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1、慧城小区 河南万丰置业有限公司 慧城小区可行性研究报告*万丰置业有限公司二00八年九月十九日第一部分 【项目概论】一、郑州市概况郑州市地处中华腹地，素有“九州之中，十省通衢”之称，是河南省政治、经济、文化中心，它北临黄河，西依嵩山，东、南接黄淮平原，地处要塞，“雄峙中枢，控御险要”，自古云：“得中原者得天下”，是全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。南来北往，东进西去，郑州从来都是必经之地：京广、陇海两条国家铁路干线和京珠、连霍两条高速公路国道主干线在此交汇；规划建设的北京广州、徐州兰州两条铁路客运专线也将在此汇合，郑州将成为全
2、国唯一的铁路客运专线“十”字枢纽；郑州新郑国际机场是新亚欧大陆桥东段规模最大的4E级国际机场。郑州市位置图郑州历史悠久，文化厚重，轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村、秦王寨、少林寺、中岳庙、嵩山国家森林公园、周公测景台、元代观星台、嵩阳书院等文物古迹星罗棋布；中华人文始祖黄帝、列子、子产、杜甫、白居易、高拱等历史文化名人如璀璨星云。郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的多达30余家；每年在郑州举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场
3、所。郑州下辖12个县（市）区，全市总面积7446.2平方公里，其中，市区面积1010.3平方公里，建成区面积262平方公里；全市总人口 716万人，其中，城镇人口424.1万人，乡村人口297.1万人，城市建成区人口约300万人。郑州市行政区域图郑州城市基础设施发展快速，老城区保护性改造与“北移东扩”呈现新局面，在资源倾斜、政策倾斜的助推下，郑东新区“三年出形象”的目标基本实现，土地价值得到进一步体现；郑州北区，尤其是北环沿线区域依靠其便利的交通条件、优越的自然居住环境，配套设施的日渐完善、政府行政辐射能力增强等优势，与郑东新区一并成为市政扩容的中心和亮点。根据最新编制的“中原城市群总体规划纲
4、要(2006-2020)”和 “郑州市20062020年城市规划”，郑州市发展定位为全国区域性中心城市、全国综合交通、通信枢纽和现代化物流商贸城市；区域性金融中心和现代服务业中心、国家历史文化名城、国际文化旅游城市、先进制造业和创新产业基地。按照规划，2010年，郑州市城市建成区面积将达到400平方公里，城市建成区人口将达到400万以上；2020年，郑州市城市建成区面积将达500平方公里，城市建成区人口达500万以上。未来的郑州市，将朝着城市规模不断扩大、人口持续增加、功能进一步加强，城市经济辐射能力大幅度提高的区域性中心城市方向发展。二、高新区概况（一）区域市场界定郑州高新技术产业开发区位于
5、郑州市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相连，西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310国道2公里，北邻连霍高速公路，距新建郑州国际航空港30公里，对外交通条件优越。属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。高新区始建于1988年，是1991年国务院批准的国家级高新技术产业开发区。在国家科技部、省、市的领导和支持下，经过19年的艰苦创业，已初步建设成为基础设施配套、支撑服务体系较为完善、支柱产业相对发达、经济繁荣、环境优美的现代文明新城区，已成为我省改革开放的窗口，成为高新产业聚集的中原硅谷。于1993年、1998年、2003年先后三次被国家科技部评为全国先进高新区
