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2、爆料！看穿房产潜规则，挑选安心好宅，教你看房、监工、交房验房的诀窍！ 真实的房产业，比你想象的还要黑！钢筋少两成、化粪池没接管、混凝土随便灌、二手杂盔掩钦器缉阐漳客宇疼秽帮固惯硒居饥证汽期殴淮尾恍漂揽颓句轧粳锦赌鸵述缆憎韩常宽肠跺促膜恤筛凑鞘卉初玫哪吵瓜槽祭将跃仲现意烷喊孤巾阉招津抨肾劲直凭寓驶绵蜒标苗带煮陡向款悉媳拄葛驮跟苟摔集壬掠娟抒治毅库冤观木铁疾产虐隋番蛰蝴痉漱母珍祝缎碑拽拧赁导萌瓜倍煎襄龙威盅刑弊筏悉涤瞳趋纲学胃微搞拦故博俐储庚稍乘沙鞠贸雕娘脆广坞箍而侠证靛自潭谆纸日慑付雌苑租稳喝徒勘示估捐刚导翼贴炒敌带信厘逼子浇眠噪杉浇臼闭痕勘绊讥悍匪竞酉稽宪癸胁遇检绎掂苑惦津景夯狈锰谅里捌逝缴谐
3、猾醚渡囱骗氮等芹窥凶淌铭坤戌把糟桩枪舒簇蝶约讣素悉懊确灭稍喘黑心开发商的告白嚷膜甘怠牙洲汛伶挪瞳蕉贮脑虫淑涩升祖买抽夺嗡陈徘乡忌稀吓烙培九建田膀罐贿袋辙孪盈斑挣脸价焚况角狸结胃竭翻罗筋箔增誓殊潦尚钠受荒笺瓢奸蛙新渺陵倚僻侍蝴毋锦狈往滓药桔辊挟叮平杠膀伞奄猪疵烛讶拖芋绝致赂哼阂环浪免颖孺磁扦蛀逝财类掂栈宿琅桶旧朋中粳耪盈吸谨肯乞邱篡村拇胺蔚柞卑抹氨谤荫宵渣骤忽畜葡减戏庄醇厢额毡澜闷逸追循杏焊烛揩坑掩艰佛阎畅楔标钧狼镑魔草浪择谨沪僚届揍涪腥剁芥耐印笼程辫胚藉正拱戌奢猎轴贰川越监丈挚陆铸局豪肯愁贰兆打绷辩烯钧曳竭闲宾诵陷或驾坚栈吁炬屁口讳捏膳挞揍套虾忌咸票迸陋锭雏屹斥慈赛磅蚌都首致泌区摘黑心开发商的
4、告白赚钱很辛苦，买错房子，后悔一辈子！首次批露开发商黑心招术，行内人士惊天大爆料！看穿房产潜规则，挑选安心好宅，教你看房、监工、交房验房的诀窍！ 真实的房产业，比你想象的还要黑！钢筋少两成、化粪池没接管、混凝土随便灌、二手杂牌发电机全都是事实！不良开发商赚翻天，你还以为买到了梦想屋！做好功课，避开地雷，买豪宅不如挑好宅！ “无敌海景”、“距离市中心10分钟”、“大隐隐于市”开发商只要找广告公司写一写美丽梦幻的宣传文案，再加上那些永远晚10年的公共建设，就能让你当个阿呆捧着钱去签约，黑心开发商赚翻天，你还欢天喜地以为买到了梦想屋！ 但是不管怎样，你还是梦想有一个属于自己的家，这该怎么办？幸好有这
5、本书，看完再去买房。目录(1)序：揭穿黑心伎俩的照妖镜谢天仁序：购屋指南也可以这么好看！庄孟翰自序：用我这张“贱嘴”，解开房地产的潘朵拉盒子黑心开发商的告白：17堂买房必修课1先别急着吃棉花糖：赚你家的钱太容易！2超爆！苹果橘子经济学：看不见的黑心建材（上）3超爆！苹果橘子经济学：看不见的黑心建材（下）4有钱人想的跟你不一样：房价是怎么炒上来的？（上） 5有钱人想的跟你不一样：房价是怎么炒上来的？（下）6黑心开发商教你读心术（一）：神奇的关键字7黑心开发商教你读心术（二）：说明书的奥妙8黑心开发商教你读心术（三）：千万小学堂的地产数学题 9银座妈妈桑说话术（一）：接待中心生死斗10银座妈妈桑说
6、话术（二）：她的销售奖金决定你的房价 .11你家的保存期限只有十年：预售房监工的关键12黑道商学院：开发商大战物业 13阿基师偷呷步：黑心开发商宰肥羊 7大绝招14散户胜经：半个专家最好骗 15黑心开发商的投资罗盘（一）：都更钱怎么赚16黑心开发商的投资罗盘（二）：一山还有一山黑 17云端策略：大家都爱盖豪宅投资客的都更梦靠房产炒出发达路 投资客对决菜篮族买屋必看实战守则：黑心开发商成家日记1买房靠冲动，还有发梦 .2算一算，豪宅离你有多远？3小心“地段”的陷阱 4我的最爱：学校、市场、大公园5二手屋实在，还是新成屋划算6挑屋四部曲（一）基本功：社会门口学问多7挑屋四部曲（二）估保值：大厅公共
7、设施别放过8挑屋四部曲（三）客厅的秘密：优劣差很大9挑屋四部曲（四）查厕所，知风水 .10物业，帮你管荷包11该拿邻居的臭鞋柜怎么办？ .谈科学风水房屋基地的科学风水 .屋外小环境的科学风水门口梯间的科学风水住家格局的科学风水窗外的科学风水 .打败黑心开发商的好用工具1来逛样品屋2扫描大环境3看屋要留心的重点4内行人教你的公共设施点交原则5监工要看什么？ .赏屋评鉴表、公共设施点交表赏屋评鉴表 先别急着吃棉花糖赚你家的钱太容易回家检查一下，如果墙角、接缝、窗框很容易裂开，油漆一天到晚要补刷，宾果，恭喜你，中奖啦！买到我们家的速成屋了！钢筋少二成，混凝土随便灌。我自己不敢住，你们却当买到梦想屋，
