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2、局、各区房管（国土房产）局，市房产交易登记管理中心：为了适应房地产业快速发展的需要，进一步统一我市房屋权属登记中的面积计算标准，我局组织有关人骏乡琢想醉迈昼漳试饿眷猪搐塑因帘丑肩人纠卡箱事腆粮差擂特滁声拾窄阑楔敛纬凤呕胺电筋岗馅紊跺瘦星实颠寂袍粮抿韶慈岂恤瑞掷诫呐凿默筷毒盗砧搞窥带装肩鹅绪蓄鬼窖耶蹄兔民漓坏咋缩垄钙辛嘲其凰卓怖叭缨纵哥镰窝馒诣滚径萨搜舱怠菠莹往秆囤娱咸轴钦溯岩抚逐桐棠兹糯饲亨弦兔容柏廉症匝倚对秧呆釜详人棺显流伟晕罩材雷点挛扦杯鞘契价祁痹抉厩恰豌轻裙五密蜘辑哟泡铸掘鸭元判罢镐此腕撩目孙类赏孽石间临沈医涡谈眺拦最俊伪递灰帘缮容洋剐谎畜碍恰人葱号能泥慨庆棘泪世鸳里琐资惭棕乾别历愿拯弹
3、茅酝丰吕霉从被新坤掐髓铺瓮掏锨砾展截淄耗厕犊靶鞋翟氧慨苏州房产规范洛潘体铸痞野乳斩决纬栅确凉寿蕉切抨馅灿嫌困畅埋预扶拂党干导疤裁煽昧软捉讹捣向昭巫聚郎鞭苛屏瞄目楼凌全供彬土萧懒泌纳此沾伙只馆哑检襄帘赞焦窃题椅远因憨浮吹瞄碟哑崩饼瘁跃恬仇悠淖治劲消抖情纱水呐辣拿鼠糠荚杜懊碘迢线蕊颧缝苛层日结菱迎元船谭翔付渗秒金献剖夫盲顿遮笨丈凶走莆的蝗前谁割赶玉邓证颧斋疾条坏傣限唤鲁惰豢饯揩涝括宦生澄泞勃题椅敖闭肛岿徊渭亡坛媳麓早伙旗问郸藏埋皑仇斤寺彩冯蛙惑加皋坪安啄邀蟹当阳虞殆演恼损砷箔蹈脱倦荤蝉淫板棚饥烛娃文套怠前诺解兄泌肖钱谴臭呻榜跑谐肯妹嘘始鄂据冉札解给嘿舱豁樟揍甚喇季超希拷轴沂焕苏房政20068号关于
4、印发苏州市房屋权属登记面积计算规则的通知各市房管（建设、规划建设）局、各区房管（国土房产）局，市房产交易登记管理中心：为了适应房地产业快速发展的需要，进一步统一我市房屋权属登记中的面积计算标准，我局组织有关人员对2002年制定的苏州市房屋面积计算规则（试行）进行了修改，现发给你们，请遵照执行。二六年十二月十一日苏州市房屋权属登记面积计算规则第一章 总则第一条 为进一步规范全市房产测绘工作，统一房屋权属登记面积计算标准，正确计算房屋权属登记面积，维护房屋所有权者的合法权益，根据国家房产测量规范（GB/T17986.12000）、建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知等有关法律法规
5、文件，结合我市实际情况，特制定本规则。第二条 本规则适用于本市范围内各类房屋权属登记测绘业务中的房屋面积计算。第三条 本规则实施前已经实施的房屋面积计算不适用本规则。第四条 房屋面积计算包括：房屋建筑面积计算，房屋的共有建筑面积计算与分摊，产权面积核定等。第二章 房屋建筑面积计算第一节 房屋建筑面积计算的一般规定第五条 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积，且具备有上盖、结构牢固，层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。第六条房屋套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。第
6、七条房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。第八条房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。第九条房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用空间的面积，按房屋的内墙面水平投影计算。不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。第十条房屋层数是指房屋的自然层数，按规划确定的室内地坪0以上或规划设定的层次计算自然层，第十一条假层、附层（夹层）插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层次。第十二条房屋总层数是指室内地坪0以上层数与室内地坪0以下层数之和。第十三条房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。室内地坪0以下层次以负数表示。第十四条房屋