6、。1998年加入了世界科技园区协会。2000年郑州高新区正式加入国际科技园区协会成为全权会员。2002年通过了环境管理体系ISO14001认证，是河南省目前唯一一个通过ISO14001国际标准认证的环境管理运行区域。（二）区域市场简介根据郑州高新区总体规划和战略定位，郑州高新区“十一五”城市建设与发展的总体目标是，把高新区建设成为 “四位一体”的现代化、国际化、特色化、生态型科技新城区。围绕这一总体目标，2010年，高新区城市建设与发展的目标是，通过扩展城区面积，完善配套各项基础设施和社会服务支撑体系，全面提升人居环境，逐步实现高新区从“工业区”到“新城区”的过渡。尤其在高新区十一五发展规划纲
7、要中明确提出了将房地产业列入高新区发展的主要产业之一，提出要积极有序地发展房地产业，壮大房地产业发展规模，提升高新区的商业土地价值。在住宅建设用地规划方面，高新区提出高新区居住区建设要以创建优质示范小区为目标。住宅以多层形式为主，鼓励小高层、高层住宅建设，在满足国家居住区设计规范要求的各项指标及具备完善的配套设施的基础上，力争使居民居住区和村庄改造工程统筹规划，相对集中，第三产业、社会事业、公共设施建设同步进行，打造环境优美的生态居住区。到2010年，高新区居住用地达到676.3公顷，各类住宅建筑面积660万平方米。其中商业开发26.21公顷，村庄改造632.45公顷，中小学用地17.64公顷
8、。 西流湖居住区：结合西流湖公园的建设，整合现有启明村、怡景花园、南流小区、西流湖度假村、药厂家属院、民生医院、亿龙学校、37中，改造南流、陈庄，规划建设一个高档大型综合生活区。 瑞达路居住区：整合现有金色嘉园、快乐E家、阳光馥园、帝苑别墅、郑州中学、郑州中学附属小学，改造瓦屋李村，配套建设各类服务设施，建成一个功能完善的大型居住区。 大学城居住区：整合郑州大学生活区、河南工业大学生活区、高新锦华园、外国语中学、中心广场，改造北里村、沉沙池，搬迁开发东史马村，配套建设石楠路商业街，完善高新区大学城建设。 大谢居住区：拆迁改造大谢村、迁入东史马村，开发周边剩余土地，建设大谢居住区。 沟赵居住区：
9、拆迁改造沟赵、东连河、西连河、祥营、堂李等村，开发建设沟赵居住区。 洼刘居住区：拆迁改造洼刘村，开发周边剩余土地，建设洼刘居住区。 秦庄居住区：拆迁改造秦庄、付庄，开发周边剩余土地，整合现有永和制药家属院，建设秦庄居住区。 兰寨居住区：拆迁改造兰寨村，开发周边剩余土地，建设兰寨居住区。 郭庄居住区：拆迁改造郭庄、布袋李、八面神，建设郭庄居住区。三、本项目地块概况1. 宗地位置 宗地位于郑州市高新技术开发区，银屏路以东，银杏路以南，迎春街以北，金梭路以西。2. 宗地概况 宗地总占地54118.8平方米，约81.2亩，南北最长距离达150米，东西总长接近220米，地块呈不规则扇形。3. 宗地四至
10、宗地东邻总部企业基地项目，西临郑州市高新区观景广场，南临国家863软件产业园区，北面紧邻正在开发的住宅项目。4. 场地现状 该宗地是由郑州市国土局收购的政府储备土地。目前，该地块已完成各种补偿项目的清算。该宗地净地出让。第二部分 【项目投资环境可行性分析】一、2007年郑州国民经济发展状况2007年，国民经济保持平稳快速发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势。初步核算，全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%
11、。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%，回落1.3个百分点；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%，加快0.4个百分点；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%，加快0.6个百分点。（一）农业继续稳定发展，粮食再获丰收。全年粮食总产量达到50150万吨，比上年增产350万吨，增长0.7%，成为历史上第4个高产年，这是1985年以来我国粮食生产首次实现连续4年增产。其中，夏粮产量11534万吨，比上年增长1.3%；早稻3196万吨，与上年基本持平；秋粮35420万吨，比上年增长0.6%。（二）工业增长加快，企业效益提高。全年规模以上工业增加值比上年增长18.5%（12
