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1、2011年8月份南昌市红谷滩区市场报告写字楼篇2011-8-14目录第一部分：市场资讯篇1.全国资讯摘要2.南昌资讯摘要第二部分：区域数据篇第三部分：比较案例篇1.赣江之星2.央央春天3.滨江一号4.万达广场5.唐宁街6.联发广场7.绿地中央广场8.名门世家第四部分：相关动态浅析第一部分：市场资讯篇1.全国资讯摘要银行业协会:下半年存贷款利率再次调整可能小房企陷入“双限”之困 下半年迎来更糟糕时刻国土资源部清理闲置用地 进一步降温楼市四大国有银行叫停房地产信托 房企资金链堪忧住建部称限购年内不取消 三线城市限购名单8月或出一线城市楼市依然处于量变 房价大范围松动难限购明年放松或取消 下半年或新
2、增10限购城市商业地产贷款首遭预警 要警惕泡沫隐现市场再现8月加息预期 通货膨胀形势依旧很严峻房地产信托被银行叫停 房企资金压力加剧上半年土地供应增速明显 房地产开发用地最慢城市新建商品房存货压力巨大 企业资金回笼难全国首个公积金投资公租房项目有望年内投用土地出让收入大幅缩水影响地方财政最高法：婚后一方父母出资购房属个人财产2.南昌资讯摘要南昌积极构建“一小时经济圈”南昌高新开发区4宗地将于8月拍卖7月28日华南城认租诚意金缴纳活动火爆启动华南城改变中部商贸格局南昌高新区40分钟拍卖四宗地 溢价率最高达105%7月30日狂销90%，香溢花城空中别墅一骑绝尘省发改委:房地产投资放缓 物价水平总体
3、可控2011中国最佳投资城市 南昌排名第二江西保障性住房月底前全面开工万达广场，再次创造南昌楼市奇迹南昌红谷滩万达广场2期钻铺3小时狂销一空南昌启用新的存量房买卖居间合同江西保障房质量实行终身问责制绿都丹石街区，当代国际生活新名片世茂天城开工典礼8月10日盛大举行 体验馆现已开放中国豪宅第一品牌世茂集团首次会晤南昌万达精装SOHO，出世大受热捧！8月6日样板房开放3小时客户登记即超千组16ADD: 中国南昌市红谷滩新区绿茵路800号红谷世纪花园A区16幢1单元1102室 TEL: (86)0791-83977223 FAX : (86)0791-83977223第二部分：区域数据篇南昌市与红谷
4、滩新区住宅与非住宅成交量对比表对比表住宅非住宅套数面积（）套数面积（）区域划分南昌市红谷滩南昌市红谷滩南昌市红谷滩南昌市红谷滩8月1日63228050.423880.6421182017.171739.638月2日3744350.4481.841471359743.218133.68月3日4364554.73719.7254365003.83671.938月4日6847668.58611.682081495.84482.898月5日611076411290.845253703.153015.478月6日3875941.97824.7928103650.642155.198月7日1822104.
5、73172.8931204.8250.838月8日4394779.141122.4771574578.233860.98月9日6636516.03319.7510560603.0759840.388月10日7576985.11779.7823162336.741726.588月11日6355765.6570.692071784.34736.068月12日5284839.7888.3251788.1542.258月13日51104869.43928.132301503.640成交总量6789774066.812591.547031997412.885455.7红谷滩占南昌市比例分析(%)住宅新房
6、交易量比14.3住宅新房交易总面积比1700非住宅新房交易量比67.87非住宅新房交易总面积比87.72相关浅析：自8月1日至8月13日南昌市新房交易市场住宅总交易量为678套，交易总面积74066.8平方米；非住宅总交易量为470套，交易总面积97412.8平方米。红谷滩新区新房交易市场住宅总交易量97套，交易总面积12591.5平方米；非住宅交易量319套，交易总面积85455.7平方米。南昌上周住宅成交环比下跌商业地产环比上涨南昌楼市普通住宅虽然成交量还在上涨，但市场基本面还很薄弱，经不起政策和利空消息的考验，从紧的政策或者利空消息一出，可能今日热情汹涌的购房者，明日就急速退潮了。普通住
