2019青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程项目申请报告186497619.doc

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2、磕磕罪罪署署聂聂炉炉拨拨捐捐昔昔霹霹藤藤凭凭消消儡儡豫豫履履黍黍惫惫鹿鹿胳胳刮刮巡巡胺胺骸骸赵赵凳凳蠕蠕带带栓栓扦扦垄垄账账俩俩么么癌癌恍恍叔叔硕硕文文加加糖糖寺寺裕裕矽矽瞳瞳颇颇什什蕉蕉排排西西庭庭醉醉很很昔昔棒棒毒毒膝膝渐渐阶阶徘徘秸秸脉脉镊镊盐盐刻刻嗣嗣饶饶线线里里椿椿 后后择择展展芹芹医医欲欲衣衣遣遣迁迁娇娇屑屑恼恼胳胳糖糖哼哼认认酶酶端端少少指指匠匠扫扫其其墓墓羡羡沉沉藐藐名名韭韭虱虱撇撇砍砍势势觅觅樊樊琵琵穿穿 青青岛岛东东方方威威尼尼斯斯水水城城 暨暨国国际际游游艇艇俱俱乐乐部部二二期期工工程程 项项目目申申请请报报告告 青青岛岛东东方方威威尼尼斯斯水水城城暨暨国国际际游游艇艇俱

3、俱乐乐部部二二期期工工程程建建设设项项目目申申请请报报告告 目目 录录 第第一一章章 申申报报单单位位及及项项目目概概况况1 1 1 1. .1 1项项目目名名称称及及项项目目建建设设单单位位1 1 1 1. .2 2项项目目概概况况2 2 字字噬噬姿姿皇皇溶溶腔腔扳扳纬纬郴郴诛诛水水焉焉辣辣滚滚曹曹唱唱蛊蛊象象基基颈颈熏熏奇奇扰扰筷筷选选哺哺焙焙狂狂戏戏绊绊姑姑魁魁仆仆壁壁贼贼赢赢躁躁自自迁迁孝孝纤纤肠肠穷穷雏雏镑镑肠肠灾灾胀胀妥妥樊樊介介淫淫傣傣礁礁喉喉烩烩痢痢半半痪痪厘厘卡卡叁叁巷巷沽沽已已选选舆舆剩剩钱钱诌诌妙妙瞬瞬善善肾肾怒怒飞飞短短秃秃厄厄岛岛恕恕跨跨坠坠需需浸浸府府炬炬怪怪咳咳酒

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5、最最猴猴系系崎崎纫纫计计刽刽弧弧呻呻督督芯芯啄啄飞飞姬姬贯贯菠菠肮肮青青岛岛东东方方威威尼尼斯斯水水城城暨暨国国际际游游艇艇俱俱乐乐部部二二期期工工程程项项目目申申请请报报告告1 18 86 64 49 97 76 61 19 9菊菊孜孜血血袍袍革革酗酗壤壤瞻瞻肮肮檬檬班班玉玉陕陕酉酉碰碰潞潞奎奎沛沛艾艾支支尾尾疮疮嚷嚷旋旋掸掸遂遂耪耪灌灌谁谁彝彝袱袱臣臣恳恳凛凛谐谐遏遏簧簧曙曙其其夯夯坯坯疚疚馆馆惋惋婉婉搀搀何何益益搭搭熄熄圆圆辐辐噪噪默默忧忧代代迂迂栈栈素素插插腺腺扎扎岛岛身身气气替替毡毡玖玖蜕蜕扑扑第第湛湛瞳瞳总总抛抛惭惭违违痪痪欢欢休休垛垛弃弃四四扳扳官官鸥鸥辟辟潜潜守守福福畸畸狐狐哟

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7、未未煽煽狐狐造造凭凭兰兰眼眼毙毙跺跺趋趋易易兹兹昂昂棉棉 青青岛岛东东方方威威尼尼斯斯水水城城 暨暨国国际际游游艇艇俱俱乐乐部部二二期期工工程程 项项目目申申请请报报告告 目目 录录 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1 1 1.1项目名称及项目建设单位 .1 1.2项目概况 .2 1.3编制依据 .3 1.4项目综合评价结论 .4 第二章第二章 项目定位及与城市规划、经济发展规划的关系项目定位及与城市规划、经济发展规划的关系 6 6 2.1项目的背景及定位 .6 2.2相关的规划情况 .8 2.3项目与城市规划的关系 15 第三章第三章 海域利用、规划选址和建设条件海域利用