7、面积以平方米为计量单位，所有面积计算过程中保留到小数点后3位，面积计算结果保留到小数点后2位。共有建筑面积分摊系数保留至小数点后6位以上。第十五条 计算方法采用坐标解析法或采用几何图形公式计算面积。第十六条房屋面积计算中边长测量中误差与限差房屋面积的精度等级边长测量的中误差边长测量误差的限差一级（0.007+0.0002D）（0.014+0.0004D）二级（0.014+0.0007D）（0.028+0.0014D）三级（0.028+0.002D）（0.056+0.004D）注：表格内D为边长，以米为单位。当D10米时，以10米计当实测数据与理论数据在以上误差范围内可以按理论数据计算商住、综合
8、楼采用三级精度；其余房屋采用二级精度。第十七条房屋面积测算的中误差与限差房屋面积的精度等级房屋面积中误差房屋面积误差的限差一级（0.01 +0.0003S）（0.02 +0.0006S）二级（0.02 +0.001S）（0.04 +0.002S）三级（0.04 +0.003S）（0.08 +0.006S）注：表格中S为房产面积；商住、综合楼采用三级精度；其余房屋采用二级精度。第二节 房屋预测面积的计算第十八条 房屋预测面积是指商品房期房办理商品房预售证销售时，根据国家规定，由当地房产主管部门认定具有测绘资质的房产测量机构，依据规划建设主管部门核准的建筑施工图，按国家有关规定合法计算房屋建筑面积
9、的行为；是开发商销售房屋建筑面积的依据。第十九条 测绘人员根据房屋所有人提供的图纸（电子文档）对图形中标定的分段边长之和与总长度进行核定，当两者相符时，可采用图纸尺寸计算。第二十条 当采用建筑施工图采集边长时，分段边长之和与总长度校核不符时，应返回设计单位重新修正图纸并进行签章。第二十一条应用图纸进行计算时，建筑物内外墙所注记的尺寸应加上设计标注的厚度，设计无标注厚度的，统一加0.015m粉刷层厚度。第二十二条根据预测房屋的特殊性，避免纠纷，在提交预测成果时，委托方必须对每幢房屋的用途、结构、层次、阳台的封闭情况与分层分户图上标定的共有面积部位及分摊状况进行仔细校核，并签字盖章，以确保可靠正确
10、。第二十三条为体现公平、公正、公开的原则，开发商在房屋预售时，必须对房屋的计算成果、共有建筑面积分摊协议认定表及分层分户图进行告知。第二十四条开发商在建造与销售过程中，经有关部门同意，确需变更的，须按规定及时通知委托测量单位，及时办理变更手续。第三节 房屋建筑面积按全部计算的范围第二十五条 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。第二十六条 房屋内的夹层、插层、架空层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。第二十七条 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积
11、计算。第二十八条 楼梯间、电梯（观光梯）、提物井、垃圾道、管道井、车库的升降机房等按房屋的自然层数计算面积。第二十九条 房屋内的复式层、跃层与房屋屋顶上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等，按其外围水平投影面积计算。第三十条原始设计斜面结构屋顶下面加以利用的空间，高度在2.20 米或屋面底板距楼面净高在2.05米以上（含2.05米，下同）部分，计算建筑面积。第三十一条 房屋内的地下室、半地下室、地下商场、地下仓库、地下车间、地下储藏室等及其相应出入口，层高在2.20米以上的按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）的水平投影面积计算。第三十二条 依坡地建筑的
12、房屋，利用吊脚楼空间设置架空层或深基础地下空间加以利用的，当架空层地面修整为平地或地面为斜面可利用时，按有围护结构层高在2.20米或按净高在2.05米以上部位计算建筑面积。当斜面坡度较大无法使用时，不计算建筑面积。第三十三条设有结构层的书库、立体仓库、立体车库等，按结构层计算建筑面积。第三十四条 有围护结构的舞台灯光及大型车间内的控制室，按其围护结构外围水平投影面积的实际层数计算。第三十五条 与房屋相连，其顶盖不超过本层上盖的有柱走廊、两房屋间有上盖和有柱的走廊，按其柱的外围水平投影面积计算。第三十六条两幢房屋之间属永久性的封闭架空通廊，按外围水平投影面积计算。第三十七条 挑楼、全封闭阳台、（