12、月份增长17.4%），加快1.9个百分点。其中，国有及国有控股企业增长13.8%；集体企业增长11.5%；股份制企业增长20.6%；外商及港澳台投资企业增长17.5%。重工业增长19.6%，轻工业增长16.3%。规模以上工业企业产销率达到98.1%。1-11月份，全国规模以上工业实现利润22951亿元，比上年同期增长36.7%，增幅同比上升6.0个百分点。39个工业行业全部实现盈利。其中，交通运输设备制造业增长68.7%，专用设备制造业增长61.4%，化工行业增长51.5%，煤炭行业增长49.1%，钢铁行业增长47.2%，电力行业增长39.0%。（三）固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加
13、快。全年全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点。其中，城镇固定资产投资117414亿元，增长25.8%，加快1.5个百分点（12月份16809亿元，增长19.6%）；农村固定资产投资19825亿元，增长19.2%。在城镇投资中，分产业看，第一产业投资1466亿元，比上年增长31.1%；第二产业51020亿元，增长29.0%；第三产业64928亿元，增长23.2%。分地区看，东部地区投资比上年增长21.0%，中部地区增长34.0%，西部地区增长28.2%。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。（四）市场销售增长较快，增速
14、呈现逐步提高的态势。全年社会消费品零售总额89210亿元，比上年增长16.8%，提高3.1个百分点（12月份9015亿元，增长20.2%）。分城乡看，城市消费品零售额60411亿元，增长17.2%，加快2.9个百分点；县及县以下消费品零售额28799亿元，增长15.8%，加快3.2个百分点。分行业看，批发和零售业增长16.7%，住宿和餐饮业增长19.4%。限额以上批发和零售业大类商品零售中，石油及制品类、汽车类、建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和音像器材类、服装鞋帽、针纺织品类、化妆品类、体育娱乐用品类均增长20%以上。（五）消费价格上涨较快，房屋销售价格上涨较多。全年居民消费价格上涨4.8
15、%，涨幅比上年提高3.3个百分点（12月上涨6.5%），其中，城市上涨4.5%，农村上涨5.4%。食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。分类别看，食品价格上涨12.3%，拉动价格总水平上涨4.0个百分点；居住价格上涨4.5%，拉动价格总水平上涨0.6个百分点。在食品价格中，粮食上涨6.3%，肉禽及其制品上涨31.7%，蛋上涨21.8%。其余商品价格有涨有落。全年商品零售价格上涨3.8%（12月份上涨5.6%）。原材料、燃料、动力购进价格上涨4.4%（12月份上涨8.1%）。工业品出厂价格上涨3.1%（12月上涨5.4%）。全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年
16、提高2.1个百分点。（六）对外贸易快速增长，外商直接投资继续增长。全年进出口总额21738亿美元，比上年增长23.5%，回落0.3个百分点。其中，出口12180亿美元，增长25.7%，回落1.5个百分点；进口9558亿美元，增长20.8%，加快0.8个百分点。进出口相抵，贸易顺差2622亿美元，比上年增加847亿美元。全年实际使用非金融机构外商直接投资748亿美元，比上年增长13.6%。年末国家外汇储备余额达到1.53万亿美元，比上年增长43.3%。（七）、居民收入 快速增长，就业增加较多。全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%，加快1.