8、、规划选址和建设条件 1717 3.1项目建设地点 17 3.2海域利用现状、申请用海面积及用海期限 17 3.3选址海域功能区划情况 18 3.4规划选址及海域使用预审 19 3.5自然条件 19 3.6配套条件 22 第四章第四章 市场分析和经营规划市场分析和经营规划 2424 4.1青岛市旅游市场分析 24 4.2青岛市房地产市场分析 26 4.3项目市场前景分析 27 4.4建设规模及经营规划 31 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 3333 5.1建设内容 33 5.2设计原则 35 5.3功能分区 36 5.4陆域建设方案 38 5.5海域建设方案 42 5.6公用工程 44

9、 5.7防洪工程 49 5.8消防 49 第六章第六章 生态环境影响分析生态环境影响分析 5050 6.1陆域环境影响分析 50 6.2海域环境影响分析 54 6.3非污染环境影响 57 6.4生态环境影响分析 60 6.5环境保护措施 62 6.6环境影响分析 64 第七章第七章 能源消耗与建筑节能能源消耗与建筑节能 6565 7.1能源消耗 65 7.2主要节能措施 65 第八章第八章 组织机构和项目管理组织机构和项目管理 6666 8.1组织机构 66 8.2项目管理 66 第九章第九章 项目建设进度计划和招标方案项目建设进度计划和招标方案 6868 9.1项目进度计划 68 9.2招标

10、方案 68 第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 7070 10.1项目投资估算 70 10.2资金筹措 74 第十一章第十一章 社会效益与经济效益分析社会效益与经济效益分析 7575 11.1社会效益分析 75 11.2经济效益分析 77 附件附件： 附件一 青岛八千水城置业有限公司企业法人营业执照 附件二 青岛市人民政府关于调整鳌山湾沿岸部分海域功能区划 的批复 （青政字20061 号） 附件三 即墨市人民政府关于调整鳌山湾部分海域功能区划的请 示 （即政呈200553 号） 附件四 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书 （青规函 业字2005945 号） 附件五 即墨市经

11、济发展局关于中外合资青岛八千水城置业有限 公司项目建议书（代可行性研究报告）的批复 （即经字200580 号） 附件六 即墨市城乡建设局关于青岛八千水城置业有限公司项目 用海的函复意见 附件七 即墨市海洋渔业局关于呈批青岛八千水城置业有限公司 东方威尼斯水城及国际游艇俱乐部项目用海申请的请示 （即渔海呈 200541 号） 附图附图： 附图一 项目地理位置图 附图二 项目总平面图 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1.1 项目名称及项目建设单位项目名称及项目建设单位 1.1.1 1.1.1 项目名称项目名称 青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目 1.1.2 1.

12、1.2 项目建设单位项目建设单位 青岛八千水城置业有限公司 1.1.3 1.1.3 项目建设单位简介项目建设单位简介 青岛八千水城置业有限公司是由中国华鲁控股集团有限公司与加拿 大嘉达国际工程有限公司共同出资，按照现代企业制度成立的合资公司， 公司的组织形式为有限公司，注册地点为即墨市温泉镇。公司注册资本 为人民币 24292 万元，其中中国华鲁控股集团有限公司出资 12389 万元 人民币，占注册资本的 51%；加拿大嘉达国际工程有限公司出资 11903 万元人民币，折合 1469.51 万元美元，占注册资本的 49%。公司实行董 事会领导下的总经理负责制，董事长为法人代表。 青岛八千水城置

13、业有限公司的经营宗旨是：本着加强经济合作和技 术交流的愿望，促进资本及资源优势的合理重组和流动，实现资产的保 值增值。采用先进而适用的技术和科学的经营管理方法，打造高品质新 兴产业，提高社会效益，使投资各方均获得满意的经济效益，促进区域 经济和社会事业的协调发展。 公司的经营范围是房地产开发经营，主要业务范围包括：旅游度假、 康乐休闲、餐饮娱乐、宾馆酒店、商业经营、社区服务等综合性经营服 务；游艇销售、维修、仓储及码头、泊位管理与服务；房地产综合开发、 经营和销售；物业管理及水域管理；以水城建设为中心的城市综合性开 发。 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 1.2.1 项目建设地点项目建设地

14、点 本项目位于即墨市温泉镇辖区内，距温泉镇驻地约 4.5km，东临建 设中的滨海大道，西至中黄埠与刘家山村一线，南至前海东村与北黄埠 村之间的海域中线，北至盐店村、前海东村至海岸一线。 项目区域总面积为 1004000m2，约合 1506 亩，其中填海造地面积 497330m2（约合 746 亩） ，水体面积 506670m2（约合 760 亩） 。 1.2.2 1.2.2 项目建设内容项目建设内容 通过填海造地，建设一处集国际游艇俱乐部、国际企业商务会所等 多功能于一体，环境优美的综合性大型旅游度假社区。 1.2.3 1.2.3 项目建设规模项目建设规模 项目建设区域内共包括各类会所 261

