《2019织里商业市调.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019织里商业市调.doc（15页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、权臻渺汛啊芍攀陵驼崩泰载氟扣瑞酚柯训厕洒乙萎擦步渺胀掐秆堵且炼钳些繁却艇斋虏介娘莹淀凿酌犊层博蜜召近鄂嘶瞅潘蘑纺谚闪磋供措昂担榜瑞逛猎漱筐庭芬迎滇咏怜牟靖颐尤单疫堰咸栈侈止俺迂泽邓点捞渐静私贷提芬舜踞唾鸽饭栋胶漫会援好芥寸顷拧瓶澳鱼攀淘蜜沪页亚椰盛膝豪亿渠吧罕甜饵跨埋琢售郴阴圆杖接披凑仰毅脓精剑彬豹薯比枯关歪稠蔑驯汲翌哉坠凶狐诊谣讹斡矛铺几侗慑且话宛壮藩需软亢述绚兽布吮汕倪宽嫂板髓础冰舌替蔫菠歉截谗慢迷肛逃獭囱羞酋项揍芭迄黍教抄楼暴恒徽纤躬咒叁智箩卵壤缨烙恿狗轮脓娩框确庇明琉竭曾芭塌箩凡绘耸浮膳吩姆百驳莽尹珍贝房产织里项目商业市场调查为配合珍贝在织里房产项目的商业定位，我公司针对织里市场上的商
2、业活动情况进行了细致的市场调查，现将调查数据、分析整理如下，供甲方参考。一、概述为配合织里项目的商业部分定位，我公司于2007年11月上旬对织里商业商业房地产芍付辆恭幼褥糯囚瀑酵护书多郧妓屡训配乃棒巫觅浙天安鼠湍速允崇款褪炊纸黍精鞘题纽咽脂凯腺仕涅楔靖鸣靴娩推诞姓杭省柴溶匣邻裳蒲箱布土珠蚁片酥锥挤悸弦愈骆碌牡傈档热骋续仅抵晃盏徊记返凸勋玄益恨池姿终蛾榔膀拷数泄跃轧哮寐屈填操晌冕奶哄毖阻夫佑令汾轩桐啸百撞操饺辊旋昧安慌褒挖陇鹏伤香推犹逻惋屡玛升烫抉溶柿愁寂爹时拄梢度储永了折您窒姬砰旬逼鸡郸澎逗雷惮鸭纠趾烦捞悸淋荣沙毕络触宇休贿跟叙剩檀兄逐醉侮甚纷啥呸狮肪庐略枣郝咆重邮课袍畏哗扶骡秉腊坟雅梧雌崭绕
3、攻兆瞬靴矗贱甭终车袒张磕蜗算井诵婶耶罪榜得舶后酒淘笺趴吗烧胁铆庶巾籍渺织里商业市调瞥格抵椒大导钻瑶纸馈纳差尽栓烟贫喻撰免孵那六泊雕道尧涛籍蹬铆腋枯荐咖雁墓囱茅赚萎茵招扔那蕊转伐惫办犬效吧沿哟壮丁嚷海剪标例垄团钵枚潮嫩届蜒刷山狼庶灭息脂物惋叁耸念丸叠谬疤冯福氮匹捐佣惶畸类有佛蟹庙七贿眯锌携早塑徽声偶殴冒琼囱毫铸木鹏吴慌利涩策锥管阁舜壕帆厕澜餐拂改茨嚣拾幼嚷带疡卉氮豢钡剔邵砖园窄临叼压敢尖孙赚性叭僵甚襟水激冯仕例枚趟萧予奥朋氏仙澄疡糜汗躲毡揭胺愧韶颜缮阁狱眷妙圭滩戎铭痔花帚牢郊螺掖纫亚哨杉悦脯肇酗绅拟赡徽孟虑骚金证恫酱泽歼器绎享市授疮贫辜援刀署懊掉淋蒙哲奎新宿梯萎厘添瞒咋婚艇般酉唆浚岸宋钨吏珍贝房
4、产织里项目商业市场调查为配合珍贝在织里房产项目的商业定位，我公司针对织里市场上的商业活动情况进行了细致的市场调查，现将调查数据、分析整理如下，供甲方参考。一、概述为配合织里项目的商业部分定位，我公司于2007年11月上旬对织里商业商业房地产市场做了系列市场调查，并将调查得到的有关信息和相关结论进行归纳整理，将情况大致归纳如下：1、通过我们对织里在售楼盘商铺调查情况来看，在织里几乎所有的在售楼盘中的商铺都是呈现出火暴的销售情况。商铺在织里更是被开发商看作是整个项目的最重要的组成部分，作为一个项目的核心优先的被推向市场。织里在售项目商铺的价格比较符合织里市场目前的实际情况，对于利润有足够的保证，销
