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1、2013宏信商业综合体定位及物业发展建议报告谨呈：湖北宏信房地产开发有限公司宏信地产武穴商业综合体项目定位及物业发展建议报告致：湖北宏信房地产开发有限公司武汉朗策房地产顾问有限公司时间：2013.06.10WORK PR0FESSIONALLYDEDICATION TO SUCCESS以专业心 成敬业事前 言 本报告为武汉朗策房地产顾问有限公司受湖北宏信房地产开发有限公司委托，对武穴刊江大道农机市场地块的整体定位、物业组合、商业业态布局以及规划设计、财务测算等方面进行研究。本报告以市场研究、消费者调研以及商户访谈资料为基础，并通过借鉴其他商业的相关成功案例，对项目所在市场和未来开发方向进行了深
2、入的研究和策划，考虑本项目商业指标的比重，本报告重点在项目商服地块商业的研判，希望可以为本项目发展提供客观的参考与借鉴，并形成统领项目全局的开发指导思想。项目研究项目定位业态布局研 究 模 型城市思考业态布局建议规划设计建议发展模式建议项目理解市场研究竞争分析区域思考项目思考消费者调研分析商户访谈项目业态定位项目战略定位项目形象定位项目档次定位项目客群定位项目主题定位目 录 1.0 宏观背景分析 1.1 经济数据研究 1.2 城市规划分析 1.3 商业发展概述2.0 区域发展研究 2.1 商业规划研究 2.2 区域商业现状 2.3 区域商业发展研究3.0 项目立地研究 3.1 项目整体评判 3
3、.2 项目各地块研究 3.3 项目四至 3.4 周边交通分析 3.5 周边环境分析4.0 市场研究 4.1 消费者分析 4.2 商户调研分析5.0 案例借鉴 5.1 北京朝阳大悦城 5.2 上海96广场 5.3 荆州南国城市广场6.0 项目定位 6.1 SWOT分析 6.2 项目概念定位 6.3 项目发展体量测算 6.4 项目产品定位 6.5项目档次定位 6.6 项目功能定位 6.7 项目消费群定位 6.8 项目业态发展主线 6.9 项目开发战略7.0 设计要求 7.1 商业平面规划建议 7.2 商业建筑概念建议 7.3 商业动线规划建议 7.4 停车场规划建议8.0 财务测算 8.1 项目总
4、货值测算 8.2 销售回款测算 8.3 开发成本测算 8.4开发利润测算 1.0 宏观背景分析1.1经济数据研究1.2城市规划分析1.3城市商圈研究经济数据研究城市规划分析区域商圈研究印象武穴荣膺2012年度黄冈各县市区发展综合实力考核第一名GDP连续多年稳居黄冈县市第一长江中下游重要的内河港口和医药工业城市，地位突出。全国最大的核黄素生产基地华中最大的水泥生产基地湖北省最大的柴油机生产基地鄂东最大的造船基地武穴港是长江十大深水良港之一，客流量在湖北仅次于武汉港。市辖8个镇、4个办事处。土地面积1246平方公里，耕地面积3.4733万公顷，人口近80万。是黄冈最重要的经济强县之一，定位为港城一
5、体化的工业城市和山水园林的宜居城市经济数据研究城市规划分析城市GDP总量及增长率2008-2012年武穴市GDP增长趋势（单位：亿元）GDP整体表现非常稳健，高收入持续促进高消费，对城市商业的发展给予了强有力的经济支撑。 2008年至2012年，武穴市GDP一直保持快速增长，最低增幅在12以上，偶有30%以上的大幅增长。区域商圈研究经济数据研究城市规划分析社会消费品零售总额分析 2008年至2012年，武穴市社会消费品零售总额不断增长，2012年已达到72.1亿元。2008-2012年武穴市社会消费品零售总额（单位：亿元）区域商圈研究社会消费品零售总额剔除消费品价格因素，持续增长势头明显，意味
6、着商业消费市场极为活跃，将吸引更多品牌商家的进驻。经济数据研究城市规划分析武穴人均GDP 2008年至2012年，武穴人均GDP已连续三年超过2万元，持续稳步的增长，充分说明武穴市拥有巨大的消费潜力。2008-2012年武穴市人均GDP增长趋势（单位：元）区域商圈研究人均GDP的增长与社会零售增长成正比，说明消费市场的存在可持续的上升空间，为商业进一步繁荣提供支撑。经济数据研究城市规划分析集市&沿街商业大型综合商场&超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL街区化商业郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$5001000$10003000$30005000
7、$50007000$700010000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉
8、的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出现业态GDP数据表明区域商业业态发展处于大型综合市场、超市、专业店商业阶段从国民生产总值与商业发展角度来看，武穴目前人均GDP 28427元，折算美元为$4633。消费档次与购物环境需求正处于大型综合市场&超市&专业店商业阶段。区域商圈
9、研究经济数据研究城市规划分析第三产业发展状况武穴当前以第二产品为主导，第三产业存在较大上升潜力。2006-2010年武穴市三大产业比重状况区域商圈研究城市化进程的重要标志体现在第三产业的比重表现，武穴市当前的第三产业远未达到饱和，消费拉动及高端服务行业的发展有着稳步上扬的趋势。经济数据研究城市规划分析武穴人均可支配收入 2008年至2012年，武穴人均可支配收入保持13%以上的增长率，为商业市场的发展提供良好基础。2008-2012年武穴市人均可支配收入增长趋势（单位：元）区域商圈研究经济数据研究城市规划分析武穴市恩格尔系数 2007年至2012年，武穴城镇人口恩格尔系数从39.7%降至36.