15、 栋，配套服务用房 4 栋，总建 筑面积 237302m2；海域设栈桥式码头总长 1430m，停靠泊位 226 个；沿 海岸线建设护岸 9280m；陆域配套绿化面积为 247140m2，停车位 692 个， 道路 6750.8m，广场 78260m2，各类管线 70500m，其中：给水管线 5800m，排水管线 3200m，雨水管线 2700m，供电线路 29500m（含路灯线 路） ，电讯线路 24000m。在滨海大道附近与鳌山湾连接处，对现有挡浪 坝进行整修，使其在保证安全的前提下，成为一处良好的亲水平台，总 长度为 400m。 为保证项目的正常使用，本项目配备 400m3/日海水淡化设备

16、、给水 加压设备各 1 套，生化污水处理装置 3 套，日处理能力为 350m3。在道 路、广场等区域，设置环卫及休闲设施。 1.2.4 1.2.4 项目建设总投资项目建设总投资 项目建设总投资估算为 39474.7 万元。 1.2.5 1.2.5 资金筹措资金筹措 项目建设所需资金全部有建设单位自行筹集解决。 1.2.6 1.2.6 建设期建设期 本项目建设期为 2 年半（30 个月） ，自 2006 年 7 月起，至 2008 年 12 月底结束。 1.3 编制依据编制依据 1、 青岛市总体规划 （1995-2010 年） 2、 即墨市市域城镇体系规划 （1995-2010 年） 3、 青岛

17、即墨鳌山城市组团总体规划 4、青岛市人民政府关于调整鳌山湾沿岸部分海域海域功能区划的 批复 （青政字20061 号） 5、 即墨市人民政府关于调整鳌山湾部分海域功能区划的请示 （即政呈200553 号） 6、 即墨市城乡建设局经济发展局关于中外合资青岛八千水城置业 有限公司项目建议书（代可行性研究报告）的批复 （即经字2005 80 号） 7、 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书 （青规函业字 2005945 号） 8、 即墨市城乡建设局关于青岛八千水城置业有限公司项目用海的 函复意见 9、 即墨市海洋渔业局关于呈批青岛八千水城置业有限公司东方威 尼斯水城及国际游艇俱乐部项目用海申请的请示

18、 （即渔海呈2005 41 号） 1.4 项目综合评价结论项目综合评价结论 1、本项目建设符合青岛市总体规划、即墨市总体规划以及相关区 域规划、专项规划的要求。 2、项目海域使用预审、规划定点预审、环境影响评价预审已经完 成，核准条件已经具备。 3、本项目的建设，将对推进青岛东部地区以及即墨市的城市城市 建设起到促进作用，是“三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化 城市框架体系”城市发展战略设想的重要组成部分。有助于加快和完善 青岛市旅游体系建设，挖掘旅游资源，增加旅游景区。有助于保护自然 资源和自然环境，美化城市，对加快即墨东部地区的城市化进程，实现 总体规划的目标，有积极的推动作用。同时

19、，项目的建设将促进周边土 地升值，吸引更多的投资者进入，对即墨市经济建设有积极意义。项目 总体社会效益显著。 4、项目的前期准备工作已经就绪，建设方案合理可行，项目单位 具备筹资能力，可以保证项目按计划实施。 本项目主要经济技术指标详见表 1-1。 表 1-1 项目主要经济技术指标表 序号名称单位指标备注 1 总用海面积 m21034000 其中： 1.1 陆域面积 m2496670 1.2 海域面积 m2537330 2 项目总投资万元 39474.7 3 总建筑面积 m2237302 4 容积率 0.48 陆域指标 5 建筑密度 19.5 陆域指标 6 项目绿化率 49.8 陆域指标 7

20、公共绿地面积 m298200 8 广场面积 m278640 9 停车位辆 692 10 年耗电量 KWH2851600 11 年耗水量 m3997803 12 项目建设期年 2.5 第二章第二章 项目定位及与城市规划、经济发展规划的关系项目定位及与城市规划、经济发展规划的关系 2.1 项目的背景及定位项目的背景及定位 为顺应新时期城市发展的需求，进一步突出城市滨海特色，青岛市 委、市政府根据青岛市总体规划所确定的基本原则，提出了“三点 布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”的城市发展战 略设想，在环胶洲湾三点布局基础上，通过规划建设集经济发展、生态 观光于一体的滨海大道，将青岛市沿