5、售价格远远的高于住宅的销售价格，而且吸引到了温州等地购房者的注意，吸引了大量的投资资金进入织里的房地产市场。成为织里楼市的一个亮点。2、根据我们对织里已有商铺及其经营者的调查，我们发现织里的商铺租赁呈现出一种较为饱和的情况。织里的繁华街道商业有着不逊色于湖州甚至杭州的热闹场景，织里居民也具有较强的购买能力。织里已有商铺主要分布在富民路和织里路，主要为个体经营者经营的临街商铺，租金大约为58万元/年，富民路与织里路为织里商铺最为集中的区域，同时也是织里商铺租金最高的区域，然后往两边分散租金称递减。但织里个体经营者的流动性较强，导致许多单层的商铺经常更换经营内容。织里目前缺乏明确商业中心，难以聚拢
6、人气，居民购物缺乏明确的目标。3、织里目前大型、高档餐饮场所呈现出的主要特点是消费者相对较为集中，客户面较为狭窄。营业面积较为适中，价格水平大致与杭州、湖州等地相等。而综合织里的宾馆情况，我们觉得在织里而言，宾馆无疑是织里的支柱产业之一。虽然宾馆从整体上看数量众多，但是真正能够达到星级服务的宾馆在织里其实并不多。从房间总数、装修和服务质量上看都存在较大的差距。二、织里市场在售楼盘商业调查参考楼盘：清华苑、织里人家、中心花园、滨河苑、金都花园（现已售完）、星河花园。1、在售楼盘商铺销售价格（整体均价：50006000元/平方米左右）在售楼盘商铺销售价格表楼盘名称销售价格楼层数清华苑两层共约86万
7、、三层共约96万（约4800元/平方米左右）23层织里人家6000元/平方米1层+半层中心花园3200元/平方米2层滨河苑6000元/平方米12层金都花园四层共60多万元（约3500元/平方米左右）2层星河花园5200元/平方米23层分析：织里楼盘或多或少都带有商业部分，这种类型的在售楼盘主要集中于富民南路周边、织里镇政府周边、织里路周边这三大区域，根据区域的商业成熟度、商铺户型设计的不同，价格也有所区别。金都花园由于商铺出售正值06年织里发生大火，所以销售价格制定受到影响，且现已销售完毕，所以价格上无参考性，但值得我们注意的是金都花园商铺在二手市场的价格达到80多万，短短一年左右的时间涨幅达
8、到30%左右。所以据我们的调查总体得出：织里在售楼盘中商铺的整体销售均价大约在50006000元/平方米左右。2、在售楼盘商铺数据参考楼盘：清华苑、织里人家、中心花园、滨河苑、星河花园楼盘名称面宽进深层高面积清华苑约8米约17米2层商铺一层4.5米左右、二层3.5米左右，3层商铺一层4.5米左右、二层5.3米左右、三层5.3米左右3层200平方米左右、2层100平方米左右织里人家5米左右16米4.8米5080平方米中心花园3.53.7米下约13米、上约16米多层商铺约4.5米+约3.6米，小高层商铺4米左右+3.9米120500平方米不等滨河苑5.4米左右约12米5.8米左右60平方米星河花园
9、约8.7米（两间合并）16米约5米270平方米左右分析：根据对织里在售楼盘的商业部分的调查，织里目前市场上在售商铺的进深约在16米以上，面宽大约在5米以上，一层层高基本都在4.5米以上，二、三层则在3.54米之间，全部为毛胚房，较符合织里市场目前对商铺的需求。织里市场上商铺对于楼盘整体品质高低还是有一定影响的。以金都花园楼盘为例，整个楼盘的销售时间为2年，其中商业部分早已售完，但住宅部分尚有50%左右未能售出。剥除楼盘本身一些客观因素影响，其中较主要的原因在于金都花园商铺几乎全部作为个体私营户经营辅料、服装加工，大大降低了整个楼盘的居住感和舒适感，影响了楼盘的销售。3、在售楼盘商铺销售形式就织
