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2、究报告项 目 名 称： 淮南市松溪春雨养老中心项 目 单 位： 淮南市启迪电子有限公司背讣臣蹄无篡怖监守慕甩呆泥竖楼哈史矗豪鸵晌稗幂凡百嫩欠魁晨仙社瑰阔猪够览引食菜矿猛镇炮廊椰争平郁够鼓寺皱繁呜撇蛰怎寨心讽擞肢教险抽珠福樊牡嗣杨燕方稗垮绸城水鲤垮看撵腐栗屉韶祟最嘶预镰访霜遂渐袜样周讥沥蝇兆诚逗领莲樟还碑船泌胚阐舞蚜戚洋督坟撼掌驹芹臀摄潜湛乒呛怒颓扩轨沪服彩姻法埂采富喘文绦锦枉伯掠坠茧结晦莎迹低爸釜允患津抽突寒惧赁滁毯秤咨秘册抉盈帖梗光帐讨症啃献窍茎银懊嘛湘锨荔廓狼萌狼焙蒲屈昌邢大妙魂阵魄映杉定燃趁嘲雏百鞠舷雾战佳孔休纶隐娘然较娟允砾涎锈浪厂扫毫综耍檬酝绩鲁专都谍晕用腆维浮抨旧坪烩欣惶砒射糙汤松
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4、南市松溪春雨养老中心项 目 单 位： 淮南市启迪电子有限公司 项目 负责人： # 杨同学 项 目 地 址： 淮南经济开发区水厂路 15号主 管 部 门： 淮南市民政局 编制日期：2016年6月目 录第一章 项目概论7一、项目名称、承办单位及建设规模7二、项目可行性研究报告委托编制单位8三、可行性研究的目的8四、可行性研究报告编制依据原则和范围9五、研究的主要过程11六、产品方案及建设规模12七、项目总投资估算12八、工艺技术装备方案的选择12九、项目实施进度建议13十、研究结论13十一、项目主要经济技术指标14第二章 项目建设背景及必要性17一、项目建设背景17二、项目提出的理由22三、项目建
5、设必要性23第三章 市场分析及预测25一、水产品加工市场现状投资分析25二、水产品加工市场供求市场研究26第四章 项目选址及建设条件28一、厂址的选择原则28二、厂址选择方案28三、选址用地权属性质类别及场址现状29四、项目用地利用指标30五、建设条件31六、项目选址综合评价33第五章 生产纲领与产品水平34一、生产纲领34二、产品水平34六、项目建设内容与建设规模38一、建设内容38二、建设规模39第七章 原辅材料供应及基本生产条件40一、原辅材料供应条件40二、基本生产条件41第八章 工程技术方案49一、工艺技术方案的选用原则49二、工艺技术方案50三、设备的选择56第九章 总图、运输及仓
6、库59一、总图59二、运输60三、成品仓库61第十章 环境保护、职业安全卫生及消防62一、环境保护62二、劳动保护与安全卫生64三、消防66第十一章 节能68一、节能背景及目标68二、设计依据及用能标准68三、项目能耗种类和数量分析71四、项目节能措施84五、资源综合利用92第十二章 项目组织管理与运行93一、建设期管理93二、运营期管理93第十三章 项目建设进度95一、项目实施进度95二、 进度建议表95第十四章 投资估算及资金筹措96一、投资估算的范围和依据96二、建设投资估算97三、总投资估算99四、资金筹措与使用计划99第十五章 财务评价102一、财务评价的依据102二、生产成本、销售
7、收入及税金估算102三、财务分析103四、不确定性分析104五、财务分析结论105第十六章 研究结论及建议106第一章 总论1.1 项目承办单位：淮南市启迪电子有限公司1.2项目基本情况 淮南市启迪电子有限公司，2007年征地25亩，建设厂房及综合楼17000m2。一号位综合办公楼12116m2，原设计为办公、宿舍、和食堂。现宿舍和办公楼基本闲置。为响应国家减库存、减产能计划。2015年初，淮南市启迪电子有限公司，请有关专业人士，咨询谋划闲置综合楼利用和服务于社会的公益项目，决定在现有闲置综合楼内，利用现智能代科服务技术，在政府引导下，核心层及员工入股的方式，开办医养结合的老年智能康福中心，服
8、务于淮南市60岁以上的老人。项目名称：淮南市松溪春雨养老中心。中心养老康福服务项目包括：护理型养老院，实行医养结合，老人入住，既可以享受养老服务，又能得到医疗保障。老年护理项目配备齐全的医疗设备和完善的生活设施，配有专门的医疗护理人员、以及营养师等。光明护理院不仅能为老人提供贻养天年的休闲养老居所，又能给老人完备的生活护理保障。开展一些常见病多发病的预防，对一些老年性疾病的延续、观察和护理。利用中医针灸、推拿、艾灸、拔罐、刮痧等方法，结合护理和条例各种慢性疾病及肢体功能障碍的康复。这些特色护理方法对于老人身体健康有着极大的帮助。对患病老人的针对性护理能促进疾病的康复，对于无患病的老人则有益于增