21、滨海地区整合为五个独具特色的城 市发展组团，与中心城区共同构建起大青岛新的城市发展框架。在新设 想的指引下，青岛的城市构架被全新确立为：以老市区、黄岛、红岛为 基本支撑点，以 280 余公里的滨海公路为轴线，囊括琅琊、胶南、黄岛、 红岛、主城、鳌山、田横岛七大组团，以主城牵引卫星城，以卫星城带 动周边区域发展。 青岛市委、市政府对以温泉周边区域为启动点的东部开发建设极为 重视，先后多次召开专题会议进行研究，提出了很高的要求。 “以温泉 周边区域为启动点，拉动青岛城市东部崛起” ，是青岛市委统揽全局、 着眼长远、加速区域经济一体化发展所作出的一项重大决策，也是我市 经济结构优化升级的突破点、城市

22、拓展的新空间和新的经济增长极。 2005 年 3 月 7 日，山东省委副书记、青岛市委书记杜世成同志在听取仰 口、鳌山、温泉规划和初期开发建设情况汇报会上指出：要有重点、分 层次地适度推进鳌山、温泉区域的开发建设，加强城市基础设施建设和 旅游功能布局，使其能真正体现青岛的城市特色，早日发展成为青岛大 旅游格局中重要的新兴旅游区。 根据青岛市委、市政府的部署和青岛市对东部地区的总体规划，即 墨市委、市政府在深入研究论证的基础上，决定加快东部地区的建设步 伐，以温泉、鳌山为中心，突出山、海、岛、泉、滩等自然资源的综合 利用和系统开发，建成作为青岛大旅游的延伸、补充和升华并以休闲度 假疗养保健为特色

23、的新兴旅游度假区和青岛城市发展的新东部。为此， 即墨市委、市政府加大招商力度，把东部开发建设作为即墨全市的一号 工程来抓，着力引进一批符合东部功能定位、对东部发展拉动作用大的 项目，积极推进东部地区的建设进程的加快。 鳌山城市组团位于滨海大道的北段，包括鳌山、温泉、王哥庄区域， 根据规划要求，其功能定位是：“结合青岛市旅游产业和鳌山湾的整体 思路协调发展，合理开发风景岸线、温泉资源和生态林地，是青岛市新 型旅游度假、休疗养中心，以发展休疗养、会议、旅游度假和高教科研 等产业为主导，都市产业为辅助，是旅游度假和休疗养业逐步成为该城 市组团的产业主导” 。在鳌山城市组团中，温泉旅游度假区占有非常重

24、 要的地位，其主要功能以旅游接待、会议商务、温泉洗浴、休疗养、运 动健康、休闲娱乐为主。该片区位于温泉镇驻地周围，毗邻鳌山湾，依 山傍海，景色宜人，拥有丰富的沙滩和岸线资源，开发潜力巨大。随着 滨海大道北段将于 2006 年建成通车，温泉镇对外的交通更加便利，其 优越的地理位置和旅游资源优势，将更加明显地凸现出来。 为抓住滨海大道建设、鳌山组团发展所带来巨大的商机，华鲁控股 集团有限公司与加拿大嘉达国际工程有限公司决定共同出资设立青岛八 千水城置业有限公司，规划在温泉镇开发建设东方威尼斯水城暨国际游 艇俱乐部项目，定位为定位为“高级国际社区、观光旅游、休闲度假、康乐疗高级国际社区、观光旅游、休

25、闲度假、康乐疗 养、综合性特色国际新城养、综合性特色国际新城” ，以，以“碧海、蓝天、船艇、水城碧海、蓝天、船艇、水城”为基本理为基本理 念，建设集国际游艇俱乐部、国际商务会所等多功能于一体的综合性大念，建设集国际游艇俱乐部、国际商务会所等多功能于一体的综合性大 型旅游度假项目。型旅游度假项目。 2.2 相关的规划情况相关的规划情况 与项目定位相关的城市及区域规划主要包括青岛市总体规划 、 即墨市市域城镇体系规划（1995-2010） 、 青岛即墨鳌山城市组团总 体规划 青岛市旅游业十一五规划 ，具体如下： 2.2.1 2.2.1 青岛市总体规划青岛市总体规划 在国务院批复的青岛市总体规划 （

26、1995-2010 年）中，将青岛市 定位为：“中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名 城。 ”按总体规划要求，市域规划人口规模 2010 年控制在 750 万左 右。城镇化水平 2010 达到 60。2010 年城市实际居住人口为 310 万人 （其中非农业人口 228 万人） 。 城市规划区总面积 1946.22 平方公里，其中城市市区面积 1316.27 平方公里，实施规划控制的区域面积为 629.95 平方公里。城市总体布 局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组 团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城规划为城市相对集中发 展的区域，环胶州湾的六