17、8个百分点。农村居民人均纯收入4140元，比上年增长15.4%，扣除价格因素，实际增长9.5%，加快2.1个百分点。年末居民储蓄存款余额172534亿元，比上年末增加10967亿元。全年城镇新增就业1204万人，比上年多增加20万人；年末城镇登记失业率为4.0%，比上年末回落0.1个百分点。（八）货币供应量增长较快，贷款增加较多。12月末，广义货币（M2）余额40.3万亿元，比上年末增长16.7%，回落0.2个百分点；狭义货币（M1）余额15.3万亿元，增长21.0%，加快3.5个百分点；流通中货币（M0）余额30334亿元，增长12.1%，回落0.6个百分点。金融机构人民币各项贷款比年初增加
18、36323亿元，比上年多增4482亿元。各项存款比年初增加53878亿元，比上年多增4599亿元。全年投放现金3262亿元，比上年多投放221亿元。二、2007年郑州市房地产发展状况郑州处于高速发展阶段，其主要特征： 房地产供给需求旺盛，开工面积、竣工面积、年销售量等增幅较大； 房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收入增长水平； 土地市场异常活跃，土地价格的增幅高于房产价格增幅，土地一级市场与房地产二级市场交相呼应； 房地产开发水平不高，升幅较快，开发商对项目开发决策能力迅速提高； 产品创新的速度加快，客户需求多元化和产品多元化趋势明显，房地产开发商对项目的模仿能力较强
19、。（一）销售价格2007年商品住宅价格1月2月3月4月5月6月7月8月9月101112均价295831283266326835733593362436363704394538763885由上述表格可以看出，2007年郑州房地产价格上涨幅度是比较大的，主要是由于上半年价格上涨过快造成。（二）销售面积2007年各月份商品住宅销售面积1月2月3月4月5月6月7月8月9月101112面积（万平方米）70.9947.0858.0569.9758.1982.6384.4998.9753.2849.6981.5677.52 2007年各月份商品住宅的销售量呈同步、周期性增长变化趋势。大致可分为三个周期，每四
20、个月为一个周期，14月份为一个周期，2月份为销售量最低点，1月份是销售量最高点；58月份为一个周期，5月份是销售最低点，8月份是销售量最高点；911月份为一个周期，10月份是销售量最低点，11月份是销售量最高点，呈现有规律的周期性上升趋势。（三）2007年新建住宅销售情况分析1、按销售套数所占比例分析 不同套型销售套数所占比例 （单位：平方米）60以下6080809090100100120120144144180180以上比例24%20%16%12%12%6%6%4%从表格可以看出，2007年小套型和中等套型销售套数的比例较大，共占72%；大套型和特大套型销售套数比例较小，分别占18%和10%
21、。2、按成交均价分析 不同套型销售均价 （单位：平方米）60以下6080809090100100120120144144180180以上均价（元/m）47384698467244004398468846505600 从表格可以看出，销售均价最高的是60平方米以下的小套型和180平方米以上的大套型，分别是4738元/平方米和5600元/平方米；其次是6080平方米的小套型，4698元/平方米。主要有以下几方面的原因：一方面是小套型的区位好，另一方面精装修的高层和小高层。180平方米以上的大户型和市中心的豪华高层均价自然很高，均价最低的90100平方米的套型，这里有许多是城市郊区的多层住宅。三、郑
22、州市住宅市场未来发展趋势1.房地产调控力度进一步加强。我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制的意向， 2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。2.资源将向保障性住房倾斜。1998年住房货币化改革以后，国家政策主导是住房供给市场化，房地产业被确定为国民经济支柱产业。2007年是既有的住房政策理念发生转变的一年。在强调住房的经济市场属性的同时，更重视其作
