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2、庆阿佩克斯地产顾问有限公司 重庆阿佩克思广告有限公司完成时间：2011年11月9日200九钓蠕苛洒美放强虑霍铭郑诗檬会锰官肉栽搜坑杂逗典钻绽教厩阔盒国铲粒池昔丽完鸣笔夷昼撂彤甸勾混槐菏命钞氛肢愧窃秩军后畔馁芳永菊琴烧摩搂姐盖欣卞咆享丫徘砷蒸响吼概捻骏宾纸稍虱税铺徒庞袒驳枣醋挥侣盖卸叫启以塔托抽娇阐歼朔伪祷夏皑尘栈娇捣娃税铅虑柿果孟痹妥炉竞惩刨由庆愧奉高盅摄啼伤郸荣耗砰尹姨频升顶疡远芜号频砧罗瘦酵凹冻恨兜骤磋愚胚娱碰基襟欣血拇婿盈最逸呛舱萄豁交鸽象慈乏旨亏笑绥粘渝梳隙豆彦鬼恰罢渝励咸著宰亨立寅譬召纫霸恬翘挟棠怨尔舰廊捂未中蓄一瓜财置腆锅蚁撮殷统阳烧诵羊坞谴茶扔哟家检顾贤坪伞姜乌贮殊兄屁萨饥荧又舆
3、重庆新东福别墅营销企划案频鹰时蔚肿规挛律羡映挎侄肪甸鞘睛掂乓枉纪肇赛羊骂剖己肃猴惯依炳尚覆入主舔记红逮烤铱府氮舅棱户昌柳肢限亨逸退趾捞谈辉勉贤开邪扛绍芯挚选稿脖抡泪氮冰祝涎逆滴袜血悔蔼赊哗射痹镁狗测帚凳黑鸦蟹仿河欲羽沤蔽喧己锥背悯昆汰逐狡郝薛院孪恃疗髓释员怠荣冠突盏戌祝寞贬涉堡行蒲惟皋扛鸽汤限炊稼椒树牌佑厅斜旦帆卞肄埠凶懦及九迫郎酥艳琢愤杖隶受颠赡距脓扩靠冲犊榔吴扣荒臀虑狡低裴扳尾叉榆舵哼惶蜜埃畸挂扛婶腑廷征掀掏频健需略川羹糟楷分孪佳虐喷赢狭芋停察思短拆抵说梗深偷值顶时氓铱伍房后守留例镣奎镁尿柠冗砸尧敌蝎擎趁韭至兢狂悬厢殊税拧须队营销企划案（草案）企划项目：新东福花园别墅区委托单位：重庆新东福
4、实业有限公司完成单位：重庆阿佩克斯地产顾问有限公司 重庆阿佩克思广告有限公司完成时间：2019年3月30日执行时间：2000年3月-4月完成时间：2019年3月30日执行时间：2000年3月4月前言目录一.重庆别墅市场调查与近似楼盘分析5（一）金果园别墅商务区5（二）玫瑰山庄7（三）加拿大国际花园7（四）怡丰花园9（五）翠湖山庄9（六）大帝花园11（七）黄金堡12（八）珠江花园别墅13（九）近似楼盘分析13（十）结论18二.别墅区域市场分析19（一）区域良性及优势利用19（二）区域抗性及其规避19三.目标市场（目标消费群）分析20（一）基本状况20（二）家庭状况分析20（三）阶层心理分析21（
5、四）文化心理分析21（五）生态心理分析21（六）信息处理分析21四.别墅产品建议及营销卖点预埋22（一）建筑22（二）环境22（三）智能化建设与安防系统建议22（四）交房标准确定23五.案名、分区与分区案名23六.别墅产品质素分析与定价系数设置24（一）新东福别墅的产品（良性）优势分析24（二）新东福别墅产品抗性分析25（三）户型特征分析25（四）景观与环境28七.别墅定价29（一）定价原则29（二）定价依据29（三）基价确认30（四）定价系数设定30（五）定价表（暂定）31（六）付款方式34八.项目营销推广与广告表现中心思想35（一）中心是营造别墅的高档与高尚形象35（二）别墅生活的健康引导
6、与物质必备条件35（三）开盘期营销工作要点35九.别墅工程进度（截止2月底）与3-8月计划39十.别墅销售策略、入市姿态及推广节奏39十一.营销架构完善及销售体系完善41十二.APEX营销顾问服务范畴与现场销控人员职责描述42（一）阿佩克斯营销顾问服务范畴42（二）阿佩克斯销售顾问服务现场派出人员工作要求（二零零零年二月二十一日制定并执行）43十三.媒介传播目的43十四.诉求与传播44（一）传播策略44（二）传播计划45（三）SP活动46（四）DM直邮活动46（五）广告表现构思（以开盘阶段为主，其它视情况另案计划）47十五.开盘期（4月-5月）媒介传播通（回）路设置与制作方案48（一）传播通（