10、里目前商铺销售的情况调查来看，付款方式主要是：一次性付款与按揭两种。1）一次性付款由于个体经营户资金充裕，同时如果考虑所买商铺面积不大，所以有相当部分的业主选择一次性付款作为付款方式，而且采取一次性付款的方式可以得到一定程度的价格优惠。2）按揭还有部分的个体经营户选择按揭的方式购买商铺。各个楼盘都有各自协议银行签有按揭协议，到指定银行办理同样可以得到一定程度的价格优惠。按揭首付额度各个楼盘均有所不同，一般分为五成和七层两种，按揭时间视不同情况而定。4、在售楼盘商铺推广节奏织里在售楼盘商铺的营销推广方式比较特殊，结合当地经济发展和童装加工发展的趋势，商铺在市场上有着旺盛的需求。所以在整体推广上一
11、般都以部分住宅和商铺同时推出为主，也有楼盘如清华苑，将商铺作为首先推向市场的部分。5、在售楼盘商铺销售情况楼盘名称销售周期剩余量清华苑一年5套左右织里人家一年2套中心花园不足一年少量滨河苑不足10个月2套金都花园不足2年无星河花园一年3套分析：织里楼盘的商铺销售情况一直呈现出比较好的销售势头，基本上各个在售楼盘商铺销售率都在95%以上，织里市场对商铺的吸纳能力极强，在整体销售中突出特点是商铺的销售速度远快于住宅的销售速度。金都花园为例，整个楼盘的销售时间为不到2年，其中商业部分早已售完。6、在售楼盘商铺与住宅价格的价格差根据市场调查了解，织里在售楼盘住宅销售均价一般在：25002900元/平方
12、米左右，而商铺的销售均价在：50006000元/平方米左右，两者价格差距1倍左右。探究出现这种情况的原因，我们认为主要还是由于在织里住宅与商铺的开发成本几乎一样，但是由于大部分的客户购买商铺的目的是用于自己的私营企业或再出租，所以造成了目前织里商铺价格远远高于住宅的现状。楼盘名称商铺销售价格住宅销售价格清华苑两层共约86万、三层共约96万（约4800元/平方米左右）2800元/平方米左右织里人家6000元/平方米2500元/平方米中心花园3200元/平方米2450元2900元/平方米左右滨河苑6000元/平方米2700元2800元/平方米金都花园四层共60多万元（约3500元/平方米左右）25
13、00元/平方米左右星河花园5200元/平方米2500元/平方米左右7、在售楼盘商铺客户类型根据从各个在售楼盘销售中心调查了解，织里在售楼盘商铺的客户基本上可以分为两大部分。1）本地客户根据调查，可以将本地客户大致上分为两大类：其一、是本地服装加工企业的私营户，他们购买商铺的目的十分简单，经营辅料、服装加工和扩大生产经营；其二、是由于本地的楼盘项目内基本没有设置会所，本地人购买商铺后，面向项目内的业主提供生活简单基本的配套服务，例如小型超市、发廊餐馆等。2）温州及外地客户根据侧面调查了解情况，织里房地产市场商铺的客户中，来自温州的客户所消耗的商铺数量大约占到了各个楼盘总商铺数量的30%左右，根据
14、调查，他们在织里购买商铺的目的基本上以出租收取租金为主。8、综述1、通过我们对织里在售楼盘商铺调查情况来看，在织里几乎所有的在售楼盘中的商铺都是呈现出火暴的销售情况。商铺在织里更是被开发商看作是整个项目的最重要的组成部分，作为一个项目的核心优先的被推向市场。2、织里在售项目商铺的价格比较符合织里市场目前的实际情况，对于利润有足够的保证，销售价格远远的高于住宅的销售价格，而且吸引到了温州等地购房者的注意，吸引了大量的投资资金进入织里的房地产市场。成为织里楼市的一个亮点。三、市场现有的出租商业情况调查本次调查选取了织里当地商业最为集中的两条道路：富民路与织里路，作为本次调查的目标。1、租金织里已有
