价的控制及空间利用上考虑，建议控制在160以内，拉开与170 总价差距。,汉嘉建议,户型创新建议,从本案进入的细分市场需求特征来看，此类客群非常注重生活方式的营造以及产品的创新，因此本案在户型上必须有亮点，超越区域内楼盘。,西城美墅户型特点：入户花园、挑高阳台、飘窗设计、139方错层设计,橡树园户型特点：单套户型拥有两个挑空阳台，拥有211 XXL跃层户型。,汉嘉建议：户型设计引入创新亮点,多飘窗、入户花园、空中
17、花园、多阳台多露台设计，与同区域内产品抗衡。,增加亮点户型：如“X”型产品设计（160及以上产品可以部分作错跃层处理，以增加户型亮点）,“ X户型” 每三层设一个入户单元，由一个平层和一个跃层共同组成，以南北上下交错的方式布置。与平层相比，上下两层的房子对生活功能区进行了明确划分。 “X”户型设计减少了作为过渡使用的公共走廊，有着减少公摊面积、提高得房率的突出优点。,下层,上层,上层,下层,品质提升,发挥本案中央大型景观优势，设定两轴及多组团的景观主题 。 鉴于项目体量限制，最大程度规划主题景观庭院，设置小品景观及休憩、交流区域，迎合小众群体注重细节、注重精致化的生活需求。,A、主题中央景观庭
18、院规划,景观规划建议：两轴及多组团景观主题,营造丰富的竖向景观,充分运用植物种植与其他园林小品（如雕塑等），注重其标高及其与周围环境、建筑的高度关系，营造多层次、丰富有效的竖向景观。,河道景观改造,对项目北面河流进行改造，充分利用板块内稀缺的自然资源，形成步栈道及亲水阳台，使之更好地与内部景观进行互动，提升生活品质。,B、品牌材质选用,外墙材质选用：建议选用石材+大理石干挂、幕墙等高档材质，与区域内产品拉开距离，提升品质。 区域内产品外墙材质选用基本以涂料及面砖为主： 橡树园：墙砖 西城美墅：涂料 万家花城：墙砖 文鼎苑：墙砖+花岗岩 西城年华：花岗岩+涂料,进口石材外立面,入户通道,豪华电梯
19、、梯厅,公共空间精装修,C、提升车位配比 同区域内车位配比情况：橡树园1：0.47 西城美墅1：0.66 耀江文鼎院1：0.8 本案细分市场对车位需求量较大，前期设计阶段应充分考虑其潜在需求，汉嘉建议车位配比为：1：1.2 地下车库设计建议打造“阳光车库”,D、新技术应用,加入住宅新技术的运用，如24小时新风系统、24小时热水提升居住品质。 24小时新风系统：针对本案部分户型南北不通透、部分暗卫问题，有效改善室内通风。,E、建立尊贵服务体系,引入品牌物业管理公司，如绿城物管，提供尊贵、品质服务。 创建尊贵服务体系：托管中心、“硬件”维修中心、商务中心等。 为住户提供类似于幼儿托管、提供居家保洁
20、服务、家庭护理员服务、教导、组织各种趣味活动、免费代购物品服务、宠物托管、提供家政服务,配备精致会所,考虑到未来周边商业配套充足，传统会所如健身房、餐饮等功能可舍弃，取代如艺术画廊会所、咖啡吧等，以精致、高品质的小面积功能配套为主。,2、区位价值挖掘,汉嘉观点:评价项目的区位价值,主要从三方面来考虑: 便利指数 人文指数 景观指数,便利指数: 出行：地块距离黄龙商圈5公里，距离武林广场8公里，紧靠城市核心区 K37、K73公交车；东西快速路（规划）；地铁2号线（规划）； 商业：项目周边生活配套设施齐全，规划中银泰、沃尔玛、欧尚等大型商业配套环伺周围 医疗：浙大医学中心，第九医院，杭州市中西医结
21、合医院,银泰百货庆春店,沃尔玛效果图,人文指数： 学校:项目同属于紫荆港板块，位于浙大紫金港校区辐射圈内；另配备保俶塔实验小学。,浙大紫金港校区,保俶塔实验小学申花路校区,景观指数：,规划景观：项目北边临近西城年华处有一规划为60万方的城市生态公园 自然景观：项目地块前有一条自然小河，可以打造水景小品。,河道参考图,通过对项目区域价值的对比分析，我们发现： 本案便利性及人文的区域价值具有明显优势：本案处于板块内无同质竞争的市场中，同时商业配套环伺周围，区域内的升级型新盘成为项目的一大亮点。 自然环境指数总体不高：项目四周自然资源仅为一条小河，规划中的城市生态公园离本案有一定的距离；学区未优势不