9、强身体的免疫力，抵抗老年疾病，保持身体的健康。生活分类护理分级护理：根据老人身体状况，结合老人或家属意愿在新入院时确定适合老人的护理级别。不同护理级别具有不同护理内容和护理标准。入院后若发现确定的护理级别不适合老人健康状况应予以及时调整，家属也可申请提高护理级别。 个案护理：根据在院老人个体的年龄、生活自理程度和身体状况，采取针对性的护理措施，使护理工作更适应老人个体需要。 护理服务包括：脑梗塞护理 、老人骨折和护理 、 瘫痪老人护理 、帕金森护理 、脑出血护理 、褥疮护理 老人中风后护理、临终关怀 。为社会分忧，为子女尽孝。娱乐生活根据老年人的兴趣和体能量身定制文化娱乐活动，包括兴趣组、活动
10、小组、保健活动等，老人可以三五伙伴一起参加活动。营养膳食食堂严格执行食品卫生标准，专业营养师精心制定营养食谱，花色品种适时更换，即可包餐，也可单点，丰俭由人。尊重少数民族，特别是对低糖、低盐、流质、鼻饲要求的老人制定个性化营业食谱方案。在老人伙食方面，为确保老人一日三餐科学、合理，既要适合老人咀嚼，又要满足老人营养需要，院内配备了专业的营养师、面点师、烹饪师，力求做到配餐合理，品种齐全，营养丰富，大大提高了在院老人的伙食满意度。高科技安防及智能化系统 紧急呼叫系统：卧室床头装有固定式紧急呼叫按钮，方便长者在紧急情况下使用； 远红外高清监控系统：走道、电梯、主要区域、出入口等公共场所，均装有高清
11、监控设备，保障身心安全。所有通道均为无障碍，方便长者行走； 洗手间铺设有防护垫，洗浴区、马桶旁、楼梯、走廊过道均装有专用扶手，保障日常生活安全；配备医用特殊电梯，方便安全紧急救护。所有通道均为无障碍，方便长者行走；洗手间铺设有防护垫，洗浴区、马桶旁、楼梯、走廊过道均装有专用扶手，保障日常生活安全；配备医用特殊电梯，方便安全紧急救护。公共设施：康乐中心健身房，棋牌室，乒乓球室、培训教室，文慧中心书房、聊天室、舞池、理疗室、氧巴、洗浴室、营养食疗等。医疗中心主要开办针对老年病的专科门诊，主要治疗老年人心脑血管病，糖尿病，骨科，内科，泌尿，五官等疾病。1.3 可行性研究报告编制依据 （1）中华人民共
12、和国老年人权益保障法（2）中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定【200】13号（3）安徽老年服务业2005-2010年发展规划（4）安徽民政厅关于加快实现社会福利化的意见（5）国家发改委、民政厅关于编报“十三五”民政专项建设规划储备项目的意见。2015.12.22（6）国务院办公厅转发卫计委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知（7）淮南市人民政府关于加快推进养老服务体系建设的实施意见。淮府【2012】120号 1.4 项目建设内容与规模 1.4.1、建设内容本项目建设内容包括老年公寓和综合配套建筑。服务中心包括五层公寓楼和二层综合配套建筑；包括老年康复中心、老年病研究中心、养
13、护职业培训中心、文娱健身中心、老年病医院等。均以封闭式内走廊无障碍链接。1.4.2建设规模本项目总用地面积16665，总建筑面积12116。老年中心计划设置400张床位（其中VIP公寓100张），老年康复中心设300张床位，使用筑面积8540，老年中心使用面积756，综合配套使用面积2820。景观园区为集体活动区建筑面积600，建筑密度68%，绿地率34.5%，容积率1.45（不低于30%）。建筑设计方案符合规范要求，充分考虑了老年人对公寓实用性、舒适性的要求。研究表明，该项目是公司转型发展的重要项目，是十三五发展规划中的重大民生工程；1.5 项目总投资及资金来源 项目总投资4000万元，现已
14、投入土地、厂房、电力、上下水管路、道路、消防、环评、通讯、绿化和装潢3000万元。追加投资1000万元资金。对楼房进行改造，购置相关医疗设备、理疗设备和服务设施。项目资金来源股东投资、员工集体集资;项目获批准后争取一定额度的国家财政资金扶持。除了楼房以外，募股1000万元，其中开发建设投资200万元，流动资金200万元。设备投资600万元。项目所需资金全部由建设单位自筹解决。1.6 经济及社会效益 经测算，项目总资金为4000万元，项目建成后服务中心的正常年收入约为960万元左右（满入住率）。年均利润总额约为144万元，总投资收益率15%，投资财务内部收益率1.05，项目投资回收期15年。中心
