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1、合肥市个人存量房交易税收管理办法政策介绍,2015年11月12日,一、办法出台的背景,近年来，合肥市存量房交易呈逐年上升态势，尤其在存量房交易营业税新政出台后，交易量明显增加，权属转移流动频率不断加快，导致部分办税服务厅人满为患、拥挤不堪，部分办税服务厅甚至采取提前预约、限号办理等措施进行疏导和应对，同时存量房交易资料多，办理流程比较繁琐。为最大限度的方便纳税人，我局出台相应的办法。,二、办法出台的目的,进一步优化办税流程、精简办税资料，缓解办税服务厅拥挤现象，切实做到为纳税人服务、让纳税人方便，不断提高纳税人对地税工作的满意度。,三、办法主要内容,第一章 总则 第一条 为规范存量房交易税收征
2、管，方便纳税人申报纳税，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、全国税务机关纳税服务规范等规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于合肥市行政区域范围内（含所辖县、市）个人存量房交易行为的税收征收管理。,第二章 纳税申报 第三条 存量房交易的双方当事人（以下简称纳税人）在签订交易合同后，办理权属转移之前到地税机关办理申报纳税。 纳税人不能到场的，可出具授权委托书，由受托人代为申报纳税；受托人须提供本人及纳税人有效身份证明。简化办税手续，不要求买卖双方均要到办税服务厅办理缴税事宜。 第四条 存量房交易所涉税费： 出让方应缴纳营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税
3、、教育费附加、地方教育附加。 受让方应缴纳契税、印花税。,第五条 存量房交易双方应提供如下资料： 存量房买卖合同、房产证、双方有效身份证明以及征收机关要求提供的其它资料。 实行差额征收营业税的，应提供购房发票；享受个人所得税优惠政策的，应出具安徽省家庭唯一生活用房承诺书(全市已统一) ；不实行核定方式征收个人所得税的，应提供原购房发票以及合理费用的有效凭证；享受契税优惠政策的，应提供房产部门出具的家庭唯一普通住房证明，或提供户口簿、结婚证（现不需要提供家庭唯一住房诚信保证书、（无）婚姻登记记录证明）。 上述申报纳税资料需提供原件及复印件。,统一办税资料：明确纳税人申报纳税应提供的基本资料，即存
4、量房买卖合同、房产证、有效身份证明。实行差额征收营业税的，应提供购房发票；不实行核定方式征收个人所得税的，应提供购房发票、契税税票等房屋原值凭证以及合理费用的有效凭证。 第六条 合肥市区纳税人到房屋所在地地税机关办税服务厅或指定地点办理申报纳税手续。县（市）纳税人到当地地税机关确定的纳税地点办理申报纳税手续。,第三章 税款征收 第七条 受理窗口办理事项： 工作人员接收并审核报送的申报纳税资料，申报资料不齐全或不符合要求的，应一次性告知其补正资料或不予受理原因，申报资料符合要求的一次性收取。有下列情形的，在取得相关资料后一并传递至征收窗口： （一）享受契税优惠政策的纳税人，所需的房产部门出具的家
5、庭唯一普通住房证明，可由窗口工作人员依据户口簿、结婚证出具个人购买家庭唯一普通住房查询表交纳税人到房产部门查询后送回确认。 （二）对非住房交易的，窗口工作人员开具评估函交纳税人送已确认资格的评估机构，评估机构将评估报告报送至征收机关。,第八条 征收窗口办理事项： （一）住房交易，工作人员将纳税人的房屋相关信息录入存量房交易价格申报评估系统，依据存量房交易价格申报评估系统核定的价格或住房交易合同成交价格等相关资料计算应纳税款，出具存量房交易纳税申报通知单，交纳税人签字确认； 非住房交易，依据评估报告审核计算应纳税款，经办税服务厅负责人复核后，出具存量房交易纳税申报通知单，交纳税人签字确认（审核权
6、限下放）。 （二）依据确认后的存量房交易纳税申报通知单，开具税票、发票、契税完税证明，出具房地产转让完税（免税）审核通知单、房地产转让完税（免税）审核明细表，加盖地税机关存量房交易专用章（统一全市存量房交易专用章，并将印模函告房产局）。 （三）将税票、发票、契税完税证明、房地产转让完税（免税）审核通知单交纳税人到房产部门办理权属转移手续。,统一办税流程：受理窗口统一接收和审核申报纳税资料，办理契税等优惠政策相关前置事宜，明确评估函和评估报告的传递方式。征收窗口具体负责税款征收，下放非住房交易应纳税款审核权限，由地税机关分管局长或办公会审核下放至办税服务厅负责人审核，并统一房地产转让完税（免税）
7、审核印章，缩短纳税人办税时间，提高征收机关办税效率。,第四章 税收优惠 第九条 个人销售或购买住房的，暂免征收印花税。 第十条 个人销售住房的，暂免征收土地增值税。 第十一条 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 第十二条 个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。 第十三条 个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。 第十四条 个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。,第五章 附则 第十五条 征收机关应加强非住房评估报告的审核工作，
