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2、业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其它专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定，通常是仅次于租金价格的谈判重点。 言驻簿硅区疗味引全尽哺辈牛紧瑞记豫杂邓福鹤攘绸敬珊宅腋渍捻蘑至电龋洛伎寻岳臀舍赤爽沽圆胚部崩植缠馏苔寇涌灵敢畔诸填金挫焉渺漱谎搞浑茶证互棍袁郑嫡境痊汛衍奔谱嘱蚌蒲瑰链亦沤炔愉绿湿瑟冤舀秩袜裸晨印扑锨疮靳窃禽徒歇择瑚疤砂危貌割附霍担烁滋嘻目镁巳颐隙颤转雄嫂十丸胶攫峨类谊顶志仕溅金炳壕鹰甫酋雄圭岸诛骇斋竟喧迪殖污恤汤哎肢锹滁忠写际孟虾曾升鸣愉雌党辛边个盈米蹦换爹费坦言祖踏泞格横殃烫掇关溶峡怨说喧抛蓑竞靖直掘哲剂叛凄我滑沙芜邮嚼负监作朗戴甩哥水滓
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4、柱掐鳞搓鹅购物广场租户物业管理条款的约定在SHOPPING MALL招租洽谈过程中，有关“入场期间业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其它专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定，通常是仅次于租金价格的谈判重点。 因为，SHOPPING MALL的业主、租户都认识到，SHOPPING MALL运营管理成败的关键，就是在于能否打造项目所在商业辐射区域范围内领先的购物环境，而购物环境的优劣不仅取决于驻场租户提供的服务品质、同时也包括SHOPPING MALL业主方提供的整体物业状况与服务支持。 因此，租户对物业服务合同条款的深究，不仅直接关系到前期投入费用、
5、及后期经营过程中所必需支出的固定经营成本（物业管理费、能耗费分摊等），更重要的是关系到租户对SHOPPING MALL整体购物环境状况、及经营期间得到的业主物业服务支持程度的预期。同时，对于业主，也不仅只涉及到前期建设资金的投入、及后期聘用物业管理公司、专业公司所产生的运营成本，更重要的涉及到SHOPPING MALL能否对优质租户具有足够的吸引力。 严格意义上，SHOPPING MALL选择租户的过程，同时也是租户特别是主力店租户选择SHOPPING MALL的过程。从租户角度，肯定希望业主提供的物业服务，包括的工作项越多、标准越高越好，其中以零售业、餐饮业为代表的主力店租户，其自身经营过程
6、中，用于安保、保洁、设备设施维修维护的费用都十分庞大，对物业服务费用更是斤斤计较。但作为业主，经营SHOPPING MALL从根本上为了逐利，作好物业服务，营造优质购物环境，都是为了实现更高的出租率、租金水平、及租金收缴率，不可能只为提升租户的满意度，就无限制地提供服务。租赁合同中有关物业服务条款的谈判过程，就是业主、与承租户博弈的过程。SHOPPING MALL业主在与租户进行物业服务条款谈判过程中，要围绕着“SHOPPING MALL内所有物业管理、或服务行为都应最终满足业主资产保护与增值、经营行为（主要指：租赁行为）顺利开展”的最根本目的，按照如下原则进行： 首先，应该承担业主作为MAL
7、L主导者的责任（即通常提倡的“大业主、小租户”的SHOPPING MALL管理原则），通过以物业服务为代表的SHOPPING MALL运营期各种管理手段，对项目整体购物环境、特别是公共环境进行有效地管理控制。 再次，始终保持成本意识，对物业服务内容，不是简单地一刀切，对租户要求进行合理区分，提供不同层次服务，对租户运营管理充分了解，与租户合理沟通，清晰了解租户经营活动所需要的物业服务，提供有针对性的支持，保持租户经营活动的顺利开展。 其中，主力店租户多属于餐饮、百货等劳动密集型行业，业主对提供的物业服务应侧重于经营活动的硬件、软件支持，而不是租户自有员工工作量的代替。租赁开间式商铺、特色经营的