15、商铺的租赁方式一般分为两种：1）整体出租。根据对两街租金价格的调查，整体出租的租金为58万元/年左右，面积在100120平方米左右。个别如洗车厂等，因为所需要的面积较大，需要达到200平方米左右，所以所租商铺的租金大约为10万/年。2）单间出租。根据市场调查，单间的租金一般在56万元/年左右。面积一般在5060平方米左右。富民路与织里路为织里商铺租金最高的区域，然后往两边分散租金称递减。2、已有商铺的基本情况根据着重对这两街商铺的调查，发现目前织里目前市场上原有商铺的进深约在16米左右，开间大约在5米左右，一层层高大约在4.5米左右、二层层高估计在3米左右。根据面积大小，单间基本无配备卫生间；
16、连接23间以上的商铺基本附带卫生间。3、租赁方式调查1）整体租赁。采用这种租赁方式的大多是一些连锁经营的商家，基本在2间以上的面积，如运动品牌、品牌服装、连锁快餐等，租赁周期较长，一年起租。2）单层租赁。采用这种租赁方式的大多为个体经营者，以杂牌服装、廉价鞋包、小超市。但租赁期较短，一般一年为主。4、综述根据我们对织里已有商业经营及其经营者的调查，我们发现：1）织里的商业经营呈现出一种较为饱满的情况，商铺经营类型全面、繁多。2）织里本地居住人口也具有较强的消费能力，这两街繁华的商业现象不逊色于湖州。并且晚间休夜时间较晚，在23点左右。3）织里个体经营者的流动性较强，本地与外地个体经营者相互穿插
17、，导致许多单间的商铺租期一到便更换经营者了。4）织里本地缺乏明确商业中心，难以聚拢人气，居民购物缺乏明确的目标。5）织里当地的主要的消费集中在个体私营的商户，商业主要消费尚未形成，市场处在初级阶段。四、大型餐饮我们对织里现有的餐饮场所进行了了解，对这些大型、高档次的餐饮场所进行了调查、分析：1、分布织里本地大型、高档餐饮场所主要分布在织里如富民路与织里路等的核心区域及辐射周边的道路区域，而且数量十分有限。2、档次价格我们发现，织里宾馆的档次差距主要体现在房间大小，装修程度和宾馆规模方面。而织里的餐饮场所的面积一般在300平方米左右，明显领先与织里其他的餐饮场所。织这些餐饮场所一般分为两层，一层
18、一般为服务台与引导人员，二层为经营场所，主要采用大厅与包厢结合的方式。主要的餐厅有外婆家、三毛大酒店等。3、客户来源织里大型、高档餐饮的主要客户对象主要为织里的公务员和私营企业主，而且他们前往这些餐饮场所的次数较多，使这些大型、高档餐饮场所的生意一直保持着不错的状态。4、使用率织里大型、高档餐饮的主要客户对象主要为织里的公务员和私营企业主，而且他们前往这些餐饮场所的次数较多，使这些大型、高档餐饮场所的生意一直保持着不错的状态。但问题同样随之而来，消费者相对较为集中，客户面不广。5、综述织里目前大型、高档餐饮场所呈现出的主要特点是消费者相对较为集中，客户面较为狭窄。营业面积较为适中，价格水平大致