7、宅在成交均价慢涨中保持成交量的稳定。而商业地产却在此时风云再起，成交量、成交均价都出现了大幅增长。每年7、8月都是房地产交易的淡季，住宅成交量环比下降，而非住宅成交量却一直在上升。在新一轮的限购城市名单中，南昌因房价上涨突出而被“点名”。南昌楼市会再次掀起限购潮么？开发商和购房者对此都极为关注。调控将不放松，多月来的限贷将房企的经济命脉紧紧卡死，近期新建县、南昌县将限购的消息又甚嚣尘上。有房企拉出了“9折团购”的大旗，有县区楼盘以限购为由头摆出了最后一搏的姿态。为此，南昌各大楼盘纷纷推出各种特惠活动，降价、打折、VIP卡优惠等等，以求在新一轮限购令来临之前取得先机。第三部分：比较案例篇东湖区：
8、（一）赣江之星项目基本情况：位于东湖富大有路9号（洪都大道和青山路交界处，洪都大桥旁）。占地面积:2448平方米，建筑面积:43623平方米，容积率1.02，绿化率31.80% 交房时间：预计2012年3月1日竣工开盘时间：2011年7月价格：均价8500元/平方米备注：赣江之星共计27层，单层层高不低于3.2米，从内部来说赣江之星是南昌市写字楼与公寓房合并的项目之一，布局合理，可大可小，可随意性组合，面积从50-100不等，每层18套，配有四部品牌电梯，大楼采用5级智能管理系统，同时配套了地下停车场2层，约320个停车位，并有电梯直达，另外，市政在本案还投资兴建了两个大型的停车场，地面停车位
9、数量为南昌写字楼之冠，达到近500个。最新动态：赣江之星 单身公寓、写字楼在售，现半层起售，面积600起，整层面积约1200，均价8500元/；购房一次性付款95折，按揭7天之内签约享99折优惠。现工程进度为地面22层，预计今年10月可封顶。（二）央央春天项目基本情况：央央春天项目位于城市中央南昌市八一大道与阳明东路交汇处（原南昌大学医学院北区），总占地面积约亩，总建筑面积约.万平方米。容积率3.50，绿化率60%开盘时间：预计将于2011年8、9月份开盘备注：200米5A级超高层写字楼1幢，住宅建筑7幢1#楼为40层写字楼，2#楼为31层住宅楼，3#、5#至9#楼为28-32层住宅楼，均设2
10、层地下室为设备用房及机动车车库，人防设于地下二层。 最新动态：预计2011年8月底、9月初开盘，首批推高层（均为28层以上），户型为140起的三房。写字楼预计不对外销售，均价看市场而定。西湖区：（三）滨江一号项目基本情况：项目位于西湖滨江大道（中山路西段赣江旁）占地面积:41771平方米，建筑面积:212633平方米，容积率5.00，绿化率35%开盘时间：2010年10月22日入住时间：2012年10月最新动态：滨江一号 二期7#楼（33层）高层部分低楼层房源在售，均价16000元/，面积为90两房、134-156三房，购房全款享98折，按揭99折，该批房源预计2012年年底、2013年年初交
11、付使用。项目预计2012年将加推1#、2#楼精装高层，面积200-500不等。写字楼项目目前没有任何相关资料。红谷滩新区：（四）万达广场项目基本情况：南昌红谷滩万达广场位于凤凰中大道与会展路交汇处、红谷滩中央商务区(CBD核心)，地铁1号线会展路站口。主要汇集大型商业中心、休闲娱乐中心、五星级酒店、室内外步行街、高级写字楼、SOHO和公共空间等多种建筑功能、业态，是满足消费者休闲、购物、娱乐、办公、餐饮、住宿等为一体的大型综合性建筑群。占地面积:133333平方米，建筑面积:550000平方米，容积率:4.10绿化率:12%开盘时间：2011年4月28日入住时间：预计2012年12月交房时间：
12、预计2011年8月之前（商铺部分）价格：目前SOHO均价10000元/平方米最新动态：南昌红谷滩万达广场 板式精装SOHO（29层）预计8月底开盘，现诚意登记火爆进行中；精装SOHO层高3.2米，4梯20户，单套面积40-60不等，预计均价9000-10000元/。万达精装SOHO样板间现已开放。另项目2期钻铺7月30日开盘即售罄，商铺主力户型面积80-120不等，售价25000-60000元/。8月14日有意向客户交两万诚意金。（五）唐宁街项目基本情况：红谷滩红谷中大道与会展路交汇处（绿地中央广场对面）项目占地面积20063平米，总建筑面积11.5万平米，容积率为5，绿地率为42%，建筑密度
