【商业地产PPT】思源-天津河北区八马路项目一级土地开发合作建议书2007.12-80PPT.ppt

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1、天津市河北区八马路项目一级土地开发合作建议书,2007年12月,2019年3月,第 2 页,思源顾问,内容纲要,一、对于本案开发目标的整体理解 二、对于本案开发运营的初步思路 三、我们的方法论体系 四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排 五、思源操作本项目的资源优势 六、思源顾问专业执行团队,2019年3月,第 3 页,思源顾问,土地价值最大化,对八马路项目一级土地开发（以下简称本案） 开发目标的整体理解,社会效益,一级开发,二级开发,可行性角度,市场 可行性,经济 可行性,操作 可行性,实现土地价值最大化并且具备综合可行性,2019年3月,第 4 页,思源顾问,内容纲要,一、对于本案开发目标

2、的整体理解 二、对于本案开发运营的初步思路 三、我们的方法论体系 四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排 五、思源操作本项目的资源优势 六、思源顾问专业执行团队,2019年3月,第 5 页,思源顾问,本案运营的关键点理解,如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？ 如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交叉生长和可持续发展？ 如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的价值？ 如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？ 确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？ 如何在保证开发主体利益前提下，平衡各方利益诉求? 如何实现本区域同周边区域协同发

3、展、新规划区域与原有保留建筑协调发展（融入天津市区，点亮河北区，与可辐射其它区域协调发展）？ 如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价值，降低项目操作难度？,2019年3月,第 6 页,思源顾问,如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？,如何确定合适的定位，使本项目既能结合周边环境，又跳出现有条件限定，确定高价值、新颖和可操作的项目定位，增强本项目的吸引力？ 如何通过主题定位，结合项目开发策略和城市运营理论，增强片区土地对于高附加值目标产业、人口、资源等方面的聚合程度，加快片区成熟，快速提升土地价值。,2019年3月,第 7 页,思源顾问,对本案概念定位的初步理解,城

4、市滨河玉带 天津市区北部综合服务核 生态住宅、城市住宅 创意产业服务核 传承老天津文化根 公园、旅游、休闲区,2019年3月,第 8 页,思源顾问,滨河宜居城打造城市北部、新开河畔新都市生活居住区,2019年3月,第 9 页,思源顾问,城北起动机打造天津城市北部的商业、商务服务核，促进天津城北腾飞,2019年3月,第 10 页,思源顾问,创意动力谷依托天津美术学院的人才优势，聚集创意产业精英，打造天津的创意产业服务发展基地,天津美院美术馆,厂房中的 创意产业,2019年3月,第 11 页,思源顾问,文脉传承器周边规划与原有历史风貌相协调，打造历史风貌保护区和游览区，传承历史文化，增强区域向心力

5、和归属感,2019年3月,第 12 页,思源顾问,活力休闲港依托公园、历史旅游、滨河景观等资源，打造集商业购物、休闲娱乐于一体的特色休闲城市群,2019年3月,第 13 页,思源顾问,如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交叉生长和可持续发展？,如何确定引进区域的城市功能和产业功能的启动点，支持后期区域城市功能和产业功能的高速发展? 结合开发策略和新兴类似区域的发展规律，如何进行相关的产业功能和城市功能配合，使区域健康发展，快速提升土地价值？ 如何引进适合的产业功能以及与之相配合的城市功能，支持区域的可持续长期发展？,2019年3月,第 14 页,思源顾问,以城市运营的思维出发，而

6、不是简单造城,2019年3月,第 15 页,思源顾问,城市运营强调城市功能和产业功能同步发展,总体开发 策略,产业功能,城市功能,区域现状,2019年3月,第 16 页,思源顾问,关注城市功能与产业功能交叉生长,产业功能,城市功能,研发中心,生态化办公,独栋办公,商务酒店,集中式办公,高档居住,行政功能,文教医疗,休闲娱乐,特色商业,整体定位,以运营为导向进行城市开发,2019年3月,第 17 页,思源顾问,通过增长极核促进城市功能与产业功能的交叉生长,增长极： “特定环境中的推动性单位(propulsive unit) ”，当它增长或创新时，能诱导其它单位增长。 Francois Perro