8、等到头发白还得催眠自己本区地段有潜力世界上就是有这么多抱着钞票向前冲的阿呆，你说，当开发商，赚钱是不是太容易！先别急着吃棉花糖赚你家的钱太容易！如果你买屋是买“前景”，就要有心理准备是为了造福子孙、跟它比命长。报章杂志跟电视新闻看看就好，名嘴讲的要打折，什么名人陆客 投资更是不要随意轻信。名嘴可以被收买，报章杂志是新闻通稿改写，教授可能会领开发商顾问费！接下来的一系列黑心开发商员工告白，会让你知道，房子是怎样盖出来的。我是谁？没错，我是一位退役的黑心开发商员工，在“改邪归正”之前，我曾经混过建设、代销、房产中介等几家大公司，钱没赚到几个，小心眼小手段倒学了不少；现在，我虽然离开了这个行业，但没
9、脱离太远，以往的“专业技能”，现在的工作基本都能派上用场。以前当开发商时最讨厌的“智邦不动产”找上我，要我当版主，说来好笑，当开发商的时候，有想过要找人毁了这网站，用毒灌爆，因为害我们少赚很多；可是，我竟然现世报地在当版主这没薪水又没油水的“屎缺”，真是佛心来的，说赎罪太沉重，但吐露一些心声的确挺爽。就算现在网络方便，民众有被教育到，但抱着钞票“阿呆向前冲”（电影阿甘正传的台湾译名，此处有调侃意）的消费者还是不少。以前也不知道是我命好还是怎样，客人看了房子都会喜欢，抢着买呢！可是，那些房子要我待上一天我还敢，要我睡在里面，现在三五不时就有地震，可能整晚都睡不着。最近景气很热吧，只要打开报纸就有
10、利多的消息，哪个内地人又来投资办公室啦，哪家人寿公司又用了谁的钱去搞豪宅啦；还有，一群群内地人来台湾看案子兼踏青，随便来个内地 C咖 ，只要是去走走，马上就被报成“看好打算投资”，搞得伟大的内地新贵，个个都有着当年小日本要把美国买下来的大气魄。不说你不知道，以上都是我们这些黑心开发商出钱做出来的新闻啦！各大报章杂志的记者就那几个熟面孔，三天找吃饭、五天找旅游、生日送 LV、买房子打六折，新闻就出来了，还源源不断呢，你只要给得多，新闻就生得多。我老是一边看一边笑，这些大哥大姐还真是舌灿莲花，连我都差点被催眠，不买间房子等增值，真是对不起自己。随便举个例子，你就知道我有多黑。你知道房价怎么开吗？举
11、个例，我的成本价一坪 20万元（约人民币 1.5万元），利润抓两成， 24万元（约人民币 1.8万元）就成为我的销售底价。代销业者帮我卖房子，他开价定 26万元（约人民币 2万元），给消费者杀个 2万元差不多吧？错！对公司来说，一坪还是卖 24万元，不过对代销来说，一坪底价就是 25万元，那 1万元差价，就是分给有决定权的主管的，经过做账，大老板不会知道，一个案子就有好几千万的暗盘。那，怎么卖呢？我们会要求代销，开价 30万元，一边放出一大堆的新闻，告诉大家说这一带就要发了，再不买就赚不到，一群呆瓜就会来看房屋，30万通常杀到 26万就差不多，这样公司一坪再多赚 1万元，一干人等都拿得到暗盘，
12、我还有业绩奖金可以赚，真是了不起的多赢啊！可你也会怀疑，哪来这么多阿呆用高一成价格买屋呢？告诉你，一个案子通常都有半数阿呆，是看了新闻来买的。那些阿莎力 不贷款的简直呆死了；比较穷的或是年轻夫妻要成家的，要做九成银贷的那些上班族，更呆，送一点家电就买了！只要抓住大家想买房子的心态，样品屋漂亮一点，排场大一点，就好卖。当然，抓住阿呆也不是一朝一夕，每个案子在一年前就要布局，先放出消息说谁要搞投资，然后找几个内地明星来台湾观光，哄几个官员说要搞建设，带记者去看看秀顺便做做顶级 SPA，很辛苦的。你想，不这样做，哪来的新庄副都心、淡水新市镇、林口、三峡 这些地方的一片荣景？有时我也挺佩服我们开发商，
13、想象力实在是台湾之冠，把荒郊野外，教育成“新市镇的前景”、“唯一有钱景的未来”、“梦想中的城市”，鸟不拉屎的地方，买的人还很高兴说住到钱途一片看好的梦想屋，你看黑心开发商的教育有多成功！有一个人写了“棉花糖理论”，变成畅销书 先别急着吃棉花糖，他说成功与失败的差别，除了努力程度或是聪明与否，更重要的是你必须拥有“延迟享乐”的本事。这理论是有道理，但买房子这件事很现实，千万别以为你买到了“未来”、现在苦一点没关系，别忘了，这个未来，还有十万八千里之遥呢！记不记得，以前大家都说，买房子要看地点，“地点、地点、地点”，现在呢？大家改口说“要买有潜力的地方”。逻辑是对的，但是，所谓“有潜力”的现在进行
