2011年安徽滁州全椒城南大道项目前期市场调研及营销策划报告（187页）.ppt

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1、全椒*置业城南大道项目前期 市场调研及营销策划报告,谨呈：全椒*置业有限公司,*地产顾问 二零一一年二月,前 言,遵照项目实际情况及开发商有关要求，针对全椒县城南大道地块，我司进行了前期市场调研，并结合房地产市场发展规律及全椒楼市特征，在打造开发商品牌、保证项目利润、实现快速销售的前提下，对本地块作出最合适的定位，在此基础上优化项目资源配置，通过营销推广将项目包装成为全椒县地区最高档的楼盘之一。,报告思路,第一篇：城市篇 全椒印象,第二篇：政策篇 楼市前景,第三篇：市场篇 调研分析,第四篇：产品篇 规划建议,第五篇：定位篇 开发战略,第六篇：营销篇 推广战略,第七篇：形象篇 V I 体系,第一

2、篇：城市篇 全椒印象,地理位置：东依南京48公里，距上海360公里， 北邻滁州18公里，西接&98公里，南距马 鞍山70公里。 面积：总面积1568平方公里。 人口：全县总人口48万人，县城人口12万人。 气候：属北亚热带向暖温带过渡性气候，四季分 明，光照充足。 历史文化：全椒建制于西汉，历史文化深厚，境内古迹众多，民风淳朴。明代四大高僧之一憨山大师和开讽刺小说之先河儒林外史的作者吴敬梓都出生在这片文化底蕴深厚的土地上。,全椒城市发展概况,滁州南大门 全椒北邻滁州市18公里，位于滁州的南大门，是滁州对接长三角、实施东向发展战略的必经门户。 扼守合宁高速公路、京沪高速铁路等咽喉要塞，地理位置十

3、分重要， 素有“滁州的南大门”之称。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市定位：滁州南大门,据滁州发展规划，大滁州由琅琊、南谯二区和来安、全椒两县构成，总面积为4472平方千米。 全椒县是滁州市构建“一个城镇密集区”的重要组成部分，也是滁州城市发展的一个副中心，规划2020年县城人口达到25万人。,滁州市,全椒县,南京市,第一篇：城市篇 全椒印象,城市定位：滁州城市副中心,“南京都市圈”的核心城市之一 南京都市圈，也称“南京一小时都市圈”。南京都市圈以南京为龙头，包含了周边100公里左右的区域，地跨 苏皖两省，面积达43236平方公里， 覆盖人口约2600万人。 其中核心圈层是指与核心城市联 系紧密

4、、接受核心城市强烈辐射， 城市间相互作用最强、最广泛的 区域。规划范围包括核心城市和 距核心城市中心约50公里范围内 的城市（镇）和区域，包括南京市 、仪征市、句容市、马鞍山市、滁州市区市区、来安县、全椒县。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市定位：南京都市圈核心城市,全椒县位于安徽东部，与经济发达的长三角地区山水相连，是安徽以及中西部地区实施“东向战略”，融入长三角的通道前沿，作为“皖江城市带承接产业转移示范区”的重要组成部分，是长三角经济发达地区向中西部地区产业转移的第一阶梯。 自古被誉为“江淮背腹、吴楚冲衢”，的全椒县，地处安徽省东部，位于南京与&两省会之间，属南京都市圈核心层，是安徽东向发

5、展战略的门户县。全椒区位独特，拥有一定的工业基础，具有一定的文化底蕴，主动融入“长三角”，以全柴集团和县综合经济开发区、重点乡镇崛起和丰富的旅游资源为主，采取小渗透、定战略和找支点的方法，让全椒的产业、要素、环境能和南京、“长三角”逐步接轨，承接“长三角”产业转移，使全椒成为南京和“长三角”的绿色食品基地，加工制造业基地，成为南京半小时旅游度假基地。 国家“中部崛起”战略和安徽“东向战略”的实施，为全椒的发展提供了千载难逢的机遇。全椒县委、县政府带领全县人民，以科学发展观统领经济社会发展全局，坚定不移地坚持工业化、城镇化发展战略，发挥区位、交通、产业、资源和政策优势，优化投资环境，鼓励全民创业