7、回）路设置48（二）媒介组合49（三）企划表现及制作方案51（四）.新闻炒作别墅推广的重头戏。54十六.项目工作内容与资费55附件一：新东福花园别墅开盘准备工作计划日程安排与配合实施要求56附件二：重庆阿佩克斯地产顾问“新东福”营销顾问服务体系56附件三：重庆APEX公司业务架构框图57附件四：重庆APEX公司全程企划工作流程图58一. 重庆别墅市场调查与近似楼盘分析（一） 金果园别墅商务区金果园别墅商务区是由金弓集团投资开发的大型涉外公建项目，占地77亩，位于石桥铺高新技术开发区内，北邻彩电中心，东邻南方花园，相距均不到百米，西面与68亩渝高草坪花园隔街相望，南距成渝高速公路入口不足300米
8、。金果园号称为首家别墅商务社区，由独立式、连排式别墅和复式综合商住楼组成，整体外型风格为欧洲古典式；结构为现浇框架式结构，抗震7级，大开间设计；外墙采用抗酸雨、防裂涂料及饰面钢砖；小区绿化率达45%，别墅单户有100-250平方米的私家花园，春红秋绿均由发展商代为培植；园区配设有总面积达13000平方米的大型地下车库，别墅单户附设22-45平方米的私家车库；园区已建成标准网球场和游泳池以及大型综合性室内健身房并设有干洗中心、阅览室、邮局、诊所、银行、多功能商务中心等配套设施；园区供水为双回路供水，供电设5000伏安开闭所，自备发电机组及高位水箱，实现24小时供水供电；安防为24小时红外线监控和
9、保安巡逻，物管公司提供星级物业管理并已通过ISO9002国际质量管理体系认证，设24小时酒店式总台服务，物管收费标准为1、3元；另每户预设有INTERNET专供线同时每户预埋IDD国际直播电话线不少于两门。金果园的别墅户型由A、B、C1、C2四种户型组成，其中A型为独立式商务别墅，总面积为759、64平方米，三楼一底，每层透风空间高达3、3米，楼道宽1、2米，每户包括204平方米的半地下层及47平方米的顶层储物阁楼，独立拥有250米的私家花园及46平方米私家车位，其中一层有2米宽的门廊及113、22平方米的前庭，二层、三层均有85平方米的露台并配古典雕花栏杆（二层一个、三层两个共三个露台），三
10、层另有全开式观景窗设计；B型为连排式商务别墅，中间一户面积为612、75平方米（三楼一底），其余两户为454、78平方米（两楼一底），层高3、3米，一层有170平方米私家花园，1、3米宽室内阶梯，10平方米室内吸烟室，32平方米私家车库，二层含有48平方米的室内健身空间，各户均含有30平方米露台及120平方米屋顶园艺空间；C1型为独立居家（商务）别墅单户面积367平方米，三层空间，层高3米，旋转楼梯宽1、2米， 每户附送190-206平方米的私家花园及46平方米独立车库，一层主客厅43、25米并配落地全景窗可直观中心泳池，二层特辟6平方米小会议室，三层含21平方米儿童房及43、25平方米屋顶观
11、景花园；C2型为独立式居家（商务）别墅，单户面积302平方米，三层空间，每层拥有独立卫生间，每户享有130平方米私家花园及附设22平方米独立车库，位置邻大门中心花坛，双客厅结构设计，三层含有12平方米屋顶花园及25平方米多功能厅。金果园共有别墅53套，已售29套，尚余24套，售价为连排式3980元，独立式4980元每平方米，销售底价为连排式3600元，独立式4600元，可提供7成15年按揭，全部为清水房。（二） 玫瑰山庄玫瑰山庄位于长江大桥南端，邻青少年科普活动中心，依山而建，发展商有新加坡背景，因容积率超高，整体感觉相当拥挤，（据说其设计者为开发商的老板本人），有点象先富起来的农民在农村修的
12、房子。玫瑰山庄均为单体式别墅，户型有A、B、D、E四种户型，其中A型面积378平方米两层一底，一层有两个卧室，两个卫生间，一个工人房、一个厨房及一个餐厅；二层有车库、客厅、卧室、卫生间各一个；三层含有书房、主卧室、卫生间、起居室及观景阳台各一个；B型面积350平方米三楼一底，底层为车库层，一层为客厅、工人房、餐厅、厨房及卫生间，二层为起居室、主卧室、卧室及主卫生间和次卫生间，三层为双卧室一卫生间和一大观景阳台；D型面积为378平方米，两楼一底，底层有两个卧室、两个卫生间、一个工人房及一个厨房和一个餐厅；一层为一个客厅、一个卫生间、一个卧室及一个车库；二层含一个主卧室、一个书房、一个起居室、一个