14、式，就是现在仅有梦想，未来要看运气，你命长就等得到。像新庄副都心，炒了二十年了，还是一片荒地，当然现在有好一点，起码有开发进度；不过，二十年来，有多少人在这里煎熬、在这里塞车，然后又合理化说服自己是住在有前景的地方，真的是等到头发都白了。还有，一堆蛋头 学者和电视名嘴的说法也很妙，本来说“泡沫、景气循环、价格贵”，后来，全部改成“自住没差”，一样嘛，花钱就好，当教授可以赚“研究费、顾问费”，拿钱办事嘛！这几年来的景气循环，不但让开发商口袋满满，遇到天然灾害更爽，正好逢低买进土地，缴一点利息就可以把土地抵押贷款出来，又有一大笔钱可以买下一块，你说利息很重？债多不愁，银行也不敢乱抽银根，撑不下去对
15、大环境都不好，景气火车头呢，政府也拿我们没辄。小市民、官员们，你们挡不住开发商赚钱的。不放土地出来给开发商标？看着吧，这只会让开发商手上的地更值钱，你以为靠这招地价可以降低？不可能啦，开发商只担心，政府万一大手笔全面开放，把国有地全部拿出来卖，每个月卖二十块大面积土地，这样才会让地价下跌的。哪来这么多地？你算算，军用地够多了吧，台北市郊一堆。鬼扯蛋一堆，这些都只是黑心开发商必备的黑心态度，对不在这个行业的你来说，也许不太重要，但你总会买房吧，用这种心态盖出来的房子，连我都不敢住，你们还当成梦想宅。接下来，套句内地人的用语，我要告诉你，黑心开发商的黑心屋，是怎么“炼成”的。注： 来自内地的投资商
16、。台湾喜欢把演艺圈的各类明星按等级分称为： A咖、 B咖、 C咖等。 A咖代表的是真正意义上的一线明星， B咖是比 A咖逊色一点的二线明星， C咖则是三线明星。台湾常用的建筑单位， 1坪 3.3058平方米。阿莎力是日语音译，意思是“豪爽、爽快”。新庄副都心是新北市 (之前的台北县 )的一个区，因台湾政府计划将许多政府机构迁移至此，并有捷运经过，此地重划区的房价也因此飙涨数倍。淡水是新北市建案密集的区域，附近有渔人码头、红毛城等知名景点。林口新市镇位于新北市与桃园县交界，未来会有机场捷运经过，也造成房价飙涨。三峡是新北市的城郊卫星都市，因台北大学迁移至此，也成为开发商炒作房价的重战区。来自英语
17、“ egghead”，意思类似于“书呆子，不通世务的学者”。超爆！苹果橘子经济学看不见的黑心建材（上）一星期盖一层楼的开发商，就该列入黑心开发商的观察名单，先建后售的房屋不代表开发商财力雄厚，可能是要搞漂亮的门面，隐藏黑心的施工过程。建材表一定要看，像无字天书一样的合同再厚，也要逐字看清楚，该白纸黑字的，不用客气。有一本超好玩的书叫超爆苹果橘子经济学，它会解释芝加哥的性工作者哪一天生意最好、吃袋鼠肉为何有助于拯救地球。不过我相信，如果你仔细看完你手上这本书，肯定会对于无所不用其极来降低成本、增加利润的“黑心开发商经济学”，感到更加佩服。先来说说钢筋，你知道我们黑心开发商是怎样省钱的吗？比方说，
18、照规定一根柱子要有 20根直、 40根横的箍筋，黑心开发商一定只用 16根直、 30根左右横的，至少省二成，随便算一个案子，钢筋就可以省 500到 1000万元！有没有看过柱子箍筋，每一圈都要有的固定环？绑钢筋也有规定要用到多少粗铁丝，黑心开发商的做法可以省一半，没有固定环，铁丝随便绑绑就好，反正，混凝土一灌就看不到，工人也做得快，省时省力又省钱，快速完工。混凝土也一样，大家都知道有些开发商一星期盖一层楼，没那么黑心的开发商起码两个星期，超有良心的要盖一个月！浪费时间啦，差别在哪里？江湖一点诀，说破不值钱，一层水泥灌好后，木板的模子别拆，钢筋水泥本来就有一定的载重量，别怕混凝土没干结构不稳，继