7、ux （法国经济学家）,2019年3月,第 18 页,思源顾问,成为增长极核的两个必要条件,2、能够带来增长,1、能够自我生存,能够进行裂变，促进其他功能的发展；,能够促进各功能之间的聚变；,能够撬动区域的良性发展；,市场可行：适合区域发展的；,经济可行：可承受的成本；,操作可行：具备可实施性的；,2019年3月,第 19 页,思源顾问,通过增长核的“裂变”与“聚变”过程实现新城的可持续自然生长,核心思想 以“核心功能”的发展带动“派生功能” 发展，循环累积，促进新城功能的完善。,战略目标 实现周期最短化； 价值最大化； 资源配置最优化。,2019年3月,第 20 页,思源顾问,案例1：北京“

8、睡城”回龙观居住区由于开始就被规划为功能单一的居住区，商业和服务业设施滞后，严重缺乏就业机会，致使其居民高度依赖交通系统与外部联系，新城沦为“睡城”。,建设用地面积11.27平方公里，形状为东西长6.2公里，南北宽2公里的长方形。规划总建筑面积800多万平方米，规划居住人口23万人。,睡城,2019年3月,第 21 页,思源顾问,案例2：深圳华侨城以主题公园作为启动核，带动区域发展成为集旅游、商务、娱乐、高科技和高尚住宅于一体的城市综合功能板块,华侨城位于深圳市南山区，南临深圳湾，占地4.8平方公里，历经20余年的发展历程。,2019年3月,第 22 页,思源顾问,案例3：上海新天地以特色商业

9、街作为启动核，开发综合商业，以综合商业带动写字楼和公寓的开发，从而带动区域整体价值的提升,将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起，形成功能完备的商业中心，创造高档物业产业环境。,2019年3月,第 23 页,思源顾问,案例4：碧桂园以教育产业作为启动核，带动区域价值提升,1992年， “教育地产”的模式为顺德碧桂园找到了出路，也开创了教育地产的先河。,2019年3月,第 24 页,思源顾问,如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的价值？,如何提升项目整体的土地价值？ 如何通过引进产业形成人流集聚效应提升区域价值？ 如何合理进行城市功能定位和规划设计，拉升土地价值？ 如何进行

10、功能定位提升土地经济效益和社会效益综合价值？,2019年3月,第 25 页,思源顾问,完善城市功能、形成产业聚集、提升土地价值针对本案地块整体狭长分布的特点，建议多点打造本案的价值“珍珠链”,概念示意,2019年3月,第 26 页,思源顾问,运营商如何实现可持续发展？,如何进行商业区土地的一级开发？ 企业如何协调土地经济价值和社会效益之间的关系，达到土地综合效益最优； 企业如何进行土地营销和二级开发，顺利回收资金并取得开发利润，维护同投资商的良好合作关系，为公司持续发展打下基础？,2019年3月,第 27 页,思源顾问,如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？,根据市场情况，确定开发

11、策略，保证项目在经济、市场以及操作性方面合理可行。 确定合理的开发策略和时序安排，保证项目的前期顺利介入市场，中期稳定提升土地价值，后期攫取高额利润。 确定合理的土地性质和项目内不同主题分布，保证项目的市场可行性。 合理测算项目各项成本，结合类似土地市场价值，确定项目的开发节奏和价格策略，保证项目的经济可行性。,2019年3月,第 28 页,思源顾问,确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？,充分考虑现金收入和现金支出在时间和数额上的差异，确定融资时点、期限以及规模等要素。 考虑一二级联动开发策略，平衡项目现金流。 分析比较各种融资方式和融资渠道，根据各自限制性要求，提出适合本案