22、明朗。,申花板块未来商业中心 浙大紫金港校区板块,未来城西商业核心区,因此，配套和人文是本案在区域价值中可以放大并重建的核心价值点。,3、品牌价值打造,区域内其他项目的品牌形象,区域内品牌打造以小资路线（芳满庭、橡树园）、人文学区路线（文鼎苑、橡树园）为主，品牌形象还停留在经济型、高性价比阶段，我们必须建立独特品牌形象，走差异化路线。 汉嘉建议本案品牌打造方向： 充分体现高端、尊贵的项目品质，与同区域产品形成明显区隔；缩短与文教区豪宅产品的距离，打造成为区域内划时代的产品。,拥有如此品质，本案又将以何种策略进入市场？,销售策略,一、项目界定 二、市场分析 三、价值打造 四、销售策略 五、推广策
23、略,目 录,本案进入的是一个“供不应求”的市场，本案的客群策略为“挑选客户”，选择有溢价能力、对生活品质有要求的目标客群，制定不同的应对策略，最大化提升项目溢价空间。,客群策略,竞争策略,区域内短期内余量及后续共赢不足，相邻地块工程进度落后本案，利用在开发进度领先板块内其他地块的优势，领先进入市场，营造区域内无竞争空间。,板块内：无竞争空间，区域内划时代标杆产品,板块间：成熟板块及区域发展前景,城西申花板块,随着周边楼盘的入住居住条件日渐成熟,并拥有杭州徐家汇、新武林商圈等规划目标，区域发展前景也具备明显优势。,标杆、跟随,参考、借 鉴,超 越,价格策略,区域附近同类物业价格,推盘策略,入市时
24、机选择：2010年上半年,市场条件：同期板块无竞争，有利于形成高溢价空间； 销售条件：本案重点进入城西高端改善市场，因此价值展示条件对项目能否形成溢价至关重要，建议开盘前打造样板房、样板区（选择北面河道亲水区域或中心会所区域）； 工程条件：达到杭州开盘预售条件。,策略一：110-130方产品先行 低开高走，总价从低到高，前期销售可以快速去化，缺点是对项目形象提升不大。 策略二：130-150方产品先行 采取高开高走策略，树立高端产品形象，核心问题是细分市场容量。,入市产品选择,汉嘉建议： 130-150方作为主力产品入市 以区域内稀缺的130-150方大户型产品先行入市，采取高开高走策略，强势
25、建立起区域内划时代标杆项目的品牌形象。,入市产品选择,一、项目界定 二、市场分析 三、价值打造 四、销售策略 五、推广策略,目 录,精彩推广，由此进入！,中林佳湖 Enjoy Lake,开盘推广方案 【开启蔚蓝理想】,一、活动目的,【市场前提】*周边竞争对手争相年前开盘，我们目前需将积累的近600多户 意向客户转化为准客户，及时截流。 【活动目的】*元旦活动，旨在开发新老客户资源，展示中林佳湖的魅力， 并让产品与消费者之间充分发生互动， *通过在中林锦苑的活动，以成功的项目凸现中林的品牌承诺 及实力，给消费者以信心； *开盘当日庆典，旨在渲染庆典氛围，重点是客户办理大定手 续。,二、元旦活动主
26、旨,【主题】开启蔚蓝理想 中林新年庆典 *活动以展示佳湖魅力为主，缘自“一湾蔚蓝 自然是家”的主题形 象诉求，考虑将产品的特点：水主题园林、休闲自然国际的新 生活方式展示出来，让消费者对产品充分了解，全面营造佳湖品 质形象，以打动消费者； *将佳湖未来生活场景以及产品的高品位通过现场活动及其它方式 体现，让人们提前体验佳湖不一样的生活。,三、活动安排,开启蔚蓝理想 中林新年庆典 蔚蓝生活一：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动 蔚蓝生活二：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座美国泛亚易道 蔚蓝生活三：人与自然的亲密游戏（水岸生活） 蔚蓝生活四：蔚蓝风情DIY手艺坊 蔚蓝生活五：中林贺年红酒嘉年华,