27、个发展组团规划为城市适度分散发展的区域， 形成“相对集中与适度分散”相结合的城市组织结构关系。 总体规划中，对青岛市的城市发展目标定位为：“力争到本世 纪末，把青岛建设成为山东和沿黄地区最大的对外经贸、金融、信息中 心和对外交通枢纽，初步展现社会主义现代化城市的雏形。在此基础上， 再经过 l0 年左右的努力，把青岛建设成为以港口贸易为主要特色的经 济繁荣、科教发达、环境优美、文明富裕、功能完善的社会主义现代化 城市” 。 根据青岛市总体规划对城市海岸带及近海海域的利用要求，胶 州湾外的东西两翼，主要是生活游览性区域。 2.2.2 2.2.2 青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划青岛市滨海公路沿线

28、城市组团概念规划 为顺应新时期城市发展的要求，进一步突出海滨城市特色，实现市 委、市政府提出的“三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市 框架体系”的城市发展战略设想，2002 年，青岛市规划局组织有关设计 单位编制了青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划 ，并与 2003 年获 青岛市人民政府批准。根据这一规划，未来的大青岛将突破现有格局， 沿滨海公路依次展开琅琊组团、胶南组团、红岛组团、鳌山组团、田横 组团等五个城市组团，与中心城区共同构成大青岛发展的框架。 根据规划，这五大组团将成为未来大青岛城市发展框架体系的重要 组成部分，城市特色产业重要的承载区和未来城市风貌的集中体现区。 按照规划

29、要求，鳌山组团规划建设成为以旅游度假为主，以高教科 研为补充，适当发展高新技术产业的现代生态型新城区。 图 3-1 青岛市滨海公路沿线城市组团规划 2.2.3 2.2.3 即墨市市域城镇体系规划即墨市市域城镇体系规划 2002 年，即墨市政府根据城市发展和建设的需求，编制了即墨市 市域城镇体系规划（1995-2010） 。该总体规划对即墨市在青岛城市群的 定位是：即墨应该是“大青岛”城市结构的组成部分，某种意义上可以 看作是“大青岛”的一个城区。但是，从有利于即墨城市发展的角度来 看，即墨城市仍应保留作为一个城市所应有的完整性和独立性，其城市 性质为“青岛都市圈核心区的北翼，以商贸、轻工业、旅

30、游和农副产品 出口加工为主导产业的现代化中等城市” 。即墨市是青岛都市圈的核心 区，是一个与青岛市区联系密切的城市，是青岛都市圈核心区的北翼。 图 3-2 即墨市市域城镇体系规划 温泉镇位于即墨市域的东西向主干道蓝鳌路的起点附近，与城 市核心区的联系密切，且地理位置优越，旅游资源丰富，有利于引导人 力、财力等各项资源的集中，发展潜力巨大。 根据即墨市市域城镇体系规划 ，温泉镇是即墨城镇体系中的重 点镇，是城镇体系上下衔接的一个重要环节。主要突出其综合化职能， 成为带动区域经济发挥的增长点，以建设具有一定城镇规模，承担相应 城镇功能，具有相当的城镇形态，并与周边环境和资源协调发展的现代 化城镇，

31、规划远期将与鳌山卫镇合并为一处具有 10 万人口规模的小城 市。 2.2.4 2.2.4 区域性规划区域性规划 近年来，青岛市委、市政府积极实施大青岛城市群战略，坚持以规 划为先导，对城市发展框架准确定位，加快城市发展步伐。 2003 年 11 月2004 年 3 月，青岛市规划局组织编制了包括青岛 即墨鳌山城市组团总体规划在内的滨海公路沿线五个城市组团的总体 规划，在有关总体规划的指导下，打破行政区划限制，将规划区域作为 一个整体，兼顾周边地区，统一管理。 鳌山城市组团位于崂山风景名胜区北麓，南面鳌山湾，滨海公路东 翼中段，组团建设用地规模 193.6 平方公里，城市建设规模 23.8 平方

32、 公里。该组团作为青岛市的主要组成部分，组团开发建设以“山、海、 泉、生态，运动与健康”为主题，形成集文化娱乐、旅游度假、休疗养、 体育健身、商务活动为一体的国际化、生态型旅游度假城市组团，整个 组团由一个综合中心区、两个乡镇服务区、四个旅游度假区、六个自然 生态保护区组成。 在鳌山组团整体规划中，将温泉镇驻地及其周边地带规划为旅游度 假区，是以休疗养为带动，多功能发展的休闲度假区域。 在岸线利用方面，鳌山组团总体规划明确规划规定，本项目所在的 黄埠滩为旅游度假岸线。 图 3-3 青岛即墨鳌山城市组团总体规划 2.2.5 2.2.5 旅游业发展规划旅游业发展规划 为促进青岛市旅游产业持续、稳定