12、的融资方式，保证项目开发的正常运作。 针对不同开发阶段的不同特点，综合考虑融资风险和融资成本，平衡短期和长期融资的均衡关系，确定合理的融资方案。,2019年3月,第 29 页,思源顾问,如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与原有保留建筑协调发展（融入天津市区，点亮河北区，与可辐射其它区域协调发展）？,充分考虑天津市区的城市功能走向和产业功能走向，融入天津的整体发展规划，实现本案与天津的整体协同发展 充分考虑项目周边区域的性质氛围、产业结构等要素，在操作本项目时，实现同周边区域的融合和协同发展。 充分考虑原有历史风貌建筑和保留建筑，在原有基础上发展、再造，实现规划与保留建筑的融合和协同发

13、展,2019年3月,第 30 页,思源顾问,如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价值，降低项目操作难度？,为降低项目操作难度，将项目的定位更好的落实执行，需要寻找一个对于本项目的关键引爆点和操作切入的起步区，以利于项目整体价值的提升，加快项目操作速度。 项目的引爆点应该在结合周边区域市场研究的基础上，认真分析总结，寻找市场空白点和制高点，以点带面，撬动项目操作。 引爆点的确定必须具有一定的带动性，在经济可行的基础上，整体提升项目的土地升值，形成项目价值的整体提升和带动作用。,2019年3月,第 31 页,思源顾问,如何在平衡各利益主体的诉求？ 通过外部平台协调各方利益,政府层面的

14、利益诉求： 改变天津城市发展缓慢的现状，加快城市发展进程； 完善城市功能配套，促进产业发展； 形成人口集聚效应，带动区域经济发展； 吸引投资，增加税收，回收基础设施投资； 取得政绩；,2019年3月,第 32 页,思源顾问,如何在平衡各利益主体的诉求？ 通过外部平台协调各方利益,运营商（土地一级开发商）的利益诉求： 回收投资，产生利润； 尽快偿还融资方贷款； 提升公司形象品牌，项目形成全国示范； 获取土地一级开发权，关键在于将土地综合效益最大化； 通过开发取得更多的土地资源和现金流，公司可持续发展； 通过融资保证项目弥补操作过程中所产生的资金缺口。,2019年3月,第 33 页,思源顾问,3.

15、 投资商的利益诉求： 保证投入资金的安全可靠，控制投资的风险 形成稳定的资金收益 部分投资商需要进行项目收益的分成，提升资金盈利能力,如何在平衡各利益主体的诉求？ 通过外部平台协调各方利益,2019年3月,第 34 页,思源顾问,如何在平衡各利益主体的诉求？ 通过外部平台协调各方利益,4. 二级开发商（或合作开发企业）的利益诉求： 土地具备二级开发条件； 土地成本合理； 周边配套完善，具备开发物业相应的市场氛围； 通过开发能够获取相应的利润； 具备良好的政府政策支持；,2019年3月,第 35 页,思源顾问,如何在平衡各利益主体的诉求？ 通过外部平台协调各方利益,5. 居民（拆迁居民或购房客户

16、）的利益诉求： 合理的拆迁置换政策； 居住环境良好，配套齐全，提高居住水平和生活水平； 降低居住成本，完善交通配套；,2019年3月,第 36 页,思源顾问,综合效益最大化,把握本区域功能定位，实现土地一级开发价值的最大化 土地功能定位合理，实现二级开发价值最大化 通过项目的开发建设，取得良好的社会效益，获得政府支持 借助八马路片区对于天津的特殊内涵和历史沿革，成功实现本项目的市场运作，提升企业品牌与可持续发展能力,2019年3月,第 37 页,思源顾问,成功运作本项目需要具备的必要资源,本项目是大规模土地一级开发项目，并且又属于大型沿河地块的开发，牵涉各方利益，专业性要求高，需要整合如下资源

17、：,政府资源 融资平台 土地一级开发顾问经验和土地招商资源 土地开发和规划设计专家资源 沿河和城市运营策划顾问经验,2019年3月,第 38 页,思源顾问,内容纲要,一、对于本案开发目标的整体理解 二、对于本案开发运营的初步思路 三、我们的方法论体系 四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排 五、思源操作本项目的资源优势 六、思源顾问专业执行团队,2019年3月,第 39 页,思源顾问,白开水,普通茶水,顶级龙井茶,如何实现土地价值最大化？本案城镇功能定位决定土地价值,2019年3月,第 40 页,思源顾问,单纯的价值最大化存在困难关于本案策划的三个维度,价值 最大化,通过功能定位 形成核心竞争