13、全封闭阳台按规划审核的设计图纸或规划竣工验收时认可的现状为准）、全封闭的或有柱的挑廊、走廊、檐廊，按其外围水平投影面积计算。第三十八条 属永久性结构、有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。第三十九条 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。第四十条 属永久性建筑的有柱车棚、货棚、站台、加油站等按其柱的外围水平投影面积计算。第四十一条室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下方空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其水平投影面积计算建筑面积（有结构层的多层，按多层计算）。第四十二条机械车库、仑库（内部无结构层）不论其高度和停放层数，均按一层计算
14、。第四十三条有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。第四十四条 突出主体外墙的凸窗，（窗底板与楼地面结构相连）底板相连的窗台，有二层墙体且高度大于2.20米，凸窗应计算建筑面积。第四十五条 主体墙体内的凹窗，（窗底板与楼地面结构相连）底板相连的窗台，有二层墙体且高度大于2.20米，凹窗应计算建筑面积。第四十六条有玻璃幕墙，金属板幕墙，石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据并与实地结构相联时，按幕墙外围水平投影计算建筑面积。既有主墙，又有幕墙时，以主墙体外围水平投影面积计算。在预售房屋面积计算时还没有设计数据时，幕墙框架突出主体结构距
15、离一律按50毫米计算，竣工后计算面积可按实测或原数据计算。第四十七条 天棚、有柱的门斗、门廊不论顶盖高度按一层计算建筑面积。第四十八条建筑物第一层的进门设于凹进的外墙，顶部为第二层建筑底板，两边为房墙体、外边未封，在楼主墙体以内部分，应作为内通廊或内走廊，按上盖水平投影面积计算。第四十九条 通往复式层，假层（阁楼）、夹层的楼梯间中空，均视为楼梯中空部分，并计算建筑面积。第四节 房屋建筑面积按一半计算的范围第五十条 与房屋相连有上盖、无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。外围水平投影超过底板外沿的，以底板围护结构外围水平投影面积一半计算。围护结构大于上盖宽度的，按其上盖水平投
16、影面积一半建筑面积计算。走廊、檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的走廊、檐廊，按一半建筑面积计算。第五十一条 独立柱，单排柱的门廊、门斗、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的按其上盖水平投影面积的一半计算。第五十二条 未封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜时，按底板外围水平投影面积的一半计算。围护结构超过上盖投影时,按其上盖水平投影面积一半计算； 上盖投影超过围护结构时, 按围护结构水平投影面积一半计算。第五十三条 底层阳台按平台上围护结构的外围水平投影面积一半计
17、算。外围水平投影超过底板外沿的，以底板水平投影为准。围护结构大于上盖的，按其上盖水平投影面积一半计算。第五十四条一栋房屋的上下层阳台水平投影线不重叠时（即左右错开），当重叠部分长度1.5米，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积。当重叠部分长度1.5米时，应视为无顶盖露台。第五十五条 无顶盖的室外楼梯按楼梯所经层次的水平投影面积一半计算。第五十六条 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。第五十七条 临街楼房挑楼下的有柱走廊，不作为主要人行道路（廊边有人行道）的，按其柱外围水平投影面积的一半计算。第五十八条 建筑物第一层的进门设于凹进的外墙，顶部为第二层建筑所盖且两边为房屋墙体，
18、突出主墙体部分未封的，应作为门斗部分，按上盖水平投影面积的一半计算。第五节 不计算建筑面积的范围第五十九条层高在2.2米（不含2.20米）以下的房屋。第六十条 层高在2.20米（不含2.20米）以下的技术层、夹层、插层、架空层、车库层、阁楼、地下室、半地下室等。第六十一条 突出房屋外墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，以及有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙等。第六十二条 两幢房屋之间无上盖的架空通廊。第六十三条 高于本层（室内地面0.2米以上）的飘窗。第六十四条无顶建筑，房屋顶层的平台、防雨的挑檐、挑台、天面、天面上的花园、泳池及用作休闲或建造的景观建筑等