33、、健康发展，2003 年 8 月，青岛 市旅游局组织编制了青岛市旅游产业总体发展规划 （20032020 年） ， 规划的总体目标是：“紧紧围绕建设现代化国际城市的总目标，保持城 市历史文化特色和自然风貌，合理开发和科学利用旅游资源，旅游业的 发展与经济和社会发展相协调，与生态环境保护相协调，逐步把旅游业 发展为重要的支柱产业，把青岛建设成为旅游环境优美舒适、基础设施 配套完善、产品特色突出、产业结构合理的国际海滨旅游度假城市。 ” 在该规划中，确定青岛市的旅游体系为“一线、两翼、二十区”的 发展格局，即通过建设中的滨海大道，串联胶州湾两翼主要旅游景区和 度假区，形成青岛滨海公路主干道和琅琊、

34、胶南、红岛、鳌山卫、田横 五个小城市组团，旅游开发由东部主城和西部辅城海滨带，向胶州湾及 东西两翼延伸扩展，建设一流的滨海旅游带。 在重点旅游区建设方面，划定包括温泉旅游度假区和鳌山卫海滨旅 游区在内的二十个重点旅游景区，构成特色旅游组团。 规划还明确指出，要积极发挥传统旅游产品和资源优势，围绕“山、 海、城、文、商”五大特色，建设一批重点旅游产品和旅游建设项目， 加快青岛市旅游产业的发展。规划引进了先进的“分时度假”概念，要 求“突出特色、合理布局、完善设施、加快发展，建设中国最佳、国际 一流的海滨度假城市。 适应休闲、商务、社交的需要，合理布局 和适度发展高、中档会员制度假产品；发展帆船、

35、游艇、游钓度假俱乐 部，开发适合游客参与的帆船、帆板项目和海上体育活动；发展会员制 度假俱乐部，在海滨、温泉等度假地建设汽车旅馆、度假营地、度假村 和度假酒店，鼓励闲置房地产项目经营分时旅游度假服务。 ” “建设完善 海上旅游基地和旅游码头，发展适航能力强的大中型游船；在奥运赛场、 海滨度假区、城市海滨、港湾规划建设一批会员制游艇帆船俱乐部；开 发具有较高适航性能和安全性能、适合游客参与的游艇帆船器材和经营 项目，发展海上体育娱乐旅游。 ” 2.3 项目与城市规划的关系项目与城市规划的关系 从上述规划中可以看出，本项目所在区域在各层次的规划中，均属 于以突出旅游功能，集旅游、休疗养及居住的多功

36、能区域。本项目的建 设目标是国际性的旅游度假社区，集旅游、度假于一身，项目定位符合 相关规划的要求。 1 1、本项目的建设符合城市总体规划和区域规划，是实现总体规划、本项目的建设符合城市总体规划和区域规划，是实现总体规划 目标的重要保证目标的重要保证 根据总体规划的要求，鳌山湾西岸黄埠滩一带的岸线为旅游度假岸 线。本项目作为具有商务、旅游、休闲度假等多功能的高档社区，建成 后将成为一处风景优美的公共开放空间，是总体规划目标的具体体现。 同时，本项目位于鳌山湾西岸规划旅游度假区内，根据总体规划要 求，鳌山片区的发展目标是建设成为具有特色的新型海滨度假区。本项 目具有完善的陆地和水上旅游设施，符合

37、总体规划的要求，是实现规划 目标的必要的组成部分。项目建成后，将显著改善即墨市东部地区、崂 山地区北部的经济环境、旅游环境和城市人文环境，带动青岛东部地区 的城市建设和经济发展。 2 2、项目建设符合区域建设规划，将有力地推动即墨市尤其是温泉、项目建设符合区域建设规划，将有力地推动即墨市尤其是温泉 地区城市化建设步伐地区城市化建设步伐 温泉镇是鳌山城市组团的核心部分之一，在青岛市整体发展中占据 重要位置，根据总体总体规划的要求，鳌山片区作为鳌山组团的综合服 务中心，以都市产业、海洋科研、高等教育、旅游度假、综合服务等为 主要功能。在即墨市市域城镇体系规划中，将温泉镇规划为重点发 展城镇，作为成

38、为带动区域经济发挥的增长点，最终与鳌山卫镇合并建 设成为在该区域起主导作用的中心小城市。 项目与正在建设的滨海大道相邻，项目的建设将加快现代化城镇 组团的形成、优化即墨市沿海区域城镇体系，为今后该区域的建设确 立一个高起点、高品味、具有都市新区特色的发展框架。更为重要的 是，该项目建设将极大改善项目周围的投资环境，提高即墨市沿海的 旅游形象，增强投资商的投资积极性，加快鳌山城市组团的发展。 3 3、项目建设符合青岛市旅游业的发展方向、项目建设符合青岛市旅游业的发展方向 青岛的旅游业自发展之始,就以丰厚的海洋文化资源立足于中国的 旅游市场，在沿海城市旅游业不断发展的激烈竞争中,青岛海洋旅游业 急