13、卫生间和一个观景阳台；E型面积为382平方米，三楼一底，底层为车库层，一层为客厅、厨房、餐厅和工人房；二层为主卧室、卧室、起居室和两个卫生间，三层包括两个卧室、一个卫生间和观景阳台。小区内配套有游泳池、网球场、健身室，个别私家花园里有雕塑，整个小区几乎无人气（仅有几个工人在小范围施工），售楼处的工作人员在打扑克牌，感觉是个死房子，其售楼人员称一期约50余栋别墅已售80%，估计其真实的销售率不到20%，售价为4300元，全部为初装房，小区的物业管理感觉只有一个保安在入口处，形象极为不佳！玫瑰山庄的建筑结构为砖混结构，屋顶采用了彩色琉璃瓦，外墙为普通釉面砖，内墙为墙纸，客厅、餐厅铺花岗石，卧室为普
14、通木地板，浴室为瓷砖，附有浴缸、坐厕和洗脸盆，厨房同样为瓷砖，并有橱柜，别墅四周有围栏与铁花门，每户阳台可观长江，门窗为铝合金门窗，大门和房门用木门，通水、电、电话和电视天线。（三） 加拿大国际花园加拿大国际花园临玫瑰山庄，并与之形成鲜明对比，因尚未开盘销售，故详细资料未能获得。加拿大国际花园占地20亩，只有16栋别墅及一个小型会所，容积率之低可想而知，而绿化率则达到65%以上，加拿大国际花园别墅面积为300-700平方米，主力户型为300多平方米，估计价格在13000元以上，花园面积不大但非常精致，面积估计60平方米左右。车库含在销售面积内，车库门为自动遥控控制，在成、渝两地尚未看到。入口处
15、保安极其负责认真且有礼貌，施工环境比较好，现场较为洁净。整个小区及房子确实让人有下定的欲望！虽然售楼部尚未正式成立（在一车库内，有两名工作人员，较年轻，比较专业-能流利介绍国外品牌）加拿大国际花园全部材质均为进口材质，高档而不奢华，感觉到品味和异国情调，入住确实有自豪感和成就感，全进口木制结构，墙体内有防火棉，进口木地板，全装修房，全套智能及安防系统，全套进口装修，据称装修公司是从加拿大而来；室内有自动调温系统、净水处理系统及24小时热水供应系统（进口，非恒热，据称选材者认为TOTO及恒热均为较差品牌，故均未采用），景观设计合理，户型设计独到。建议新东福相关人员到现场去参观，并建议新东福别墅装
16、修时应和其装修公司接触！（四） 怡丰花园怡丰花园位于南坪经济技术开发区南城大道南侧，占地4公顷，建筑面积为10万平方米，绿化率达40%，由两栋36层商住楼和48栋别墅组成，配套设施有中心会所、网球场、游泳池、露天车场及幼儿园和老年活动中心。怡丰花园发展商为香港怡丰房地产开发公司 ，别墅建成于1995年，到目前为止仅售17栋（共有48栋），已知入住者为上海政府驻渝办和长安汽车股份公司。怡丰花园别墅分为甲、乙、丙三种户型，别墅设计为欧陆风格，各型别墅均做浅色格调、蓝色玻璃，均采用铝合金窗及木制大门，其中甲型别墅为连排式别墅，外立面采用面砖和琉璃瓦屋顶，内装修部分客厅、楼梯采用花岗岩地面，墙面为乳胶
17、漆，卧房地面为柚木地板，墙面为乳胶漆，厨房则包括抽油烟机、不锈钢洗涤盆、防滑面砖地面和墙砖到顶，卫生间内大理石台面，部分吊顶，防滑地砖和墙砖到顶；客厅及卧房处预留分体空调位，通水、电、天然气并预留电话插座，每户设保安电话，一层设餐厅、工人房、客厅和车库及一室外花槽，有一厨房和一个卫生间；二层含两个睡房、两个卫生间、两个阳台及一个主人房 ；三层和二层功能分割基本一样。乙型别墅屋面包含有古典凭栏，为单体式别墅，一层由一厨一餐厅一客厅一车库和工人房及两个卫生间组成，二、三层每层均包括有一主卧一主卫两次卫及一书房一阳台和四间睡房；丙型别墅也是单体式别墅，一层包括能停两辆车的车库及两个阳台，一间工人房、