18、力,充分考虑各种 开发限制条件,政府行为 规划限制 资金要求,2019年3月,第 41 页,思源顾问,应用专业策划顾问方法论处理关键因素，实现土地开发目标,价值提升理论,竞争力理论,可行性分析,五力模型,安索夫模型,三大竞争策略,市场可行性,操作可行性,经济可行性,价值发现,价值创造,提升：本土地价值最大化,验证：价值是否具有竞争力,再验证：价值能否成功实现,目标市场模式选择,2019年3月,第 42 页,思源顾问,价值提升理论,提升价值：通过引入高价值客户提升项目与地块价值。 寻找价值：通过市场细分寻找巨大的未被满足的需求。 凸显价值：突出供应客户较为敏感的诉求。 预支价值：运用营销矩阵在时

19、效上区分价值。 发现价值：发现并提取市场上现存价值。,2019年3月,第 43 页,思源顾问,竞争力理论,五力模型 所有项目的定位，都将面对来自五个方面的竞争 三大竞争策略 成本优势策略、差异化策略、集中化策略，项目的成功取决于是否具备其中一项或更多的竞争优势 安索夫模型 新产品、新市场或者是两者的组合，是形成竞争力的方向 目标市场模式选择 确定最佳的目标市场,2019年3月,第 44 页,思源顾问,五力模型,2019年3月,第 45 页,思源顾问,该模型证明：组合策略优越于其他三种策略，并促成市场战略最优化。因此，走组合策略的道路，发现新市场，创造新产品，从而满足新市场适合于本项目的定位思路

20、。,安索夫模型,2019年3月,第 46 页,思源顾问,密集单一模式 方向性明确，但产品差异化策略难以发挥 市场专门化模式 增加项目收益点，但区域市场难以支撑 选择性专门化模式 满足多层次客户需求，但操作难度较大 产品专门化模式 满足单一客户群的不同需求 全面进入模式 全面覆盖模式，需要一定的开发实力,目标市场模式选择,2019年3月,第 47 页,思源顾问,目标市场模式选择,2019年3月,第 48 页,思源顾问,如何保证商业区各种产品的最佳配置？,2019年3月,第 49 页,思源顾问,可行性分析方法论,市场可行性 分析项目开发主题、功能配比、开发规模在市场方面的可行性； 经济可行性 分析

21、项目开发主题、功能配比、开发规模等在经济方面的可行性； 操作可行性 分析项目开发主题、功能配比、开发规模等在操作方面的可行性，是否可以按照既定的策略实施并达到目标。,2019年3月,第 50 页,思源顾问,世界城市发展的四个阶段,城市化,郊区化,同核城市,新都市主义,追求品质; 交通便利; 人气够旺; 身份象征,亲近自然； 空间开阔； 低人口密度 道路通畅,由于交通及配套问题，许多人重新回到城市，要求城市具有与郊区生活相近的环境品质,郊区逐步发展城市功能，具备城市的生活品质，形成城乡同质化和各个城市群,2019年3月,第 51 页,思源顾问,产业同核的构建,2019年3月,第 52 页,思源顾

22、问,城市同核的构建,2019年3月,第 53 页,思源顾问,内容纲要,一、对于本案开发目标的整体理解 二、对于本案开发运营的初步思路 三、我们的方法论体系 四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排 五、思源操作本项目的资源优势 六、思源顾问专业执行团队,2019年3月,第 54 页,思源顾问,项目操作思路,功能定位和组合,思源方法论,2019年3月,第 55 页,思源顾问,本案可选的开发模式建议,定向开发 锁定特定客户实施土地开发。如对于特色地块，可以结合地块自身特点进行有针对性的开发。,自我开发 对于投资价值较高的部分，可以由集团下属或关联的企业进行投资开发。,联合开发 与战略合作机构合作开发