6、，强力招商引资，着力把全椒打造成为长三角腹地重要的加工制造业基地、生态农业基地、物流中心和休闲度假胜地。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市定位：皖江城市带承接产业转移示范区一员,第一篇：城市篇 全椒印象,陆路交通方面： 3条高速公路：合宁高速、马滁扬高速、淮宁高速。 3条高速铁路：京沪高铁、宁西高铁（南京至西安）、沪汉蓉城际快速通道 3个火车站：城北京沪高铁一级停靠站、城南火车站、马厂货运站。 3条铁路线：京沪铁路、合滁宁城际铁路、淮滁宁城际铁路。 空中交通方面： 2个航空港：南京禄口机场、&骆岗机场。 水运交通方面： 距全国最大的内陆港口南京新生圩港仅一小时里程，境内400吨位船舶可通过六级航

7、道直达长江。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市交通：四通八达、通江达海,第一篇：城市篇 全椒印象,全椒县按照“生态立县、科教兴县、工业富县”的发展战略，加快农业调整步伐，提高工业运行质量，大力展第三产业，经济实力不断增强，社会各项事业稳步推进。拥有皖东第一家上市公司全柴动力股份有限公司等一批骨干企业，目前已经形成了机械制造、服装玩具、医药化工、粮油饲料加工、建材生产的五大支柱产业，工业基础较为厚实。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市经济：持续快速增长，产业结构更加合理,全椒地区生产总值，连续多年保持两位数增长，表明区域经济正步入快速发展阶段，全椒的崛起成为必然。经济的发展，势必加速城市扩张、提高居

8、民收入水平、增强社会消费能力，从而推动商贸业的兴起和房地产开发产业的兴盛。 全椒社会消费品零售总额保持高速增长，表明居民消费能力强劲，消费市场十分繁荣。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市经济：GDP高速增长，消费水平不断上升,居民收入水平增长迅猛 城镇在岗职工平均工资2010年较2007年增长了近一倍，居民收入水平增长趋势明显。 居民收入水平的提高，意味着居民的消费能力有了大幅的提升。对商品的档次、商品的种类、商品的品质、购物环境都提出了更高的要求，推动了城市商业向更高级别发展。商贸业更加繁荣，进而推动经济快速发展，经济的发展又将推动居民收入的提升。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市经济：城镇居民

9、收入水平5年内实现翻番,全椒县近年来结合“大滁州”建设，呼应滁州市南移的战略举措，确立了全椒县城市建设“东扩南移、北联内整”的发展思路，把开发区、老城区、城南新区作为县城建设的重心。 全椒把城南新区作为全椒中心城区的一个重要组团来发展，通过高起点规划、高品位建设，着力打造一个新城区。 城南新区规划面积：8平方公里 功能定位：商务政务、商贸物流、生活居住的现代化园林式新城区。 目前，新区框架全面拉开，道路网络基本形成，城南新区现已完成慈济园区配套道路内环南路、南岳东路、慈济路主路工程等，启动大吴路、孙塘路、站前路建设，拉开了城南新区大框架。一批投资在亿元以上的重大项目（如仪邦物流、意大利国际商贸

10、城、全椒农副产品大市场、瑞祥五星级大酒店等）陆续入驻，以及公共服务中心、县医院等公益性项目和大批量的商住小区相继开工建设，必将把城南新区建成高档次、高标准的现代化新城区。,第一篇：城市篇 全椒印象,城市发展：城南新区发展概况,对项目开发的启示：1、关注需求，产品围绕需求定位； 2、注重品质，提升项目档次； 3、整合资源，从城市的角度为项目命名。,刚性需求持续增长 城市发展、城市经济呈上升态势，居民收入得到提高，城市人口不断增长，刚性住房需求持续增长，为楼市发展奠定了基础。,消费趋于理性，重视品质 随着城市的进步，居民消费“品位”、“档次”得到提升。特别是房产市场中，项目品质成为制约客户购买的关

11、键因素之一。,项目与城市互补、互荣 开发高品质楼盘，可以提升城市居住品质；而项目契合城市发展主题，能够更好的利用资源，营造概念、提升项目品质。,第一篇：城市篇 全椒印象,总结：城市发展对项目开发启示,第一篇：城市篇 全椒印象,结论：城市发展对项目开发启示,从城市发展的角度分析，全椒县城市发展处于快速上升阶段，潜力巨大，前景看好；,从城市经济现状分析，全椒县拥有一定工业基础，并且工业经济呈稳步上升状态，有助于提高居民收入，为房产带来更多的客户资源；,从城市规划的方向分析，项目处于城南政务新区核心位置，符合本片区的城市规划；,从城市人口的数量分析，城区人口数量不多，意味着必须扩大消费层面，应看到“

