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1、2013年土地估价师实务基础考前练习及参考答案（六）一、单项选择题(30题，题号130，共15分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题05分，选错不得分，不倒扣分)1因为土地具有（）优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。A价值B使用价值C区位D成本2道路功能与宽度属于城镇土地定级的（）因素。A繁华度B城镇基础设施C交通通达度D城镇规划3某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外5k
2、m处的变电所接人,并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为（）。A宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整B宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整C宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整D宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整4对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重（），以初步划定城镇等别。A开展城镇土地分等准备工作B计算分等对象的综合分值C资料整理及定量化D验证、调整分等初步结果5某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用（）中
3、心功能扣除法。A高级B次级C中级D低级6甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果200万元。时隔3个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。以下分析内容正确的是（）(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+10%)。A估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格B评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求C估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接
4、使用原估价报告D如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估7在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-30%40%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是（）。A两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-40%80%C不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定D同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-30%40%8不考虑交
5、通等基础设施的影响时，衡量基础设施完善度是从三方面进行的，其中不包括（）。A设施类型是否齐备B设施水平C使用的保证率D人均使用率9计算土地经济系数不包括（）。A计算“产量一成本”指数B确定指定作物的最高产量一成本指数C计算样点指定作物土地经济系数D计算等值区土地经济系数10定级因素凶子指标的量化方法为采用最大最小值或均值度法的是（）因素。A面状B线状C点状D有交叉影响的11土地利用总体规划的本质特征是（）。A综合性和战略性B综合性和控制性C控制性和权威性D战略性和长期性12住宅用地影响因素不包括（）。A城市规划限制B住宅区的位置C基础设施完善度D公用设施完善度13专项规划在土地利用规划体系中具
6、有（）。A控制性B专业性C独立性D灵活性14城镇土地分等结果要符合城镇本身的（），充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济水平发展保持相对一致。A经济特征B环境特征C经济效益D利用效益15土地定级必须充分考虑（）对土地的影响，因地制宜地确定土地定级项目和标准，提高土地质量评定的针对性。A区域差异B地域差异C区域经济水平发展D地域经济水平发展16在确定土地等级的初步方案时，以（）为主。A定量计算B定性分析C定量分析D定量与定性相结合17根据评估目的不同，宗地地价的分类不包括（）。A基准地价B标定地价C出让底价D交易地价18现有一临街宗地A，深度为25ft，宽度为10ft，路线价为2000元/英尺，
7、设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”原则，计算得其价格为（）元。A8000B14000C65400D4000019在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为43万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为36亩/人和12亩/人，参评的乙城镇对应指标为23亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为（）。A536、542B464、542C566、458D464、45820房地产估价原则中，不包括（）原则。A合法B公平C分配D替代21估价的基本事项不包括（）。A估价目的
8、B估价对象C估价时点D估价原则22在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（）四者的内在联系。A估价原则B估价方法C不动产自身状况D不动产市场状况23不动产估价最初的目的就是为（）服务，以保证税赋的公平性。A国家B社会C纳税人D税收24土地出让转让过程中的地价评估，不包括（）评估。A基准地价B标定地价C保险地价D出让底价25下列情形中不需要对不动产资产进行估价的是（）。A企业兼并B企业解体C投资D参股26为了调解纠纷，确定估价对象的合理价值而进行的评估称为（）。A遗产评估B家产分割评估C纠纷、司法鉴定等评估D不动产征用、征收、拆迁等补偿评估27下列关于基准地价评估技术途径的表述，最
9、准确的是（）。A在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估B在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估C在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估D在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估28对不动产市场研究而言是不可缺少的基础知识是（）。A经济数学B线性代数C数理统计D多元微分方法29由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为（）误差。A组内B随机C组间D系统30根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却
10、为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为（）。A不符合土地使用价值相同、城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理B体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理C体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律D不符合影响土地质量因素一致、不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理二、多项选择题(20题，题号3150，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题15分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确
11、选项的每项得035分)31影响土地价格的区域因素有（）。A繁华程度B物价变动C交通条件D环境质量E城市规划限制32以下关于土地估价假设条件的说法中，属于假设条件应说明的范围包括（）。A估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年B估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业C估价对象现状容积率为08，估价时设定为12D估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权E估价对象不在基准地价覆盖范围，估价时参照了城市末级地基准地价33城镇土地分等中的区域土地供应潜力因素包括（）。A区域生产总值B区域人口密度C区域农业人口人均耕地D区域农业产业产出效果E科技水平34城镇土地分
12、等的城镇用地投入产出水平因素包括（）。A城镇对外辐射能力B城镇商业活动强度C城镇固定资产投资强度D城镇非农产业产出强度E城镇劳动力投入强度35中心地体系的基本模型所体现的是（）原则。A区位B市场C交通D行政E经济36基础资料汇编内容应涉及分等对象所在区域的（）条件、因素因子评价指标的原始数据和标准化处理的数据、市场资料数据、有关文件和技术处理说明。A自然B社会C人文D经济E政治37对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如（）等因素对应因子分值计算。A城镇集聚规模B城镇区位C城镇基础设施D区域综合服务能力E城镇人均生活水平38在城镇土地定级过程中，对土