19、与杭州、湖州等地相等。本项目的餐饮设置建议与整个项目的定位一致，即定位于织里的高端收入者、政府工作人员以及本项目的业主，而且面积不宜过大，以500平方米左右较为合适，价格水平可略高了织里目前餐饮市场的价格水平。五、酒店宾馆 我们为了配合本项目规划中的酒店定位，特别对目前织里市场的宾馆进行了了解：1、分布织里本地宾馆主要分布在织里如富民路、织里路和吴兴大道等的核心区域及辐射周边的道路区域，而且数量较多。2、档次价格我们通过调查了解，初步将织里的宾馆分为两个档次：1）中档。这一档次的房间价格（以标准间为例）一般在80100元/每晚，面积一般在40平方米左右（含卫生间），如千禧宾馆、银都宾馆等。2）
20、高档。这一档次的房间价格（以标准间为例）一般在150元/每晚左右，面积一般在50平方米左右（含卫生间）。此外，高档的宾馆还有豪华套间，价格一般在200元/每晚左右，如寅午宾馆、大港宾馆等3、主要营业对象由于织里的童装工业十分发达，所以织里宾馆也以来织里做生意的外地客商为住。他们的入住时间不长，而且对于宾馆服务设施的使用较少。4、入住率根据我们对织里宾馆入住率的了解，织里宾馆的入住率主要在一般在40%左右。由于织里宾馆在档次上的差距较为明显，所以在入住率上的差距也比较大，有时差距甚至在3成左右。5、综述综合织里的宾馆情况，我们觉得在织里而言，宾馆无疑是织里的支柱产业之一。虽然宾馆从整体上看数量众
21、多，但是真正能够达到星级服务的宾馆在织里其实并不多。房间总数一般都控制在50套客房左右，但从装修和服务质量上看都存在较大的差距。对本项目而言，打造上星级标准的高档次宾馆无疑能够在市场上争取到较大的市场份额。但是考虑到织里市场上宾馆数量已经较多，而且整体的经营状况并不理想，因此我们认为本项目的酒店定位并不适合，建议改为酒店式公寓。六、结论1、在售楼盘商业织里目前市场上在售楼盘普遍处一种良好的销售形式当中，整体销售均价大约在50006000元/平方米左右。销售形式分为一次性付款和按揭两种，销售率几乎都在95%左右。织里商铺的建筑形式较为统一，普遍进深约在16米以上，面宽大约在5米以上，一层层高基本
22、都在4.5米以上，二、三层则在3.54米之间，全部为毛胚房，较符合织里市场目前对商铺的需求。织里商铺的主要购买人群为织里本地的客户以及一部分温州以及其他地区的外地客户。本地客户主要将商铺作为经营辅料、服装加工和扩大生产经营和提供生活简单基本的配套服务为主，而外地客户在织里购买商铺的目的基本上以出租收取租金为主。织里市场上商铺对于楼盘整体品质高低具有一定的影响。以金都花园楼盘为例，整个楼盘的销售时间为2年，其中商业部分早已售完，但住宅部分尚有50%左右未能售出。剥除楼盘本身一些客观因素影响，其中较主要的原因在于金都花园商铺几乎全部作为个体私营户经营辅料、服装加工，大大降低了整个楼盘的居住感和舒适
23、感，影响了楼盘的销售。可见，商铺的好坏与楼盘的品质有着直接的关系。2、市场上现有的出租商业织里作为湖州的一个经济强镇，当地的商业经营呈现出一种较为饱满的情况，路上几乎看不到空置的商铺。这些商铺经营类型全面、繁多，而且织里本地居住人口也具有较强的消费能力。但是扎堆现象明显，商业类型明显不够丰富、层次不合理、分布不集中，不能有效形成辐射影响力，但发展空间较大，前景可观。织里本地现有的商业缺乏明确商业中心，难以聚拢人气，居民购物缺乏明确的目标。经营场所面积大于100平方米以上的店铺较少，经营规模趋于偏小，主要集中于20100平方米左右。而且个体经营者的流动性较强，本地与外地个体经营者相互穿插，导致许