12、乡镇入城”客户机会潜力大。,全椒地处江淮之间，是安徽东向发展的桥头堡，处于南京一小时都市圈的核心圈层，区位优势明显，发展潜力巨大，预计在未来十年城市化水平将实现飞跃，城市规模、城市人口，不断增大，消费需求更加旺盛，为房地产行业发展奠定了坚实的城市基础。 随着京沪高铁、沪汉蓉高铁的修建，全椒同南京联系更加密切，“同城化”趋势更加明显。届时，全椒将会吸纳一定数量的南京住房消费需求，将更好的促进全椒消费市场的繁荣。,报告思路,第一篇：城市篇 全椒印象,第二篇：政策篇 楼市前景,第三篇：市场篇 调研分析,第四篇：产品篇 规划建议,第五篇：定位篇 开发战略,第六篇：营销篇 推广战略,第七篇：形象篇 V

13、I 体系,自2009年春季以来，房地产市场供需双方同时发力，市场持续火爆，楼市迎来一个发展高峰； 市场呈现出“量价齐升”的态势。 自2009年春季以来，全国楼市一片火爆，交易量持续攀升，不断刷新销售记录。在销售火爆的基础上，房价节节攀升，呈现出了价格拔高、成交量剧增的全线飘红的火热势头。 受此影响，各地掀起了土地拍卖高峰，众多开发商争抢买地，土地市场异常活跃，“地王”频出，成为推高房价的又一个重要因素。土地供给迅猛增加，直接加速了开发商推盘量，新盘纷纷入市，市场更加火爆。,第二篇：政策篇 楼市前景,楼市行情回顾：2009年，楼市一个发展的高峰,2010年3月以来，调控力度不断加强，收效不大，楼

14、市主体呈现“价涨量跌”的局面。 进入2010年以后，政府相继出台了多项楼市调控政策，但收效甚微，政策呈现进一步收紧的趋势，给后市增添了很大的不确定性。2010年3月份，国土资源部下发了关于加强地产用地供应和监管有关问题的通知，即业界所说的“国十九条”，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求，剑指高房价， 拉开了第一轮调控的序幕。 “国十条”重拳出击，影响深远，4月17日，国务院发出通知，要求商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。并要求财政

15、部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 “国十条”主要是从调控不合理的需求入手，打击各种投机、炒房的行为，对消费者心理预期影响较大，市场短期内“观望”情绪浓厚，对销售产生了一定的影响。,第二篇：政策篇 楼市前景,楼市行情回顾：2010年春，第一轮调控，收效甚微,2010年9月份，“限购令”横空出世，第二轮调控拉开序幕，楼市强劲发展势头不减。 2010年8月底，各地城市的楼市再度呈现出“量价齐升”的局面，在楼市传统旺季“金九银十”来临之前的9月29日，再次出台调控政策遏制部分城市房价过快上涨。 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房

16、套数。 被业界称之为“限购令”的由此诞生。 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 其中针对地方职能部门的“问责制”，将直接增强政策的执行力度，对未来楼市发展将产生重要影响。而“限购令”等政策，虽然对楼市产生了一定的影响，但总体上仍然未能改变楼市强劲的发展势头。,第二篇：政策篇 楼市前景,楼市行情回顾：2

17、010年秋，第二轮调控，政策持续收紧,2010年年底楼市“涨声一片”，2011年春节前，第三轮调控再度出击，抑制过快增长，对一线城市影响较大。 中国指数研究院数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%。北京、上海等8大重点城市，房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。 国务院于2011年1月26日出台新“国八条”，强调继续有效遏制投资投机性购房。在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，其中制定“房价控制目标”和“限购令升级”两大措施将对楼市产生较大影响。业内人士称，“此次调控力度再次达到新的巅峰”。 对贷款

18、购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。提高二套房贷款利率、取消按揭优惠、信贷审核更加严厉等对消费者购房产生了最为直接的影响。 本轮调控，预示着前两轮调控中未落实的部分政策将在2011年更加收紧，2011年楼市发展将趋于平稳。,第二篇：政策篇 楼市前景,楼市行情回顾：2011年春节，第三轮调控，调控再度加码,4月17日，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院发出通知，提出了十条举措，被业内称为“新国十条”。“新国十条”除了重申提高第二套房的贷款利率外，还首次提出暂停第三套及以上住房贷款，成为此次调控的新亮点。房贷政策的明令严限，使全国楼市尤其是北京、上海、