23、。如与房地产投资基金、专业酒店投资基金等进行合作。,出让土地 由二级土地开发商根据用地性质意见书，进行开发建设并制定后期营销策略。,2019年3月,第 56 页,思源顾问,提升本案城市价值的思路流程,本案不同于普通房地产项目，涉及面广，操作复杂，需要把握好以上提升土地价值的关键节点，对每一步进行深入研究和策划，方能保证项目的开发达到预期效果！,功能定位,合理组合,规划创新,开发模式,价 值 提 升,操 作 保 障,引进产业 形成集聚,功能组合 优化价值,打造特色 形成竞争力,模式组合 实现价值,操作进度,引导市场 形成势头,2019年3月,第 57 页,思源顾问,第一阶段 宏观市场及本案开发环

24、境研究顾问 第二阶段 本案市场定位和产品定位顾问 第三阶段 本案规划设计顾问 第四阶段 本案开发策略和开发时序顾问 第五阶段 本案融资方案及经济测算顾问 第六阶段 本案营销策略顾问,思源计划针对本案的具体策划顾问合作内容架构,2019年3月,第 58 页,思源顾问,第一阶段 宏观市场及本案开发环境研究顾问,本体开发条件和开发目标研究 本案开发目标研究 本案开发限制条件研究 地块内部开发环境研究 地块周边开发环境研究 本案区域政府规划研究 土地一级开发政策和片区建设政策研究 国内北京、上海等重点城市土地一级开发政策研究； 国内片区试点建设政策研究； 土地一级开发流程和操作要点研究； 土地一级开发

25、和片区建设政策对本案的影响。,2019年3月,第 59 页,思源顾问,第一阶段 宏观市场及本案开发环境研究顾问,三、宏观和区域经济开发环境研究 天津市宏观经济发展情况研究 河北区经济发展情况研究 周边相邻区域经济发展情况研究（北辰区、东丽区、红桥区等） 四、天津城市规划及产业区规划发展专项研究 天津市、北辰区、东丽区、红桥区、新开河沿线近期和远期城市规划，对本案的影响； 天津市及本案周边产业区规划和发展情况，与本案的关联影响； 本案可形成产业可行性研究； 五、天津房地产投资和总体市场研究 天津市房地产投资、商品房建设、商品房市场发展研究； 天津市一级土地市场供应和成交情况研究 河北区房地产投资

26、和房地产市场情况研究 本案所面临的天津及周边房地产市场投资和发展环境研究,2019年3月,第 60 页,思源顾问,第一阶段 宏观市场及本案开发环境研究顾问,六、天津大型居住区和小城镇建设研究 天津市已建成和规划中的大型居住区调查研究； 天津市小城镇建设调查研究； 天津市本案同类项目（片区土地开发）竞争情况研究； 七、天津办公物业市场专项研究 天津市区办公物业供应、需求、产品、客户、价格等市场情况调查研究； 天津郊区产业用房市场和郊区商务区市场研究； 本案形成产业办公区的可行性研究； 八、天津酒店和酒店式公寓市场专项研究 天津是酒店市场供应、需求、产品、客户、价格等市场情况调查研究； 本案形成酒

27、店物业的可行性研究； 天津市区酒店式公寓供应、需求、产品、客户、价格等市场情况调查研究； 本案形成酒店式公寓物业的可行性研究；,2019年3月,第 61 页,思源顾问,第一阶段 宏观市场及本案开发环境研究顾问,九、天津商业地产市场研究 天津商业区现状和未来规划发展研究； 天津商业物业开发、销售、租赁市场调查研究； 本案周边商业物业市场和商业环境发展研究； 本案面临的商业物业市场环境总结 十、相关产业和城市发展案例专项研究 本案可形成产业及其相关产业链专题研究 与本案相类似的一级土地开发案例研究 十一、天津房地产市场研究及本案市场前景结论 本案开发面临的宏观经济、城市规划大环境研究结论； 本案周