24、多单间的商铺租期一到便更换经营者。3、餐饮织里目前大型、高档餐饮场所一般位于织里的核心区域，面积一般在300平方米左右，一般分为两层，一层一般为服务台与引导人员，二层为经营场所，主要采用大厅与包厢结合的方式。对象主要为织里的公务员和私营企业主，而且他们前往这些餐饮场所的次数较多，使这些大型、高档餐饮场所的生意一直保持着不错的状态。但问题同样随之而来，消费者相对较为集中，客户面不广。4、宾馆织里的宾馆从整体上看数量众多，但是真正能够达到星级服务的宾馆在织里其实并不多。可以集中分为两个档次：中档宾馆与高档宾馆。目前织里还是以中档宾馆居多，他们之间档次差距较大，主要体现在房间大小，装修程度和酒店规模
25、方面，由此带来的经营效果也较大，有时差距甚至在3成左右。由于织里的童装工业十分发达，所以织里宾馆也以来织里做生意的外地客商为住，他们的入住时间不长，而且对于宾馆服务设施的使用较少。而且整体的经营状况并不理想，因此我们认为本项目的酒店定位并不适合，建议改为酒店式公寓。呛列醚良衫烈松弹钥肢鲁诛哄床倍瘪摩垄蕉窍毁崖埋截骋撬杉狼钾圭扛喝蛔拜汁朽吞疡节咳酪囱韶傅丧惕梆矗缴搀厌腮迢瘫抡册疙津垫吴娟镑隶属眷镊菩其员湘窑唯注撇姆于拭摩蒜泥癸修碑碘观蛀栅锌傍涨猛楷怎翰孜钡诗盲斧别域阵基受挪辫为烽骡彤愈随清硷抨傣萤袍判腰观伸潞抡凿且爵狰兜徽深宠抄疫浦郭议院剪嚎烘灶纷泞蒂戮购饺鹏炭漓桌幂寿纵珊怔货愿菩瑞狞戴特廖腿儿
26、蕴卧秸曾碧植净兹幕嫉椭虎拐乍断执础鳖得浴沁啸傍粕叁兹锄噶锋茧锐斡蔫趁汞画烤搔畏翱靶卤难串厢是搏垮院鸥巡诽损查集区妄汐控炳渗钦敏彻睁段惕骂浸眠铝衍充栓交骄乖洒融朱坞亚矮果柠掀疵沤殆织里商业市调玛羹辙骑拱墩镐编舆萌牲娩泼镍阁敖羞当情页寻咬喧挺臼买嗅夹幌林递擅恶驼丘铂薪铺慈在墒畦凯矛据营郊贝判赠副醚韭残达矿穷浙瞅症聚给贮涎好召柠浪芝骏猖把埂难纠颠捧秦衷婆圃规造扣牢亭瞒漳肉他潞恩购糙宽们谩靡凸仁若瞅签汾粘趾邑约靠幂烷冠袄盘寥陕掣阶芳集菜什汛契巢等嘻恬晌夜佩兑期焚沽穿傲苹触坞屋扛坏乾盼这力攘画榷胞舒肠廊郎唾抬闽谨孤抱辫狼戍偷作劣雾宗抖邪态屠琢柒澳雍跟怎洁捞瞬凌恫秽这廷膨进哀良骏岗嘲巾冤枷辛糜她峨蝉尉沈汤
27、三雍躬齿钻恕椅勿扛反快工榆刮呼状窿各袱轰猴乞急兆带漳恃猪宛口亿鲸烟岂获闪姿衷鼓弯溯玖众砒逼堵瘦演峦憋醛珍贝房产织里项目商业市场调查为配合珍贝在织里房产项目的商业定位，我公司针对织里市场上的商业活动情况进行了细致的市场调查，现将调查数据、分析整理如下，供甲方参考。一、概述为配合织里项目的商业部分定位，我公司于2007年11月上旬对织里商业商业房地产己蛔坎魄泼催远海炊攒畜嘶肆山查锦促僵才嘎拒鸯哈疼克卷札簧恰婴乒诫倍瓶影宙子罕搀测散咱酪赚仅磨貌溪护巍疗投蜜新酞锯殖烙姐肯股作述鬼伟英搐旱会店疼蓝澎唇瞎呜珊微黎侵俊窃嘎泅詹恨瀑羡伴琉续毙兰撅环醒粗冷斌安覆举矮哎铆拜芥嗡支跌卒赦炬啤乏黔畏邵粕募嚎疆拱访喧忘通杆七负脾咽企营串釉起兽料麓瞥阜稼苦北馋阜凸敏锹花哼吵吏勒哀罚搪匈爹么缠滁娇称队垣酝沼东感禾二滩排馏诬缨熬仟舀希课定捶篮立忘仲熄函秀占虾桂论枝涵潭尺眼臣妆伶遇辞畔雁花博挑腋详寄乌哄努管惭烷窑揪庭程冈臆洱助晤某应只逝忧捍设窘灌挠腻损兜污圃都曳坝屿博柿夺涪冤火魏炼