10、9%，农村人口恩格尔系数从42.8%降至39.8%。武穴城市人民生活进入富裕水平，农村人口生活正从小康水平过度到富裕水平。2007-2012年武穴市恩格尔系数变化趋势区域商圈研究根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到40%以下，居民生活进入小康水平，恩格尔系数达到30%-40%，人民生活进入富裕水平。经济数据研究城市规划分析武穴人口情况2008-2012年武穴市总人口（单位：万人）2008-2012年武穴市女性人口（单位：万人）截止2012年武穴总人口达到78万人，连续5年保持持续增长区域商圈研究经济数据研究城市规划分析武穴地理位置区域商圈研究三省交界地：与鄂、赣、皖三省交界，是一座集港
11、口、铁路、资源等物质基础于一身的边际城市，是武汉1+8城市圈组成城市，距武汉约170公里，驱车2小时可抵达。三长交汇处：位于京九铁路、沪蓉高速、内河长江的交汇口，铁路、公路、水路配套联运的大交通运输格局已初步形成。湖北省安徽省江西省武穴市武穴市沪渝高速福银高速G105国道S240省道S204省道经济数据研究城市规划分析武穴城市规划区域商圈研究新区本案中心城区武穴市中心城区：是指武穴办事处、刊江办事处、高新技术园区、杨林组团。武穴市中心城区是全市的政治、经济、文化中心；以发展医药、机械工业为主的新型滨江园林城市。城市建设加速推进，目前已完成中心城区6平方公里控制性详规，启动并推进了城东新区建设，
12、拉开了以刊江大道为主轴的核心城区大格局，武穴房地产市场蓬勃发展，沿刊江大道一带有多个中高档楼盘兴建在售。目前城区房产均价3500元/平方米以上，供不应求。刊江大道经济数据研究城市规划分析武穴交通建设区域商圈研究武穴长江大桥2015年通车麻阳高速2013年8月开工本案本案距麻阳高速、武穴长江大桥仅1.5公里 武穴长江大桥：预计2015年可以通车，是麻城至瑞昌高速公路的过江通道，连接麻竹高速公路、沪蓉高速公路、大广高速公路、武英高速公路、沪渝高速公路、杭瑞高速公路和众多的省道和县道，是联系鄂东北及其以西以北地区与江西、福建等我国东南部地区的省际快速通道。 麻阳高速：2013年8月开工。麻城至阳新（
13、以下简称麻阳）高速公路起于麻城，向南经罗田县，在浠水县团陂镇附近与武英高速相交，经蕲春县在武穴市四望镇与黄黄高速相交，经武穴长江公路大桥跨江，在湖北、江西两省交界处，与杭瑞高速公路相接，全长约173公里，双向四车道，贯穿麻武、武英、黄黄、杭瑞4条高速公路。 经济数据研究城市规划分析刊江大道地块规划区域商圈研究项目一：刊江大道南侧，玉湖路西侧地块（56号地块） 面积约112.98亩，规划为商服、住宅用地，商服、住宅比例为5:5，容积率3.5，建筑密度40%，绿地率35%，建筑限高80米。 项目二：刊江大道南侧，科技街两侧地块（55号地块，即本项目地块） 该地块位于刊江大道南侧，玉湖路以东，科技街
14、两侧，面积约120.44亩，其中商服用地，容积率2.0，建筑密度40%，绿地率20%，建筑限高40米。商住地块容积率4.5，建筑密度30%，绿地率35%。以上两地块距离麻阳大道、武穴长江大桥仅1.5公里，玉湖路将向北延伸直达仙姑山度假村，交通便利，区位优势明显，具有极佳的投资价值与升值潜力。55号地块A刊江大道窝陂塘路玉湖路广济大道56号地块55号B玉湖路规划延长线至仙姑山度假村。经济数据研究城市规划分析区域商圈研究区域功能定位：副都心 城市都心具有最高的中心性 副都心可以同时存在几个，副都心与都心之间以城市主要交通干道紧密相连 副都心承担都心部分功能，以某项功能为主，与都心形成差异性 在一定