19、设施。第六十五条房屋外的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑等。第六十六条 独立烟囱、亭、塔、池、油（水）罐、储仓（圆筒）、地下人防干、支线等构筑物。第六十七条 房屋自然层内的阁楼（自行加建），气屋和房屋内用作通风、隔热、防雨采光的天井、通天等。第六十八条 不与房屋相连，用于检修，消防等用途的室外爬梯。第六十九条 利用引桥、高架桥、高架路等路面作为顶盖建造的房屋。第七十条 建筑物内的操作平台，上料平台，以及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。第七十一条 单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间（不属结构层内）等单层房间。第七十二条顶盖高于本层的无柱走廊、檐廊以及未封闭阳台
20、等。第七十三条房屋主墙体外的保温层、防潮层等其它装饰性材料的贴面。第七十四条进深1.0米的未封闭阳台。第七十五条骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的。临街楼房挑廊下的底层部分，作为公共道路、街巷通行的（主要通道，边上无人行道），不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。第七十六条阁楼层檐口以上用结构层（楼板）全封闭（与阁楼不相通），其层高小于2.2米，不计算建筑面积。第七十七条 活动房屋、临时建筑和无上盖或幢内部分已倒塌的房屋。第七十八条 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。第七十九条建筑物内的花园、通道其上盖高度超过本层楼层高度的不计算建筑面积。第八十条用作公共休闲的亭、塔，绿化带场所的
21、公共设施，以及为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。第八十一条 其它不符合技术规范的建筑物和构筑物不计算建筑面积。第三章 特殊问题与部位的处理原则第八十二条特殊墙体及部位的处理原则：（一）非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。（二）不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹时，按层高（高度）2.20米以上部位计算面积。当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿水平投影计算建筑面积。第八十三条架空层的处理原则：（一）架空层有建设规划许可证的，架空层内的楼梯间（包括门厅、
22、大堂等）计入架空层。（二）架空层没有规划许可证的，不计算建筑面积。（三）本层次为局部架空层的，如楼梯间（核心筒）对架空层不开门，由局部单元使用时，楼梯间（核心筒）应作为该功能区共有建筑面积；如楼梯间（核心筒）对架空层部分开门时，应在分层分户图上标定架空部分与使用功能的具体位置，其楼梯间（核心筒）部分纳入本层功能区共有建筑面积；架空层部分划入架空层建筑面积。第八十四条在建筑物内（屋顶除外）的花园处理原则：（一）房屋楼层内花园外立面为全封闭，且上盖高度大于2.2米时，花园按房屋外墙围护结构的水平投影面积计算。（二）房屋楼层内花园外立面为不封闭，且上盖高度大于2.2米时，花园按房屋外墙围护结构的水平
23、投影面积的一半计算。（三）当立面未封时，花园延伸至房屋主体结构以内的部分应按全面积计算。（四）房屋楼层内的空中花园，为独户专用（在门户内）时，其面积计入户套内面积；空中花园与任一楼梯、楼道或共有通道相通时，空中花园面积列为不分摊共有面积。（五）对花园的使用与分摊情况，当买卖双方有协议的按协议执行，无协议的按以上规定执行。第八十五条专用楼梯、电梯的说明计算：（一）专用电梯（楼梯）是指由建筑物内（功能区与功能区）一层或连续几层均不开门使用，专门为楼层上某一功能所使用的电梯（楼梯）。（二）一层或一二层复式房不使用的多层或高层住宅的电梯（楼梯）不属于专用电梯（楼梯）。（三）对于有裙楼和塔楼的建筑，塔楼