28、边居住、产业、商业开发环境研究结论； 本案开发面临的居住区、办公物业、酒店及公寓物业、商业物业市场环境和竞争环境结论。,2019年3月,第 62 页,思源顾问,第二阶段 本案市场定位和产品定位顾问,一、本案开发条件分析和市场研究回顾 本案地块周边自然人文环境分析； 本案地块现状和拥有开发资源分析； 本案政府规划和其他限制型条件分析； 市场研究报告重点结论回顾 本案SWOT(优势、劣势、机会、威胁)分析。 二、本案定位形成过程 市场需求和竞争分析 操作目标和操作能力分析 价值最大化纬度分析 提升竞争力纬度分析 优化限制条件纬度分析,2019年3月,第 63 页,思源顾问,第二阶段 本案市场定位和

29、产品定位顾问,三、本案市场定位描述 本案的市场定位 本案的开发主题定位 四、本案客户定位描述 本案可能的客户种类分析； 本案各功能区的客户定位； 本案各功能区目标客户的需求特征分析； 五、本案的产品定位描述 本案整体的产品定位； 本案各功能区功能定位； 本案各功能区产品定位；,2019年3月,第 64 页,思源顾问,第三阶段 本案产品规划设计顾问,一、本案规划主题概念和功能区分 提升本案价值的规划概念建议； 各功能区的功能划分和对应规划主题建议； 二、本案整体规划设计思路 本案整体规划设计原则； 本案整体设计总体思路； 本案整体设计要点（包括产业区、商务区、产业和居住套区等）建议； 三、各功能

30、区规划设计建议（重点是启动区的规划建议） 各功能区规划要点及相关建议； 各功能区建筑设计要点及相关建议； 启动区产品风格、建筑形态等建议。,2019年3月,第 65 页,思源顾问,第四阶段 本案开发策略和开发时序顾问,一、国内外类似片区建设理论和相关案例研究 国内外城市发展和城市规划理论研究； 国内外郊区片区发展和规划理论研究； 国内外郊区发展和建设典型案例研究。 二、本案开发战略和开发模式（商业区开发战略和模式） 整个片区提升土地价值的开发战略建议 住宅区在片区中的地位和开发战略建议 商业区在片区中的地位和开发战略建议 办公物业在片区中的地位和开发战略建议 产业物业在片区中的地位和开发战略建

31、议 开发模式选择（自主开发、联合开发、出让土地、长期经营等模式）,2019年3月,第 66 页,思源顾问,第四阶段 本案开发策略和开发时序顾问,三、本案开发策略（商业区的开发策略） 本案提升土地价值策略建议； 引进产业的开发策略建议； 近期启动区的开发策略建议； 远期持续开发策略建议。 四、本案开发时序和操作关键点建议（重点是启动区的操作建议） 本案土地开发和土地出让时序建议； 本案尤其是启动区操作关键点建议,2019年3月,第 67 页,思源顾问,第五阶段 本案融资方案及经济测算顾问,一、本案融资方式选择 1、常见融资方式介绍； 2、不同融资方式的优劣比较； 3、天津市内相关案例融资方式介绍

32、； 4、本案融资方式的选择建议。 二、本案经济分析的理论和说明（分析方法及评估依据） 1、对本案经济分析的依据； 2、本案经济分析的方法； 3、本案经济分析基础数据及来源。,2019年3月,第 68 页,思源顾问,第五阶段 本案融资方案及经济测算顾问,三、本案土地出让收入预算 天津土地出让价格分析； 本案同类土地出让价格分析； 本案政策规定土地出让收入标准； 本案一级土地开发收入预算。 四、本案投资成本估算 本案土地一级开发成本估算说明和依据； 本案土地开发投资成本估算；,2019年3月,第 69 页,思源顾问,第五阶段 本案融资方案及经济测算顾问,五、本案现金流量、投资利润率、融资规模测算