19、杭州等前期房价涨幅过大的热点城市的楼市交易短暂降温。 然而，在经历短期观望后，各地楼市逐渐回暖，并在传统的楼市销售旺季9月达到了交易的顶峰。于是，9月29日，中国政府网站公布了“国十条”的“升级版”即“新国五条”，再次重申“首付款比例不低于30%”、“三套房停贷”等政策。 与中央直接部署楼市调控政策相呼应的，是住建部、国土部、发改委、央行、银监会等相关主管部门相继出台的一系列配套措施，涉及保障房、土地、房贷、限制外资、开发商资金、加息等多个方面。 系列政策的轮番“轰炸”之下，市场惊呼，2010年乃中国楼市“史上最严厉调控年”。然而，高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月

20、开始，热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。业界普遍预计，2011年将延续2010年的调控基调。,第二篇：政策篇 楼市前景,楼市行情回顾：2010年史上最严调控年，效果有限，调控延续,政策调控短期性十分明显 房价一路走高 从2001年以来，全国房价一路走高，仅2008年时，出现负增长；从发展的角度看，房价上升是必然趋势 增长率呈“波浪式”上升 房价增长率呈现出波浪式上升的特点，当前一阶段，房价增长率缓慢时，接下来的年份会出现一次快速增长的“波峰”并且当年销售量增幅迅猛，再往后的年份增长率会趋向于缓慢，形成一次“波谷”，销量锐减，循环往复。 政策调控多出现于“波峰”之时，待楼市发展趋向平稳后，调控

21、政策逐步放松、取消，需求经过挤压后，迅速放大，将迎来新的增长高峰。,第二篇：政策篇 楼市前景,楼市调控解读：以短期调节市场为目的，仍然遵循市场规律,回归理性：短期内不会大涨大跌 房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在2011年会停止大幅增长的势头，而后再逐步平稳健康发展。 房地产发展是个长期过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。 目前的房地产价

22、格基本已经达到高位。2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。,第二篇：政策篇 楼市前景,楼市发展趋势：回归理性,走向健康发展：发展空间依然很大，房地产市场在国民经济中占据重要位置 房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，严重影响经济增长和金融安全；其次，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的

23、增长。 从中国房地产当前的形势看，2011年的调控政策应该重点关注两个层面，一是加强抑制房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。2011年的中国房地产将会更加“健康稳定和成熟”。 全椒本地房产市场，发展相对比较健康，旨在防范风险的新政，对其影响不大。,第二篇：政策篇 楼市前景,楼市发展趋势：走向健康发展,报告思路,第一篇：城市篇 全椒印象,第二篇：政策篇 楼市前景,第三篇：市场篇

24、调研分析,第四篇：产品篇 规划建议,第五篇：定位篇 开发战略,第六篇：营销篇 推广战略,第七篇：形象篇 V I 体系,1、房地产开发规模持续增长 2009年全椒县房地产开发面积约50万平方米，同比增长27.1，其中住宅建设面积34.92万平方米，同比增长35.5，占房地产开发面积的87.68。 2、房地产开发投资持续增长 2009年全椒县房地产投资完成9.02亿元，同比增长33.7%，占全县固定资产投资的13.7%，占全县GDP总量的5.6%，同比增长54.6%，其中，住宅完成投资3.45亿元，同比增长107.6%，占房地产开发投资的89.7%。 3、房地产施工竣工面积持续增长 2009年全椒

25、县全年建筑业完成产值11.43亿元，同比增长23.3%。完成房屋建筑施工面积143.1万平方米，同比增长51.3%。房屋竣工面积96.3万平方米，同比增长17.0%。 4、商品房销售量持续增加 整体市场价格稳中有升，商品房价格与全椒县城镇居民可支配收入、商品零售价格都在同步增长。2009年全椒县房地产销售规模23.58万平方米，同比增长85%，商品房销售额6.87亿元，同比增长18.8%。住宅销售面积10.08万平方米，同比增长54%，销售金额为2.59亿元，同比增长69.3%，整体市场平均价格为2580元/，同比上升10个百分点。,第三篇：市场篇 调研分析,市场调研：房地产市场综述,5、80

26、120的户型成为市场主要需求 户型供应配比方面，80平米以下的小户型占总供应量5%，80120平米的中等户型占总供应量55%左右，120平米以上的大户型占总供应量约40%。统计数据表明，全椒县2009年房地产销售形势较好，户型以大户型为主，市场需求以中等户型为主，销售增长的原因一是外地有实力开发企业的加入，二是成片开发项目的增加，三是旧城改造力度的加大。 2010年上半年全椒县房地产市场受经济形势、居民消费能力、供应总量、建筑材料涨价和土地实行招标、挂牌拍卖以及国家宏观调控等打压市场因素的影响，总体来说房价相对平稳，但销售量有所下降。 6、房地产开发带动城市建设 房地产开发企业达到22家，通过