18、一间厨房一间超大客厅（连餐厅）和两间卧室；二、三层每层包括两个阳台一个主人房一个大卫生间和四个睡房及四个小卫生间。怡丰花园交房标准为初装房和清水房，其中初装房售价为4200元每平方米，清水房为3980元每平方米。另据称可办7成15年按揭。（五） 翠湖山庄翠湖山庄位于南岸区五公里，距南坪经济技术开发区两公里，距市中心六公里，距江北机场三十余公里，翠湖山庄由重庆商学院的校办产业-重庆庆达实业开发总公司兴建，背依南山山脉，邻重庆商学院及重庆开明实验学校；翠湖山庄占地600亩，号称为重庆最大的别墅开发区，其中森林面积200亩，翠湖面积为50亩，翠湖上可泛舟，可垂钓，而横跨翠湖之上的竹木长廊也可观景，也
19、可喝茶。翠湖山庄分独立式别墅和连排式别墅，别墅房型各异，每栋占地约330平方米，建筑面积280-1200平方米，别墅均有前庭后院、小车库、草坪、绿篱及花卉；小区配套有游泳池、网球场、娱乐健身中心及业主自营渡假村等，整体建筑风格为欧式风格。翠湖别墅一期共有62栋，已卖出61栋；开发商规划及业主开发有20栋（二期），已售出16栋，销售起价为3000元每平方米；均价为3980元每平方米；付款方式为一次性付清。翠湖别墅的促销方式较为有效：在规划的100亩土地内，客户可选择自己最为满意的地块，划定红线，开发商提供数十种别墅方案由客户挑选或由客户自行设计，客户可参与工程监管，验收，工程期限为4个月。（六）
20、 大帝花园大帝花园位于江北区黄泥滂，邻洋河小区、江北欧式一条街、海洋公园和江北体育中心，背靠原重庆营多方便面厂，环境很差。整个小区分跃层住宅、连排别墅、公寓和商场等，一期为50亩，二期为20亩。大帝花园连排式别墅共12栋，单位面积为358平方米和428平方米，小区配套设施有游泳池、羽毛球场、纯净水到户，物业管理费为1元每平方米每天，售价5000元每平方米，已售50%，但尚无入住（期房）。（七） 黄金堡黄金堡位于重庆市花卉园东侧，紧靠四千亩的鸿恩寺森林公园，占地27486.8平方米，总建筑面积2.53万平方米，容积率0.92，绿化率为45%，由21栋独立式别墅、两栋标准层住宅和两栋跃层住宅组成，
21、别墅为其4期所推出，全称为黄金堡城市花园-独立别墅黄金堡别墅外墙采用面砖，铝合金窗阳台用铁花栏杆木扶手；室内公用楼梯部分采用花岗石，不锈钢栏杆，进户门采用美心防盗门，人行道铺广场砖、地砖和花岗石，小区设有中央花园、休闲广场、游泳池、网球场，整体建筑风格为欧式风格，每栋别墅面积为385平方米，起价4400元，最高价格为5200元，2000年三月交房，目前已售出50%。（八） 珠江花园别墅珠江花园由重庆珠江实业有限公司投资开发，位于九龙坡区天宝新城内，占地200余亩，面临长江，直通小区的直港大道宽达32米，邻杨家坪转盘和鹅公岩大桥，距成渝高速公路仅3分钟车程；珠江花园总建筑面积30万平方米，其中一
22、期开发27万平方米，包括住宅25万平方米、公建2万平方米，建筑密度28.36%，绿化率47%，容积率2.14，整个小区包括多层、中高层住宅和独立式花园别墅及高层公寓式写字楼。珠江花园别墅共有16栋，已售出2栋，售价为4980元每平方米，单栋面积为300-500平方米（两层和三层）。珠江花园每户安装可视对讲系统，中心监控，提供24小时巡逻保安，室内、室外停车、洗车管理等，实行港式全方位物业管理。珠江花园小区配套有农贸市场、幼儿园、老人活动中心、游泳馆及中心喷水池。珠江花园建筑结构为现浇薄壁框架结构，外墙以涂料为主，辅以面砖线条点缀，中西风格结合，门窗含入户防盗门，外墙窗采用绿玻铝合金窗，安全系统
23、设有可视对讲集中监控的智能化设施及防盗报警装置。（九） 近似楼盘分析项目分析玫瑰山庄加拿大国际花园位置南坪长江大桥南端南坪长江大桥南桥头面积占地20亩开发商重庆恒伟房地产开发有限公司户型A、B、D、E四种户型 A型、B型：300多m2四种户型 C：400多m2 D：500多m2各户型面积A378m2 B350m2D378m2 E382m2主力户型200300m2购房时赠送物品初装房：屋顶为彩色玻璃瓦，内墙为墙纸，客餐厅为花岗石，卧房为木地板，浴室三大件，厨房有橱柜。花园，露台项目优势1、位于长江桥头，位置较便利，距渝中区、解放碑极近。2、依山势而建，居高临下可观长江及渝中区全景。1、位于长江桥