33、本案土地一级开发现金流量测算； 本案土地开发静态和动态利润率测算； 本案融资规模测算。 六、本案财务敏感性分析 本案盈亏平衡和财务敏感性分析； 本案财务风险分析。,2019年3月,第 70 页,思源顾问,第六阶段 本案营销策略顾问,一、本案营销环境分析（商业区开发面临的市场环境） 天津房地产市场营销方式现状分析； 房地产常用营销策略； 其他可比项目营销策略借鉴。 二、本案的营销目标和营销战略 本案营销的目标确定； 本案营销战略和营销模式选择。 三、本案的营销策略 品牌形象策略； 广告策略 传播策略 公关策略,2019年3月,第 71 页,思源顾问,第六阶段 本案营销策略顾问,四、本案土地招商策

34、略 本案土地招商采取的策略； 本案土地招商流程和操作要点建议。 五、本案土地开发总体营销计划 本案土地开发营销总体计划； 本案营销工作准备和实施计划。 六、本案营销费用预算 本案营销费用预算标准； 本案营销费用预算。,2019年3月,第 72 页,思源顾问,策划顾问服务成果,2019年3月,第 73 页,思源顾问,内容纲要,一、对于本案开发目标的整体理解 二、对于本案开发运营的初步思路 三、我们的方法论体系 四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排 五、思源操作本项目的资源优势 六、思源顾问专业执行团队,2019年3月,第 74 页,思源顾问,内容纲要,一、对于本案开发目标的整体理解 二、对于本

35、案开发运营的初步思路 三、我们的方法论体系 四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排 五、思源操作本项目的资源优势 六、思源顾问专业执行团队,2019年3月,第 75 页,思源顾问,目前思源公司在专业队伍上已经组建了房地产策划专业团队 , 汇聚了土地一级开发、前期策划、商业地产策划、土地招商、财务预算、资本运作等方面的专业人士 , 具有良好的职业素养和专业策划经验 , 对房地产策划、商业地产开发、经营和管理、开发资金运作等方面具有深入的研究和丰富的经验。同时思源集团还将根据各项目实际情况成立专门的土地开发专家顾问小组和规划设计专家顾问小组 , 以保障策划工作所需要的智力资源。 除了专业的工作团队

36、 , 思源联合体还将在其他方面对项目策划工作的成功实施提供强有力的资源保障。,房地产策划顾问专业团队,一级土地策划,商业地产策划,投资顾问,地产前期策划,市场研究,专业化策划团队体系,2019年3月,第 76 页,思源顾问,本次策划顾问工作团队组织架构,核心决策小组,宏观经济及房地产市场研究顾问小组,土地营销策略顾问小组,融资模式与经济测算顾问小组,土地规划设计顾问小组,土地一级开发市场定位和开发策略顾问小组,土地专家顾问小组,规划专家顾问小组,2019年3月,第 77 页,思源顾问,总负责人李国平,李国平,思源集团执行董事，思源顾问公司董事长/总经理 ，上海复旦大学学士、清华大学EMBA ，

37、房地产行业资深顾问和IT专家，具有十多年房地产全案策划、营销推广、企业管理的丰富经验，思源顾问公司项目策划核心决策人员。,2019年3月,第 78 页,思源顾问,策划团队构成,1、核心决策小组 负责人：李国平 组 员：李国平、陶红兵、胡峰,6、土地营销策略顾问小组 负责人：胡峰 组 员：胡峰、李昕炜、张天策、吴进荣、车昆,5、融资模式与经济测算顾问小组 负责人：胡峰 组 员：李昕炜、张天策、兰旭、陈芳,4、土地规划设计顾问小组 负责人：胡峰 组 员：胡峰、李昕炜、张天策、吴进荣、车昆,2、宏观经济及房地产市场研究顾问小组 负责人：胡峰 组 员：张天策、兰旭、陈芳、车昆,3、土地一级开发市场定位

38、和开发策略顾问小组 负责人：胡峰 组 员：胡峰、张天策、兰旭、陈芳、车昆,2019年3月,第 79 页,思源顾问,陶红兵,思源经纪公司总经理 ，兰州商学院经济学学士、清华大学EMBA ，多年企业经营管理经验，熟悉房地产项目策划经纪代理及执行过程的组织实施，支持并担任呼和浩特市城市土地市场全案策划顾问及招商代理、参与思源顾问、经纪公司的各项目管理决策工作。,胡 峰,思源经纪天津分公司总经理，在房地产领域具有多年策划、管理经验，尤其在土地一级开发、产业园项目、大型商业地产项目等领域具有丰富的策划理论及实践功底，并参与四个奥运项目的全球竞标、呼市土地市场策划、回龙观商业地产策划、亦庄开发区、天津湾等