27、公开拍卖国有土地使用权、盘活城市国有资产，拓宽城市建设资金渠道工作取得成效。新区建设和老城区改造完成开发面积50多万平方米，完成投资6亿多元。建成了诸如儒林新城、金色阳光等一批具有一定规模、环境优美、配套完善的住宅小区，提高了城市品位，改善了人居环境。,第三篇：市场篇 调研分析,市场调研：房地产市场综述,代表楼盘的选取 全椒房地产市场日趋繁荣，开发规模不断扩大，在售及新开发项目多达20多个，在此我们选取几个代表性的楼盘进行个案的调研，通过对个案的分析及对比，得出本案开发优势及需要重视的价值点，从而给本案的开发带来更多的启发。 我们选取6个住宅项目进行个案调研，分别是： 莲花山庄、世纪花园、瑞祥

28、国际名都、 江海儒林新城、汉一金都国际 、晶禾学府苑 选取3个商业项目进行个案调研，分别是： 南屏农贸城、盛大装饰城、奥康商业步行街,第三篇：市场篇 调研分析,市场调研：代表性楼盘调研,个案调研1莲花山庄 开发商：安徽禾高地产 项目位置：港口路，紧临南屏山森林公园 占地面积：100000平米 总建筑面积：150000平米 容积率：1.49 绿化率：35% 物业性质：住宅、别墅 建筑类别：多层、小高层 主力户型：3室2厅2卫、 2室2厅1卫 主力面积：91136平米 销售状况：2010年5月份开盘，销售率达到85% 价格：均价4700元/平米 定位：高档社区，全椒市场上高端楼盘之一 综合评价：临

29、近南屏山森林公园，景观条件首屈一指，是支撑其高端楼盘的重要因素之一。,个案调研2福联世纪花园 开发商：全椒福联置业有限公司 项目位置：内环南路与南四路交汇处 容积率：1.36 总建筑面积：83600平米 绿化率：36.5% 物业性质：住宅 建筑类别：多层 主力户型：3室2厅1卫、2室2厅1卫 主力面积：92140平米 销售状况：2011年12月底交付，目前销售率约65% 价格：住宅均价3800元/平米，商铺均价7600元/平米 综合评价：道路施工，影响了现场环境；大户型销售有一定压力,第三篇：市场篇 调研分析,市场调研：个案调研分析,个案调研3瑞祥国际名都 开发商：安徽瑞祥置业有限公司 项目位

30、置：火车站对面 占地面积：126000平米 总建筑面积：230000平米 容积率：1.78 绿化率：33% 物业性质：住宅、商业街、酒店 建筑类别：多层、小高层 主力户型：3室2厅1卫、 2室2厅1卫 主力面积：116131平米 销售状况：2010年7月开盘，在售的4栋多层，销售率达到90% 价格：均价4100元/平米 综合评价：位于火车站对面，未来发展潜力大，当前配套较少，有待进一步建设。开发企业开发的瑞祥国际大酒店、瑞祥商业街等配套有助于提高项目整体实力。,个案调研4江海儒林新城 开发商：全椒江海投资置业有限公司 项目位置：儒林大道 占地面积：400000平米 总建筑面积：700000平米

31、 容积率：1.75 绿化率：35% 物业性质：住宅、商业街 建筑类别：多层、小高层、高层 主力户型：3室2厅1卫、 2室2厅1卫 主力面积：85130平米 销售状况：销售率达到70% 价格：均价4300元/平米 定位：高档社区，全椒市场上规模最大的楼盘 综合评价：项目开发周期长，积累了一定口碑，随着城南新区的发展，项目优势更加明显。,第三篇：市场篇 调研分析,市场调研：个案调研分析,个案调研5汉一金都国际 开发商：全椒汉一房地产有限公司 项目位置：城南大道公安巷 占地面积：10000平米 总建筑面积：41000平米 容积率：3.8 绿化率：35% 物业性质：住宅、商铺、农贸市场 建筑类别：高层

32、（1栋28层，1栋32层） 销售状况：暂未对外销售 价格：预计住宅价格约4200元/平米 综合评价：底层商业定位为农贸市场，方便居民购物的同时，对居住环境会产生一定的影响。,个案调研6晶禾学府苑 项目位置：北临内环南路、西接慈济路 占地面积：75130平米 总建筑面积：250000平米 容积率：3.28 绿化率：36% 物业性质：住宅、商业街 建筑类别：高层（14栋，1831层不等） 主力户型：2室2厅1卫、3室2厅1卫、 3室2厅2卫、4室2厅2卫 主力面积：92140平米 销售状况：暂未销售 综合评价：毗邻慈济高级中学，学区优势明显，纯高层社区，容积率高，对消费者有一定的影响；部分户型结构