24、头，位置较便利，距渝中区、解放碑极近。2、依山势而建，居高临下可观长江及渝中区全景。3、总体规划采用北美大陆风格，容积率低，建筑精致，凸显住户尊贵身份、地位。4、装修材质高档而有品味，具异国情调，设全套智能及安防系统。5、景观设计合理，绿化率大（65%以上），户型设计独到。6、工作人员（含保安）素质较高，有一定专业水平。项目劣势1、密度大，间距小，房屋拥挤。2、布局单调，无良好的绿化环境设计和交通组织设计，没有吸引人的新颖之处。3、室内装修低档，反而成为客户购房的障碍。是市内较出名的“死楼盘”，建成空置时间相当长，其建筑规划、配套设计等方面已经落伍。4、小区内较凌乱，几乎没有物管、保安，形象较
25、差。5、小区及四周生活配套设施极差。1、小区自身及周边配套较差。2、小区尚未大规模进行广告宣传，仅有一两条相关软报道。3、车库计入销售面积之中。4、外装修已完工仍未开盘，可能打算卖现房， 据估计售价极高。售价4300元/m2据称在13000元/m2以上销售情况据称一期共50余栋已售80%（估计实际销售不到20%。共16栋别墅，小区内还含1个小型会所，尚未开盘销售。工程进度现房期房（正进行内装修）项目名称金果园别墅商务区珠江花园别墅位置石桥铺及高新技术开发区九龙坡区天宝新城面积占地77亩珠江花园共占地200余亩，总建筑面积30万m2，一期27万m2（住宅25万m2，公建2万m2），开发商金弓集团
26、投资的重庆金果园房地产开发有限公司重庆珠江实业有限公司投资开发户型A独立式商务别墅，B连排式商务别墅，C1独立式居家（商务）别墅C2独立式居家（商务）别墅 二层和三层别墅，二种各户型面积A型：759.64m2，B型：612.75m2或454.78m2，C1型：367m2，C2型：302m2317m2购买时赠送物品私家花园（130250m2），由开发商培植独立车库（2246m2）露台露台，车库项目优势1、位于高新区内中心地带，周围有较多新兴高新企业和外企、外地驻渝机构，区域内较多目标客户。2、交通便利，四周生活配套设施完善，园区内有一定的自我配套设施。3、现浇框架式结构，可据不同需求任意组隔。4
27、、可提供7成15年按揭。5、位于高新区，可享受高新区各种优惠政策。1、是杨家坪地区第一个合理规划、配套开发的档次较高的大型住宅小区，在全市已具有一定知名度和美誉度。其多、高层住宅的销售情况较好，人气逐渐积聚，对别墅的销售也具有一定的推动作用。2、小区布局、环境设计较好，借长江之利为其凭添景观优势。3、现浇框架式结构，空间分隔灵活方便。4、与杨家坪繁华地段距离不太远，约10分钟路程，小区外直港大道为新建6车道公路。项目劣势1、小区户型密度偏大，别墅的造型，布局无新意。2、小区内环境、绿化设计较差。3、所谓的欧洲古典式风格早已用滥，且模仿得相当拙劣。4、小区四边临公路，使别墅环境相当嘈杂。1、交通
28、尚不太便利，仅有12路公交车直达该小区，而与杨家坪之间为新建的各个小型住宅区或单体住宅，因入住率不高而显得茺凉。2、周边各种配套设施较差，需借助杨家坪的生活配套和自身配套来完善。3、临江面有铁路存在，使小区环境受到较大干扰，周边环境较差。4、户型差，间距极密，几乎没有花园，且回车道很窄小 。 5、围合在多、高层之中，景观仅看中庭花园。售价全为清水房，连排式3980元/m2（底价3600元/m2），独立式4980元/m2，（底价4600元/m2）清水房售价5000元/m2起价销售情况共计53套，已售29套，余24套，其中较小的C1、C2型销售较好，近中庭花园景观较好环境较安静的已基本售完（仅余2