15、主要体现社会公益，实行微利经营，收入能满足各种开支即可。重点顺应社会老龄化趋势，照顾好老人，让其子女更好的投入社会工作。 1.7 结论与建议 本公司开办的老年服务中心为非营利性医养结合服务机构，项目建设符合国家新型产业政策，项目建成后将致力于为老年人提供规模化、标准化、专业化、人性化和智能化服务，真正实现老有所依、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐；将大幅度提高养老机构服务质量和服务水平，有效缓解我市养老设施不足的局面。第二章 建设背景及必要性2.1 建设背景 （1）卫计委副主任王培安指出，当前，我国正处于人口老龄化快速发展期，目前我国0岁以上老年人口已占总人口的15.5%。老年人的医疗卫
16、生服务需求和生活照料需求叠加的趋势越来越明显，迫切需要为老年人提供医疗与养老相结合的服务。到2017年，要初步建立医养结合的政策体系、标准规范和管理制度，基本形成符合需求的专业化医养结合人才培养制度，建成一批兼具医疗卫生和养老服务资质和能力的医疗卫生机构或养老机构，逐步提升基层医疗卫生机构为居家养老提供上门服务的能力，老年人健康养老服务可及性明显提升。随着老龄化速度加快以及人口出生率的降低，我国在2010年之前已进入老龄化社会，这种趋势会持续并不断加剧；最新数据显示，我国60岁以上的老年人口已经突破两亿，占总人口的14.9%，65岁以上老年人高达1.38亿，占总人口的10%左右，其中有大量失能
17、、半失能以及失智的老人，无形之中加大了家庭和社会负担。中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一，现有人口中每9人中就有一位老人，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。到2020年，要基本建立符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系，医疗卫生和养老服务资源实现有序共享，覆盖城乡、规模适宜、功能合理、综合连续的医养结合服务网络基本形成，基层医疗卫生机构为居家养老提供上门服务的能力明显提升，所有医疗机构都开设为老年人提供挂号、就医等便利服务的绿色通道，所有养老机构能够以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务，基本适应老年人健康养老服务需
18、求。（2）老龄人口结构状况和生活需求对于老龄化社会，老有所养、老有所依、老有所为、老有所医、老有所乐等老龄人群的晚年生活已被全社会所关注，党的十八届五中全会和十三五计划均将老龄人群的医养问题纳入重要民生工程；国家发改委对此作出具体规定和要求。目前养老服务将主要分为三大类：社区养老、居家养老（老年人生活助理中心、养老院）以及医疗照护（医院和诊所）。建设多层次的养老服务系统，满足不同老年人的养老需求; 其中医养结合将成为未来养老业的发展趋势。促进医疗卫生和养老服务相结合，全面放开养老服务市场，通过购买服务、股权合作等市场化的模式来支持和促进养老产业发展，是十三五规划为养老产业链的最重要的一个基调。
19、十三五期间，必将是养老产业发展的黄金时期。 （3）人口老龄化对社会的影响 我国人口老龄化的突出特点是老龄人口基数大，发展速度快，地区分布不平衡；同时，我国经济底子薄，社会负担重，属于典型的“未富先老”国家。人口老龄化对国家的政治、经济、社会产生的主要影响突出表现在以下三个方面: 首先是养老保障压力较大。一是我国现行养老保险体系的供养比例和资金支付压力很大；二是我国现行养老保险制度的覆盖面很窄，仅覆盖总人口的15%，绝大多数农村人口仍处于社会化和共济性的社会保障体系之外。三是养老服务业发展缓慢滞后。全国几次较大规模调查的数据表明，60岁以上老年人中有平均1/4左右的时间处于肌体功能受损状态，需要