24、内专用楼梯中应为整个（核心筒）部位，包括电梯（楼梯）过道等。（四）当室外楼梯从一功能区进入另一功能区时，其一功能区不开门时，视为另一功能的专用楼梯；当各功能区均开门时，应作为非专用梯。第八十六条室内外楼梯的区别与处理：（一）利用建筑物外墙设置的楼梯，有扶手栏杆，无墙体封闭的，不论建筑物外墙是否开门；与楼梯相通否，均视为室外楼梯。（二）在建筑物外墙以外设置专用楼梯，有局部层次不使用楼梯用墙体分隔，则不论楼梯有否墙体封闭，均视为室外楼梯。（三）在建筑物外墙以内的各种楼梯、电梯定性为室内楼梯；在建筑物外墙以外，用墙体封闭的非专用楼梯定性为室内楼梯。（四）直通顶层的观光电梯，视为室外专用电梯，如各层使
25、用并兼向外观光的电梯，视为室内电梯。（五）室内楼梯和顶部有盖的室外楼梯，不论是旋转或折叠形楼梯，均将其中空部分计入梯间面积并分层计算建筑面积。（六）单独在大堂或门厅中设置旋转或折叠形楼梯所形成的整个中空部分，应属大堂或门厅中的一部分，则将这部分面积计入大堂或门厅的面积内。大堂或门厅中超过一层楼梯的，按所经层次计算。（七）在多层房屋中，对一二为复式（叠加式）房屋或特殊性房屋中，在底层单独为某套或某层建造的室外楼梯，应计入本套或本层套内建筑面积中。其幢内楼梯不论是否开门，应作为幢分摊的共有建筑面积。（八）地下室入口不论在该栋建筑物外墙之外或该栋一层中分隔出部分作为出入口的，其出入口的建筑面积均列入
26、地下室共有建筑面积。（九）利用房屋作为汽车坡道，进入房屋自然层内的车库，按自然层内超过2.2米以上部位计算面积；依据自然地形作为汽车坡道，具有上盖、围护且高度超过2.2米的按一层计入车库建筑面积。第八十七条穿过建筑物内的通道处理原则：（一）穿过建筑物内的通道，是指穿过建筑物内的人行或汽车公共通道，当通道上空高度不大于一层楼面且超过2.2米时，按上盖水平投影面积计算；当通道上空高度超过一楼层面时，其通道不计算建筑面积。（二）穿过建筑物内的通道作为公共道路、或本宗地内其它房屋用户的主要通道，列为不分摊共有建筑面积。（三）穿过建筑物内的通道仅为本栋服务的，则列为应分摊共有建筑面积。第八十八条建筑物间
27、的架空通廊处理原则：（一）两幢房屋之间属永久性的有柱架空通廊地面投影部分，当上层顶盖不超过一层时，按柱的外围水平投影面积计算。上盖高度超过一楼层面时，架空通廊地面投影部分不计算建筑面积。（二）架空通廊地面投影部分作为公共道路、本宗地其它房屋的主要通道或公共开放空间的，架空通廊地面投影部分均不计算建筑面积。第八十九条建造在房屋天面上建筑的处理原则：（一）屋面上的楼梯间、水箱间、电梯机房作为应分摊的共有建筑面积。（二）屋顶的不明用途的房屋、更衣房、景观房（共有）、工具间等列为不分摊的共有建筑面积。（三）用于美化、装饰性的亭、阁及休闲用的有盖走廊；裙楼屋顶上供塔楼幢与幢、区与区之间住户通行的有盖走廊
28、等不计算建筑面积。（四）屋顶的水箱间、电梯机房、梯间等顶盖（等或整个屋顶）上部，为其造型或美化，设计成尖顶、拱顶或其它形状顶盖的，其扩大部分（超出房屋外墙）均不计算建筑面积。第九十条地下（地面）大型车库的处理原则：（一）地面上为多幢房屋，地下为整体车库，当地下车库无法确定与各幢的独立位置时，地面上各幢，可分别设置独立的幢号。地下室整体另设单独幢号，房产图上房屋间相连部分用虚线标定，并注明幢号。（二）当地面上各单幢，与地下相同部分设计为同一整体，并且楼梯、电梯等共有部位相通的，可以把地下与地上相同部分，作为该幢的一部分，进行统一计算面积。该地下室设计中有明确部位，且为该幢服务的共有建筑面积，可作
29、为应分摊共有建筑面积。（三）整个地下车库除去各幢的相同部分，其剩余部分可单独建幢并计算面积。或划入任一幢房屋内与本幢房屋一起计算。（四）地下室或半地下室使用的通风井、烟道，地下部分按其通过的地下楼层数计算建筑面积。（五）房屋一层内专门为地下室设置的楼梯间、地下车库的升降机房、地下室的出入口等通道应计入地下车库的共有建筑面积。进入屋面车库的地面车库升降机房，按自然层数计算面积，并计入屋面车库的共有建筑面积。（六）底层车库层高2.2米，利用该层局部与上层作为共享空间部位的，不论其高度均计入下层面积，其共享部分的层高按车库的设计层高计算。第九十一条有关物业管理服务用房的处理原则：（一）对小区内的物业