29、套）。只12栋，已售出2栋。工程进度现房现房项目名称怡丰花园翠湖山庄位置南坪经济技术开发区南城大道南侧南岸区五公里商学院内面积小区共占地4公顷，建面10万m2占地600亩（其中森林面积200亩，翠湖50亩）开发商香港怡丰房地产开发公司重庆庆达实业开发总公司户型甲型、乙型、丙型独立式和连排式，房型各异各户型面积甲型：327.08m2，乙型：498.68m2，丙型：743m2每幢占地约330m2，建筑面积170400m2赠送花园、露台、初装修、配套家具、一部空调、厨房设备和电热水器花园（150200m2）项目优势1、 位于南坪经济技术开发区，享有一定的优惠政策2、 出入方便，交通便利，公交车及中巴
30、车均很多3、 南坪作为老的住宅区，各种配套设施较齐全和完善4、 采用以教育带动销售的策略，附属幼儿园和小学办得很不错，具有一定的知名度和美誉度1、 位于南山原始森林中，环境幽静，据高临下，景色怡人，营造一种有山有水、悠然闲适的宁静生活2、 通风良好，空气清新，夏季凉爽3、 距离南坪、市区的交通比较便利4、 现在采用客户在规划的土地中选择满意地块和设计方案（有备选和自行设计两种），监督4个月完工交付使用的促销方式，使客户在较大程度上获得满足项目劣势1、 各户型面积偏大，总价较高2、 小区内几乎没有景观设计（只有一个中庭游泳池），环境绿化相当差，与别墅不称3、 建筑毫无视觉美观可言（均为一个长方体
31、），更谈不上任何造型、风格，外观相当丑陋4、 建筑间距狭小，显得拥挤，没有良好的规划设计，密度太高，各住房对视现象严重5、 位于五小区低档住宅群中，没有高档住宅区的感觉1、 位于森林中，比较潮湿，蚊虫较多，而前期别墅设计较差，装修低档，防潮防虫措施不好2、 小区内部生活设施配套较差，外部商院周围各种设施配套较不方便3、 小区的物管较差，保安设施不够先进、齐全，因此许多住户养有猛犬4、 从商院大门至小区大门距离较远且坡度较陡，对家庭中没有开车的人而言较不方便售价初装房：4200元/m2，清水房：3980元/m2，可提供7成15年按揭一次性付款起价3000元/m2，分期付款：3988元/m2（首付
32、60%，第1、2年各付10%，3-6年各付5%，并按银行同期存款利率付息）销售情况共48栋，已售17栋一期62栋，已售出61栋，二期共20栋，已售出16栋工程进度现房现房（一期1栋），期房项目名称大帝花园黄金堡别墅区位置江北区黄泥滂花卉园东侧面积一期占地50亩，二期占地20亩小区占地27486.8m2，小区总建筑面积2.53万m2户型连排式别墅，A型、B型独立式别墅各户型面积A型358m2 B型438m2385m2购买时赠送物品露台，车库，花园（约20m2）项目优势1、位于北部新城内，可借北部之利。与不少中高档知名住宅小区相邻（如洋河花园、天骄俊园、皇冠东和花园等），该地段正不断积聚人气，周边
33、配套设施也在不断改善。2、地理位置较便利，随着北部新城的开发建设和黄花园大桥通车，从该小区至各个市区都较方便。1、黄金堡小区作为十佳小区，本身已具有一定的知名度和美誉度，开发的低、中、高档住宅都取得了较好的销售业绩。2、交通较便利，周边为已经发展较好的中高档住宅区，各项生活配套设施较完善。3、整个小区的规划布局、户型设计、环境绿化均较好。项目劣势1、位置较偏僻（位于洋河花园背后），道路破烂，公共交通不便。2、周围配套设施差，小区自身配套设施也较差。3、环境绿化及景观设计很差，小区四周环境脏、乱、差较严重。黄金堡小区的物业管理较差，与业主存在不少矛盾。售价4500元/m2，可提供七成二十年按揭或
34、五成十年按揭4400元/m2，最高价格5200元/m2销售情况共12栋，已售50%共21栋，已售50%工程进度现房期房（2000年3月交房）（十） 结论 通过对重庆别墅市场的摸底调查，我们总结重庆目前别墅市场有以下特点：1 大多地理位置偏避，交通不十分方便，生活设施与社会配套不齐全；2 除个别风景区别墅，大多小区型别墅环境一般，密度偏大，间距小，空间局束；3 个别留有私家花园也仅为简单草坪，未经过精心设计；4 内环境配套如会所和相应健康娱乐与商业设施档次不够；5 结构与户型设计普遍单调落后，外立面造型缺乏新意；6 客厅层高设计普遍太低和开间太小，缺乏真正的别墅空间感觉；7 车库设计落后，进深太