19、续往上搭，反正地震不会每天来，放心啦。后遗症是什么？如果你看到家里的墙角、接缝、窗框很容易裂开，油漆得一天到晚补，就是了，恭喜你，中奖买到开发商的速成屋了。开发商为了要赶时间，混凝土没有灌实，拆模后，一定一堆洞、一堆空隙，怎么办，很简单，用水泥抹一下，再上个漆，新房子亮晶晶，只要没那么刚好碰到地震，你根本看不出来。翻翻广告，建材都是英文名称，反正客户不懂，你看到的都是山寨版，外型都是模仿名牌货。例如“和成”马桶一个两千，没那么炫但是耐用，我用一千五的“宝格力（忘了怎么写，管他的，反正念起来像名牌就好） ”，比较漂亮，名称是洋名也好听，虽然客户反映不太好用，便便容易附着冲不太掉，但他们还不知道的
20、是，我用的闪亮亮的莲蓬头、水龙头这些五金件，半年内一定掉烤漆，一年开始关不紧。总之，重点是看起来“很像”德国进口的就好，牌子我们才不管。更何况，我还没听过有住户向开发商要求换马桶和水龙头的，毕竟你都用了，怎好意思退？还有，大门看起来很漂亮，但绝对不是正牌防火门，杂牌大锁大概一年用下来就会卡卡的，如果你跟开发商要防火证明，也拿得出来，不过都用钱买的，是不是真能防火一个小时，老天爷才知道。干嘛要这样做？当然是为了省钱，别人一坪建材用三万元（约人民币 6500元），我不超过两万元（约人民币 4300元）就有了，而且一定比较漂亮，现在的人都是看漂亮就买了，黑心开发商不太需要用好的建材。油漆也挺扯，大家
21、通常都会装潢，反正到时候还会盖掉，用送的随便漆漆就好，正常一坪“两底三度” 的油漆要八百元（约人民币 170元），你知道我用多少？三百元（约人民币 65元）一坪！就粉光后直接喷一层，只要对着阳光，几乎可以看到水泥的底色，万一客户验屋不过，再请师傅随便漆上一层，通常二百户的社区，最多十户会仔细检查。你问我差在哪，两底三度的油漆，起码用 5年还漂漂亮亮的，表面光滑如少女的肌肤；我的一度漆，一年就会掉色，有阳光的地方还会褪色。如果你家有光线是斜的进光，墙就一定会有斜的色差；还有，只要站在墙边对着看，一定不平整、有波浪，柜子都没法贴墙放。广告上油漆牌子写 ICI得利乳胶漆，这个牌子不错，但是也贵，一大
22、桶五千元（约人民币 1080元），我就叫工人去买一桶一千（约人民币 210元）的杂牌，混一下，以前大概一桶 ICI兑上二桶杂牌，后来因为师傅说不好上漆，干了也难看，才改成一比一。杂牌漆闻了都恶心，甲醛太浓，师傅工作都要戴口罩，呛鼻臭味要全部散掉起码得大风吹一个月。很多开发商都用先建后售这一招，你以为代表开发商财力雄厚、有诚意，盖完再拿出来卖？殊不知施工中没有客户监督差很多，行家一看就知道偷了多少工，反正房子盖好很漂亮，大家买得高兴，皆大欢喜嘛。注： 油漆的二底三度，第一底就是先将粗糙的水泥结构面上批一次土，让它平坚，这也可以说是“粉光”；然后第一度是上底漆，就是用油漆直接上色一遍；后上第二底，
23、因为上漆后比较看得出墙壁哪里不平整，用批土再抹一次墙，并且用砂纸磨细，接着上第二度漆，等干透之后再上第三层。看不见的黑心建材（下）化粪池很难发现被黑心，因为太专业，也藏在地基下，倒是紧急发电机比较容易检验，只要打开机房，就可以看到你家是组合牌还是山寨牌！前面说到的黑心步数，你已经很震撼、觉得很了不起，太佩服黑心开发商的偷呷步 创意了吗？这你就小儿科了，上面说的都还只是黑心学院初级班的甄试内容而已，讲给那些教授级的黑心大佬们听，真怕他们私下笑我嫩，这种程度也好拿来说嘴。有些熟朋友知道这些爆料文出自小弟手笔，来电关心，怕我哪天被灌水泥丢到太平洋，为免万一，我还是继续交代完黑心学院进阶班的课程，也算
24、做点功德。前面讲的是结构，这篇我们来聊聊公共设施。每栋大楼都有些看不到的设施，化粪池、紧急发电机这些玩意，住户不太会去看，这部分很好偷工。此外，不是内行人也察觉不出问题在哪里，毕竟这部分太专业了。化粪池，环保单位管得不严格，尤其在台北县，有做就好，通常不大会检查排放出来的水是不是完全干净，所以，黑心开发商通常都是做个样子，法规规定池子要做多大就做多大，只不过不见得都用得上。例如，污水排放一共需要六个池子的步骤才会净化，我们呢，则是只用两个步骤，其余四个，有池，但不装机器也没作用，就算你看也看不出所以然，大部分物业在点交时也都不会把所有的盖子挖开检查，或查看整个污水处理过程，那很麻烦，也很臭。光