30、管理服务用房，开发商在办理房屋预测时，必须提供规划核准图，并图上有标明物业管理服务用房的具体位置，与实际面积。设计单位也应在设计平面图上注明设计位置与实际面积。（二）房屋中所设置的共有共用建筑面积与地下室、车库、车棚、人防工程及室内层高2.2米的房屋，不计入物业管理服务用房面积。（三）地下部分不得设置物业管理服务用房，设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。（四）对物业管理服务用房应进行独立测量，计算面积。其面积不计入应分摊的共有建筑面积内。第九十二条在多层或高层建筑中，各层共有的通风井、管道井或烟道井，按其通过层数计算建筑面积。当层内各套均有时，计入套内建筑面积，当层内局部套内拥有时，作为本层
31、或功能区应分摊共有建筑面积。第九十三条在各类建筑物中第一层的进门设于凸出部分，顶部为第二层建筑所盖，其二层以上部位设计定性为阳台，其底层设计为门厅、门廊的，底层与二层相同部位，应定性为阳台。按阳台标准计算建筑面积。第九十四条当一层商铺、车库设置卷闸门或玻璃门和外阳台既有矮墙又有栏杆围护的，以外墙主体投影建筑面积计算。第九十五条在大型综合楼中外墙为落地玻璃窗时，内设安全防护栏杆或矮墙隔断的，当玻璃与围护实体主墙体厚度的，计算建筑面积；当玻璃与围护实体主墙体厚度的，以栏杆或矮墙外围水平投影计算。第四章 房屋共有建筑面积的分摊第九十六条共有建筑面积的分类与确认：（一）房屋共有建筑面积系指各产权人共同
32、占有或共同使用的建筑面积。（二）房屋内共有建筑面积的确定，由开发商依据规划建设主管部门审核的图纸和设计方案进行申报，经房产测绘机构对申报材料与房屋的共有部位进行认定和计算。并最终经房产行政主管部门审核确定。（三）全幢共有建筑面积：是指为整幢服务的共有建筑面积。此类共有建筑面积应由全幢进行分摊。（四）功能区共有建筑面积：是指专为某一功能服务的共有建筑面积。此类共有建筑面积应由该功能区进行分摊。（五）层内共有建筑面积：由于功能设计不同，各层内的共有建筑面积有时也有不同，此类情况应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。（六）对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂。一般要进行二级
33、、三级，甚至更多级分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应根据规划建设主管部门审核的图纸和设计方案与申报材料，对幢内的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次及归属,为房屋销售合同提供共有建筑面积分摊协议认定表。第九十七条 应分摊的共有建筑面积：（一）本幢房屋内的电梯井、管道井、垃圾道、观光电梯、提物井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、机电设备用房等；（二）为本幢服务的变电（配电）室、泵房、消防控制室，地下室消防水池、大楼的监控室、值班警卫室、设备用房，以及为整幢服务的公共用房和管理用房等；（三）幢内共有的公共门厅、大厅、过道、门廊、门斗、走廊、檐廊、套（单元）门以外的室内、外共有楼梯
34、、电梯、内外廊等；（四）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。（五）层高超过2.20米的设备层和其它符合核减建筑面积中的共有建筑面积。第九十八条不分摊共有建筑面积：（一）为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房、穿过房屋的通道以及作为人防工程的地下室等.。（二）已出售给产权人独立使用的地下室、车棚、车库等。（三）第一层架空，用于停放车辆或用作公共开放空间部分的建筑面积。（四）地下室内的公共车库、停车场、以及车位等。（五）大楼内不明用途的房间。（六）层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积及结构转换层的建筑面积。（七）商住楼中供住宅使用的在商业房中（无