33、较差，不易为县城消费者所接受。,第三篇：市场篇 调研分析,市场调研：个案调研分析,个案调研7南屏农贸城 开发商：安徽老知青置业有限公司 项目位置：健康路与新华路路口 占地面积：8000平米 总建筑面积：33000平米 容积率：3.5 绿化率：28% 物业性质：住宅、商铺、农贸市场 建筑类别：24层高层 主力户型：住宅3室2厅2卫、 1室1厅1卫；商铺面积2870平米 主力面积：78128平米 销售状况：销售率达到80%，一层为农贸市场，内部摊位612万/个，沿街商铺均价40000元/平米。 价格：住宅均价4400元/平米 综合评价：住宅户型公摊较大，实用率不高。,个案调研8盛大装饰城 开发商：

34、全椒盛华建材市场开发有限公司 项目位置：南屏大道 占地面积：68800平米 总建筑面积：100000米 容积率：1.45 绿化率：% 物业性质：专业市场（建材市场） 建筑类别：多层（3层） 价格：商铺价格1层6000元/平米，二层5000元/平米，三层4000元/平米，内街商铺略低。 定位：以建材产品为主的专业市场，集交易、商务、办公、休闲、餐饮功能于一体 综合评价：专业市场采用返租模式经营，对投资客吸引力大，但租赁经营的商户对市场依赖性小，市场运营风险增大。,第三篇：市场篇 调研分析,市场调研：个案调研分析,个案调研9奥康商业步行街 开发商：安徽奥康置业有限公司 项目位置：新华路与吴敬梓路交

35、汇处 占地面积：65780平米 总建筑面积：93485平米 容积率：1.42 绿化率：34% 物业性质：住宅、商铺 建筑类别：多层 销售状况：住宅以拆迁安置为主，商业入驻达到了75%。 价格：1层商铺均价20000元/平米，二层13000元/平米 综合评价：重视营销推广工作，知名度高；引进主力店苏果超市，提升了项目的人气，营造出了较为浓厚的商 业氛围。,第三篇：市场篇 调研分析,市场调研：个案调研分析,地段始终是决定楼盘价值的最主要的一个因素。 从右侧地图可以看出，本案位于城南新区的核心区域，依傍城市主干道城南大道（椒陵大道）。 老城区可供开发土地越来越少，新的项目多集中在城南新区，而本案正处

36、于城南新区的核心位置，可以说本案在地段上具有一定的优势。 本案地段价值主要表现为： 政务核心，城市发展的先锋； 潜力地段，升值空间巨大； 优质学区，教育资源丰富； 商业中心，未来城南的商业副中心。,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：地段价值分析,早期开发楼盘多在10万平米以下，新开发项目规模较大，其中市场上最大的楼盘是江海儒林新城。 消费者喜好大盘，主要是因为大盘通常意味着配套更加完善，如配套商业、会所、广场、健身运动设施等。 本案总建筑面积可以达到180000平米，社区基本配套基本具备，能够建立大盘气势。,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：规模分析,现有市场已有容积率超过3以上的楼盘，本

37、案并不是唯一的高容积率楼盘，相对压力减小。 容积率高，意味着楼层高，从现有市场建筑形态看，小高层及18层高层已得到了消费者的认可，18层以上的高层也陆续出现，正逐步被消费者接纳。本案高层结构，有一定压力，但不足以影响开发。 但是，高的容积率并不代表 居住的舒适度下降，通过合 理规划反而可以开发出“视 野开阔”、“公共空间大” 、“低建筑密度”的高舒适 性社区。 3的容积率，通常需要建设 18层以上的高层。,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：容积率、建筑形态分析,市场上现有楼盘绿化率普遍在30%37%之间，差异化很小。 而从我司操盘经验看，景观已经成为“消费者购买商品房的主要动机之一”景观可以