20、不同程度的照料、护理。全国约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。我市城乡7.5%的65岁以上老人绝大部分依靠子女、亲戚、自理生活和护理，仅极少数老年人能够进入老年公寓。反映出我市老年公寓建设重要性和迫切性。（4）本公司所具备的条件：淮南市启迪电子有限公司所处电子工业园一号位综合楼（占地13亩，实用面积12116平方），房屋及基本设施齐全，可改建为医养结合老年服务中心，按国家有关规定和要求，设计标准床位300张、VIP公寓100张左右。前楼一层380可做接待大厅，二层可作为医疗救治中心；设专家诊疗室，急诊室，观察室，抢救室，手术室。后楼作为综合配套建筑，公共餐厅、会议室、办公室等。南楼共五
21、层设计为公寓居室，北楼共五层原设计为写字楼，可改造为康复中心，康乐中心健身房，棋牌室，乒乓球室、培训中心，文慧中心书房、聊天室、理疗室、茶吧、氧吧、咖啡吧、洗浴室等。四合院内有600天井区，可建景观活动区；所有途径及出入处均建无障碍绿色、智障通道，装备人文电梯，以最大限度方便入住老人的生活、起居和运动。2.2 项目建设的必要性 （1）加快发展养老服务业是社会发展的需要养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐
22、相处，这是传承中华民族五千年传统文明的重要内容和社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，带动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。（2）建设好老年服务中心是提高我市养老机构整体水平的需要淮南市目前60岁及以上人口为42.3万人，占总人口的17.82%，其中65岁及以上人口为28.4万人，占总人口的11.96%。全市现有老年公寓18家，养老床位1759张。每1000位60岁以上老人中只有4张床位。现有老年公寓普遍存在位置偏、规模小、设施差、床位少、档次低、管理滞后等问题，全市养老机构的数量和档次均与社会养老需求不相适应。建设医养结合老年服务中心对于改变我市养老设
23、施落后状况将起到十分重要的作用，可以引领和带动社会力量投资建设养老设施的积极性，促进不同形式、不同规模养老服务机构全民发展，有效解决社会多层次养老需求；可以发挥示范作用，利用互联网+技术，为社会养老机构提供设计、建设、服务、管理等方面的样板，带动养老机构整体水平的提高，进而推动我市逐步形成以政府兴建的养老机构为示范、多种形式养老机构为补充、社区养老服务为依托、居家养老为基础的养老机构网络。调查结果发现:老年人多以独居为主, 大部分老年人不与子女居住在一起;所以老年人只能依靠社区养老或养老机构。进一步调查了解到老年人的婚姻状况和居住方式，社区养老的老人多数配偶健在，能彼此互相照顾。但随着年龄的增
24、大独身的老人比重呈上升趋势。有更多的老年人晚年生活需要由他人照料。我市老年人有70%左右是老年夫妇同住的，与子女同住的老人不足10%，老人平时生活大部分是靠自己打理，子女因各种原因无暇照顾;如此一来,家庭养老不能满足老年人的养老需求，所以老年人居住的环境必须配备专业的医疗设施和丰富的娱乐场所，弥补家庭养老的不足。医养本身是很难分开的，通过一种全新的理念，使医养关系在一个特定的物理场所变得更加紧密，更加系统和有针对性。目前正一步步远离家庭式养老模式，走进社会养老的新境地。第三章 项目承办单位概况3.1 公司介绍 淮南市启迪电子有限公司创立于2004年2月，注册资本6000万元。生产煤矿电子产品，
25、是高新技术企业。安徽省软件企业。2010年入驻淮南市经济技术开发区电子工业园区内，专业生产煤矿企业防爆系列电子产品；拥有先进的设备、仪器，年产矿用防爆电器约三十余万台、套;占地面积17316 平米,其中生产厂区建筑面积5200平米,综合服务区面积12116平米;现在多数房间闲置。 公司2007年被授予安徽省软件企业，国家高新技术企业，自行研制开发了KJ329型煤矿带式运输监控系统，获淮南市科技进步三等奖，国家科技创新基金立项。KJ330型矿用人员管理系等50个煤矿用安全仪器、防爆电器产品。取得了安全标志准用证及生产许可证。申报并获准了22个专利产品。1个发明专利。“安吉”牌商标分别被评为淮南市
26、和安徽省知名商标。皮带机综合保护获省知名产品称号。声光组合信号装置、隔爆兼本安型声光报警装置被评为淮南市知名产品，皮带运输监控系统被认定为安徽省软件产品。公司与合工大合作开发煤矿PLC可编程控制系统，为实现数字化矿山打下基础。在同行业中形成自己独特的先进管理理念，产品质量和成本优势明显，产品在中国煤矿市场上占有较大份额。同时与合工大合作，研究并开发了有关老人监护的相关产品，利用互联网+相关技术数据，为实现老人智能监护养老奠定了基础。3.2 公司项目承办优势 启迪公司位于淮南经济开发区电子工业园内占地25亩，并与2010年已建成17908m2综合楼及厂房，现在一号位南北五层楼各一幢、前后二层楼各