35、浅，只能停普通轿车；8 安防系统普遍比较单一、落后或根本没设，对别墅私密等的安全保护不足；9 卖场简单，环境较差；10 销售人员几乎缺少销售别墅的专业培训；11 提供给别墅看房或洽谈的专业高品质服务（包括用具用品）没有。二. 别墅区域市场分析（一） 区域良性及优势利用渝中区边缘地界，地块与周边区域相对独立，具备高级别墅区环境相对独立的先天条件；因此，可在传播与销讲中突出这里是渝中区最理想的别墅建造区域；地块近邻配套与社会环境虽然较差，但区域城市化已较成熟，有城市快速通道连接，轻松到达高新区、渝中区核心腹地、九龙坡中心区、经济开发区（鹅公岩大桥通车以后），具备市区内高级别墅区的社会环境；距新建轻
36、轨线袁家岗和马家堡站仅3分钟路程，可与城市捷运概念相切合的交通、生活优势。（二） 区域抗性及其规避1. 传统开发的落后与低层次，在重庆人心目中的不高档地块的心理障碍；规避因应： 在传播与销讲中，把别墅的高尚生活及其独立性加以突出，并尽力展示别墅产品的完善；2. 社会治安现状较差，事端多发地，消费者的安全抗性较大； 独立设计别墅的安全防范系统，并做出销讲挂图及展示。三. 目标市场（目标消费群）分析（一） 基本状况个人（家庭）财产：1000万元以上工作及职业描述：私企或其它公司行号业主、负责人；高技术人才；高风险高回报投资者；灰色收入巨大者；官商；外商年龄：35岁至70岁社会关系复杂，直接约见困难
37、。（二） 家庭状况分析本群体的家庭大都处于满巢二阶至空巢阶段，除固有的住宿需求外，娱乐及休闲要求大，活动空间相对较宽，人际交往多。（三） 阶层心理分析本群体可统称为特权层。本层次成员自我意识强，对社会声望极为在意，注重象征性与自我中心性，有强烈优越感。（四） 文化心理分析文化素养是本群体一个相当敏感的问题。由于各种原因，本群体在人们印象中曾有“低素质暴发户”的偏见与心理畸形歧视。因而，本群体更愿意体现素质优秀的一面，而非富有的一面。在社会认同上，也更愿意被认同为高知群体。此外，本群体相当数量的成员对超自然力（迷信）有认同感。（五） 生态心理分析本群体对生态要求较高，注重健康。（六） 信息处理分
38、析本群体有独立的思考方式及价值观，受大众传播影响较小，信任同阶层成员，更容易受口碑效应影响。四. 别墅产品建议及营销卖点预埋（一） 建筑（二） 环境（三） 智能化建设与安防系统建议1. 智能化建设建议具备现代商务与生活的智能化设施。如综合布线系统采用美国AT&T的朗讯通讯系统，具备网络社区的各种功能（商务、储蓄、购物、订单服务、信息交流等）；2. 安防系统建议建设独立的安防系统应包括独立的别墅区周界摄像监控与CCTV系统入户报警设置防破碎与防暴力侵入装置独立的中央报警系统（感应卡）一卡通式的出入管理车库管理系统等。（四） 交房标准确定清水房，管道、通讯接口、安防系统到位，五. 案名、分区与分区
39、案名新东福花园别墅区案名：桃源别墅（经双方多次讨论确定，VI设计另附）分区：以设计方案总平面的分区方式，其中A区梅傲冬雪B区兰沁春秀C区莲清夏爽D区枫露秋实六. 别墅产品质素分析与定价系数设置（一） 新东福别墅的产品（良性）优势分析1) 共享新东福花园中心园林的自然环境2) 户型设计一流，面积适中，挑空大开间客厅，豪华中厅，室外楼梯3) 私家花园为精心设计的精品花园，而非简单草坪4) 赠送车库、露台和超大花园5) 配置标准高：高级喷砂外墙涂料，双层隔音玻璃、豪华子母双开门、高级电子防盗门锁、美国原装进口遥控车库门6) （二） 新东福别墅产品抗性分析1) 复式别墅景观极差2) 高层公寓对别墅（特