25、是化粪池这条，就可以省上百万元！会不会出问题？最好期待社区住户“肥水不落自家田”，哪天化粪槽负荷过重，爆粪或是要换机器的时候，就知道何谓几百户累积起来的臭了。紧急发电机也是，平常几乎不用，万一停电才发动，一台好几百万元，有的好几千万元。重点来了，你看过合同上写紧急发电机是用哪个牌子吗？肯定没有。所以，黑心开发商的技法就是，先买一台二手但有牌子的马达，然后，其他的配件套一堆三流货，拼出可以用的紧急发电机。这还算黑心里面比较有良心的，更狠一点，消防单位一检查完，立刻把马达换小，外壳不动，一进一出省更多，反正住户不会拆机器，没人查得出来。此外，电线也是很好偷的一项。偷啥？法规规定，多少用电量，就要用
26、多粗的线径，不过用电量的设定是假设值，也就是一个社区设定 250KW的用电功率，通常用到 100KW就了不起，所以那些藏在管子里、墙壁内的电线，就成了黑心开发商的偷料标的。别小看几根电线没啥了不起，光这电线规格缩一下，一整个社区成本就少一成，你说好不好赚？接地线也是另一项小撇步。家里的插座看起来都有个接地线的洞，通常只是做好看而已，根本没有线接到地下，就连消防箱内的紧急用电的接地线也是。东一条西一条，这电线少得可多呢。原物料越贵，黑心开发商越是能 A就 A。省小钱聚沙成塔的案例还有电梯，从设计上就可以省，例如说同一栋楼有好几台电梯，其中只有一部可以到达地下室，这就能不知不觉中省掉成本。这样省还
27、只能算小 case。一般来说，售屋广告会注明采用电梯的厂商，起码会标示 XX或同级，这电梯通常会有一台电脑控制，包含上下的优先顺序与节省用电量的功能。好的开发商，会配给你知名品牌电梯，以及同一品牌电梯专属的电脑；而黑心开发商，就会在“同级”这两个字上做手脚，不但电梯用便宜牌，电脑当然不给，没有电脑控制，顶多以后公共电费贵一点，自然有大款住户会去买单。这样能偷多少钱？保守估计，一台电梯省个好几万。先别嗤之以鼻看不起这点小钱，你知道黑心开发商都很会算也很会赚，别以为才几万就不用省，超过一万元，就有省的价值。老祖宗说大富由天小富由俭，真是一点也没错。注： 原意是偷偷“吃”掉了某一步，意指在做某件事，
28、或完成某个任务时，蒙混，耍赖（不一定是暗地里的）跳过某些步骤从而加快完成任务。有钱人想的跟你不一样 房价是怎么炒上来的？去看预售房一定要问两个基本问题：“四楼多少钱”以及“广告户多少钱”，这两个数字透露出高耸的表价与底价的差距，底价 40万元一坪，开发商一定会开价 60万元！附近的个案也要多去看一下，多家比较才有真相。有一本很久以前的畅销书有钱人想的跟你不一样，这道理我老早就知道了，因为“黑心开发商想的也跟你不一样”。你看我在建筑业混那么多年，都没混到个上市公司董监事干干，只能沦落到“智邦不动产”当义工，从这小小的现世报就可以知道，黑心开发商脑袋里想的，真不是我们这种一根肠子通到底的小市民可以
29、想象的。房价怎么操作呢？简单，定价要大胆。有钱人眼中的“贵”，跟小市民阶级是不一样的，比如我之前操作过的一个案子，平均底价是一坪 40万元，我会要求代销定出 60万元的表价，无论是客户八折或七折杀价法，都在我的底价之上。重点来了， 60万元的表价很高吧，一定超过市场行情，你怕会被其他同业吐槽？这就是黑心开发商们最可爱的地方啦，在敢开价这件事上团结无比，我相信无论你如何做功课、市场比较，附近的个案都是开同样的价格，地段更好的还可能开到一坪 80 100万元！一段时间之后，你就会认为这些天价都是合理的。当然我们也会怕卖不掉，于是就叫现场的售楼小姐故意放出广告价：一坪 45万元（约人民币 9.7万元
30、）。你想， 60跟 45，已经差很多了吧，降价 25呢！在销售现场营造出“今天用广告价送送看，不一定会成啦，可是，你用四楼的价格就买到八楼，一定划算啦！”的气氛。好，客户感动得痛哭流涕就买了，我还是一坪多赚 5万元（约人民币 1万元）。还有一种人的钱一定要赚，那种不贷款的，或是一看就很喜欢想买的， 60万元的开价，通常可以成交到 50万元（约人民币 10万元），只要一个百户个案有一成是这样的客户，一坪多赚 10万元（约人民币 2万元），好几千万就又赚到黑心开发商的口袋。别以为只有高价的个案会这样搞，低价的更是如此，一坪 20万元（约人民币 4万元）可以搞到一坪 25万元（约人民币 5.4万元）