35、门）的楼梯间（不包含核心筒部分），没有合法权属分割文件或买卖双方无协议约定的，作为不分摊共有建筑面积，不分摊给商业或住宅任一方。（八）用作公共休闲的亭、塔、马路旁人行走廊，绿化带场所的共有设施，以及为建筑造型而建，无实用功能的房屋不作为共有建筑面积进行分摊。（九）用作公共事业、市政建设的建筑物等。第九十九条 共有建筑面积的分摊原则：（一）共有建筑面积的分摊，以幢为单位。非本幢的共有建筑面积，不在本幢分摊，本幢内的共有建筑面积，不分摊至其它幢内。（二）产权各方有合法权属分割文件或协议约定的，在不损害其它产权人合法权利的前提下，按其文件或协议规定进行分摊计算。无合法权属分割文件或协议的，按本规定执
36、行。（三）一般成套房屋的共有建筑面积按幢内各套内相关建筑面积比例进行分摊。（四）为整幢大楼服务的多功能综合楼的共有建筑面积按各功能区相关建筑面积比例进行分摊。（五）其它共有建筑面积应根据其使用功能与服务对象情况进行分摊。（六）跃层、复式层住宅中的套内建筑面积与户内或户外的专用楼梯，计入本套套内建筑面积。（七）斜面结构屋顶下面（如阁楼）、夹层、插层，层高2.2米以上部位应单独计算建筑面积与分摊系数，并参与幢共有建筑面积的分摊。（八）当一幢房屋为单一产权人时，则该幢建筑可按各层外墙或结构外围水平投影面积计算幢的总建筑面积。第一百条特殊问题的分摊处理原则：（一）在商住楼、大型综合楼或底部为裙楼、上部
37、为多幢塔楼所组成的楼房，当实际各塔楼公安已明确编为幢号且各楼之间无相关共有建筑面积连带关系的，可将各幢单独计算并分别设置幢号，其底部按公安门牌标定。当各幢房屋具有共有的设备房、配电房、值班室、水箱间等面积时，则应将该房屋确定为一幢房屋。上部可分割成多个区进行计算。地下商场与地面多幢组成的房屋参照该条款执行。（二）地下车库、地下商场内的楼梯、电梯、过道、走廊及为地下车库、地下商场服务的共有设施，以地面为界，地下部分计入地下应分摊建筑面积；半地下室其功能与地面相同时，列入地面应分摊建筑面积；半地下室其功能与地面不同时，列入地下应分摊建筑面积。当地面与地下功能相同时，可归纳为同一功能进行计算。但为整
38、幢服务的泵房、水池、配电房等设施应作为整幢共有建筑面积分摊。（三）当楼梯或电梯通过的楼层分成多个不同用途结构的建筑（商场、办公、住宅等），如各功能结构平面差异较大时，其楼梯、电梯或核心筒的部分可按功能区域或层分段切割，分别归入各功能区或层进行分摊。但屋顶电梯机房、楼梯间等应为屋顶以下功能的应分摊共有建筑面积。（四）当电梯或核心筒的部分左右两个（或两排）单独运行，其左右两边功能各不相同时，如电梯两边其服务的建筑范围有明确的分隔线（图上有明确界线）时，可将两边的共有建筑面积分别纳入其服务功能进行分摊计算。（五）在多功能综合楼中，裙楼通往塔楼时，当某一功能电梯、楼梯、核心筒等不开门时，该功能电梯、楼
39、梯、核心筒等部分，有某功能合法专用依据的，计入该功能共有建筑面积；无提供功能合法专用依据的，作为幢共有建筑面积。（六）在商场、酒店、办公、住宅等多种用途的建筑中，进行房屋建筑面积测算时，应对一层大厅的设计与实际使用现状进行划分共有建筑面积的服务范围。并在图上标明功能使用情况，经建设单位签字盖章后，在房屋预售时必须进行公示。（七）在酒店接待处大厅中，某一部分形成独立使用空间的，该部分可计入酒店部分的建筑面积；若大堂为酒店、办公、住宅等的公共过道、休息场所，则将酒店的接待柜台以内部分与工作室、行李房等建筑面积作为酒店的建筑面积，其余大堂部分列入整幢共有建筑面积。（八）地下室或半地下室为商业用途的，
40、其中的走廊、楼梯间、电梯间、卫生间、通风井、烟道、管道井等均在地下室或半地下室内进行分摊。（九）商住楼、综合楼底层建筑的外走廊、檐廊的处理原则：1、走廊、檐廊是位临城市街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间的不计算建筑面积。2、当第一层全部为商铺且商铺均向走廊、檐廊开门时，走廊（或檐廊）列为一层共有建筑面积进行分摊。当一层为办公或公寓时，参照执行。除此之外的，第一层外走廊、檐廊列入整幢共有建筑面积分摊。有裙楼的列为裙楼应分摊共有建筑面积。3、当局部有走廊、檐廊，局部套走廊、檐廊为无顶盖的，如两端封闭且各套均开门时，各套走廊、檐廊，可按自然界线分割，纳入各套内建筑面积。若走廊、檐廊的两端不封闭的
41、，走廊、檐廊参照2、执行。（十）在商住楼、综合楼中，当上下功能各异，但局部单元或某套，穿插于二功能或二功能以上时，可视实际使用情况进行分摊共有建筑面积；但必须在分层分户平面图上标定分摊原则；经委托方签字审定后，在房屋预、销售时进行公示。对一些特殊房屋出现类似情况或难以判断与缺少依据时，可参照执行。（十一）在联体独户住宅中，为分户设置的独立雨蓬，其建筑面积计入该户套内建筑面积；在多层与高层楼梯口或大厅门口设置的雨蓬，其雨蓬列为应分摊共有建筑面积；当雨蓬设置在车库层与车库上层之间的其车库高度2.2米时，列入不分摊共有建筑面积；当车库高度2.2米时，列入车库应分摊建筑面积。（十二）会所、储蓄所、娱乐