39、具有深远影响的项目。,李国平,思源集团执行董事，思源顾问公司董事长/总经理 ，上海复旦大学学士、清华大学EMBA ，房地产行业资深顾问和IT专家，具有十多年房地产全案策划、营销推广、企业管理的丰富经验，思源顾问公司项目策划核心决策人员。,李昕炜,思源经纪天津分公司副总经理，在房地产领域具有七年策划、管理经验，特别在大型公建、综合体项目有丰富的实践经验和理论功底曾参与了北京望京-知语城,35万平米的综合体、嘉业二期住宅,写字楼全案策划、天创世缘全案策划、四季美景全案策划、半岛国际公寓全案策划、天津湾B3地块销售策划代理等。,张天策,思源经纪天津分公司策划副总监，五年房地产项目策划经验，曾主持或参

40、与 北京及外地多个土地一级开发、住宅等大量各类项目的全程策划，有华明镇、咸水沽、葛沽镇一级土地开发，水域未来城、万隆-梅江湾、塘沽金街-解放路商业中心区东扩西延战略规划、君谊大厦、呼和浩特市滨海新城2期、百合春天、塘沽宏苑领海等项目。,核心人员简介,2019年3月,第 80 页,思源顾问,预祝合作成功！,锦联经典生活商业战略,沈阳精诚置业顾问有限公司 2007年5月16日,2019年3月,第 82 页,思源顾问,写在最初 项目各物业销售合同额一览表:,锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的32%，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商

41、业。,2019年3月,第 83 页,思源顾问,长江街商业分析,2019年3月,第 84 页,思源顾问,市场,长江街商业街关键词: 中低档商业街 商圈辐射范围较小 业态杂乱无序 发展空间较大,2019年3月,第 85 页,思源顾问,竞品,周边竞品 水木清华 ：销售率20%左右，仅面积小、总价低 商铺销售。 建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长。,2019年3月,第 86 页,思源顾问,沈房销售情况,2007年存量商业面积33.85万平方米 2007年商业批准预售同比增幅89% 2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：供大于求 、价格下降,2019年3月,第 87 页,思源

42、顾问,积累客户分析,截止2007年5月11日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户72组，前期走访商家客户24组，共计251组。经统计，诚意客户达34组。 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积200-300居多；心理价位长江街14000元/、宁山路9000元/、 通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。 关键词：需求集中在长江街南侧位置；价格高；,2019年3月,第 88 页,思源顾问,在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？,2019年3月,第 89 页,思源顾问,至2007年底，力争实现销售合同额,

43、人民币117，960，000元！,2019年3月,第 90 页,思源顾问,销售原则 整体销售、快速回笼资金,2019年3月,第 91 页,思源顾问,实施途径 改变原社区商铺为区域商业中心,2019年3月,第 92 页,思源顾问,结合市场情况和我们的目标 锦联经典生活应该具备什么样的定位？,2019年3月,第 93 页,思源顾问,商业分区及业态定位,2019年3月,第 94 页,思源顾问,定位,整体商网定位：旺本 “旺本”意为“旺本钱”,2019年3月,第 95 页,思源顾问,定位都清晰了，客户从哪里来？,2019年3月,第 96 页,思源顾问,方向,关注“主力店”和“品牌店”效应 “有主力店的

44、地方，就有无穷的商业机会” 知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程,2019年3月,第 97 页,思源顾问,策略,倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，按照“核心主力店-次主力店-品牌专卖店-小型商家”为顺序。 价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。 租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。,2019年3月,第 98 页,思源顾问,配合工作,关键事件,关键事件,招商,销售中心开放,商业房展会,商业样板段开放,销售节奏,客户积累阶段,工程进度,强销阶段,持销阶段,长江街封顶,