39、需拓展海洋旅游文化的内涵。深层发掘和塑造海洋旅游文化已成为实 现旅游业发展新目标的重要内容。2005 年杜世成书记在全市加快旅游经 济发展工作会议提出, 要向度假旅游转变,加快发展以游艇和邮轮为标 志的度假旅游。同年市委、市政府出台的关于加快旅游业发展的意见 提出,规划建设海上旅游设施,开发海上旅游航线,发展游艇、帆船、游钓 等项目，建设一批游艇俱乐部。发展海上看青岛和海上游乐等参与性强 的海上旅游项目，引进大型豪华海上观光游船。目前，市有关部门正在 编制青岛海上旅游专项规划和青岛市游艇码头专项规划 ，引导 海上游艇升级换代，开发新的旅游海域、航线和海上旅游活动。 本项目西依温泉旅游度假区，南

40、靠鳌山卫海滨度假区，位于青岛市 海滨旅游带的重点发展地区。项目建设以游艇为主题的大型综合性旅游 度假区，符合规划要求，有利于促进青岛市旅游业的发展。 第三章第三章 海域利用、规划选址和建设条件海域利用、规划选址和建设条件 3.1 项目建设地点项目建设地点 本项目位于即墨市温泉镇辖区内，距温泉镇驻地约 4.5km，东临建 设中的滨海大道，西至中黄埠与刘家山村一线，南至前海东村与北黄埠 村之间的海域中线，北至盐店村、前海东村至海岸一线。 项目区域总面积为 1004000m2，约合 1506 亩，其中填海造地面积 497330m2（约合 746 亩） ，水体面积 506670m2（约合 760 亩）

41、 图 3-1 项目地理位置示意图 3.2 海域利用现状、申请用海面积及用海期限海域利用现状、申请用海面积及用海期限 本项目建设区域均为海域，全部为对虾养殖池，其中需进行填海造 地面积 746 亩，恢复自由水体（海面）面积 760 亩，无农田、林地及居 民点，项目居民拆迁。 根据海籍调查规程中规定的海域使用分类体系，本项目用海类 型为“围海造地用海” ，用途为集国际游艇俱乐部、国际商务会所等多 功能于一体的综合性大型旅游度假项目。根据项目建设规模，本期工程 拟申请使用海域（填海造地）面积 497330m2。根据中华人民共和国海 域使用管理法第二十五条的规定，旅游、娱乐用海的海域使用权最高 期限为

42、二十五年。本项目申请海域使用期限为二十五年。使用期限届满 后，由青岛八千水城置业有限公司向即墨市人民政府申请续期使用，并 缴纳相应的海域使用费。 3.3 选址海域功能区划情况选址海域功能区划情况 本项目所需土地均由填海造陆形成，现状为海域，项目建设涉及海 域使用问题。根据原胶州湾及邻近海岸带功能区划 （1995） ，项目工 程海域岸带主要为农业区和池塘养殖区，水域为浅海养殖区。但是，随 着经济发展和城市建设规模的不断扩大，原有的海洋功能区划已不能满 足海洋经济发展的需求。为适应青岛市社会经济快速发展的需求，贯彻 实施中华人民共和国海域使用管理法 ，促进海洋资源的优化配置和 合理利用，有效保护海

43、洋资源和生态环境，促进青岛市海洋经济的可持 续发展，青岛市政府于 2003 年 6 月启动编制青岛市海洋功能区划 （2005-2015，已通过专家评审） ，该区划将鳌山湾西岸确定旅游度假区。 但由于该规划尚未获正式批准，无法律效力，因此即墨市人民政府于 2005 年 11 月 26 日以关于调整鳌山湾部分海域功能区划的请示 （即 政呈200553 号）文件，呈请青岛市政府人民政府对本项目所涉及海 域进行功能区划调整。2006 年 1 月 6 日，青岛市人民政府以关于调整 鳌山湾沿岸部分海域海洋功能区划的批复 （青政字20061 号）文件， 批复同意将该部分海域由池塘养殖区调整为旅游度假区。因此

44、项目的建 设符合海域功能区划。 3.4 规划选址及海域使用预审规划选址及海域使用预审 项目单位已于 2005 年 12 月向即墨市海洋与渔业局提出海域使用申 请。即墨市海洋与渔业局审查认为项目“申请海域无使用权纠纷，符合 用海条件，同意该海域使用申请” 。按照审批程序，即墨市海洋与渔业 局将审查情况分别报请青岛市海洋与渔业局、即墨市政府审查。青岛市 海洋与渔业局、即墨市城乡建设局已对上述申请予以函复。 青岛市规划局以青规函字2005945 号建设工程规划审查函复 意见书函复建设单位，原则同意本项目的预选址申请。 3.5 自然条件自然条件 3.5.1 3.5.1 气象条件气象条件 即墨市地处北温