31、：一坪 15万元（约人民币 3.2万元）的就卖到 18万元（约人民币 3.9万元），只要周围同业大家有志一同就好了。你会问，开价 60万元，如果旁边有个案开 40万元，不就打坏行情了吗？放心，万一真的有白目 开发商来搅局，那个 40万元的，一定会被其他人“下药”，放话说曾经倒过啦、以前盖的房子会漏水啦、老板有绯闻啦，反正，要找出瑕疵一点也不难，讲臭他就好。听我这样讲，你会觉得台湾的消费者真是太不理智了？千万别不相信，根据我多年混销售现场的经验，客户比我们销售人员更坚定地拥护黑心开发商：“漏水？我应该没这么倒霉吧，而且售楼小姐都说，我不是买顶楼的就不用怕，今天是特价最后一天，如果我今天买，还帮我
32、跟银行争取贷到九成贷款呢，报纸都说贷款只有七成五，这么划算当然要买啊，我想买房子已经想很久了。”炒房价还有一项关键：销售率一定要喊得高高的。真的两个月就卖完吗？你有没有听过那些天王艺人，发新闻骂对手买榜，对，黑心开发商的销售率，也是可以靠自己买出来的。怎么买？很简单，找人头。花自己钱买吗？当然不，那有违黑心开发商的风格，钱当然全部让银行出。下一篇我会告诉你黑心开发商的压箱底炒楼绝技。注： 形容搞不清楚状况，不识相、乱说话、自作聪明。那些分很多期出售的楼盘，前几期都是要卖给投资客的，你别当最后一只老鼠！况且，好投资不代表好住好保值，广告说最后一户抢购要快，都是骗人的啦！大家早知道灌业绩、拉房价的
33、手法，这是之前不景气的时候，开发商为了求生存、从银行捞钱所想出来的妙招。找员工和人头高价买下自己的房子，等半年差不多卖到一半时，加上原本卖出的，公开财务报表都可以光明正大地说卖了八成，营造出大卖的假象，上市公司可以借由业绩拉抬股价。不怕查，金管会 要查我还有合同给你看。这种手法，不景气的时候发明的，现在景气、房价都好，大家也都继续用。人头卖价一定高，底价 40万元签约价就是 50万元，可以给客户当证明看，也可以给银行看。贷款嘛， 50万元的八成价就是 40万元，把这些房子拿去贷款等于全额贷，开放商的本金跟获利马上全部落袋。接着，再把这些房屋放到中介市场去卖，只要高于 40万就出手，买方看到有人
34、买 50万元的合约，想房价会差到哪儿去？总是成交每坪 41万元，我还是多赚 1万元，而买方可能还会觉得很爽，买到便宜了。进阶版，一个案子只要有三期就可以玩（事实上，开发商无论如何也会想办法分三期，反正一期一栋就好了）。第一期户数不多、建材差、价格不高，开卖后没几天就开记者会宣布卖光，其实开发商手里保留一半，另一半找投资客买。那些投资客跟我们一起赚钱这么久了，打通电话就会捧场，当然我们也卖了一些给记者，布局。第二期当然继续风光开卖，价格调涨已成，这时，配合新闻的发布，所以第一期没买到的人，会在这时匆匆下单，第一期下饵，第二期的鱼儿才真的上钩。因为第二期户数还是不多，一个月内一定卖光。不过，我开始
35、帮第一期的投资客转手介绍客户，让他们真的赚到一些钱。这时我第一期的保留户还是不卖，所以，投资客也赚到钱，我房价也垫高并且巩固了，就该准备推出第三期。第三期的地点最好，配了更好的建材，景观也棒，面对“计划公园”哦！房价自然再往上加一成，同样的，找第一期的投资客买，并且狂发广告，散户听到前两期大卖，加上新闻一直在报，抱着害怕买不到的心情就进场买了，表价开高高，但只要高过第二期就成交。你会说，哪有这么笨的消费者？告诉你，就是有，一大堆，开发商只要说，我第三期的建材用的有多好、空间有多棒，不拿来投资就自己住，况且我们还继续在附近买地，以后房价只会更高，你看隔壁那个案子，开价比我们还高，建材也比我们差，
36、他也是二天就卖光光（当然大家都一样的搞法），你买不买？年轻人早买单了。等等，开发商手上那批第一期的保留户呢？嘿，地点比较差、建材比较差，所以，房价一定比第三期便宜了，有些嫌贵又想买的人，就会想要。开发商用比原本第二期公开时高一成的价格放出去，但比第三期便宜一点点，一堆人就会抢着买，这也就是为什么第一期要保留下来的原因，因为更低的成本可以卖更高的价钱，比第二期更好赚啊！结论，第一期有一半多赚二成，第二期全部再多赚一成，第三期比第一期花多一点建材费，总结还是赚一成。可别看不起这一成啊，一个个案如果总销 20亿（约人民币 4亿），这一成就是 2亿（约人民币 4千万），还是净利呢！高房价嘛！你想想，板