23、为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。2008年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。3.企业并购和重组将成为年度主调。在国家宏观调控力度不断加大、国际资本进入和美国次贷危机影响下，2008年我国房地产行业竞争将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，比较优势日益明显，同时对市场的垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境则日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将
24、加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善中小企业的控制、并购和重组。4.供给平稳增长，结构改善。土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。2008年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。在住房供给方面，基于2007年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，20
25、08年住房供给量将保持增加态势。在供应结构方面，基于2007年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期2008年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。5.房价上涨趋缓，但出现拐点可能性不大。房价经历连续多年高速增长，2007年仍在高位运行，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于上年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高
26、位震荡，但全国房价整体拐点出现的可能性不大。根据郑州市房地产管理局统计的数字，2007年上半年，与周边南京、成都、太原、武汉、南昌、西安、合肥、济南、石家庄九个城市相比，郑州市商品房均价居倒数第三位，郑州房价处于合理的上升区间内，还拥有相对较大的上升空间。而将造成郑州市房地产价格将稳中有升的其他因素还包括：（1）土地价格的上升与土地供应量的紧缩郑州市2007年全年土地供应量为15331.8亩，其中，住宅用地只有2797.5亩。而据此前郑州市土地拍卖的情况看，“地王”身价一再被刷新，地价不断飙升，这将是房价上涨的最基础动力。（2）郑州“首位”效应的影响河南拥有亿的人口，而省会郑州市城市建成区目前
27、只有300多万人，入郑户口迁移政策的放宽，促使许多外地人包括行政机关领导、公务员、外地企业老板拥向郑州安家置业。据统计资料，2002年到2005年，在郑州所售住房中，外来人口购房的比例从41.7%上升到55.3%。2005年迁郑人员达到10万余人，2006上半年，外地人在郑州买房比例一度达到60%。外来人口在郑州落户，直接导致了郑州房地产需求市场的快速扩大，换言之，郑州房地产市场的需求在今后将十分旺盛。（3）宏观经济的持续走好与郑州市人均可支配收入的快速稳定递增郑州市2007年上半年GDP累计达1080亿元，同比增长15.7%，城镇居民人均可支配收入达7193元，同比增长12.6%，预计全年增
28、幅将达到14%；从2002年以来的数据来看，除了2004年外，其他各年份的人均可支配收入增长率均高于郑州市房价的增长率。经济发展，楼市稳定发展是经济规律所决定的。（4）建筑成本与其他成本的增加钢筋、水泥、电解铝等建筑材料持续涨价，房屋建造成本也水涨船高，市场竞争的加强又导致项目广告推广费用增多，房地产行业的管理成本、人力成本也在持续上升，这些都直接导致了房地产行业的综合成本的上升。环房匹配指数越趋近零，表示该城市的房价指数与房地产市场环境匹配度越高。四、郑州高新技术开发区市场分析(一) 本区域房地产市场发展历程郑州高新技术开发区地产起步早，但发展迟缓，早期的房地产开发销售不旺，很多开发商处在亏