8、对评估机构出具虚假报告导致计税依据不实的，发现后应及时报告市局。 第十六条 纳税人进行虚假纳税申报，导致不缴或少缴税款的，按照中华人民共和国税收征收管理法相关规定追究其法律责任。 办法对评估机构出具虚假评估报告和纳税人进行虚假纳税申报等情况进行规定和约束。 第十七条 本办法由合肥市地方税务局负责解释。 第十八条 本办法自发布之日起施行。有效期5年，施行期间国家有新的政策规定，按国家新规定执行。,四、案例,（一）普通住房 孙先生2010年1月在蜀山区购买了一套建筑面积为100平方米的商品房且该套住房是孙先生的家庭（夫妻双方）唯一生活用房，支付的房屋价款为80万元，2015年10月孙先生将该套房屋
9、以100万元的成交价格卖给小王，该房属于小王的家庭唯一住房，经地税机关评估系统的核定价格是95万元，孙先生和小王分别需要缴纳哪些税费？ 卖方：孙先生 营业税及附加：个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 个人所得税：个人转让自用5年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。,买方：小王 契税：孙先生转让该套住房给小王时的成交价格是100万元，地税机关的评估系统核定价格是95万元，根据评估价与合同价孰高的原则，确定此房的计税价格为100万元，故契税的计税依据是100万元，同时该套住房是小王购置的家庭唯一普通住房（根据房产部门出具的家庭唯一住房查询
10、表认定），该房的面积为100平方米。应缴纳契税=1002%=2万元。,（二）非普通住房 李先生2010年5月在庐阳区购买了一套建筑面积为150平方米的商品房，支付的房屋价款为160万元，缴纳契税6.4万元，2015年10月李先生将该套房屋以200万元的成交价格卖给小张，该房不属于李先生的家庭唯一生活用房，经地税机关评估后，确定计税价格为200万元，李先生能够提供原购房发票、契税完税凭证等扣除凭证。李先生和小张分别需要缴纳哪些税费？ 卖方：李先生 营业税及附加：营业税的税率是5%，随营业税附征的城市维护建设税7%、教育费附加3%和地方教育附加2%。 应缴纳营业税=（200-160）5%=2万元，
11、营业税附加=2（7%+3%+2%）=0.24万元。 营业税及附加合计2.24万元。,个人所得税：李先生能够提供合法有效的原购房发票和支付的合理税费等合法票据，可据实按差额征收个人所得税。 应纳税额=（计税金额-原购置价-合理税费） 20% 其中本题中的计税金额200万元是经地税机关审核有效的；房屋的原购置价为160万元；合理税费包括李先生购买该套住房时缴纳的契税6.4万元， 以及转让该住房时实际缴纳的营业税及附加税费2.24万元。 合理税费=2.24+6.4=8.64万元 个人所得税=（200-160-8.64） 20%=6.272万元,买方：小张 契税：李先生转让该套住房给小张时的成交价格是
12、200万元是经地税机关审核有效的，房屋面积为150平方米，因此不属于普通住房，需要按照安徽省法定的契税税率4%缴纳契税，不享受优惠税率。 应缴纳契税=2004%=8万元。 注意：对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。,（三）非住宅 赵先生2012年7月在瑶海区购买了一套建筑面积为120平方米的门面房，支付的房屋价款为120万元，缴纳契税4.8万元，2015年7月赵先生将该套房屋以150万元的成交价格卖给小林，相关办证费用合计2万元，经评估，确认此房的计税价格为150万元，赵先生能够提供购房合同、购房发票、契税完税凭证等扣除凭证。赵先生和小林分别需要缴纳哪些税费？
13、 卖方：赵先生 营业税及附加：营业税的税率是5%，随营业税附征的城市 维护建设税7%、教育费附加3%和地方教育附加2%。 应缴纳营业税=（150-120）5%=1.5万元，营业税附加=1.5（7%+3%+2%）=0.18万元。 营业税及附加合计1.68万元。 印花税：税率0.0005,150 0.0005=0.075万元。,土地增值税 应纳土地增值税税额=增值额适用税率 增值额=收入额-允许扣除项目金额 扣除项目金额=原发票价格（1+年限 5%）+此次缴纳的营业税及其附加+原契税税额 其中本题中的计税金额150万元是经地税机关审核有效的；房屋的原购置价为120万元；购买持有年限为3年；此次缴纳
14、的营业税及其附加为1.68万元；原契税税额为4.8万元。 扣除项目金额=120 （1+3 5%）+1.68+4.8=144.48万元 增值额=150-144.48=5.52万元 土地增值率=增值额扣除项目金额100% =5.52 144.48100%=3.82% 根据土地增值率确定适用税率，不超过50%的部分税率为30% 速算扣除系数为0 应纳土地增值税税额=增值额适用税率=5.52 30%=1.656万元,个人所得税：赵先生能够提供合法有效的原购房发票和支付的合理税费等合法票据，可据实按差额征收个人所得税。应纳税额=（计税金额-原购置价-合理税费） 20% 其中本题中的计税金额150万元是经
15、地税机关审核有效的；房屋的原购置价为120万元；合理税费包括赵先生购买该套住房时缴纳的契税4.8万元，土地增值税1.656万元，以及转让该住房时实际缴纳的营业税及附加税费1.68万元，印花税0.075万元，相关办证时支付的有效合法办证费用2万元。 合理税费=4.8+1.656+1.68+0.075+2=10.211万元 个人所得税=（150-120-10.211） 20%=3.9578万元,买方：小林 契税：赵先生转让该套门面房给小张时的成交价格是150万元是经地税机关审核有效的，需要按照安徽省法定的契税税率4%缴纳契税。 应缴纳契税=1504%=6万元。 印花税：150 0.0005=0.075万元。,谢 谢,