37、桥 一坪开价 80万元（约人民币 17万），你要不要买台北市就好？南港 一坪 100万元（约人民币 21万），大安区房价该怎么定？所以就有人继续喊，每坪 200万、 300万元不过瘾，拿出上海有多贵来证明台北的便宜。管他民怨第一名，消费者总是又怨又买，你叫记者问问那些现在买房的人，他们在想啥？“是，房价贵，可是我需要买房结婚，而且家里给我头期款，我就买了，反正可以贷款，利息又低。”“是，房价贵，可是新闻说从去年到现在房价已经涨多少，有多少人在房地产赚到第一桶金，我再不买以后更买不起，况且我也想赚这个钱，看起来很好赚。”“是，房价贵，可是政府一定不会让房价跌太惨，他要选票嘛，现在的房价已经有支撑
38、了，我这时候买屋只是要自住，万一被贵到就算了，反正我也不卖，没有亏。”懂了吧，再没钱你也要吃饭，饭再贵你还是要吃，顶多吃少一点、吃远一点，市中心房价已经每坪上百万元了，我这里是郊区，才开五六十啊？你买不买呢？你真不买？有记者最近写年赚 5000万元的名主持人于美人 也不敢买，可是她一年花百万租屋啊，要是你，一定买，心想何必给房东赚那百万元。注 全称是台湾金融监督管理委员会，是管理台湾金融业与规划金融政策的权责机构。台北县现已升级为新北市，因此板桥自 2011年起改称为新北市板桥区。南港和大安各为台北市的一个区。于美人，本名于耘婕，台北广播及电视节目主持人、名嘴、畅销书作家，是蝉联多年的“最受欢
39、迎广播主持人”。黑心开发商教你读心术（一）神奇的关键字广告就是要骗你来买房屋的，“XX台北”永远不在台北，“到敦南只要九百秒”那一定是半夜三点一路绿灯才可能办得到，广告情境就是塑造美梦的手段，不是真实的每天会发生的事。2009年有一本畅销书卖得很好，叫 FBI教你读心术，好炫， FBI呢，该不会是用电话簿加榔头这招吧。想学读心术不用舍近求远，还跑去 FBI学，到你家附近找几个工地看看房子，不花一分钱，黑心开发商教你的读心术，肯定比 FBI还高竿。什么？你说万一读心术没学到，去逛一逛就被拐刷卡下单买了房子怎么办？乖，看完下面几篇再去看屋也不迟，帮你打个预防针先。有空大家研究一下广告，其实房地产跟
40、日剧的“野猪妹” 一样，都是需要包装的，因此广告对于地产销售而言，就是一门掌握消费者心理的必修功课。例如说很早前，开发商说汐止是“忠孝东路转个弯”，曾经被大家骂臭头说黑心，但当年也因为这句话，把远在天边、居住环境不太好的汐止，变成台北东区的首购天堂，想想，忠孝东路转个弯还真的到得了汐止，不塞车、没有红灯（你想有可能吗？） 10分钟从 SOGO 回到家，真是美妙，这就是广告行销的把戏。还有还有，例子多得不胜枚举，所谓“敦南商圈九百秒”的新店。九百秒的时间，抽一枝烟的时间也就到了，你想想，九百秒感觉上很短，不过，换算一下也要 15分钟，真要这样算，不塞车飙个 15分钟也可以到林口啊！不过，写九百秒
41、，感觉就近多了。果然，新店环河一带就算生活机能不好，因为这九百秒，也生了一堆大型造镇案，例如赫赫有名的“天阔”、“希望之河”、“汤泉”。“ 文华苑 每坪 180万元（约人民币 39万），我们这里车程十分钟只要半价！”，或是“大安区每坪 100万元，中正区每坪 80万元，新店每坪 60万元，我们这里只要 40万元”，用夸张的比价效应告诉你，我的房子最便宜 其实根本怎么算都是贵！翻翻报纸，尤其是那份全彩又份量惊人的水果日报，从头到尾都是满满的地产广告，可别被广告里那神奇的话术给诓了。让我告诉你广告用语背后的“正解”吧：“无敌海景”是生活机能很差；“捷运生活圈”到捷运要开车或骑车，走路会很累；“XX
42、台北”一定不在台北，而是在郊区，比如基隆或石碇。下次，你看到广告上有一大堆公共设施，一定要再看一下，广告角落是不是写着“仅供参考”、“示意图”、“业绩展示”？告诉你，十个有九个是假的，超大明亮的落地窗健身房一定是国外图片，你家最后一定是小小间、四台跑步机、阳光透不进来的那种。游泳池？别以为照片看起来像仑里岛就相信，摄影技巧啦，透过花花草草以及角度，就可以搞成很华丽。预售更好搞，贴张五星级饭店照片就成，等到你交屋，就只有浅浅的戏水池可用，站在里头水只到肚子高。有了美美的照片，接下来只要填入关键字就好，比如“五铁共构”、“亚洲金融大计划”、“世界级帝王安全城堡”，可别小看关键字的神奇魔力，越是恶心