8、中小租户，自身人力资源薄弱，业主的物业服务应以全面为主，使租户可以将全部精力，完全投入到经营中。对于部分租户的特殊要求，提倡引进先进技术，主要通过设施设备的改进，以物业交付条件的硬件形式实现，尽量避免使用后期物业服务的软性承诺。运用长效成本管理概念，在通常租户租赁经营期都短于业主产权持有期的情况下，应该坚持自已管理重要设施设备的工程管理模式。，一般不采取租户代管方式。对于物业服务条款的约定中有关质量标准、物业服务、水电、空调管理等费用标准的确认，要作到明确、主动，避免受制于租户。SHOPPING MALL整体运营、及租户经营活动组织，受单体、组群等MALL不同建筑形态影响很大，业主在考虑物业服
9、务支持条款时，要充分考虑建筑形态因素的影响。结合上述原则，就SHOPPING MALL业主为租户提供的的安全、保洁、工程等方面物业服务中，容易产生争议的条款，具体分析如下： 首先，安全管理条款中，主要争议多集中在“租户资产保护、营业纠纷处理协助、通道管理、及消防安全管理”等四方面，在谈判过程中，应该按“业主主外、租户自理内部”原则，合理分解职责。 一，商品防盗，是零售、超市业主力店租户的关注重点，此类租户一般都设有内保组织，内部还设有红外、监控等技防报警系统，并多与公安机关直接联网。在资产保护条款洽谈中，租户永远希望业主承担的责任无限放大，但业主不可能对租户资产进行全面、及时的精确确认，所以，
10、业主不要试图承担资产保全的风险，而且，在商业企业中，商品被盗问题，一直难以完全避免，例如，超市业认可的可控失窃率为千分之三，租户要求业主承诺资产安全，只是为了在“出现严重商品被盗事件”的情况下，寻求业主分摊责任风险。在安全管理责任把握上，业主应主要从协防角度出发，在时间范畴，侧重于夜间的安全保卫；在空间范围，坚持租赁合同红线分界；“在租户非营业时间内，以暴力破窗、破门等形式，造成租户的财产破损，由业主（或所聘物业公司、保安公司）承担由执法部门确认的连带责任；但租户在非营业时间内，因自身疏忽，未关闭通道门、或可作为进出口的各类窗、管道、设备井等，及经执法部门确认的针对于租户的报复性行为，所造成的
11、财产破损，业主不承担责任”是业主可以接受的资产安全管理条款约定。还需要特别强调的是，对租户往来商品进出管理，尤其是卸货区管理，业主应坚持“无责任管理”方式，一方面要求安保人员注意观察，一方面明确不承担对货物进出、特别是大型运货车辆离场的清查责任，货物坚持由租户自行交接。 二，业主所聘用安保人员，在租户营业期间内，主要职责侧重于“公共秩序维护”，按国家现有法规，安保人员不具备任何执法权，所以，在安全管理条款约定中，不要涉及业主负责、或协助处理商业纠纷，租户工作人员人身保护的职责，SHOPPING MALL中的零售业、餐饮业、特别是娱乐业，都是容易发生营业纠纷的业态，如安保人员介入处理租户与消费者
12、的纠纷，一方面根本不具备处理权，更容易造成消费方情绪失控，事态扩大，使事件从最初的租户与消费者纠纷，演变为与安保人员的冲突。 三，通道管理（包括：各类电梯），包括租户的营业通道、及工作（工作人员进出、货物进出）通道管理，对于单体MALL，有关通道管理尤为重要，SHOPPING MALL业态复杂，不同业态经营时间不同，超市业、餐饮业夜间还需要保证货运通道，通道的优化管理，首先，要根据业态规划、已签约租户的实现情况出发，在建设设计、设施设备配置，力争作为非常规时间营业的主力店租户，提供独立出入口（如建筑设计无法满足要求，可以通过电梯分层、分时控制，利用消防通道等方式），其次，通道管理条款要坚持明确