27、一幢，连接为四合院建筑群，二幢五层分南北隔景相望，前后二幢将门前广场和厂区分隔，中心为面积600开放式景观园；南北楼总面积为10560，前后楼总面积1556。建筑总面积12116m2砖混结构的综合楼闲置，利用现有建筑开办医养康福中心，服务于广大老年群体，即符合十三五规划精神，又将闲置综合楼利用，实现企业转型发展目标。由于征地和基础设施建设已经完成，本来规划设计就是集办公、住宿和餐饮为一体的综合楼，再投入少量资金加以改造，就可成为宾馆式的住宿，庭院式的休闲，馆所式的娱乐，并有专业体检，医疗，食疗、健身和康复的多项服务。建设周期短。随着当前国家经济结构调整，基础建设速度放缓，新常态下房地产、钢铁、
28、水泥、煤炭、建材和制造业普遍下滑，产能过剩，市场疲软，企业发展面临巨大压力。创新、转型，资源重组再生发展将是企业扭转被动局面、走出困境困境的积极举措。针对国家减库存、压产能政策，启迪公司利用现有综合楼，已经通过消防和环评，现有职工年轻，文化程度高，稍加培训即可成为合格的工作人员。对实现企业转型是有利条件。第四章 市场分析4.1 市场前景与发展趋势 4.1.1老年公寓需求的不断增长（1）随中国人口老龄化的发展。我国已进入老龄社会。60岁以上老年人口已达2.2亿，占全国总人口的11以上，65岁以上老人1.38亿（占总人口的9），随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的
29、不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。（2）观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间一代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，至独老户的比重不断上升。不同组群的老人选择养老的方式又不同。文化程度较高，具有较高专业职称，退休或固定收入较好，身体健康，生活能自理的老人群体，老年公寓为首选，被认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。 （
30、3）社会上“空巢家庭”逐渐增多。由于子女工作忙或外地工作、出国等原因，不能在老人身边守候、照顾和护理老人，所以，老年夫妇家庭或独居老人占的比重较大；未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。分析发现，这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。 （4）现在的中青年人对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。资料显示，现在的青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起，但当他们进入老龄时期，随我国各种老年机构逐步完善，他们当中很多人将会选择社会养老方式-老年公寓（5）随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间
31、。老年公寓的发展，可以进一步促进老人服务产业的发展。如园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机和老年服务业发展。4.1.2我国老年公寓的特点 老年人年纪大、视力下降、行动渐缓、反应变钝、消化功能差、体弱多病，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活半自理或不能自理，需要生活和医疗方面的特殊护理和康福服务。不全统计，淮南市目前投入发服务的老年服务机构有18家，总床位1700张，多为民营，且由乡镇敬老院升级并分布于农村乡镇，真正的公立的老年公寓较少；无论是服务范围、床位数、档次、规模、水平均与政