43、夸张的字眼，加上那些永远晚十年的公共设施，就会让你觉得现在非买不可。最妙的是，明明是匪夷所思的行销话术，偏偏大家都相信：“感谢！一天完销！紧急加开第二期”、“吉时开工，最后一户地主保留”、“建筑全奖最高荣誉”。第一句，看也知道是套好的招数，本来就是一个案子，开发商应是切成两三期来操作（上一篇告诉你如何炒房价的技法还没忘吧），写的好像是真的紧急推出；第二句，就是快结束销售了，赶快促销一下，不过，才不是地主保留，是开发商卖剩；第三句，哈，拿一个奖大约 15万左右的费用，写写报告就有了，而且，办奖的主办单位希望大家来参加，附送参加者去内地玩， 15万买一个奖杯还送旅游，多划算。有时想想，房产中介业也
44、是厉害，找个美女哭一哭，说啥分手快乐单身女性要自强，就可以吸引女孩去买间套房，却连衣橱都不够放；要不然，找个貌似忠良的男演员，苦哈哈啃面包地等你回来，吸引你去找他买房屋这些都没提到产品耶，连房屋都不用介绍，你就飞奔过去买房子，真是高明。 我经常告诉企划人员，转个弯、体验一下生活，就是行销方法。曾经有个个案“花鹿米”，利用网络行销就很高竿，简单地说，派出网络部队用力在各大网站讨论，尤其是“智邦”，不说自己有多好，只是在那儿讨论来讨论去，有时讲讲缺点，有时说说产品的好，很平常的一个讨论，持续一个月，一堆网友杀过去，就卖光了！讲破嘴啥地段啦、建材啦、交易安全啦，都没用，情境最重要，只要有情境，深坑也
45、交通便利，新庄 就是台北市中心，黑心开发商的房屋就是你心中第一豪宅，非买不可，错过遗憾。注： 日剧野猪大改造里的女主角，原本个性阴沉，总是被欺负，被同学们称为“野猪”，后来被男主角改造成大受欢迎的美女。SOGO：台湾太平洋百货。位于台北市最精华的东区商圈。为台北最顶级的豪宅之一，目前仍在施工中尚未交屋，旁边是 2012年即将开幕的台北东方文华酒店。深坑、新庄各是新北市的一个区，二者距台北市中心车程在 30分钟以上。黑心开发商教你读心术（二）说明书的奥妙销售说明书、样品屋搞得美美的，就是要让你忘了房子盖得多么有问题，门有点卡就算你便宜一点，有梁就藏起来不让你知道。最近有个案场，号称内湖最便宜、绝
46、版的挑高四米五预售案，总价一千万（约人民币 220万）就可以买创意两房，外观找建筑大师设计，社区内会有游泳池、三温暖、健身房，各层楼都有一间公共设施可以用，标榜着全饭店式住宅，听说很抢手，只剩下没几间。我拿了说明书一看，又是一家该起立致敬，用力学习的黑心开发商。挑高四米五，明着说就是工业区推住宅，以前大家会把房子登记成一般事务所，也就是登记办公室来卖住宅，现在这个案子更妙，还不能登记办公室，只能登记仓储业，也就是说，他卖给你的是一间仓库！以前有听过卖健身房的，现在更上一层楼啦！还有，常用的老梗 ，开发商没有放过，比如雨遮一大圈，公共设施比 40，但是用不到的雨遮可是被当做室内坪数算，这么一“灌
47、水”，你用不到的面积马上暴增为 50！表面上看，内湖开价 45万元的案子不多了，看起来很便宜，可是，实际上公共设施比 50，换算回来每坪单价根本就跟一般个案一样，真是厉害的老梗。开发商用很多设施来让你觉得，对啊，有很多地方可以使用，跟饭店一样，家里可以省很多空间。我手里拿着说明书，回想以前，我们还做得真夸张。有个案子花大钱买木盒，很精致的，里面只放一朵玫瑰跟一张邀请卡，用快递寄到买来的客户名单家中，感动吧！想想人家豪宅“勤美璞真”也是用木盒，装全部的说明书，看起来多高级。你会看销售说明书吗？我们开发商花大钱印了那一本本美丽、可以传家的东西，十个人中却有九个有看没有懂，可是，却是充满我们黑心的奥妙。现在要告诉你，有些东西不用看，有些东西一定要用力看。漂亮的照片不用看：有一堆美丽的照片、未来前景，那是不用看的。你已经知道我们怎样炒作新闻，那些崇高的理想和美好的未来，都是历年不断重复的选举支票，而美丽的照片都是花大钱请摄影师拍的，看看痛快而已啦，啥开阔景观都是屁，很多时候你都要搭直升机才看得到，绝对不会在你家的窗外出现。格局图仔细看、问细节：说明书都会有格局图，通常会搭配家具配置图来跟你说明以后房子有多美、有多大，可是，你有没有看到尺寸？99不会放，可是在角落一定会有小小的注记“仅供参考”。现实状况是，厨房冰箱塞不下、坐马桶就是面壁思过、洗澡会