29、损状态。早期开发的彩虹花园、帝苑别墅销售都持续很久。在2004年以前，高新区房价出现小幅攀升，2003年每平方米为1350元。从2004年开始，高新区房价开始大幅上扬，销售量持续增加。2005年，商品房均价达到每平方米1860元，新开工面积只有12.5万平方米，而销售面积却高达20.85万平方米。2007年商品房价格在2900-3600元间。高新开发区土地供应价格从2004年开始上涨，2003年以前，每亩不到20万元，2005年对外挂牌出让的两块土地，摘牌价每亩67万元，2007年1月25日，牡丹路南、金梭路西73亩土地摘牌价每亩193万元。(二) 本区域楼盘基本概况整个开发区分为四部分。西北
30、部是大学城，教师基本都有自己的小区，其他居住的大多数是当地人和上班租房一族，部分大学生家长也有陪读的，另外大学生也有在外面租房的，这一区域人口密度大，生活配套丰富，商业经营情况良好，是个生活消费和教育区域，住宅项目不多，销售价格中等，销售情况一般；西南除了工厂和2个住宅项目外，就是都市村庄和荒地，人烟稀少，未来建有地铁出入口，可能会提高人口密度，目前区域内住宅项目销售主要依靠投资类型客户和部分自住，以及小部分陪读家长，生活配套贫乏，需要2-3年时间暖热市场，住宅项目不多，销售情况不好，销售价格中下等；东北区域基本是办公和居住区，也有部分教育区域，相对生活配套还是不多，需要2年左右时间发展，交通
31、便利，人口密度也不小，但是基本以上班族为主，下班后，区域人口密度极度下降，住宅项目稍多，销售情况良好，销售价格中上等；东南区域，是西开发区最早发展的区域，所以居住人口相对较多，加上临着市区比较近，生活配套相对齐全，所以是现在区域购房的首选地，区域内工业园较多，住宅项目也不少，价格也在区域内是最高，销售情况最好。(三) 竞争楼盘分析：n 金海西湖美景【项目名称】：金海西湖美景【开 发 商】：郑州建海置业【位 置】：化工路与瑞达路交叉口西50米【占地面积】：共100多亩，1期50亩，本期为2期，约50亩，并介绍还会有3期约50亩。【建筑面积】：10万【容 积 率】：1.5【周边描述】：东面是荒地，
32、准备自己做3期；西面是自己的1期；南面是已经停止销售的水木清华项目；北面是工厂及居住区。【建筑类型】：多层、小高层【主力户型】：设计规格比较标准，尽量避免了所有户型入户门不对着客厅、卧室和卫生间，同时卧室门都没有开在客厅中，私密性比较好；超南都有弧型阳台和飘窗。属于舒适户型。【产品分析】：1、产品面积：多层占主导地位，70-90两房，120-140的三房 2、产品比例：两房占60%，三房占40% 3、产品总评：比较符合区域市场产品发展趋势，市场接受度较高，户型设计的竞争力不强。【价 格】：多层均价3900、小高层均价3700。【销售情况】：1期销售完毕，2期多层销售90%，剩余顶层和部分户型，
33、小高层销售85%。【整体分析】：由本地有一定开发经验和知名度的开发商在市区以西与西开发区之间区域开发的较低容积率项目，项目体量不小，主要由小高层和多层组成，周边生活配套不成熟。n 睿智楠园【项目名称】：睿智楠园【开 发 商】：新合鑫【位 置】：瑞达路与梧桐街交汇处西500米。【占地面积】：共400亩，1期100亩，2期75亩，3期200多亩【周边描述】：东边是工厂和居住区，西面是3期项目的空地，南面是工厂北面是都市村庄和居住区。【建筑类型】：多层、小高层、高层【主力户型】：59-88两房、118三房【产品分析】：2期多层和小高层基本平均分布，多层销售很快，很受欢迎，小高层销售也不错。1、产品面
34、积：两房在70-90左右，三房在110-130之间 ，还有100-130顶层复式2、产品比例：两房三房各占45%，顶层占10% 3、产品总评：比较符合区域市场产品发展趋势，市场接受度较高，户型设计的竞争力不强。 【价 格】：多层、小高层均价3900【销售情况】：1期基本售完，剩余尾房；2期多层售完，推出的2栋小高层截止6月14日，1#20户销售9户，3#40户销售25户，未推出的2栋小高层和高层下半年入市。【整体分析】：地块位于西开发区的核心居住区，地理位置较好，周边配套多，项目1期纯多层，2期以多层和小高层、以及高层相混合，高密度居住区。n 和家园【项目名称】：和家园【开 发 商】：河南昌信