13、28.3%。开盘时间：2011年4月1日交房时间：预计：2012年12月31日交房最新动态：唐宁街 精装公寓14-16层在售，户型为40-60loft酒店式奢装公馆，折后均价12500元/；现“购房贴息”活动火爆进行中，总购房款的一半，10年利率的79折。平均每套房总款直减5-7万元。（六）联发广场项目基本情况：项目位于南昌市红谷滩新区的红谷中大道与绿茵路交汇处中央商务区CBD核心区域。联发广场总占地面积为47.27亩，总建筑面积为21.16万平方米。容积率：5.51，绿化率：40，交房时间：预计2011年9月30日写字楼面积：建筑面积8.3万平方米开盘时间：预计6月初开盘价格：写字楼均价19
14、000元/平方米电梯：三栋公寓一字排开，每栋至少拥有三部住宅专属电梯，电梯： 48层写字楼，共16部电梯最新动态：联发广场 克拉mini精装公寓少量在售，面积40-75，均价13000元/；预交1万总房款减2万，另可享全款98折、按揭99折优惠。该批公寓产权70年，预计2011年9月30日交付。另项目精装写字楼（48层）1-24层在售，1-6层层高5米。7-24层层高3.8米。现整层对外销售，均价19000元/，可自由分割，现已封顶，内部装修中。（七）绿地中央广场项目基本情况：绿地中央广场位于江西省南昌市红谷滩CBD核心红谷中大道998号，市政府西侧，规划地铁1、2号在此交汇，丰和中大道、红谷
15、中大道等城市主干次道位于项目左右。项目占地173亩，总建筑面积42万平方米。容积率：3.4，绿化率：15，交房时间：预计2011年底开盘时间：已售罄（元创国际）价格：均价20000元/平方米电梯：一共7部三菱电梯，每部8。5部客梯，一部货梯，一部VIP电梯。最新动态：绿地中央广场 预计8月底、9月初推出地铁口商铺（4层）及精装写字楼峯创国际（26层）。商铺及写字楼整层销售，写字楼整层面积约为1500。海珀兰庭2期高层（27层）房源基本售罄。（八）名门世家项目基本情况：名门世家位于红谷滩中心区，南接怡园路，北临世贸路，占地面积210亩，总建筑面积26万平米，容积率仅为1.5、建筑密度27.4、绿
16、化率40以上，低密度花园公馆。多层、小高层、高层合理排列，3大组团围合式布局交房时间：2012年年底写字楼面积：25层，单层面积1300平米价格： 均价8500元/平方米最新动态：名门世家 名门8号SOHO公寓在售，售价7685元/起；名门8号财富SOHO共25层，其中1-3层为大卖场，4-25层为SOHO公寓，面积40-80不等；在售5-15层，购房一次性付款95折，按揭98折，预计2013年年底交房。另项目商铺5-6间少量在售，125-230世贸路地铁豪铺，均价25000元/，全款98折优惠；第四部分：相关动态浅析红谷滩崛起引发商业地产成交量放量今年以来，红谷滩一直是非住宅成交量的“重镇”
17、，一直是市场的焦点。随着老城区人口不断向红谷滩分流，红谷滩人气渐旺，同时，城市化进程不断加剧，地级市人口向南昌涌进，而红谷滩是其首选。居住人口的激增，人流涌动，商业也开始旺盛起来。而以绿地中央广场、万达广场以及南昌铜锣湾广场为代表的城市综合体不断出现，为南昌人打造了世界级的购物中心和提供了更为舒适的购物体验。同时以时间广场、联发广场、鼎峰中央为代表的与一线城市持平的写字楼产品不断呈现，为全国战略的企业提供了中部总部基地，以及为向有志于全省发展的地级市企业提供了更为优越的总部中心。上周，红谷滩商业地产成交量激增，一方面受红谷滩商业氛围渐浓，城市CBD渐成的大环境的影响，另一方面是万达广场SOHO产品的出现，名门世家SOHO的火爆销售，以及时间广场、联发广场写字楼的集中推盘所致。受地铁建设利好消息的刺激以及对未来地铁商业的前景看好，随着以财富广场为代表的老城区写字楼的“落寞”，全国公司进入南昌市场，办公首选红谷滩，地级市企业在昌选总部基地，办公地点也首选红谷滩，由此红谷滩写字楼也成为市场投资的“香饽饽”，由于普通住宅受调控政策影响较大，普通住宅的周成交量会出现较大的波动，而红谷滩商业刚刚起步，其商业地产在未来很长一段时间内将是投资客关注的焦点。