13、地级别进行初步划分时可采用的方法有（）。A多元统计聚类-判别法B剖面图法C动态网格法D数轴法E主导因素判定法39综合计算土地利用系数的步骤有（）。A根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量B计算样点的综合土地利用系数C编制土地利用系数等值区D计算各等值区的土地利用系数E修订指定作物土地利用系数等值区40所收集的资料（）直接影响基准地价评估结果。A真实性B全面性C准确性D广泛性E时效性41评估国有土地使用权出让价格时，应遵循（）等要求。A土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准B用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金C采用两种以上的方法进行评估D估价时点一般为估价作业日期以后某
14、一时点E搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性42标定地价的主要作用有（）。A确定土地出让价格的依据B国家行使优先购买权的依据C核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准D企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价人股的标准E明确土地所有权的依据43标定地价是划拨土地使用权（）时补交土地使用权出让金的标准。A出卖B转让C承典D出租E抵押44影响价格的建筑物的自身因素有（）。A面积、结构、材料B临街状况C建筑物的年代D设计、设备和施工质量E朝向、楼层、建筑物外观45基准地价评估中，下列对样点数据进行检验的主要内容和技术处理方法中，正确的有（）。A为了消除样点资料处理时因可变参数的选择而
15、造成的地价水平系统误差要对样点资料归类B样本总体分布类型检验，在基准地价评估中常用的方法是X2检验C剔除异常数据，就其中常用的t检验法，对于给定的显著水平和自由度，若统计量，则样点数据为异常值，反之为正常值D不管采用何种方法，剔除样本总体中的异常数据均需要在样本总体分布类型检验基础上进行E资料处理方法检验，一般也称为同一性检验，其主要方法为多总体秩和检验法46不动产的需求主体是人，（）等对不动产价格有着很大的影响。A人口密度B人口数量C人口素质D家庭规模E人口分布47根据农用地估价规程的规定，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括（）。A级差收益测算法B样点地价平均法C定级指数模型法D标准田
16、法E样地法48下列有可能影响不动产价格升降的有（）。A经济发展B城市化进程C城市规划D国家或行业领导人的升迁变故E不动产价格政策49德尔菲法一般用于（）的预测。A长期预测B短期预测C宏观预测D对新产品的投产E微观预测50某城市拟开展路线价评估工作，作为土地估价师，你认为以下意见中（）是合理的。A可以在同一条街道的两边设定不同的路线价B可以在同一条街道分段设定路线价C同一条街道只能设定一个路线价D两条街道不能划分为同一个路线价区段E同一条街道划分路线价区段时一般从十字路口或丁字路口的中心处划分三、情景分析题(2题，内含l0小题，题号5160，共l0分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有
17、1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得025分)(一)某企业拥有A宗地的划拔土地使用权，并于2009年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/。A宗地土地面积为30000，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：(1)B宗地：占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地
18、开发费540万元。据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。(2)C宗地：占地25000，于2005年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通一平”的开发程度。按照2009年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。(3)D宗地：占地35h，于2009年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/。表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。根据当地2009年9月的土地市场情况，从征地到完成“七通一
19、平”的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为l5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为l0%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%。相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因于发程度不同而有差异：达到“七通一平，时地价比“五通一平”高100元/，达到“五通一平时地价比“三通一平”高60元/。根据以上资料，回答5155小题的问题。51以宗地B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为（）元/。A38386B37057C38858D3926552市场比较法中交易案例修正的主要因
20、素有（）。A交易情况B个别因素C期日和年期D区域因素53宗地A于2009年9月1日的市场年租金为（）元/。A2856B2645C2435D302554宗地A于2009年9月1日的承租土地使用总价格为（）万元。A46354B45606C48850D4238655应用市场比较法估价时，应具备的条件有（）。A交易类型全面B丰富的交易案例C待估土地与交易案例有相关性和替代性D发达的不动产市场(二)某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K城市的S湖边，面积为500，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限为50
21、年。目前该地块内有一座900砌体结构的写字楼，建于2002年lO月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为2000元/，目前重置价格为2500元/。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月50元/(建筑面积)，每年需支付的总费用约80元/(建筑面积)。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答56-60题。56如果没有其他损失和市场波动的考虑，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益为（）万元。A486B4374C54D3657假定该写字楼按照自然折旧，则年折
22、旧为（）元。A46875B37500C45000D4090958在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为（）万元。A205B210C215D22059在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值为250万元，写字楼年总纯收益为50万元，则土地的纯收益为（）万元。A50B51C48D5260如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为（）万元。A648B658C678D698四、计算题(2题，共45分。其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代人数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单
23、价为元/，总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元/，总价为万元。评分说明：分项分步记分；计算式(包括代人数据计算式)和计算结果分别计分；只有计算结果的不得分)(一)甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。该评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/(建筑面积)。除管理费外，还需
24、支出维修费、保险费等。假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的02%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。(二)经政府批准，一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/h。(2)与A宗地位于同一区域的于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23
25、元/。(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/。(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/，从征地到完成“三通一平”的开发周期一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为l0%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高l00元/，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/。(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：请根据上述资料评估该宗地在2006年6月达到“三通一平”条件的50年土地使用权价格。