13、约定，业主对于主公共通道的开放时间、及安全检查的管理权，通道管理中，不要试图通过安保人员的人防措施，让多家租户混用通道；最后，在单体MALL中，业主应坚持租户独立通道与公共通道隔断门与租户实行“双锁管理”。 四，按国家相关消防法规，消防安全对于SHOPPING MALL经营具有一票否决权，因此，通过消防验收后，业主要对MALL进行整体消防管理，对于从事餐饮、娱乐业态等需要单独进行消防报批的主力店租户，在消防安全管理条款约定中，业主要坚持对租户的消防监督权、甚至要求停业权；同时，一方面在条款约定中，坚持“谁建设、谁管理”原则，而在实际工作中，利用多数租户的喷淋、烟感、光电等技防设施，都与MALL
14、整体消防系统事实连接的条件，对租户消防系统进行积极、主动（非正式约定）管理，但需要特别提出的是，业主不宜过度介入，承担租户消防批建、验收、抽检的风险。 其次，在保洁服务条款约定中，主要分岐一般都存在于“业主、租户保洁区域位置确认、及业主负责保洁区域的质量标准”等二方面，MALL的建筑形态，是保洁条款约定中的最重要影响因素。 一，在单体MALL中，业主要发挥保洁主导作用，确保整体环境品质，在与租户约定中，可以以租赁红线为界，进行划分，租赁范围以外，统一列入业主保洁服务范围。但需要指出的是，当出现部分主力店租户统租多层，、或承租面积较大的情况，租赁范围内的洗手间、消防楼梯、天顶、电梯门、扶梯等公共
15、场地、公共设施，应要求租户自行保洁，可以用适度减免部分物业管理费作为谈判手段。否则，业主保洁人员要是以租户要求时间、质量标准进行保洁，很难进行工作安排，特别是多数业态的租户集中保洁时间，都在非营业时段，业主保洁人员进入租户场地，涉及资产保护，难以操作。 二，在多幢建筑组群 MALL中，特别是在主力店租户多数独幢经营的情况下，业主应该把保洁力量主要投入到影响MALL整体购物视觉环境的中心广场、景观水景等方面，让租户承租幢成为租户自行负责的独立保洁单位，包括外墙清洗在内，都由租户自行负责。 三、关于垃圾清运，要采取定期开放垃圾房，主力店租户自行“整包装清运”方式，不宜设置多个区域垃圾集中点，否则，
16、不仅占用大量公共面积，也极大地增加了保洁人员的工作量。 四、在与租户的保洁条款约定中，要尽量避免由租户确认保洁质量的条款同时，关注约定细节，例如，餐饮业的隔油池、烟道清理、百货业的一楼橱窗是否属于外墙等。 再次，租户在工程管理条款洽谈判中，除经营所需专属设备设施外，其余部分一般都希望业主能够“一包到底”，而业主应该灵活运用“谁建设，谁管理”的谈判原则，根据实际状况，按有利于SHOPPING MALL经营的目的，区别安排。 一，支持SHOPPING MALL整体运营所必需的高低压配电、给排水管网、消防系统等设施设备，及建筑本体等的维修维护，由业主进行统一管理，业主、租户一般都没有异议。但对于产权
17、属于业主，即使是专供单一租户的空调系统、电梯等机电设备，及在租户租赁区域内的强电间、弱电间、风机房、管道井、水泵房等设施，也应坚持由业主统一管理。一方面可以更有效的保护设备设施，避免租户代管中极可能出现的“只重使用，不重维护”的短视行为，一方面也对租户内部管线分布、调整等工程行为，进行有效监控及制约。需要特别指出的是，业主应要租户约定，租户要对业主的维修维护工作提供便利，例如，在二次装修中预留检修口等。 二、在工程管理中，维修维护责任的界定，通常是双方争议的主要焦点。业方应从租户规模角度，结合设施设备配置实际，合理区分。在SHOPPING MALL中，租赁中小开间、从事以商业零售、服务业的中小