27、四、活动细节,【蔚蓝生活一】：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动 地点：中林锦苑小区大门口或商业街； 核心：*为人们提供一个展示未来希望的契机，用对生活的美好愿望开启中林庆典的序幕； *群众参与效应容易被带动，烘托现场庆典氛围，并具有社会意义。 方式：锦苑门口的百米蓝色布卷的铺设，现场提供彩色油性笔，让到场的每个人涂写出对新一年 的希望，让整条布卷形成缤纷的蓝色海洋。,【蔚蓝生活二】：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座美国泛亚易道 地点：中心区园林地带； 核心：*置身于锦苑的园林中，在自然的环境中国际大师与消费者面对面，极具亲和力； *将面对面的主题放大到国际性流行时态，及理想人居环境。旨在让
28、消费者开拓眼界，增 长知识，同时由易道将落实于昆明实地的中林佳湖的设计人文理念剖析给大家，让买家 对于产品有充分的了解。 方式：*易道的外籍主设计师现场与消费者面对面，通过图片的展示，及解说的方式，与消费者 轻松交流。,【蔚蓝生活三】：人与自然的亲密游戏（水岸生活） 地点：水墙或喷泉处； 核心：*全面展现水景住宅的生态，人性化一面，建立人们对于佳湖的独特印象， 让人们提前进入体验时代，通过游戏体验70%的亲水率带给人们如何不一样的生活！ 方式：*游戏模拟居住水岸生活中，与自然界的动、植物的对话； *由幻灯片打出各种水边植物的图片，请参与者选出选项中的正确答案，并可详细获得该 植物的特性说明，答
29、对者可获得精美礼品一份。 *模拟各种鸟类的鸣叫声，同样请参与者选出选项中的正确答案，并可获奖。,【蔚蓝生活四】：蔚蓝风情DIY手艺坊 地点：商业街； 核心：*将水景蓝色文化彻底打透，让人们积极参与到创造的过程，并留下深刻印象； *展现中林文化的年轻、创造的一面。 方式：*以“蔚蓝风情”为主题的水岸手工艺品的制作，由开发商提供相关的制作工具、原材料。 由参与者亲自构思、制作、完成。所设计作品可参加“中林蔚蓝理想”创意品的评比，参 与者及获奖者都可获得礼品； *原料提示：石子、木板、芦苇、麻绳、碎布片、颜料； *将商业步行街变成DIY手艺一条街。,【蔚蓝生活五】：中林贺年红酒嘉年华 地点：中林锦苑
30、会所大堂； 核心：*让锦苑及佳湖新老业主欢聚一堂，答谢业主一直的支持，也希望新的一年此情长青； *开启老客户资源，用强大的老业主信任感建立人们对于佳湖的认可。 方式：*高雅、尊贵的氛围，让业主们充分体会到作为中林的一份子的非凡身份感受； *建议启动中林VIP金、银会员，成功介绍客户是成为会员的前提，会员能享 受到各商家相应的贵宾待遇。,五、流程安排,【时间】：2003年1月1日 【地点】：中林锦苑 AM：9：30 庆典开幕 “开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动； AM：10：00 国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座； AM：9：30 -12：00 人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次； 蔚蓝风情