35、置业【位 置】：科学大道与长椿路交汇处南500米。【总占地面积】：199.24亩【总建筑面积】：30万【容 积 率】：2.25【周边描述】：东面是田地，西面是工厂、南面是田地、北面是工厂。【建筑类型】：多层、小高层、高层【主力户型】：80-90两房，100-130三房【产品分析】：1、产品面积：面积普遍较小，80-100的两房、90-140的三房；多层建筑为主，小高层和高层也占不小的比例。 2、产品比例：两房占30%，三房占70%；3、产品总评：这只是1期的户型，不代表整个项目，目前这种户型面积区域市场接受度最高，户型设计竞争力最强。 【价 格】：均价3800(高层)【销售情况】：14#楼已经
36、销售1/3。【整体分析】：区域位置较偏，配套贫乏，人员居住主要以工人和村民为主，体量比较大，目前不是很适合居住。n 基正盛世港湾【项目名称】：基正盛世港湾【开 发 商】：基正房地产【位 置】：西四环与梧桐街交汇处。【总占地面积】：275亩【总建筑面积】：40万【容 积 率】：1.7【周边描述】：东面是工厂、西面是外环、南面是圈地（荒地）、北面是燃气发电公司。【建筑类型】：多层、小高层【产品分析】：多层占大部分，其次是小高层，内部有会所和水景景观带，虽然是大社区，但是产品户型设计不好，加上周边环境配套较差，目前不是很适合居住，销售情况也不是很好。1、产品面积：79-114，三房109-121。2
37、、产品比例：暂未知资料 3、产品总评：产品在区域市场上的认同度不高，竞争力低。【价 格】：多层3500、小高层3700【销售情况】：1期几栋多层基本销售完毕，剩余尾房，2期多层和小高层刚开始销售，销售情况不好。【整体分析】：区域位置较偏，配套贫乏，人员居住密度低，北面的电厂有空气污染，并有高压线从门前经过。居住不是很方便，但是体量大，未来可能是人口聚集区。n 西雅图【项目名称】：西雅图【开 发 商】：河南明瑞置业【位 置】：河南工业大学东侧【占地面积】：510亩【建筑面积】：60万【容 积 率】：1.5【周边描述】：东侧是田地、西侧是河南工业大学校区、南侧是总部企业基地（的西侧），北部是荒地。
38、【建筑类型】：多层【主力户型】：81两房、88、90、119、126三房。【产品分析】：1期全部是多层，户型设计合理，均是现房销售，后期产品覆盖面广，有小高层、高层和商业，配套也多，并且将安置房与对外销售的房源分隔开，同时有3个幼儿园和1所小学，自身配套丰富。1、产品面积：81-92两房、88-145三房，120-180顶层复式2、 产品比例：两房占20%，三房占60%，复式占20% 3、产品总评：户型在区域内竞争力较强，符合市场产品发展趋势。【价 格】：计划3500【销售情况】：未开始销售【整体分析】：区域位置不太偏僻，距离开发区繁华区域和市区的交通都比较方便，项目体量大，前期都是多层，又是
39、准现房，比较适合居住。第三部分 【项目自身分析】一、项目背景及整体开发思路2006年，为适应事业单位改制需要，河南省地质调查院拟将下属基础地质、矿产地质、城市与农业地质、水文与环境地质、旅游地质、信息技术等六个专业中心和南阳、信阳、驻马店、洛阳、许昌、三门峡、商丘、新乡、焦作等9个分院逐步改制为企业。组建成若干个地质勘查公司或矿业公司，并拟在各公司的基础上组建矿业（资源型）总公司，各公司均在郑州高新技术开发区登记注册。各公司在省内外开展商业性地质矿产勘查，找矿成果以矿业权交易方式向社会转让。故在郑州高新区购地40余亩，拟建立河南省矿产研发中心和矿权交易中心，2006年，郑州市高新区管委会批准了
40、河南省地质调查院的征地申请，该项目正式启动。2007年，我公司在获悉以上情况后，得知如河南省地质调查院将各分院迁往郑州后，将有大批职工从南阳、信阳、驻马店、洛阳、许昌、三门峡、商丘、新乡、焦作迁往郑州，总动迁人数将达到3000人左右，故经过多方协商，和河南省地质调查院及下属各分院达成合作意向，由我公司对高新区所属地块郑政出【2007】13号土地进行摘牌，并将其建设成一个高档的住宅小区。该小区建成后，将80%的住宅定向销售给河南省地质调查院及各下属分院，同时河南省地质调查院将河南省矿产研发中心项目委托我公司进行承建。该项目将于2008年9月开工建设，2009年10月主体封顶，2010年9月竣工并