15、环境条件下，副都心与都心可实现功能与地位的转变城市都心副都心理论简述城市副都心城市副都心城市都心城市综合地城市综合地城市综合地经济数据研究城市规划分析区域商圈研究区域功能定位：副都心副都心理论的诞生：城市工商业的发展和人口的集中，虽然可以使城市出现繁荣，但城市机能的过度集中会带来城市都心部的一系列矛盾和问题，如土地价格飞涨、环境恶化、交通拥挤、夜间人口减少等。理论概要：都心作为城市的核心，其承载了城市政治、经济、商娱、文化、教育等综合核心功能。在都心周边的公共交通系统集中地区，积极推进副都心的开发建设，作为分散都心部诸机能从而形成城市新的功能中心副都心在都心与副都心之间及建成区外围，建设桥梁、
16、内、外环线高速公路、轨道交通等便利交通路网。Key Concept 1Key Concept 2Key Concept 3经济数据研究城市规划分析区域商圈研究对武穴的发展启示：受规划的局限，老城区的生活、商业、商务、金融等发展均受到限制，新区扩容后，老城的部分功能外移；随着人口的增加，武穴市区必将北扩，从而形成多级多个中心区域；新发展的中心区域将分担几个主要的城市功能，有效实现城市功能完善；新发展的中心区必须依靠大型综合体开发建设，全面提升区域竞争力和城市竞争力。区域功能定位：副都心武穴扩容副都心定位旧城改造加速人口外迁新城区建设提速区域发展最大体量的城市综合体开发开创武穴商业新纪元武穴城市快
17、速发展，城市扩容；全面带动房地产、零售商业、专业市场等产业升级消费升级换代时代已经到来，必须激活武穴商业发展。经济数据研究城市规划分析区域商圈研究经济数据研究城市规划分析区域商圈研究本案武穴商圈分析玉湖路广济大道刊江大道明珠路民主路沿街商业和电器、家具专业店为主，车行道广、窝陂塘路栖贤路商圈以中百仓储和汽车站为主，有一些沿街商业和银行。北川路中百仓储商圈最繁华的商圈，包括商超、沿街商业、步行街、地下商业街等。永宁大道沿街商业为主，道路较窄，以人行为主。永宁大道商圈民主路商圈沿街商业刊江大道广济大道北川路永宁大道明珠路民主路窝陂塘路玉湖路汽配4s店金色豪园小区的底商是本市汽配集中区。经济数据研究
18、城市规划分析区域商圈研究商业街业态研究>民主路刊江大道玉湖路北川路永广济大道宁大道民主路窝陂塘路明珠路本案居仁街人大常委信访局计划生育系列服务中心振达汽车空调装潢部武穴市政府人缘大酒店南洋花园酒店南洋花园酒店干洗部南洋平价超市新名流巴黎舒乐中国信合民银储蓄所华丰车业中国烟草花花公子华光电子经营部新流不锈钢音像总汇雪亮眼镜祥发五金交电闭路器材通达文化时尚宝贝富贵鸟男装七匹狼花花公子体彩美国船王古今中外精品屋台北商务宾馆巴黎新名流华润漆天宝仁银楼广大广告强宏电脑新星婚纱摄影皇明太阳能华美窗帘彩票裕丰家常菜馆又一惠诚信寄售商行飞虹美容美发用品京汉大玻璃福音旅社电动工具厂农村信用合作联社万泰招待
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22、50-80元/平月。标准铺面：30-60，开间5米，进深5-10米。主要承租面积：60。小 结： 民主路贯穿城市南北，是中心商业区所在的一条大道。整体商业氛围较好，租金较高，业态以满足周边居民生活的餐饮、生活配套、零售为主。 民主路永宁大道以北位于城市非核心地段，业态以电动车、五金管业、婚纱摄影及生活配套为主，承租能力较差， 租金水平明显低于南段，沿街整体形象及档次较差。 民主路永宁大道至居仁街之间属于武穴市中心商圈，商业氛围浓厚，品牌店铺较多，人流量大。 零售餐饮生活配套住宿其它建材服饰17%14%专业店8% 业态比例福彩捷安特丽江豪园武穴棉花收购加工厂钻石之尊KTV卫校公寓武穴市卫生学校（