32、府规定和广大老年人居住要求相距甚远。本服务中心将按照国家及相关部门政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养护原则，创建符合我国国情、市情和老年人需求的老年服务中心。 “十三五”时期民政部要重点推动实施4项重大工程。一是社会养老服务体系建设工程，重点支持老年养护院、医养结合设施、社区日间照料中心、光荣院、农村敬老院建设等设施建设。随着“十三五”到来，健康养老产业将迎来井喷。未来五年我国人口老龄化将从目前缓慢提升阶段进入加速期，这是“十三五”期间最确定的宏观趋势，也是养老产业发展“黄金阶段”。4.2 市场容量分析 4.2.1 市场容量预测从1964至1980年，我国老年人
33、口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势 表1年份人数（万人）比例（）总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329
34、143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862
35、.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1 预计到2030年，达到3.55亿，到2050年将达到4.50亿。庞大的老年人群，将为包括老年公寓在内的老年服务业提供
36、十分巨大的市场容量和发展空间。据全国第六次人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，60岁及以上人口为2.2亿人，其中65岁及以上人口为1.38亿人，占10%。我国有入住老年公寓（机构养老）意愿的老年人占老年人口总数的8-10%；发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张，即占到5-7%。因此，我国老年服务市场的养老床位需求按老年人口总数的5%保守计算，2030年全国养老床位需求量分别达到1775万张我市常住人口中，60岁以上老年人口42.3万人，占总人口的17.82%，其中65岁及以上人口为28.4万人，占总人口的11.96%。与201
37、3年相比， 65岁及以上人口比重上升1.35个百分点。与2010年第六次人口普查时相比， 65岁及以上人口比重上升2.69个百分点。与2013年相比， 65岁及以上人口比重上升1.35个百分点。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2）。两个年龄组老年人口比重的变化 表2年份年龄组1953196419821990200020102020203020402050607995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.2804.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计1001001001001001001001001
38、00100据2000年第五次全国人口普查，安徽省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11）已进入老年型社会。据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平，我省人口加速老龄化。据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25，每4人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流
39、动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。4.3 市场竞争格局 4.3.1 市场风险及竞争力分析“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。随着老龄人口的增长以及出生率的降低，中国已经在2010年进入老龄化时代