45、带季风区域，属温带季风气候，年平均气温 12， 年平均降水量 750mm。由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南 季风及海流、水团的影响，同时又具有显著的海洋性气候特点。空气湿 润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟 1 个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬 季风大温低，持续时间较长。 3.5.2 3.5.2 地形地貌条件地形地貌条件 鳌山湾位于即墨市东部，呈 SSE 向，口门东北起女岛（36 2211N，1205112E） ，西南至鳌山半岛的草岛头（36 2000N，1204400E） ，宽约 11 km，沿岸基岩和第四系均有分 布。出露的

46、基岩主要有中生界侏罗系沉积岩、白垩系火山岩、火山碎屑 和燕山期花岗岩，它们经长期的侵蚀剥蚀，形成了高低起伏的剥蚀丘陵 与准平原。丘间谷地常有河流分布，而且海岸凹入，接受沉积，形成了 袋状充填的海积小平原和较宽的岸滩；而伸入海中的丘陵岗岭，构成海 岬或半岛，遭受侵蚀，形成海蚀崖。因此，海岸曲折，侵蚀岸与堆积岸 相间分布，是较典型的岬湾海岸。湾内海底多为水下岸坡，并向湾口缓 倾，与口外黄海近岸陆架浅水平原过渡。 北部湾顶一宽阔滩涂称大桥滩，东西长 9km，南北宽约 2km，面积 16.5km2，底质为泥质或砂泥质。西北部有楔入内陆的黄埠滩，面积 4.5km2，泥沙底质。自七沟至前海东滩涂平缓，面积

47、约 1.6 万亩，泥沙 底质。北部的高潮区很陡，底质为粗砂，中低潮区平缓，表层覆盖有 515cm 厚的浮泥。北湾南部东西两侧沿岸，丘陵环抱，岸峭壁陡，岸 滩狭窄除部分岩礁外，为沙质底质。 湾内有女岛、赶咀岛、张公岛及北礁等分布。其中，湾口东部的女 岛为一有人岛，岛长约 0.83km，宽约 0.28km，面积 0.225km2，海拔 67.7m，岸线长 2.25km，距陆 0.5km，低潮时砂砾露出与陆地相连。 鳌山湾沿岸有大任河、温泉河、新生河、皋虞河、大桥河、王村河 等季节性小河流，径流量很小。 3.5.3 3.5.3 海洋水文条件海洋水文条件 1. 波浪 鳌山湾湾口朝向 SSE，口门宽阔与

48、黄海相通，平均水深 4m 左右，最 大水深 13m，受外海偏南台风浪的影响，湾口处可形成较大的波浪，湾 北由于陆域阻挡；风区短，没有形成大浪的条件，对港湾内的护岸及船 舶的危害较小。根据 1960 年田横岛的波浪资料和气象资料分析鳌山湾 的波浪特征显示，鳌山湾以风浪为主、涌浪较小，强风向和常风向均为 SE 向，频率 23%，实测最大波高为 2.2m。春、夏季的强浪向和常浪向均 为 SE 向；秋冬季的常浪向都偏 NW 向，冬季的强浪为 NE 向，秋季虽然 多偏 N 向浪，但偏南向浪势力仍较强，强浪向为 SE 向。 2. 潮汐 根据国家海洋局第一海洋研究所于 1988 年 10 月 18 日至 1

49、1 月 18 日在山东头村附近岸边 1 个月潮位观测资料及有关资料统计结果表明， 鳌山湾的潮汐类型属规则半日潮，潮汐特征值见表 3-1 所示。 表 3-1 潮汐特征值 最高潮位 （cm） 平均潮位 （cm） 平均海平 面（cm） 平均低潮 位（cm） 最低潮位 （cm） 最大潮差 （cm） 平均潮差 （cm） 涨潮历时 （h:min） 落潮历时 （h:min） 42233922098394212415:456:57 鳌山湾的平均海平面有冬低夏高的变化趋势：1 月份最低（198cm） ； 然后逐月升高，至 8 月份达最高值（241cm） ，后又逐月降低。全年的变 化幅度为 43cm。 3. 海流 根据中国海洋大学编制的本项目海域使用论证报告显示，项目东侧 外海实测海流方向基本与海岸线走向平行。除在鳌山湾东北端靠近女岛 的部分海域流速较大外，其余部分流速相对较小。在大、小潮期间，海 流流速均自表至底逐渐减小，流向在垂直线上的分布比较一致，表面紊 流较