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26、租金水平：公园北路以北路段为12-15元/平月； 公园北路至沿江大道路段为20-35元/平月。标准铺面：30-50，开间4米，进深6-8米。主要承租面积：50。小 结： 窝陂塘路南段比北段商业氛围好，南段娱乐休闲、美容美发业较为集中，还有大量的文体、学校等设施。北段商业类型较杂乱，属于城市非核心地段，业态以市政工程、生活配套为主，承租能力较差， 租金水平明显低于南段，沿街整体形象及档次较差。 经济数据研究城市规划分析区域商圈研究武穴财贸中等专业学校黄冈实验技工学校新春超市福田五星摩托车专卖店信德堂大药房好宝贝母婴生活馆同真堂大药房第一人民医院上海凤凰三轮车金德管业龙门鱼府美嘉装饰新天地装饰木业
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30、乐租金水平：北川路中段近民主路附近为20-25元/平月； 西段至玉湖路段和东段至明珠路段为12-15元/平月。标准铺面：30-50，开间4米，进深6-8米。主要承租面积：50。小 结： 北川路东西端业态和租金范围较相似，西段业态以市政、生活配套为主，东段业态以建材、专业店为主。中段靠近民主路为北川路最繁华区域，有本市最大的仓储，中百仓储。 由于汽车站也在北川路中段，所以此次人流量较大。中百仓储旁正兴建大型商业中心，未来将成为武穴市的购物新中心。 经济数据研究城市规划分析区域商圈研究金典时代万家橱柜凡臣卫浴好百年家居家饰万居乐建材城索菲亚衣柜再生资源开发公司百隆橱柜圣保罗门业新豪轩经典名门银海网
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35、中外摩托车维修中心明珠路粮食路正街民主路窝陂塘路面积:25租金:68元/平月面积:1200租金:3元/平月面积:80租金:20元/平月租金：45-70元/平月租金：3-20元/平月租金：6-16元/平月面积:50租金:25元/平月经济数据研究城市规划分析区域商圈研究商业街业态研究>永宁大道零售生活配套住宿其它服饰专业店11%11%业态比例娱乐副食8%建材17%租金水平：永宁大道中段近民主路附近为45-70元/平月； 西段至玉湖路段为6-16元/平月； 东段至明珠路段为3-20元/平月。标准铺面：50-80，开间6米，进深8-10米。主要承租面积：60。小 结： 永宁大道横贯武穴市东西方向
36、，与纵向主干道民主路相交，其交汇处是武穴市的中心商圈所在位置。 永宁大道民主路以西段、正街至粮食路段以电器、家居专业店为主。民主路至正街段以商场、服饰、超市为主，租金较高。经济数据研究城市规划分析区域商圈研究商业街业态研究>居仁街刊江大道玉湖路北川路永广济大道宁大道民主路窝陂塘路明珠路本案居仁街租金水平：150-200元/平月。标准铺面：30-60，开间5米，进深6-9米。主要承租面积：40。小 结： 居仁街是武穴市零售业最集中的一条商业街，人流量大，商业氛围浓厚。业态基本全是服饰鞋帽类。街道较窄，区域内的商场环境老旧，品牌店铺较多，但分布无规划，发展潜力不高。承租能力较强，是目前武穴市
37、租金最高的一条商业街。经济数据研究城市规划分析区域商圈研究商业街业态研究>广济大道租金水平：3-6元/平月。主要承租面积：60。小 结： 广济大道横贯武穴市东西方向，位于武穴市北部。属于城市副中心，商业氛围很差，人流量少。沿街铺面老旧，建筑多为低矮的老式建筑。 业态以汽车、农机、物流为主，有少量教育、住宿配套。刊江大道玉湖路北川路永广济大道宁大道民主路窝陂塘路明珠路本案居仁街经济数据研究城市规划分析区域商圈研究街道商业氛围/地段经营状况主要商业类型租金（平均）刊江大道优良好汽配汽修5元/月民主路优好电动车/百货/KTV/休闲娱乐/宾馆/超市34元/月窝陂塘路良好良好餐饮/KTV/休闲娱乐18元/月永宁大道优一般百货/家居/超市30元/月北川路一般良好超市/餐饮/建材/配套商业20元/月广济大道良差农机、物流6元/月居仁街优好服饰/百货180元/月商业街基本情况对比分析经济数据研究城市规划分析区域商圈研究2.0 区域发展研