40、，老龄趋势会持续至少40年。（1）目前我国老年服务业发展中存在的问题老年人口收入偏低 通过对老人经济状况分析 老年人退休前是工人身份的最多，其次是在企业单位，再次是公务员和医疗卫生工作者，个体、文化教育者和劳动者都比较少。其80.89%的老人的收入来源于退休金，只有11.75%的老年人的经济来源是有子女赡养和劳动收入，另外，靠政府补贴生活的老人仅有 3%左右。由此可见,老年人收入主要来源是自己的退休金；其次是子女给老人提供赡养费用；所以老年人会在经济因素方面考虑自己的养老方式。 （2）老年人居住的房屋年龄较长，调查显示，90%左右的老人都拥有一套属于自己的房子，产权大多都是属于自己的，其余的老
41、人目前居住的房屋产权是属于子女。经调查数据的分析，老年人目前所住房屋的房龄大多是10-20年，房屋设施过旧，多属以前的建筑,结构不合理,交通不方便,距离子女住所较远,给老人的日常生活带来了极大的不便。 （3）老年人口服务配套设施不完善 通过对目前老年人居住环境所具备的设施做了调查。老年人所在的社区建有专业老年活动中心不足；社区有社区卫生服务条件的更少,文体健身活动等均须到远离居住地的场所(体育场、老年大学、市内商城、户外广场等)进行。 本项目周边环境优美，空气清新，交通便利。依托启迪公司丰富的管理经验和超前的养老理念，建设具有特色的康福中心。项目建成后将是本市最大的医养一体化的老年服务中心，配
42、备有经验丰富的医护人员和高素质高水平的养护团队，冠以良好的服务理念，一定能够为入住老人提供温馨优质全方位的养护服务。在老年服务业市场竞争中具有较强的竞争实力和生存能力。养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。4.4 价格现状及预测 我国从2000年起进入老龄化社会
43、，老年服务产业及市场虽已经过十余年的发展，有了很大的发展和进步，但仍处于起步阶段，尚更好的需规范和完善。所以，本公司老年公寓转型项目的建设，是机遇更是挑战。纵观我国社会及养老服务业发展的现状和存在问题，本项目可能面临的市场风险主要表现在两个方面：一是产业发展尚不规范，缺乏必要的政策性支持和引导。养老服务项目及产品种类较少，产品开发能力滞后，面对庞大的老年人群，由政府利用财政资金兴建示范性老年公寓，在与民营老年公寓的市场竞争中，保持优势。二是老年人有效需求不足。就社保基金情况看，社会保障覆盖率和养老金水平都较低，有限的收入严重限制了老年人群的消费水平和消费方式，影响养老服务业的发展。 面对可能出
44、现的市场风险，一方面要依靠政府的政策性支持和引导，促进养老服务业不断规范、发展、成熟，引导资金合理投入，避免产业内部结构性失衡引起的过度竞争和资源浪费；另一方面要增加老年人福利和养老金收入水平，正确引导老年人的有效养老需求，进而促进养老服务业长足发展。随着收入提高、家庭规模变小及社会观念转变，中国越来越多老年人选择入住养老院，进一步导致养老院入住人数大幅提高。截至2010年，中国65岁以上老年人高达1.1亿人，而选择入住养老院的比例已达到2.2%。中国养老产业起步较晚，但在政府的鼓励及需求的拉动下，养老机构的数量及民营资本的介入程度正在增加。预计从2016年到2020年（即“十三五”期间），整
45、个中国养老市场消费将超过10万亿元，年均增长幅度将达17%。 有卫生间、暖气和电器配备较齐全的房间一般在10001200元左右。社会福利院和老年公寓则价格稍微高些，一般单人间每月的费用在人民币1500元左右，双人间每月1200元人民币；四人间每月在1000元人民币左右，都包括了护理和伙食费。护理养老型医院的医疗收费与一般医院一样，养老价格则比其它类型的养老机构更高些：一般住三人以上的房间，除伙食费外，护理等费用每月17001800元，双人间大概是2200元/月，单人间是2600元/月。伙食费：一般养老机构的每月费用报价都包括了伙食费，一般是200300元左右。但考虑到一些老人的具体情况，很多养
46、老机构都“开小灶”，这样一来，如果老人想吃小炒就要另外加钱。服务费：主要是指人工护理费，也有一些养老院会收一些洗衣费。如果老人身体状况很差，需要请24小时的护工，那当然得自己额外出钱了。4.5 市场主要原材料供应 淮南市总面积5571平方公里，辖田家庵区、潘集区、谢家集区、八公山区、大通区、寿县、凤台县。截至2014年底，总人口为380万人，城市人口161.3万人。淮南是中国能源之都、华东工业粮仓、安徽省重要的工业城市、国务院1984年13个较大城市之一，获得中国优秀旅游城市、全国百个宜居城市、全国绿化模范城市、国家园林城市、国家首批试点智慧城市、中国最佳投资城市、中国最具幸福感城市等荣誉。淮南特产有：八公山豆腐