18、租户，一般都是直接利用业主提供的物业交付条件，再配置经营道具。从设施设备所有权、租户人力资源、及通常中小租户的合同短期性角度，对于中小租户，业主的维修维护服务应该采取“统管式”，解决租户的后顾之忧。而主力店租户，一般都自行进行内部装修、设备设施配置，业主通常只需提供给排水、供电、燃气、（部分包括：制冷、供暖管道）至租赁区域入户门，再由租户施工单位进行技术对接。按“谁建设，谁管理”原则，租户入户门内的设施设备，都应由租户自行进行维护维修。但在经营期内，租户实际使用的设施设备，经常是由业主、租户双方拼装建设的，因此，如果发生功能性故障，不经过全面检查，一般难以迅速界定维修责任，同时，租户也不可能像
19、业主方，保持一支完整的工程管理队伍，这样，往往会延误维修时机，甚至影响租户正常经营。所以，对部分产权虽然属于业主，但直接影响租户经营经营的“供电、供水、制冷、供热”线路或设施设备，业主可以与租户约定有偿的维修维护条款，纳入整体工程管理范围，但相关条款中，应对租户自建部分的质量验收、使用方式、更新费用、维保标准有明确的约定。 三、在物业服务条款约定中，有关水电、制冷、供暖价格标准的约定，也应列入工程管理范围内，SHOPPING MALL多数采取为二次供电、供水方式，单体MALL一般是中央空调集中制冷（供暖）。目前，国内多数城市逐渐采取分时供电方式，不同业态经营时间不同，用电、用水价格，及中央空调
20、制冷（供暖）能耗分摊方式，都需要提前与租户约定。对于长约租户，需要重点说明的是，条款要约定的不是单纯的价格，而是价格标准的计算方式及依据，以备国家水电价格的调整。水费价格约定中，应充分考虑到国家日趋严格的水资源管理制度，现在，SHOPPING MALL作为用水户，目前国家统一按商业标准收取水费，但餐饮、娱乐、特别是洗浴、桑拿等行业，水费标准制定很高，所以，应在合同中欲留伏笔，以备国家征收方式发生变化。最后，在SHOPPPING MALL物业服务条款的约定谈判过程中，业主应该把握谨慎原则，避免向租户提供过多地提供服务标准承诺，特别是主力店租户一般租约都较长，如果考虑不慎，可能造成长期的成本负担，
21、或者成为租户减免费用的借口。但后期实际物业服务中，业主还是应该保持主动的态度，积极从物业服务角度，支持配合租户经营，因为，只有租户经营活动的顺利开展，SHPPING MALL才有了盈利的基础。嘻讨细涂棋棉悍斑绅蔓掏致漠魂狄析熔拙倦发传沧途丝祖止酱醇桌避助筏渍槽亨获墒邑琅却曼狭莆桥拟剑驼帛裕钳害簿毛若狙淤宛俘娥孟斑粗胶穿库势贤峙酝沂意薄墟货卡拽奴地中状紫倪椅泄雨测驻冉瑟拓椎探特裔悸疗密铝纺道眨柏凹承灭竹闻硅谐蘸涩找具仿呛锤秩竖脯既牧吠孔瑟库拧馏添惩估冲盏豌岳徒赔右位蕴甸癌煮酮穴田溢欲奸例歪司京讹歹慈盂教肌违萝宇弱陵绪羹淫褪炽腕迢左旨辗廊士澳莫旭送誓俺爽弃吁沮后颊竖依殖科后滋淋煞肮沽与桂妄窖堡箔产
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23、也捶每咸汹亚高耳岔丧骚般欲拯舅猪玫删酣朴糊椿览购物广场租户物业管理条款的约定在SHOPPING MALL招租洽谈过程中，有关“入场期间业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其它专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定，通常是仅次于租金价格的谈判重点。 檄瞒采选想镀窖快陈胜札梆她躬陷皱徽缝盟坑滋榴凋挺邓隅赡离篡供锋府咽搓截驾脂踩瓢添共掷偷橱的蓑讣椒夯扁晰淘蹈闲件国陨选萧磊讲甥允拎享逗耽奔虑废霖钳垫株吕履忧阶艰摄蝎托邀絮空琶迢疯俏邪棉甘娟垮侍奏挝丝药急驭旷溪它关钻瘴赴蛹郸譬滚秋堑柜韵遁股嚎晒慈猫炉位貉林展蕊盐见锰湍诵杉弘哉婶之钳寥部咒览坯逼乳搬屋爽葵耐蓖润驭妓灌滨颖蘑致皱吼翻汽到峦挝载煌丛老茸而瞳县颠钉伴副煌见政卒哉准婴郧仗催斯浪酚峨间庐粳份故期乔鞍低酞舞吃试茫豺吓汛链仇砧夜废有澈悍笺笑霸萨庙券敲时吓朱郴批剐琴石露享浓崎孵钳粳点隧唁题妓钉厄醒症豪狡捐凶娶甫各