41、交付使用，计划开发周期为2年。该项目剩余20%面积主要为部分公寓楼和商业，公寓全部为不超过70平方米的小户型。预计将在2009年5月开盘销售，2010年9月份销售结束。计划销售周期为16个月。项目所在区域也是郑州高新区规划的中心地带，属于城市高尚住宅主要的发展方向区，也是郑州市高新技术开发区市政扩建的重点区域；随着高新技术开发区的城市功能的转变，项目所在区域是未来新城市中心的成熟区，拥有该区域最好的交通、教育等各种配套资源。本项目宗地如图：项目中心广场沉沙池公园863孵化器郑州外国语学校管委会等行政单位郑大工大待改造城中村待改造城中村待改造城中村管委会家属院未开发地块(红色部分为本项目的宗地位
42、置)二、地块现状及地块相关经济指标“慧城小区”项目地块整体呈不规则扇形，目前地面无附属物，达到七通一平条件，具备施工条件。项目地块内各种相关经济指标指标如下：序号指标数据单位备注一可开发面积54118.8081.18亩二地上总建筑面积168260.531住宅建筑面积118527.982公寓建筑面积29389.923商业建筑面积19410.434物业建筑面积483.005社区活动中心建筑面积449.20三地下建筑面积18961.621地下人防7437.622停车位11524.00约460个可售车位四总户数1568户1住宅户数1078户住宅户均面积110平方2公寓户数490户公寓户均面积60平方五
43、容积率3.10三、定向单位概况1. 河南省地质调查院河南省地质调查院为独立法人事业单位，成立于1998年。主要承担中央与地方财政出资的区域性、基础性、公益性地质调查和战略性矿产勘查工作，为国土资源管理提供业务基础支撑，为国民经济和社会发展提供公益性服务。事业编制500人，实有职工454人，其中博士、硕士研究生41人，高级专业技术人才102人，中级专业技术人才146人。是一支人才密集、技术设备先进、地质勘查方法手段齐全、技术成果资料丰富、实力雄厚的全国省级骨干地调院之一。建院七年来，承担国家与地方公益性地质项目百余项。专业领域包括基础地质、矿产地质、水文与环境地质、农业地质、旅游地质、城市地质、
44、遥感地质、信息技术等，工作区域分布在河南、西藏、新疆、内蒙等省区。累计向国家提交新发现矿产地29处，控制矿产资源量铁6109万吨、铅锌1648万吨、铜80万吨、银2.17万吨、金26 吨，金红石1285万吨，并提交一大批基础地质调查与研究成果。其中豫西南地区找矿成果被列为2001年度“国家地质工作十大重要进展之一”；青藏铁路沿线及西昆仑地区找矿成果为西部地区经济发展提供了重要资源；雅鲁藏布大峡谷地质调查成果达国际先进水平；青藏高原基础地质调查填补了一系列国家地质工作空白；焦作云台山世界地质公园及济源王屋山、郑州黄河等一批国家级地质公园成功申报，为地方旅游经济发展创造了巨大社会经济效益；实施的黄
45、淮平原农业地质调查和洁净水勘查工程，为农业大省的农业发展与饮用水安全提供了科学依据。国土资源部、河南省政府高度评价该院为“我国最著名的地质劲旅之一”、“河南省参与西部大开发的一支尖兵”、“全国省级地质调查院的一面旗帜”。2005年被授予全国国土资源系统“功勋集体”荣誉称号。2. 河南省地矿局地质二队第二地质队隶属于河南省地质矿产勘查开发局，全民事业单位，是省地勘系统中一支实力雄厚的综合性地质勘查队伍。目前有在职职工372人，各类工程专业技术人员280人，其中具备高级职务任职资格30人，中级职称150人。资本总额9580万元，各类性能优良的地质设备仪器374余台套。该单位拥有国土资源部颁发的固体矿产勘查、岩土工程勘察、岩土工程咨询与监理、地质灾害防治工程勘查施工等甲级资质证书；在水文地质勘察、工程测量、工程物探、岩矿鉴定和测试等方面具有较强的技术优势。近几年来，第二地质队以“创新、进取、求实、协作”的精神，以“诚信为本，质量第一”的理念，内强素质、外树形象，为国