38、显著提高楼盘品质“一言以蔽之，景观对楼盘品质提升的作用越来越明显，也是消费者在购买”期房“时衡量项目品质的重要参考。 建议本案，提高项目绿化率，使之达到40%以上，在景观规划上做足文章，实现超越。,一枝独秀！,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：绿化率、景观配比分析,从下图可以看出，目前在售的楼盘户型主力面积基本上都在80140平米之间。即以“3室2厅2卫”、“3室2厅1卫”户型为主，面积在100136平米；以“2室2厅1卫”、“4室2厅2卫”户型为辅，面积在80100平米、136平米以上。 通过此，可以反映出来，3房户型是市场主导户型，也是消费者最喜爱的户型。而随着房价的上升，预计房价一旦突

39、破5000元/平米以后，消费者对住房面积需求会产生重大变化。主要是因为总价飙升，超出了部分消费者的购买能力，不得不降低要求选择较小面积的户型，80110平米的户型将成为未来几年市场主导户型。 现有户型比较单一，可以适当推出部分”4070平米的小户型“、”160180平米的豪宅“、”90110平米的复式楼中楼“等，丰富产品的同时，增加项目宣传亮点。,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：户型、面积区间分析,全椒住宅均价区间在38004700元/平米之间，市场均价水平在41004300元/平米之间。 从市场调研中可以得出，影响住宅价格的主要是”楼盘的品质“，而能够体现出楼盘品质的核心要素主要有”地段

40、“、”配套“、”景观“、”学区“、“户型”、”形象（包括企业形象、视觉形象、现场包装、建筑外立面）”、“居住氛围”、“物业管理”等。 县城，特别是在城市新区，楼盘之间地段因素差距减小，“景观”、“配套”、“形象”、“物管”等软实力就成为项目提升品质，实现超越的重要因素，也是支撑高房价的基础。,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：楼盘均价分析,商业地产市场，目前在售的商业项目主要有”奥康商业步行街“、”南屏农贸城“、”盛大装饰城等“。 商铺价格350040000元/平米不等。商铺价格受地段影响十分明显。 沿街商铺价格，明显高于市场内商铺。 盛大装饰城、奥康商业步行街，都有采用返租经营的模式。返租

41、模式通常以销售为主，能够加速回笼资金，但经营难度较大。 划分物业区域，产权型商铺对外出售，但并非自主经营，业主不稳定性比较大； 投资户购铺，返租后，需依靠二次招商来解决开业问题，为招商工作增添了难度； 经营户以租赁形式入驻，将给市场经营带来不稳定性，市场培育期风险加大。,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：商业地产发展状况简析,全椒商业发展状况简述 全椒县的商贸业逐渐兴起，但其在专业化和发展速度上仍有不足之处，能叫的响的新型商业街区仍处于空白，目前商业的发展境地比较尴尬。现有的商业多为自发形成，在形象上、规模上处于商业发展的低级阶段，缺乏统一的经营管理、业态上呈现纷繁复杂、缺少专业化的运作和商

42、业包装推广。 结构与业态：大多商业门面主要为上下两层结构，部分有3层或3层以上结构，1-2层结构主要为百货、服饰、烟酒、超市、专卖店等，大多1层为经营门面，2层为居住，新型的商业体经营状况一般，人气略微表现不足。1-3层结构门面大多为酒店、宾馆等休闲服务业。 全椒县专业市场发展总体上较为落后，后续市场开发空间大，未来潜力巨大。目前专业市场发展仍比较落后，大多市场处于自发形成或政府引导下形成的，市场没有形成统一的商业运营管理。 零散布局，分散经营。各种类型的商业零散分布，错综复杂，商业整体形象不高，消费者选购商品需要东奔西走，无法形成规模效益，影响了城市市容、市貌，不利于商业结构的升级和竞争力的

43、提升。 租赁经营。现有经营户多数租铺经营，缺乏自主性，容易受到场地、租金等因素的影响，降低了经营的积极性，不利于商业的发展。 商业发展滞后、布局凌乱、缺乏服务意识，亟待提高。,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：城市商业发展状况简析,1、全椒楼市不规范，消费者渴望高品质楼盘出现 全椒早年土地市场管理混乱，土地交易不透明，不规范，私人买地、建房现象较为严重，房地产开发较为混乱，增加了消费者购房风险。在政府及消费者双重要求下，全椒房地产市场正逐步走上规范化发展之路。 由于全椒房产开发不成熟，多数开发商心态停留在“卖方市场”上，在开发之时，不愿意花费更多的资金、更多的心思去提升项目品质，产品设计简单