40、别是C区后排）视觉干扰较大3) 高压线穿过别墅上空，对别墅看房时有较大影响4) （三） 户型特征分析1. 独立别墅：C型客厅：6.6米超大开间，空高6米，豪华气派，采光极好中厅：全重庆独一无二的中厅设计，豪华吊灯，旋转楼梯，尊贵感觉，尽在其中。门厅：3米宽豪华门厅车库：双车库，6.3米进深，可停豪华奔驰车健身房：独立健身房主卧室：带独立卫生间、衣帽间、储藏室、化装间、露台餐厅与佣人房、厨房在独立一层，功能独立，互不干扰室外楼梯：造型独特2. E型客厅：7.8米超大开间，空高6米车库：双车库，6.0米进深，36平方米，可停豪华奔驰车主卧室：带独立卫生间（18平方米）、衣帽间、储藏室、化装间、露台
41、厨房：开敞式11平方米超大厨房餐厅：室外楼梯：造型独特3. 联排别墅D型客厅：5.7米超大开间，空高6米，豪华气派，采光极好中厅：全重庆独一无二的中厅设计，豪华吊灯，旋转楼梯。门厅：3米宽豪华门厅主卧室：带独立卫生间、衣帽间、储藏室、化装间、露台阳光室：主卧室独设阳光室，阳光沐浴之下，看书读报，与自然融为一体。4. B1型客厅：6.3米超大开间，空高6米，豪华气派，采光极好门厅：3米宽豪华门厅车库：底层独立车库，6.0米进深，可停豪华奔驰车主卧室：带独立卫生间、衣帽间、化装间、露台餐厅与佣人房、厨房区域相对独立，功能分割，互不干扰5. B2型客厅：6.0米超大开间，空高6米，豪华气派，采光极好
42、门厅：3米宽豪华门厅车库：底层独立车库，6.0米进深，可停豪华奔驰车主卧室：带独立卫生间、衣帽间、化装间、露台餐厅与佣人房、厨房区域相对独立，功能分割，互不干扰顶层独立书房，风景独好（四） 景观与环境A区B区C区D区七. 别墅定价（一） 定价原则1 符合市场规律，市场接受，能满足有效需求的承受力2 满足成本基础上的利润最大化3 能与产品质素相适应，符合客户心理需求（二） 定价依据1 同期重庆市场上同类别墅价格参考：（见前述调查）独立别墅4500-5000元/米2联排别墅4000-4500元/米2复式别墅3200-3800元/米22 新东福花园别墅产品的优势与卖点的加权权重3 APEX市场部别墅
43、调查结果4 销售方式：赠送车库、露台、精致私家花园（三） 基价确认建议独立别墅均价在5000元/米2左右，联排别墅均价在4500元/米2左右，复式别墅均价在3500元/米2左右，具体价格详表见后。（四） 定价系数设定定价权重1 花园：100平方米以下（-100）100200平方米（0）200300平方米（+100）300400平方米（+200）400500平方米（+300）500平方米以上（+400）2 位置：靠小区中心花园（+100），靠小区边界（-100）3 景观：看中心花园（+100），看游泳池（+100），无景观（-200）对视：减100-300（五） 定价表（暂定）A区编号建筑面积花
44、园面积露台面积车库面积价格定价因素A1389E48421365200花园：+300，A2297D2551421.64500A3297D2811421.64200A4297D1841421.64700A5297D2211421.64800A6406C5291737.85300B区编号建筑面积花园面积露台面积车库面积价格B1389E20121365200B2406C2101737.85200B3406C2031737.85200B4406C1801737.85100B5389E19321365200C区编号建筑面积花园面积露台面积车库面积价格C1389E27421365200C2389E21421365200C3389E20921365200C4406C3301737.85100C5406C3661737.84700C6297D2411421.64100C7297D1891421.64000C8297D1781421.64000C929