31、DIY手艺坊一直开放； PM：2：304：30 人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次； 蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放； PM：7：309：30 中林贺年红酒嘉年华,六、现场包装,1 【活动分区】 1、水景住宅艺术讲座 2 2、人与自然的亲密游戏 3、中林贺年红酒嘉年华 3 4、蔚蓝风情DIY手艺坊 5、 “开启蔚蓝理想”长卷新年寄语 4 5,【现场包装】 入口处：*巨型贺年彩飘中国结、活动信息及即将开盘信息条幅； *中林佳湖”海军陆战队“式保安迎宾； *流程海报； *蔚蓝色长布卷； 商业街：*活动标牌； 会 所： *活动标牌； *流程海报； *入门横幅； 水幕处：*佳湖人文展板 *活动标牌 园
32、林讲座：中林佳湖展板 *园林效果图、楼体效果图、园林介绍、建筑规划介绍； *活动标牌,七、其它包装,【通路包装】 户外广告牌：提前半个月，用巨幅条幅的方式，传递元旦活动信息及开盘信息 *樱花立交广告牌； *十里长街广告牌； 十里长街路旗：提前半个月，传递元旦活动信息及开盘信息。 【售楼处包装】 *横幅：元旦活动信息及开盘信息； *活动海报； *新年”福“字； *中林VIP卡、及程序介绍；,八、媒介计划,一、报纸广告 媒体策略：*保持原定以建立中林地产品牌形象的软文攻击不变，提前半个月，将庆典 信息及开盘信息全面传递； *报眼形式：开盘前提前一周，倒计时：中林地产巨作中林佳湖即将倾情开盘！ 还有
33、6天！ 二、电视广告 5秒钟标板：*集中单一展示楼盘形象口号，并传递庆典活动及开盘信息； *庆典活动前提前二周时间，12月15日-1月1日 1月1日1月20日 /每天8次。 三、电台广告 30秒电台广告：*音乐台，整点或半点报时电台广告； * 12月15日-1月1日 1月1日1月20日,创意计划1,时间 媒体 版式 主题 12月4日 云南日报/春城晚报 半版软文 昆明，呼唤城市土地运营商 星期三 12月6日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林品牌之路 星期五 12月11日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林模式：立足片区，辐射城市 星期三 12月18日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林理念：
34、高调做事，低调做人 星期三 12月20日 云南日报/春城晚报 半版硬性 ”开启蔚蓝理想“中林新年庆典 星期五 （开盘信息） - -,创意计划2,时间 媒体 版式 主题 12月25日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林产品：精品至上 星期三 12月27日 云南日报/春城晚报 半版硬性 “开启蔚蓝理想”中林新年庆典 星期五 （开盘信息） 12月30日 云南日报/春城晚报 半版硬性 “开启蔚蓝理想”中林新年庆典 星期一 （开盘信息） 2003年1月3日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林佳湖水景住宅文化席卷昆明 星期五 （开盘信息） 1月10日 云南日报/春城晚报 整版硬性 中林佳湖即将隆重开盘！ 星期五,九、开盘日,【市场前提】：*元旦活动已经很好地将我们的意向客户进行潜行转化，消费者对 于产品，对于中林地产有一定的认可； *时间越早越好，太接近年关，销售期不长。 *不适宜短时间内作太大活动，开盘日旨在营造购房轻松环境。 【开盘方式】：主题：中林开盘+中林新春音乐会； * 将爵士乐队请至售楼现场，并在寒冷天气里提供热咖啡，人们 可以在轻松而愉快的环境下办理买房手续； *当日购房者前100名可荣登中林VIP金卡会员； *力邀当日成交客户，及准业主共赴“中林新春音乐会”。,