44、，不具特色，无品质而言，导致全椒当前缺乏高品质的楼盘，消费者渴望高品质楼盘的出现，提升居住水平。 2、购买力不断增强，发展空间大 随着区域经济的快速发展，居民收入不断提高，可用于房产消费的资金也越来越多，改善性居住需求较多，人们已不再满足于“够住就行”，正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大；房地产业伴随着城市化进程，无论数量、规模、价格都存在着较大的潜力和发展空间。,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：房地产市场特征总结,3、开发量大，但楼盘分布不均 全椒总体开发量超过了150万平米，相对于城市规模来说，这么大的开发量将意味着激烈的竞争。但是全椒现有楼盘分布极度

45、不均匀，主要的大盘，如儒林新城、瑞祥置业等都位于城市新区，老城区项目减少，本案相对于新区项目在地段上有一定优势。 4、传播途径狭窄，营销方式落后 全椒市目前尚没有形成主流媒体，地方报纸、电视台影响力有限，不能肩负推广的主要任务，户外广告成为楼盘推广的重要途径。其他的广告形式主要为:条幅、短信、网站、单页等。推广手段落后，导致营销工作比较枯燥，消费者对推广兴趣不高。,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：房地产市场特征总结,5、全椒市场消费者特征 全椒主要客户来源于本地，其中乡镇居民购房比重较大，且有持续增大的趋势； 从当前市场销售情况来看，全椒购房客户首选三房户型，面积以110平米的犹佳； 消费

46、者在了解项目信息时，更加愿意相信亲朋好友的介绍，对广告相信度不高； 投资性购房比重增加，对产品要求更加丰富，如对公寓、精装房需求开始出现； 随着土地成本增高及城市规划需要，多层日渐减少，小高层、高层逐步为客户所接受； 消费者，对社区周边生活配套、小区内部景观环境、物业管理、产品舒适度等要求增加，购房趋向于理性，对产品提出了更高的要求。 收入不断提高，购买力不断增强，用于房产消费的资金也越来越多，改善性居住需求较多，人们已不再满足于“够住就行”，正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、投资置业的消费群体逐步扩大。,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：房地产市场特征总结,6、全椒房地产市场特征综

47、述： 全椒市相对于大城市来说，其房产市场规模比较小，抗风险能力弱，受政策环境、市场环境影响较为明显，但是，作为起步晚的小城市，全椒房产市场发展空间大，在潜力方面优势明显，从长期的角度看，在全椒进行房产开发前景看好。消费者购房置业更加理性，对产品及服务都提出了更高的要求。项目脱颖而出不仅要有出众的产品，还要有精准的市场定位、出色的包装宣传，各项条件缺一不可。 全椒县房产市场，整体行情较好，销售去化速度较快。住宅市场均价约4200元/平米，同全省其他县城相比，房价处于中上等。房地产开发趋势主要表现为以下几点： ）、开发规模扩大，全椒建设步伐的加快，带动了新一轮的开发热潮，房地产计划投资保持了较强的

48、增长势头； ）、开发后劲增强。随着城市化进程的加快，土地开发投资加大，土地购置面积增加，房地产开发后劲增强； 3）、商品房开发品牌意识增强。随着全椒房产市场的发展，一些区域知名的房地产企业进入全椒从事开发活动，推动了企业更加注重品牌意识，在保证商品房开发质量和适用功能外，开发企业在房屋结构、外观造型、小区配套设施、物业管理、环境绿化等方面增加投资，形成了各开发企业风格迥异的建筑特色。,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：房地产市场特征总结,1、全椒楼市已经进入了一个硬件（规划、建筑）拼“综合实力”、软件（定位和推广）讲“特色” 和“差异”的时代。而硬件的比拼越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间

49、的竞争更加体现在软件方面的较量。只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的楼盘才受市场追捧； 2、竞争楼盘在售卖策略上大多以炒作“概念”为主，通过概念制造差异性卖点，引导消费者的观念。 3、价格战在当前的房产市场上，将是一把杀手锏，价格的优势已经成为最强的吸引力，产品的质量和档次同样也是关注的焦点，但价格始终是杠杆。,价格力是产品销售主导，创意的包装将推波助澜 可以预测，全椒市房价目前处于相对合理的阶段，价格比较适中，有一定的上升空间。主要在于开发经营者与营销者是否具备独到的眼光、超前的意识运用正确的策略挖掘出市场的空白点。,第三篇：市场篇 调研分析,市场分析：房地产市场特征总结,全椒房地产发展逐步走向正轨，开发前景看好，但未来竞争将更加激烈；当前政策因素给房产市场带来了不确定性，对项目开发将产生影响，但不会构成大的威胁。 项目的开发应站在城市发展的高度上运营，以城市为蓝本，成为代言城市的名片，成为区域市