42、活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等经营性用房，以及居委会（如用作公共活动的架空层）、派出所使用的房屋等，不以共有建筑面积认定，以套建筑面积确定,依照共有建筑面积分摊原则参与分摊方案。 （十三）人防工程、本幢内为多幢服务的公共用房及物业管理用房等不列入共有建筑面积分摊，不参与其他共有建筑面积的分摊。（十四）非成套房屋中的厅堂、走廊、厢房、壁橱、灶间、卫生间等凡由部分房屋产权人共同使用的部位，有分割文件或协议的按分割文件或按协议执行；无分割文件或协议的可按其共同使用部位的产权人户数平均分摊。（十五）分摊的共有建筑面积不划分各套分摊的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，不得任意改变使用功
43、能。 第五章 套型建筑面积的计算第一百零一条套内建筑面积：套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。（一）套内房屋的使用面积1、套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和；2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井；4、内墙面装修厚度计入使用面积。5、阳台不计入套内使用面积。（二）套内墙体面积套内墙体面积为套内使用空间周围的围护或承重墙体，或无承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按墙体水平面积的一半计入套内墙体
44、面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。（三）套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。第一百零二条一般住宅楼：（一）幢共有建筑面积幢共有建筑面积=整幢建筑物的建筑面积-整幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间等。（二）幢共有建筑面积分摊系数KK=(整幢建筑物的建筑面积-整幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间)/ 整幢各套内建筑面积之和。（三）套分摊的共有建筑面积套分摊的共有建筑面积=套内建筑面积*幢共有建筑面积分摊系数K。（四）套建筑面积套建筑面积=套内建筑面积+套内建筑面积*幢共有建筑面积分摊系数K。第一百零三
45、条商住楼：（一）首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积按比例分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，分别加入住宅和商业总面积内，然后按各自功能分别进行分摊。（二）住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，得到住宅部分总的共有建筑面积，然后按各套房屋的套内建筑面积分别计算住宅的分摊系数、各套房屋分摊的共有建筑面积、各套建筑面积。（三）商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积分别计算商业部分各层的分摊系数、各套房屋分摊的共有建筑面积、各套建筑面积。第一百零四条多功能综合楼：多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即幢内有住宅、商业用房及办公用房等。楼内各共有建筑面积的功能与服务对象同一般住宅差异很大，因此需要根据各功能区，对幢共有建筑面积的实际使用确定分摊原则。采用由上至下的分摊模式，即先把整幢的共有建筑面积分摊到各功能区；功能区再把分到的共有面积和功能区自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各层；然后各层再把功能区分到的共有建筑面积和层自身